【正文】 能之間要有效分隔，又要有一定的連通性；第三是全地域主題文化的統(tǒng)一和體現(xiàn)。 全地域的規(guī)劃方案要處理好3個關(guān)系首先是保留建筑和新建建筑的關(guān)系。目前，我們提供產(chǎn)品建議如下。第四部分 產(chǎn)品建議依據(jù)發(fā)展商的介紹以及我們對本項目的理解，我們認為本項目具有非常良好的潛力。n 投資客戶，投資的客戶來源廣泛，從業(yè)人員多種多樣。因此，我們建議的客戶定位為：n IT行業(yè)n IT相關(guān)行業(yè)，包括：金融機構(gòu)，律師、會計師事務(wù)所，投資咨詢，商業(yè)，娛樂，會展，物流等。三、客群定位本項目8樓的客戶定位要放開視野，廣泛定位。（二）租價定位建議 根據(jù)我們對中關(guān)村相關(guān)市場的調(diào)查與分析，同時借鑒我們對中關(guān)村商鋪物業(yè)的經(jīng)驗，我們建議本項目辦公區(qū)域租賃價格為56元/平方米需要指出的是，該價格為我們根據(jù)目前市場情況分析得來，由于未來中關(guān)村寫字樓價格存在受到非市場因素干擾的可能，我們沒有對未來價格進行分析修正；在項目推向市場前仍需要重新進行價格定位工作。本價格由兩種方式推算而來，為建議價格，具體的價格要根據(jù)產(chǎn)品自身的設(shè)計、客戶狀況和市場價格情況進行適時的調(diào)整，以靈活的方式進行調(diào)整，以保持價格的競爭力和發(fā)展商自身的利益。其他部分建議如下：地下三層、二層：車位；地下一層：職工餐廳；五層以上：開放式辦公區(qū)域；建議在五層設(shè)置中小規(guī)模的會議廳和報告廳。8樓的功能定位8樓的功能定位為辦公、休閑、娛樂服務(wù)于一體的綜合性物業(yè)。三角地帶 8樓西側(cè)和昊海樓東側(cè)合圍的地帶可以作為8樓北側(cè)的廣場和教堂廣場的連通走廊。建議改目前教堂的兩個東西出口為一個向北的出口，并使教堂和8樓之間的區(qū)域保持良好的通透感。教堂以教堂和昊海樓為界，將整個區(qū)域分開成東西兩個區(qū)域，形成西部為氣氛熱烈的商業(yè)、娛樂區(qū)域，東部為清靜平和的文化區(qū)域的格局，使兩個部分互不干擾?！皬V義的圖書文化”是指即包括目前圖書、音像的整售零售的商業(yè)行為，又包括了以書為中心的，可以提供休閑、娛樂功能的其他商業(yè)文化。（二）分區(qū)域功能定位建議我們對本地域的斜街、教堂和三角地（指8樓西側(cè)，昊海樓東側(cè)合圍的地帶）進行了以下分區(qū)域功能定位。 文化氛圍文化的設(shè)計，符合當前人們崇尚文雅，向往休閑生活的潛在愿望。 項目預(yù)期這樣的定位使本項目真正成為西區(qū)及中關(guān)村核心區(qū)的文化配套地域。 中關(guān)村狀況目前中關(guān)村被稱為類似于香港的文化沙漠，雖然人員文化層次很高，但環(huán)境缺乏文化氛圍，休閑場所匱乏。中關(guān)村西區(qū)被稱為中關(guān)村的“鉆石寶地”，是未來高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的管理決策、資本市場、信息交流和商務(wù)中心”，導(dǎo)致目前的建設(shè)項目均是高檔次的商務(wù)辦公用房，客戶均瞄準一線用戶，一線用戶競爭將極為激烈。 通過對中關(guān)村現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的分析，通過對中關(guān)村整體的規(guī)劃的考慮，通過對中關(guān)村西區(qū)總體定位的分析，結(jié)合項目自身優(yōu)勢，我們建議把本地域建設(shè)成為適合中關(guān)村人休息、交流和休閑娛樂的文化建筑群落，建成后使本地域成為中關(guān)村地區(qū)文化休閑中心或中關(guān)村人的精神家園。二、 核心競爭力分析我們認為本項目的核心競爭力在于三點：斜街基督教堂濃郁的文化氛圍第三部分 項目定位通過我們對周邊市場的調(diào)查和研究，我們認為8樓的定位需要根據(jù)本地域的定位、功能和布局進行綜合考慮，統(tǒng)籌安排后合理設(shè)計。（四）項目威脅分析在本項目推出的過程中，我們認為存在下面的威脅：周邊寫字樓多，現(xiàn)樓仍在招租。（二）項目劣勢分析 通過對本項目的分析，我們認為本項目存在以下的不足：工期比西區(qū)的稍晚；區(qū)域商業(yè)人流雜亂，檔次不高；項目規(guī)劃形狀隨好，但包圍在周圍的樓中間，從四環(huán)路上看不出來，較難體現(xiàn)自身特色；由于限高，難從高度上體現(xiàn)與眾不同；名稱較長，缺乏想象力和沖擊力，不能朗朗上口；不是人流進入中關(guān)村的主干道，屬輻射區(qū)；地域周邊公共交通不方便，線路較少，站位較遠；大地酒店前的廣場面積不大，做多個小的景觀難以起到聚集效應(yīng)；大地酒店下面做商業(yè)不能提高酒店的檔次；目前的商業(yè)氛圍由前來購書的學(xué)生烘托，有錢人少，輻射面?。?8樓一層向外面積小，有一面緊鄰教堂，影響利用率。目前建筑設(shè)計尚未完成，結(jié)構(gòu)及內(nèi)外裝修標準未定。第二部分 項目分析本次策劃的項目為中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司開發(fā)的中關(guān)村文化廣場中的文化交流中心大廈（8樓）。表9 賓館調(diào)查表名 稱標準間面積（M2）出租價格（元/年）入住率客戶鑫 鼎 賓 館286萬10大地花園酒店2870%電腦公司這個調(diào)查說明本地域?qū)χ嘘P(guān)村的客戶還是有相當大的吸引力。其中海淀圖書城的進入客流人數(shù)在120人次/5分鐘（調(diào)查時間2002年1月19日下午2點）表8 商店客流分值表（5分人多，1分人少）商 店客 流 分 值工業(yè)出版社書店5海淀圖書城4新華書店3外文書店3籍海樓書店2隨身聽、MP35音像店4體育用品商店2服裝店1在對書店的調(diào)查中，購買計算機類圖書的人最多，其次是外語類圖書和文學(xué)類圖書。對本地的商業(yè)的調(diào)查顯示，客流主要集中于圖書、電子、數(shù)碼產(chǎn)品等商店。硅谷電腦城和中發(fā)電子市場的展示間位于45層，客戶多為小型貿(mào)易企業(yè)、計算機公司、網(wǎng)絡(luò)公司、維修商等，租賃情況一般，硅谷電腦城5層展示間的空置率接近30%。在我們的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃攤位的多為小型公司或個人，從事電子元器件、計算機配件、外設(shè)、耗材等銷售，各個商場的攤位出租率基本上保持100%。展示間以平方米的價格進行租賃，價格在5元/天商場均將樓面分成攤位和展示間兩種方式進行出租。表7 商場商業(yè)構(gòu)成 名 稱項目內(nèi)容海 淀 城 鄉(xiāng) 貿(mào) 易 中 心當 代 商 城雙 安 商 場各層商品類型1層食品2層食品3層日用洗滌百貨4層服裝、鞋帽、家電B1層食品、超市1層珠寶、化妝品2層運動系列3層男裝4層女裝5層日用百貨6層食品1層珠寶、化妝品超市2層男裝3層女裝4層時尚男女裝、鞋5層體育用品日用百貨內(nèi) 部 裝 修中檔裝修高檔裝修高檔裝修我們還對中發(fā)電子市場、海龍大廈、中海電子市場、太平洋電腦市場和硅谷電腦城進行了調(diào)查，具體調(diào)查結(jié)果見附表2。調(diào)查數(shù)據(jù)見附表1。我們的調(diào)查結(jié)果顯示：n 本地域商業(yè)氛圍濃厚n 客流人員以高校學(xué)生為主n 經(jīng)營圖書、數(shù)碼電子產(chǎn)品的商店客流最多，經(jīng)營服裝的商店客流少n 計算機類圖書、外語類圖書銷量好以下是具體的分析。經(jīng)過對調(diào)查結(jié)果的分析，我們得出如下結(jié)論：n 本地域附近缺少大型綜合商業(yè)n 以電子市場為依托的底商物業(yè)出租率較高n 電子市場以攤位為主，展示間為輔；標準攤位價格從2000元/月到4000元/月價格不等n 在低層的展示間比較受歡迎，樓層較高的展示間出租率一般。另外從表6也可以看出，為了適應(yīng)這種高速增長的業(yè)務(wù)量，每千米的平均車位基本呈逐年上漲的趨勢，2001年寫字樓基本能保證每百平米一個車位。從表6可以看出，各個寫字樓主要以地下車位為主，占全部停車位的81%。表5中關(guān)村寫字樓租金和物業(yè)管理費調(diào)查表租金價格區(qū)間序號項目名稱總建面積平方米出租報價元/天/M2物管費元/天/ M2樓層差價元/天/ M2 朝 向差 價元/天/ M2 出租價格+物管費元/天/M25元以下1北京硅谷電腦城含在租金中無無2中成大 廈含在租金中無無3海 淀新技術(shù)大 廈含在租金中無14理 想大 廈無無5海 泰大 廈租金中無無51知 春大 廈3萬5租金中無無52北 大太平洋大 廈含在租金中3泛 亞大 廈租金中無無4帝恒寫字樓未定無無未定5方 圓大 廈無無6騰 達大 廈51元含在租金中57理 工科 技大 廈6萬51無無68海 龍大 廈5無無9世紀豪景未定無無未定61學(xué) 研大 廈6含在租金中無無62中 電信 息大 廈6含在租金中無無63光 大國 信大 廈含在租金中無無4航 天長 城大 廈4萬1元含在租金中無無5中關(guān)村大 廈6租金中無無66融科資訊6無無67元以上1希格瑪中心8無無8 樓層和朝向差價調(diào)查與分析調(diào)查結(jié)果顯示出大部分寫字樓沒有樓層和朝向的差價，其中僅3個寫字樓有所考慮，%；海淀新技術(shù)大廈沒有樓層差價，由于平面的特殊性，同層內(nèi)環(huán)和外環(huán)相差1元/天/平米，%；，樓層租金隨高度增加而增加，%。圖5 中關(guān)村寫字樓租售比例分布 物業(yè)管理費調(diào)查與分析通過我們對中關(guān)村各個寫字樓物業(yè)管理費的調(diào)查，結(jié)果顯示大部分寫字樓的物業(yè)管理費包含在租金報價中，且物管費隨租金的提高呈明顯上升趨勢。其他開盤的寫字樓采取出售或租售兼營的方式，求短線效益，希望資金快速回籠。其中只租不售的物業(yè)占到47%，這部分寫字樓項目入市時間早，目前剩余可租面積不多。（三）租售狀況調(diào)查與分析 租售對比狀況調(diào)查與分析從我們的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，中關(guān)村已經(jīng)投入使用的寫字樓基本上保持了90%以上的租售率?？蛻粢?guī)模以中小型企業(yè)居多，國際性的大型企業(yè)較少。表3中關(guān)村寫字樓售價和總建筑面積表售 價（元/平方米）總建筑面積（萬平方米）13000以下13000149991500016000111600119999020000以上合計圖4 中關(guān)村寫字樓售價分布比例（二）需求市場調(diào)查與分析為了給本項目的客戶群定位提供依據(jù)，我們對一些競爭性寫字樓做了具體細致的客戶情況調(diào)查，具體見表4。13000以下和1500016000元/平方米之間的寫字樓大致相等，16000到20000元/平方米這一售價為一缺口，目前尚沒有寫字樓涉足，20000元/平方米以上的寫字樓又占了21%。平方米以上高價位的只占10%。占總量的67%。圖2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓項目供應(yīng)量與時間關(guān)系示意圖從供應(yīng)價位來看由表2可以看出。在2001年又保持了較高的供應(yīng)量（達到31萬），并且隨著政府加速建設(shè)中關(guān)村西區(qū)，西區(qū)第一個項目藍星大廈已經(jīng)入市，未來幾年中關(guān)村西區(qū)將陸續(xù)有新項目入市。此地區(qū)總體風(fēng)格為前衛(wèi)和休閑，不片面追求高檔豪華，因而雖然寫字樓入住爆滿，但平均租金水平與國貿(mào)地區(qū)仍相差一個檔次。表2中關(guān)村地區(qū)部分寫字樓項目數(shù)據(jù)統(tǒng)計區(qū) 域序 號項 目 名 稱總建面積M2層 數(shù)售 價元/ M2租 金元/天/ M2入 住 率清華東路—北四環(huán)1北京硅谷電腦城16層不售95%2學(xué)研大廈A座10層不售6%B座12層3海泰大廈23層7500100%4海淀新技術(shù)大廈