【正文】 含）10000元/平方米和10000（含）12000元/平方米的樓盤實現(xiàn)銷售量最大，都銷售了78套，％。相對來看，已銷售別墅主要集中在10000（含）12000元/平方米價位，共銷售73套，%；其次的是6000（含）7000元/平方米，共銷售50套，%，其他價位的別墅都在30套以內(nèi)。懷柔別墅區(qū)：2007年16月懷柔板塊共銷售別墅197套，實現(xiàn)銷售額41193萬元，銷售均價8064元/平方米。從成交別墅的銷售均價分布狀況來看，亞奧別墅區(qū)高端別墅成交較多?？梢钥闯?，中央別墅區(qū)定位于高端別墅產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)別墅大多顯現(xiàn)價格高、套型大，總價高的特點?？梢钥闯?，雖然中央別墅區(qū)銷售套數(shù)只排在第五位，但銷售面積僅次于北六環(huán)別墅區(qū)，可以看出該區(qū)域主要以大套型的別墅產(chǎn)品為主。其他別墅區(qū)域16月份銷售別墅都在100套以內(nèi)，其中通州運河最少，只有27套。另外中央別墅區(qū)雖然成交套數(shù)排在第五位，但該區(qū)域套均面積達到444平方米，在各典型區(qū)域中套均面積最大，可以看出，該區(qū)域主要以中大套型的別墅產(chǎn)品為主。第二節(jié)、區(qū)域銷售分析與預測從2007年16月北京別墅成交樓盤的典型區(qū)域分布來看，主要集中于北六環(huán)、城南陽光、京石高速、亦莊開發(fā)區(qū)、中央五大別墅區(qū)，這些區(qū)域別墅的銷售套數(shù)都超過了200套，五大區(qū)域共銷售了1217套，%?？梢钥闯?，套總價較高的別墅主要定位于高端客戶群，承受著較大的購買壓力，客群相對較少，而300萬元以下的經(jīng)濟型別墅仍然是市場銷售的主力。圖：2007年16月別墅銷售戶型分布圖從16月北京成交別墅單套價格分布情況看，仍然主要集中于300萬元以下的別墅，共銷售1880套，％，是別墅銷售的絕對主力套總價位；其次的是300500萬元，共銷售568套，%，是別墅銷售的次主力套總價位。另外，經(jīng)過數(shù)據(jù)分析，300平方米以下的別墅共銷售了1919套，%。從數(shù)據(jù)分析可知，10000元/平方米以下別墅共銷售了1786套，%，可以看出16月份北京以經(jīng)濟型別墅為成交的主力。排在第三位的是16000(含)元/平方米以上位價，共銷售353套、％、％。圖：北京別墅銷售月度分布圖從2007年16月北京別墅銷售單價結(jié)構(gòu)分布來看，仍然主要集中于8000(含)10000元/平方米價位，共銷售696套、％、%。從兩個月別墅銷售的走勢來看，%，%；%，%。2007年5月銷售別墅640套，%，%；2007年6月銷售別墅681套，%，%。滟瀾山8月24萬平米19萬平米聯(lián)排220－300平米16000元/平米遠洋花園明年4月待定待定待定獨棟300－1500平米待定潤澤莊園9月17萬平米14萬平米獨棟、聯(lián)排、疊拼獨棟400－450平米、聯(lián)排230－300平米、疊拼別墅230－250平米待定丹青語堂9月待定獨棟311平米9500元/平米華亞其中中央別墅區(qū)2007年全年預計上市150萬平米。滟瀾山別墅、丹青語堂、華亞從套型面積供應分布來看，16月份別墅供應仍然是以經(jīng)濟型別墅為主?？梢钥闯?，16月份北京別墅供應以經(jīng)濟型別墅為主。圖：北京新增別墅月度分布圖從各別墅區(qū)域供應分布來看，16月份新增供應主要集中在其他、中央、西山三大別墅區(qū)，總供應775套，%，其中其他別墅區(qū)表現(xiàn)最為突出，新增別墅305套，%，這主要是該區(qū)域內(nèi)懷柔的天恒別墅山小區(qū)6月份連續(xù)上市供應，使得該區(qū)域成為16月份別墅市場供應最活躍的區(qū)域；其次為八達嶺昌平、潮白河、東部泛CBD別墅區(qū)，%、%、%，是16月份北京別墅供應的第二梯隊區(qū)域；而城南陽光、亦莊開發(fā)區(qū)、亞奧京北三大區(qū)域新增供應量較少，16月別墅供應基本上都在40套以內(nèi)，尤其是亞奧京北最少，只有4套。從下圖可以看出，2007年56月北京別墅新增供應量變化異常，波動幅度仍然較大。第三部分、北京別墅市場供應情況第一節(jié)、07年上半年別墅供應情況2007年16月，北京別墅市場新批準銷售別墅合計1243套，與去年同期相比，%、%。今天的城南別墅區(qū)正以其便利的交通，優(yōu)質(zhì)的人文環(huán)境，在北部相對擁擠的局面下，成為眾多人士的置業(yè)選擇。城南別墅區(qū)：屬于新興別墅區(qū)之一。因為有較強的產(chǎn)業(yè)支撐、較高的國際化程度，以及日趨完善的生活配套，亦莊別墅區(qū)已經(jīng)成為經(jīng)濟型別墅、花園洋房等低密度住宅的聚集地，而且項目品質(zhì)越來越高，各項目在產(chǎn)品設(shè)計上也比較注重差異性，是屬于別墅產(chǎn)品創(chuàng)新方面相當活躍的區(qū)域。隨著區(qū)域交通、市政配套大幅改善，業(yè)界預期該區(qū)域別墅售價有較大上漲空間。八達嶺沿線別墅區(qū)：一直是北京房地產(chǎn)市場上高檔別墅聚集的區(qū)域，憑借優(yōu)越的交通條件和地理位置，這一區(qū)域的別墅市場很早就開始發(fā)展，上世紀80、90年代，碧水莊園、玫瑰園為代表的頂級豪華別墅的相繼出現(xiàn)更是極大的提升了該區(qū)域的價值。該地區(qū)高爾夫球場、鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設(shè)施較多，已經(jīng)形成較為成熟的別墅居住氛圍元。潮白河別墅區(qū)：占據(jù)首都機場、涉外商務使館區(qū)的優(yōu)勢，地勢平坦，又有兩河流過，自然環(huán)境優(yōu)越，交通狀況較好，商務及購物都非常方便。幾年間，一些別墅項目在這里落腳，其價格也因地域的稀缺而在京城別墅區(qū)名列前茅。西山別墅區(qū)：西山是北京城西部諸山的總稱。從土地供應來看，奧北別墅的供應量位居各主要別墅區(qū)之首。 奧北別墅區(qū)：奧北中心別墅區(qū)是由亞運村板塊向北延伸，與小湯山以北、奧運區(qū)域相連接的新興區(qū)域。隨著通州交通狀況的大幅改善，Townhouse成為通州及整個東部別墅類產(chǎn)品的主力軍。該區(qū)域客戶群多來自CBD區(qū)域的中產(chǎn)或中上階層。東部泛CBD別墅區(qū)：與北京其他別墅區(qū)相比，中央別墅區(qū)最顯著的特點是：居住人群大多為在京工作的外企高管或CEO，以及港臺人士。從傳統(tǒng)和業(yè)界普遍的接受度來講，人們更習慣區(qū)域的分類方式，即中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)、亦莊別墅區(qū)、昌平八達嶺別墅區(qū)、城南別墅區(qū)、東部泛CBD別墅區(qū)等。北京傳統(tǒng)別墅帶有一山、二河、三線、四高之說?！　料到y(tǒng)下一步預計要通過供地結(jié)果的公開，實現(xiàn)對供地和供后利用情況的動態(tài)監(jiān)管，以改變目前的薄弱狀況，從而使別墅類房地產(chǎn)項目供地得以真正停止。　　鑒于2004年國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》在實際工作中落實得并不好，加上各地住宅用地出讓公告內(nèi)容五花八門，質(zhì)量很差，很多公告缺少實施的基本條件?！?