大慶市香榭麗舍廣場(chǎng)項(xiàng)目報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-08-09 03:07本頁(yè)面
【正文】 投資）：建議單元商鋪的“面寬及進(jìn)深”比例控制在1：，至多不超過(guò)1：3。在以上基礎(chǔ)上，我們建議本案較為合理的單元銷(xiāo)售面積為20～35平方米左右，可供客戶自由組合，以收靈活多變的效果。單元面積規(guī)劃 從未來(lái)客戶的需求出發(fā)：建議盡量精減商鋪單元的出售面積，通過(guò)利用商鋪“高單價(jià)低總價(jià)”的價(jià)格策略，吸納更廣大的客源，使之對(duì)自用型、投資型或保值型客戶皆能吸引，并創(chuàng)造出附加價(jià)值之商業(yè)百貨形態(tài)。電動(dòng)扶梯為提高商場(chǎng)的繁榮景象和客戶的擁擠熱鬧感，建議商場(chǎng)的電動(dòng)扶梯避免直上直下的“之”字形布局，宜采用適當(dāng)增加客流途徑商業(yè)面積的引導(dǎo)路線來(lái)規(guī)劃電梯走向，加長(zhǎng)顧客在商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物的路線距離，制造商業(yè)人氣，促使消費(fèi)動(dòng)機(jī)的產(chǎn)生。沿街招牌按統(tǒng)一規(guī)劃的格式排放，燈光、廣告牌、櫥窗、沿街鋪面均應(yīng)有一定的設(shè)計(jì)規(guī)范，以使整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)同場(chǎng)不同業(yè)的商鋪盡可能顯得統(tǒng)一而和諧，富于整體美感。集客廣場(chǎng)： 興建門(mén)庭廣場(chǎng)，在寸土寸金的市中心營(yíng)建一個(gè)大的公共空間，使之成為舉辦各類(lèi)公共活動(dòng)、商業(yè)宣傳活動(dòng)，聚集人潮的大慶市地標(biāo)性廣場(chǎng)所在。 小磁場(chǎng)策略：已吸引人消費(fèi)為目的、通過(guò)低單價(jià)的快餐、速食、簡(jiǎn)餐類(lèi)的商鋪來(lái)達(dá)到這個(gè)目的。磁場(chǎng)策略 大磁場(chǎng)策略：營(yíng)建整個(gè)商場(chǎng)乃至整個(gè)區(qū)域最具核心號(hào)召力的磁場(chǎng)。其內(nèi)部環(huán)境的規(guī)劃上充分體現(xiàn)閑庭散步式的，購(gòu)物消費(fèi)與生活?yuàn)蕵?lè)兼顧的，輕松、休閑的購(gòu)物環(huán)境。大型Shopping Mall區(qū)別于一般的購(gòu)物商場(chǎng)、百貨商廈，最重要特點(diǎn)在于應(yīng)用了“都會(huì)休閑購(gòu)物與生活?yuàn)蕵?lè)”的新商業(yè)概念，其除購(gòu)物、餐飲之外，配套項(xiàng)目涉及大都會(huì)生活每一個(gè)細(xì)節(jié)，例如：電信服務(wù)；文化禮品類(lèi)的書(shū)店、花卉園藝、品牌飾品店；形象保養(yǎng)類(lèi)的美容、塑身以及影印彩擴(kuò)服務(wù)；醫(yī)藥店；洗衣中心等。壹、產(chǎn)品屬性從目前大慶的零售業(yè)態(tài)構(gòu)成看，百貨、商場(chǎng)業(yè)在本地段區(qū)域內(nèi)已呈飽和狀態(tài)，因此建議本案規(guī)劃為Shopping Mall的產(chǎn)品形式，形成商業(yè)空間差異化，吸引消費(fèi)群體。（商業(yè)、住宅） 216。 本案所處區(qū)域下崗工人較多，又多為新村居民區(qū)，區(qū)域居民的整體消費(fèi)能力普遍有限，從而使本案缺乏足夠而穩(wěn)定當(dāng)?shù)乜驮?。（商業(yè)、住宅）216。 216。 本案的建筑外立面充滿現(xiàn)代感，在大慶市尚屬獨(dú)一無(wú)二，具有較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力和吸引力，可成為大慶標(biāo)志性的建筑。（住宅）216。 216。 由于大慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)才剛剛起步，目標(biāo)受眾對(duì)各種廣告包裝和營(yíng)銷(xiāo)技巧（SP）抗性極小，易于接受。機(jī)會(huì)點(diǎn) 216。（商業(yè)、住宅） 216。（商業(yè)、住宅） 216。 本案底層的商場(chǎng)裙房設(shè)計(jì)，猶如帶給了未來(lái)居民一個(gè)全功能的會(huì)所，極大的方便了其各類(lèi)需求。（住宅）216。 216。 基地與已建成“世紀(jì)廣場(chǎng)”為鄰，由于前者已擁有了良好的市場(chǎng)口碑和社會(huì)形象，因而無(wú)形中對(duì)本案的形象推廣和品質(zhì)提升大有助益。（商業(yè)、住宅）216。 216。 項(xiàng)目位于薩爾圖區(qū)東部的東風(fēng)新村地區(qū)，為大慶市重要商業(yè)區(qū)和薩區(qū)的形象區(qū)之一，在整個(gè)大慶市區(qū)的居民中具有一定的客觀認(rèn)同基礎(chǔ)。優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 216?！暗貐^(qū)”——基地東側(cè)緊鄰的經(jīng)六街，為東風(fēng)新村地區(qū)的商業(yè)主軸，商業(yè)氣氛濃厚，配套設(shè)施齊全，地區(qū)形象良好，且正處于進(jìn)一步完善中。貳、項(xiàng)目區(qū)位概述“地理”——位于大慶市東城區(qū)。勢(shì)優(yōu)劣勢(shì)分析廣告訴求“新世紀(jì)，新家，新生活”銷(xiāo)售率50%工程進(jìn)度現(xiàn)房容積率主力總價(jià)36—40萬(wàn)元主力面積—規(guī)劃面積—管理費(fèi)平均售價(jià)2900元/平方米總建面積15萬(wàn)平方米，（一期7萬(wàn)）基地面積8萬(wàn)平方米可售戶數(shù)165戶（一期）營(yíng)銷(xiāo)企劃自售發(fā)展商黑龍江省義耕房地產(chǎn)工地位置熱源街與文化廣場(chǎng)之間案名時(shí)代麗景A、交通及生活機(jī)能略顯不足；電話0459—59925380459—46672880459—5390562備注二期以經(jīng)濟(jì)適用房為主沿街有部分商服`劣A、小區(qū)整體環(huán)境不錯(cuò)，在大慶市很少見(jiàn)；B、高綠化、低容積，適合居?。籆、主力房型為三房，面積配比比較合理；案 名明湖苑（二期）北辰小區(qū)世紀(jì)家園工地位置讓區(qū)乘北十街一號(hào)經(jīng)三街與緯十路交匯處讓區(qū)西柳北街18號(hào)發(fā)展商大慶市大圖房地產(chǎn)大慶北辰房地產(chǎn)大慶油田新型集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)企劃自售自售自售可售戶數(shù)480戶（二期）450戶1000余戶基地面積18萬(wàn)平方米25萬(wàn)平方米總建面積5萬(wàn)平方米（二期）29萬(wàn)平方米22萬(wàn)平方米平均售價(jià)2320元/平方米1250元/平方米2400元/平方米管理費(fèi)29元/平方米規(guī)劃面積78—189平方米50—180平方米70—260平方米主力面積95—114平方米88—106平方米70—120平方米主力總價(jià)2226萬(wàn)元1114萬(wàn)元17—29萬(wàn)元容積率工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房銷(xiāo)售率近50%85%50%廣告訴求“園中家園、世紀(jì)經(jīng)典”“尋找你永遠(yuǎn)的家”“新世紀(jì)、新生活” 四房及復(fù)式房供應(yīng)量較大，與兩房比重幾乎相當(dāng)，顯示“舒適型”房源有一定市場(chǎng)。 目標(biāo)客源對(duì)房型面積需求低于全國(guó)平均水平，所需房型偏小化特征明顯，兩房70—80平方米，三房90—110平方米銷(xiāo)售去化情況良好。伍、大慶房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)細(xì)分一、大慶市商品房面積配比分析二 房面積60~70m271~80m281~90m291~100m2101~110m2111~120m2套數(shù)98套102套126套/7套/比例29%31%38%/2%/三 房面積80~90m291~100m2101~110m2111~120m2121~130m2131~140m2套數(shù)152套380套251套212套142套56套比例13%32%21%18%12%5%四房及復(fù)式面積150~160m2161~170m2171~180m2181~190m2201~210m2230m2以上套數(shù)186套10套7套4套6套7套比例84%5%3%2%3%3%除此以外，另一主要原因，也是由于西城區(qū)居民整體收入普遍高于東城區(qū)，能夠接受較高的商品房?jī)r(jià)格。 西城區(qū)房產(chǎn)——從目前的市場(chǎng)行情來(lái)看，西城區(qū)總體平均房?jī)r(jià)要高于東城區(qū)。位于本區(qū)域的“世紀(jì)廣場(chǎng)”和“時(shí)代麗景”兩個(gè)樓盤(pán)，為目前大慶樓市品位和檔次最高的個(gè)案，其開(kāi)發(fā)商義耕房產(chǎn)無(wú)論是開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、管理水平還是經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)，已在大慶市建立了良好的市場(chǎng)口碑，具有了一定開(kāi)發(fā)品牌。大慶的商品房開(kāi)發(fā)雖僅有五六年的歷史，其房地產(chǎn)市場(chǎng)格局卻也可以按東西兩區(qū)劃分；東城區(qū)房產(chǎn)——近年來(lái)，東城區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了西城區(qū)。二、年市場(chǎng)總體去化量統(tǒng)計(jì)大慶市1999全年商品房銷(xiāo)售面積（建面）。肆、大慶房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)總體分析一、年市場(chǎng)總體推案量統(tǒng)計(jì)（）。圖32圖21：圖22：圖23讓胡路地區(qū)以下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了讓胡路地區(qū)的各類(lèi)商鋪共計(jì)145戶。沿街商鋪 東風(fēng)新村地區(qū)以下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了東風(fēng)新村地區(qū)的各類(lèi)商鋪共計(jì)161家。處于中央商城對(duì)面，但客流量明顯下降，內(nèi)部無(wú)電梯，設(shè)施、布局較落后。名 稱(chēng)百貨大樓京和百貨天馬商廈營(yíng)業(yè)面積 m2 m23726 m2公共走道環(huán)行走道3m十字走道5m電梯配置（客)自動(dòng)x 2自動(dòng)x 1無(wú)單層凈高5m“磁場(chǎng)”設(shè)計(jì)肯德基二層大型超市\(zhòng)平面配置1F煙酒副食、日用百貨、化妝洗滌、大家電男女服裝、毛衣毛褲、鐘表、化妝品醫(yī)療、家電五金、鐘表、圖書(shū)、皮鞋、首飾典型長(zhǎng)虹、榮事達(dá)鄂爾多斯、拉芳安踏、雙星2F針織布料、醫(yī)療保健、小家電、床上用品超市
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