【正文】 價(jià)定為48888元/平方米。針對各層商業(yè)的形態(tài)，提出一下定價(jià)建議：1） 建議底層商鋪為首推單位，銷售面積為5平方米為一單位。2）建立5年無風(fēng)險(xiǎn)退出機(jī)制，確保業(yè)主5年后完全退出投資，經(jīng)營權(quán)由珠峰偉業(yè)重新與新投資者簽訂⑤房屋經(jīng)營權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同。.2）業(yè)主自行出租只需支付1個(gè)月的租金于“AA”O(jiān)slash。 按11個(gè)月的租金作為年收益，1個(gè)月的租金交“AA伴”作為年經(jīng)營管理費(fèi)，同時(shí)須另交“BB”月物業(yè)管理費(fèi)。經(jīng)營管理公司統(tǒng)一管理，業(yè)主委托經(jīng)營1）業(yè)主委托經(jīng)營amp。 客戶營業(yè)提成的7%中包含的內(nèi)容（例：含稅），“AA”須明確。amp。Oslash。作為年經(jīng)營管理費(fèi)。 按營業(yè)額的7%提成，無須另行支付物業(yè)管理費(fèi)。amp。Oslash。在三年的包租期限內(nèi)“珠峰偉業(yè)”確保業(yè)主10%的回報(bào)率，其中按營業(yè)額的7%提成，不足部分有“珠峰偉業(yè)”補(bǔ)足，超出部分歸“AA”所有。租金制定方式（1） 按鋪位的位置及面積確定固定的鋪位租金價(jià)（2） 按該商鋪營業(yè)額提取28%30%扣率作為租金（內(nèi)含3%的廣告費(fèi)）經(jīng)營模式（1）sup2。 由于經(jīng)營模式中涉及到客戶的回報(bào)從商鋪的營業(yè)額中提取，故“珠峰偉業(yè)”須開盤前委托一家會(huì)計(jì)事務(wù)所作為今后對“AA”的營業(yè)報(bào)表的審計(jì)單位，同時(shí)與之簽定④審計(jì)委托合同。amp。sup2。 開盤前，“珠峰偉業(yè)”作為大業(yè)主代今后的n個(gè)小業(yè)主委托“AA”作為經(jīng)營管理單位與之簽定20年的①經(jīng)營管理合同；在賣房時(shí)，珠峰偉業(yè)與客戶簽定的預(yù)售合同中須注明客戶必須履行“珠峰偉業(yè)”與“AA”簽定的經(jīng)營管理合同中的③相關(guān)條款及違約責(zé)任。amp。.■ 三樓：形態(tài)：封閉。（購物承諾：以經(jīng)營品牌保證假一陪十）■ 二樓：形態(tài)：半開放。商業(yè)經(jīng)營功能劃分建議■ 一樓：形態(tài)：開放式。可營造的銷售賣點(diǎn)：■ 拉薩首座5A級(jí)渡假式四維投資商業(yè)概念；■ 標(biāo)榜本項(xiàng)目為拉薩市新生代商業(yè)的引領(lǐng)性物業(yè)；■ 購物、餐飲、渡假、娛樂完美結(jié)合；■ 會(huì)“呼吸”的成長型商業(yè)■ 四維設(shè)計(jì)新理念；■ 極鼎甲級(jí)商業(yè)體現(xiàn)客戶實(shí)力；■ 充滿文化品位的休閑購物走廊；■ 主題電影院、電子娛樂中心；■ 引進(jìn)著名經(jīng)營管理公司或管理顧問；■ 營銷中心銷售環(huán)境的營造；■ 賣場環(huán)境的誘導(dǎo)；■ 現(xiàn)場活動(dòng)的造勢；■ 銷售啟動(dòng)前的造勢活動(dòng)；■ 組織拉薩市商業(yè)發(fā)展論壇等。在經(jīng)營設(shè)計(jì)和管理上提升產(chǎn)品的自身素質(zhì)是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)條件，但在影響消費(fèi)者的購買誘因中，產(chǎn)品之外的“賣點(diǎn)”同樣舉足輕重。賣點(diǎn)營造拉薩市房地產(chǎn)營銷水平較低，這也是市場無序競爭的表現(xiàn)。因此，營造休閑娛樂購物走廊的商業(yè)形式是較為理想的選擇。自身素質(zhì)塑造■ 塑造迎合目標(biāo)客戶心理特征的產(chǎn)品個(gè)性主要體現(xiàn)在外立面包裝上能夠完美地迎合目標(biāo)客戶對時(shí)尚、高檔、獨(dú)特、休閑娛樂等方面的追求■ 創(chuàng)造獨(dú)特的商業(yè)環(huán)境由于本項(xiàng)目周邊可直接利用的商業(yè)資源相對較為豐富，因此在利用外部環(huán)境的同時(shí)，著力營造獨(dú)特的內(nèi)部環(huán)境景觀，是本項(xiàng)目用于打動(dòng)目標(biāo)客戶的亮點(diǎn)所在。以下將在自身素質(zhì)塑造、賣點(diǎn)營造等方面提出針對性的解決方案。如果在后天的產(chǎn)品經(jīng)營營造上不具有差異化的核心競爭能力，那么將不能預(yù)期地實(shí)現(xiàn)最終的項(xiàng)目銷售目標(biāo)。■ 目標(biāo)客戶的心理暗示?！?營銷手法的確定；■ 廣告訴求內(nèi)容的指引；■ 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)的指引；結(jié)合市場調(diào)研和項(xiàng)目定位，本項(xiàng)目物業(yè)檔次定位為：拉薩市中央商業(yè)區(qū)頂級(jí)娛樂商業(yè)城.物業(yè)的檔次主要是通過項(xiàng)目的成熟條件、商業(yè)資源、建筑風(fēng)格、客戶定位、經(jīng)營管理等幾個(gè)方面來體現(xiàn)。綜上所述本項(xiàng)目總體定位為：通過四維主題設(shè)計(jì)概念，從神、形、質(zhì)全方位展示，將項(xiàng)目內(nèi)在經(jīng)營品質(zhì)全方位的展現(xiàn)出來，讓投資客戶充分了解該項(xiàng)目的經(jīng)營價(jià)值，從而產(chǎn)生購買動(dòng)機(jī)?！?四維：四維表現(xiàn)在全新的四維商業(yè)設(shè)計(jì)理念上，傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)思維一般表現(xiàn)為大眾商業(yè)。優(yōu)秀的經(jīng)營管理公司能以卓越的管理使客戶享受到更好的服務(wù)和更多的便利。電影院、電子娛樂、酒吧餐飲以及高檔商務(wù)夜總會(huì)、水療中心將形成一個(gè)循環(huán)的娛樂主體。Space）和機(jī)動(dòng)式（Mobil）。A級(jí)開放式交流環(huán)境：商業(yè)資源的分享與互動(dòng)、溝通，成為提升經(jīng)營效率的重要議題。A級(jí)休閑娛樂配套：配套齊全、實(shí)用，精品購物走廊、大型電子娛樂城、休閑酒吧、風(fēng)情餐廳、高檔量販?zhǔn)揭箍倳?huì)、高檔水療中心。突出本項(xiàng)目的高檔、豪華與極品。突出本項(xiàng)目的新穎、罕有和尊貴。在遵循全面市場調(diào)研、力求產(chǎn)品創(chuàng)新、尋求差異化產(chǎn)品、規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的策略基礎(chǔ)上，遵循上述定位策略，從如下幾方面進(jìn)行體現(xiàn)■ 拉薩首座：在研究拉薩周邊商業(yè)市場的基礎(chǔ)上，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目要達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)，必須做成目前拉薩領(lǐng)先的商業(yè)項(xiàng)目。因此，需要引入新的概念，與高消費(fèi)者的心理價(jià)值相匹配。我們通過對拉薩商業(yè)的初步考察發(fā)現(xiàn)，拉薩沒有一個(gè)商場具有明確的商業(yè)主題式概念設(shè)計(jì)，所以難有項(xiàng)目的唯一性，不可避免的陷入了同質(zhì)化競爭，一個(gè)很慣性的思維是加上一些藏文化的元素，使之具備地方特色，這針對旅游商業(yè)來說是非常正確的。項(xiàng)目總體定位n 市場性：定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上；■ 盈利性：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)。后的廣告推廣及物業(yè)包裝提供廣闊的創(chuàng)作空間。n 指導(dǎo)性：是否能真正成為項(xiàng)目銷售的指導(dǎo)核心。n 合適性：定位是否符合項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營的具體實(shí)際情況。.物業(yè)質(zhì)素 考慮戶型間隔是否方正實(shí)用，采光、通風(fēng)、朝向是否良好，智能化配套是否先進(jìn)，外觀是否美觀，大堂是否氣派。資金周轉(zhuǎn)及風(fēng)險(xiǎn) 為方便其資金周轉(zhuǎn)及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，傾向選擇首期款較少、按揭年限高的商業(yè)。物業(yè)升值潛力 規(guī)劃良好、商業(yè)氣氛濃厚、成熟度高的地段所建物業(yè)往往成為首選?？蛻魳?gòu)成基本大局為：本項(xiàng)目定位“NMN（Now/Method/Need）矩陣分析模型”是通過項(xiàng)目的SWOT分析之后，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，找到切實(shí)可行的項(xiàng)目突破點(diǎn)的全新分析模型,本模型不但分析全面，而且更加準(zhǔn)確、明了，通過本模型的分析可以充分強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢，弱化或避免項(xiàng)目劣勢，找到項(xiàng)目打入市場的有力突破點(diǎn)。.因此產(chǎn)品形態(tài)（包括經(jīng)營規(guī)劃以及現(xiàn)場外環(huán)境包裝展示）最終是否創(chuàng)新成為本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)因素。 T（Threat）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：市場銷售供應(yīng)量逐步增加；同區(qū)域內(nèi)商業(yè)競爭激烈；區(qū)域間競爭同時(shí)存在；商業(yè)市場風(fēng)險(xiǎn)對投資者信心的沖擊。 W（weakness）劣勢分析：商業(yè)經(jīng)營定位層次不高；商業(yè)業(yè)態(tài)競爭沒有優(yōu)勢；外立面包裝零亂，無統(tǒng)一規(guī)劃；小商業(yè)對物業(yè)前廳形象有遮擋；地塊西面規(guī)劃項(xiàng)目開通銷售時(shí)間的不確定性。項(xiàng)目最大的劣勢在于目前商業(yè)經(jīng)營定位層次不高，行業(yè)業(yè)態(tài)競爭沒有優(yōu)勢，對于本項(xiàng)目商業(yè)投資將產(chǎn)生較大的影響。中心西臨朵森格路南段，東靠大覺寺，北臨宇拓路，南面為江蘇路魯固汽車站。項(xiàng)目評價(jià)適合本項(xiàng)目的具體突破方式論證因此，在商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營上，必須在研究拉薩商業(yè)產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，尋求投資產(chǎn)品的差異性與產(chǎn)品創(chuàng)新，成為商業(yè)項(xiàng)目成功經(jīng)營的突破點(diǎn)。.在國際先進(jìn)商業(yè)設(shè)計(jì)領(lǐng)域中，一個(gè)很重要的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想是要把消費(fèi)者的消費(fèi)和休閑娛樂連在一起。新經(jīng)濟(jì)模式對新型商業(yè)物業(yè)的需求特征■ 新模式新供需而本項(xiàng)目可以不受中心區(qū)建筑的種種規(guī)劃限制，為產(chǎn)品創(chuàng)新提供了廣闊的發(fā)展空間。此外，目前拉薩市商業(yè)局限性較多，與國內(nèi)發(fā)達(dá)商業(yè)物業(yè)尚存在較大的差距?？梢灶A(yù)測，隨著拉薩旅游業(yè)的不斷發(fā)展，大量外資企業(yè)、本土企業(yè)，將把陣地轉(zhuǎn)移到拉薩，在拉薩設(shè)立分公司或辦事處，邁出其進(jìn)入拉薩市場的重要一步。拉薩市商業(yè)市場前景看好。2004年商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)近6年來空置面積最少的利好局面，說明拉薩市商業(yè)物業(yè)實(shí)際需求在不斷擴(kuò)大。232。232。232。232。232。232。232。232。232。232。232。拉薩商業(yè)市場空白點(diǎn)分析232。..■ 商業(yè)參加大型展示會(huì)的較少，對廣大客戶了解商業(yè)造成了障礙。■ 樓書的制作僅僅限于平面戶型圖，樓書設(shè)計(jì)處于初級(jí)階段；.■ 商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有所提高，但也僅僅是在一些常規(guī)處理方面做的更細(xì)，而沒有什么突破?！?配套環(huán)境的設(shè)計(jì)上存在較大的局限性?！?產(chǎn)品設(shè)計(jì)中不夠全面，沒有考慮為商業(yè)今后發(fā)展預(yù)留空間，在設(shè)計(jì)上沒有考慮到今后商業(yè)環(huán)境的需要和未來發(fā)展趨勢。■ 商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)變化不大，主要是臨街商鋪的設(shè)計(jì)較多，且商業(yè)物業(yè)夜晚燈光裝飾單調(diào)，無特點(diǎn)。產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色存在以下幾點(diǎn)局限性：戶型構(gòu)成從已推出的商業(yè)戶型設(shè)計(jì)可以看出，現(xiàn)在市場上的商業(yè)設(shè)計(jì)已經(jīng)滿足客戶對平面布局上的需求，就是說對商業(yè)物業(yè)面積需求已完全可以滿足，可是客戶對空間提出自由組合的需求現(xiàn)在還沒有相應(yīng)的設(shè)計(jì)，這是商業(yè)設(shè)計(jì)中的一個(gè)局限性。拉薩商業(yè)市場產(chǎn)品局限性分析.232。232。232?？蛻麸柡忘c(diǎn)分析232。 與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市接軌的甲級(jí)商業(yè)，還未達(dá)到市場飽和點(diǎn)。 一些綜合素質(zhì)高并賦有新型概念的商業(yè)供求關(guān)系未達(dá)到飽和點(diǎn)。 商業(yè)自身素質(zhì)較高，內(nèi)部配套設(shè)施齊備，物業(yè)管理水準(zhǔn)高的商業(yè)供應(yīng)量還未達(dá)到飽和，市場可挖掘潛力大。 小商業(yè)及內(nèi)部硬件設(shè)施陳舊的這類產(chǎn)品，市場已經(jīng)達(dá)到飽和點(diǎn)。.232。232。232。區(qū)域市場飽和點(diǎn)分析232?？蛻艄┣箨P(guān)系分析從商業(yè)市場已售單位可以看出，購買對象主要是一些私人購買經(jīng)營；還有一部分整層或者半層大面積購買的大型公司作為自營，另有一部分投資客購買轉(zhuǎn)租，這三種客戶構(gòu)成了市場的需求量。 市場上推出一些綜合素質(zhì)高并賦有新型概念的商業(yè)也頗受市場寵愛，因市場推出較少，需求量較大，如格桑林卡。 通過對拉薩市商業(yè)市場的分析可以看出，商業(yè)形態(tài)自身素質(zhì)較低，內(nèi)部配套設(shè)施齊備