【正文】 ，上饒市區(qū)距離南昌260公里，交通四通八達，這為項目吸引短線自駕車游客帶來一定優(yōu)勢。另外，選址區(qū)域原本就從事農(nóng)產(chǎn)品種植或養(yǎng)殖，無須大規(guī)模開發(fā)和重新修整，節(jié)省了開發(fā)成本。A、選址的地理環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)成本低。SWOT分析法為綜合分析外部環(huán)境與內(nèi)部環(huán)境提供了一種分析框架，是戰(zhàn)略管理決策過程中的重要一步。通過以上的行業(yè)競爭分析可知，行業(yè)五種力量的競爭很小，項目是可行的；為取得競爭優(yōu)勢，項目采取差異化的市場競爭戰(zhàn)略，即令項目整體、品牌和產(chǎn)品與競爭對手有較明顯的區(qū)別，形成與眾不同的特點而獲得競爭優(yōu)勢。而對于其他類型的休閑度假旅游來說，由于濱海休閑、溫泉休閑和運動休閑，與休閑農(nóng)業(yè)具有不同的偏好客戶群，因此互相之間的替代作用極小。 對于休閑農(nóng)業(yè)來說，替代品可分為兩類：一是傳統(tǒng)的觀光型旅游，二是其他類型的休閑度假旅游，如濱海休閑、溫泉休閑和運動休閑。動輒幾百萬元甚至上千萬元的投資以及持續(xù)數(shù)年甚至更長的建設(shè)導(dǎo)入期，大大地抬高了進入門檻；同時，本項目可利用先行優(yōu)勢，迅速在細分市場上建立起品牌的優(yōu)勢和知名度，進一步抬高進入門檻。而開發(fā)有一定檔次的面向中高端客戶群的休閑農(nóng)莊，其門檻十分高，原因是：第一，土地具有非常明顯的資源稀缺性。如果行業(yè)的進入門檻比較高，那么就意味著其他的大部分企業(yè)很難進入到該市場，從而使利潤率保持在較高的水平。只要本項目為游客提供高價值、高差異化的旅游產(chǎn)品，在中等價格的條件下，他們的討價還價能力并不強。由此可見，旅行社已基本不再具有討價還價能力。隨著項目知名度的提升和品牌的建立，旅行社的影響力將會越來越弱?？驮垂?yīng)商主要是指旅行社，在很多旅游項目的起步階段，由于知名度不高，初期的客源仍主要靠旅行社提供，此時旅行社確實有一定的討價還價能力。另外，本項目股東之一的婺源田園房地產(chǎn)有限公司在降低工程材料采購成本方面可以給本項目很大的幫助，而農(nóng)產(chǎn)品種苗可以通過與周邊區(qū)域農(nóng)民的長期合作，降低原材料的采購成本。原材料供應(yīng)商主要包括建設(shè)期的工程材料、農(nóng)產(chǎn)品種苗、度假屋所需的酒店用品、餐廳所需的肉菜副食品以及超市所出售商品的供應(yīng)商。由此可見，本項目的同行業(yè)競爭者的競爭強度很小。在江西省東北部地區(qū)的同行業(yè)競爭者方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，在上饒地區(qū)的約100個旅游型農(nóng)莊中，休閑度假型的不超過30個，仍遠遠不能滿足市場的需求，而且這些休閑度假型的市場定位也存在較大的差異，各有不同的客戶群。婺源休閑農(nóng)莊定位為中產(chǎn)階層人士的度假型休閑農(nóng)莊，正好與這些農(nóng)莊相區(qū)別，以上兩家與本項目均不構(gòu)成正面的直接競爭關(guān)系。而婺源區(qū)有一定檔次的旅游型農(nóng)莊的數(shù)量只有5家，其中距離市區(qū)較近的更只有兩家，而且其市場定位均存在較大差異。在上饒市區(qū)本地的同行業(yè)競爭者方面，又可以分為走低端路線的“農(nóng)家樂”和有一定檔次的旅游型農(nóng)莊。五力模型具有以下兩方面的作用：第一是分析現(xiàn)有行業(yè)的盈利能力，分析是否有充分的理由進入該行業(yè)；第二是分析現(xiàn)有行業(yè)的競爭特點，制定相應(yīng)的市場競爭戰(zhàn)略，決定如何參與該行業(yè)的競爭。五力模型是分析行業(yè)競爭環(huán)境的工具，行業(yè)中五種力量是競爭的主要來源，五種力量的不同組合變化和強度，會影響著行業(yè)的盈利前景，進而影響到項目的決策。這是一支專業(yè)、上進和有競爭力的管理團隊，相信在他們的領(lǐng)導(dǎo)下，婺源休閑農(nóng)莊項目一定能走向成功。孫先生的工作職責(zé)是：負責(zé)本項目的農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品培植或飼養(yǎng)以及病蟲害防治等管理工作，協(xié)助總經(jīng)理完成董事會的經(jīng)營目標(biāo)，分管農(nóng)業(yè)技術(shù)部的工作。陳先生的工作職責(zé)是:負責(zé)本項目的市場營銷及推廣工作和客戶管理工作，協(xié)助總經(jīng)理完成董事會的經(jīng)營目標(biāo)，分管市場營銷部和運作管理部。陳XX，男，21歲，擬出任公司運營總監(jiān)。曾在江西財經(jīng)大學(xué)學(xué)習(xí)國際市場營銷，在婺源人脈甚廣，與婺源田園地產(chǎn)集團董事長以及婺源旅游有限責(zé)任公司總經(jīng)理關(guān)系深厚，與婺源縣清城區(qū)政府保持著良好的關(guān)系。三、管理團隊婺源休閑農(nóng)莊有限公司將采取“扁平式”的職能型組織結(jié)構(gòu)各部門的職責(zé)分工說明如下:行政管理部(1)負責(zé)公司日常行政管理和總務(wù)工作(2)負責(zé)人力資源管理工作，制定人力資源規(guī)劃(3)負責(zé)員工的招聘配置、考勤管理、技能培訓(xùn)和績效考核等工作(4)負責(zé)處理員工關(guān)系以及公司的公司文化建設(shè)工作計劃財務(wù)部(1)負責(zé)公司財務(wù)管理和經(jīng)營核算(2)負責(zé)向公司管理層提交財務(wù)報告，為管理層進行決策提供參考(3)負責(zé)公司稅務(wù)工作，開展稅務(wù)籌劃(4)負責(zé)制定公司財務(wù)計劃，安排預(yù)算方案，監(jiān)督各部門預(yù)算執(zhí)行情況基建部(1)負責(zé)游客中心和度假屋等建筑物的外包建設(shè)督導(dǎo)工作(2)負責(zé)供水、電力、道路、綠化和場地等基礎(chǔ)設(shè)施的外包建設(shè)督導(dǎo)工作(3)在前期開發(fā)期過后，負責(zé)各項設(shè)施和辦公設(shè)備的維護工作市場營銷部 (1)負責(zé)公司品牌形象設(shè)計，負責(zé)公司產(chǎn)品組合及其定價(2)負責(zé)分銷渠道的拓展與管理(3)負責(zé)制定項目的促銷方案，負責(zé)項目的廣告投放(4)負責(zé)公共關(guān)系維護，及時收集游客的建議或意見，妥善處理游客投訴運作管理部(1)負責(zé)農(nóng)莊內(nèi)的日常運營工作(2)負責(zé)游客接待工作，為游客提供住宿、餐飲、游玩、娛樂和購物等有關(guān)服務(wù)(3)負責(zé)農(nóng)莊內(nèi)的安全保衛(wèi)工作農(nóng)業(yè)技術(shù)部(1)負責(zé)農(nóng)業(yè)技術(shù)研究和開發(fā)(2)負責(zé)農(nóng)莊的植物農(nóng)產(chǎn)品的種植技術(shù)指導(dǎo)(3)負責(zé)農(nóng)莊的家禽和魚類的養(yǎng)殖技術(shù)指導(dǎo)(4)負責(zé)農(nóng)作物病蟲害的防治工作婺源休閑農(nóng)莊有限公司由董事長兼總經(jīng)理、運營總監(jiān)、技術(shù)總監(jiān)三人組成管理團隊。單位租用會議室或文化休閑廣場等場地也可以歸入為“購”的范疇。農(nóng)莊出售的婺源中華荷包紅魚江灣雪梨均是由農(nóng)莊自養(yǎng)的綠色產(chǎn)品，以“婺源”作為品牌去推廣。在農(nóng)莊綜合服務(wù)區(qū)的特產(chǎn)超市，游客可以采購婺源綠茶、中華荷包紅魚、江灣雪梨、龍尾硯等婺源本地特產(chǎn)。雖然“游”和“娛”的項目眾多，帶來的盈利也不算太多(約占10%但卻是本項目總體盈利模式的支撐性要素，因為只有有了足夠的令游客感到滿意的“游”和“娛”項目，才可以吸引游客前來或重游，進而才能為本項目帶來更多的盈利。游客接待中心的活動免費提供。果園區(qū)任摘任吃，只收取每人25元的入場費，如要帶走水果則按本農(nóng)莊當(dāng)時定價收取。垂釣區(qū)收取每人20元的設(shè)備租用費，魚獲按本農(nóng)莊當(dāng)時定價收取。如果覺得享受農(nóng)事樂趣差不多了，游客還可以到綜合服務(wù)區(qū)的游客接待中心，盡情地玩棋牌、打麻將、打乒乓球或打臺球，也可以到室外的休閑運動區(qū)游泳、打籃球或打羽毛球，或進行燒烤活動，甚至進行拓展訓(xùn)練活動，等等。在茶趣園區(qū)，游客可以品嘗自己親手采摘的茶。在垂釣區(qū)，游客可以享受“姜太公”的垂釣之樂?！坝巍焙汀皧省薄坝巍焙汀皧省眱蓚€要素的旅游產(chǎn)品是婺源休閑農(nóng)莊項目經(jīng)營的基礎(chǔ)，是最能體現(xiàn)本項目特色的要素，是吸引游客前來或者重游的支撐性要素，也是區(qū)別于婺源本地其他主要旅游型農(nóng)莊的要素之一。獨立式度假屋，其中30間還是木式度假屋，游客在這里居住度假，般的悠然自得。餐廳重點推介由農(nóng)莊自養(yǎng)的以“婺源”品牌命名的婺源本地特產(chǎn)—婺源中華荷包紅魚江灣雪梨，讓游客享受到美味的本地特產(chǎn)的同時，也可以促進本項目“婺源”品牌婺源中華荷包紅魚江灣雪梨的銷售?！笆场焙汀白　?“食”這一要素是農(nóng)莊為游客提供的特色旅游產(chǎn)品之一，可以滿足游客“吃農(nóng)家飯”的需求。本項目在“行”這一要素中不獲取盈利，但卻是從后向要素中獲取盈利的前提。對于自駕車散客，本項目將與婺源縣政府組織的自駕車游客服務(wù)中心取得聯(lián)系，并在該服務(wù)中心擺放本項目的宣傳資料，附上詳細的地圖和路線指引，我們也會在網(wǎng)站主頁上提供詳細的地圖和路線指引，另外，我們的服務(wù)電話也能提供在線的路線指引。對于參團游客，本項目將要求合作的旅游社提供舒適的接送車輛，并把這項要求寫進合作協(xié)議內(nèi)容中。本項目的客源結(jié)構(gòu)包括參團游客、自駕車散客、非自駕車散客和單位活動。婺源休閑農(nóng)莊項目以市場需求為導(dǎo)向，依據(jù)旅游“行、食、住、游、娛、購”六要素的組合，結(jié)合項目的自身特點以及市場定位，向游客提供有吸引力的旅游產(chǎn)品，并籍著向游客提供旅游產(chǎn)品為項目創(chuàng)造盈利。小山丘區(qū)位于農(nóng)莊的西北面，占地面積約60畝，海拔為81米。待項目運營后，根據(jù)客流量大小以及市場需求量狀況，再逐漸加大同時養(yǎng)殖量，預(yù)計項目進入成熟運營期后，需要同時養(yǎng)殖12000只麻雞和4000只鴨才能基本滿足游客的需求，如有多余部分才供應(yīng)給本地市場。由于不使用飼料，因此麻雞需要養(yǎng)殖5至6個月，鴨也需要3至4個月，因此兩者同時養(yǎng)殖量的數(shù)目必須保證在每月供應(yīng)量的至少5倍和3倍，并且需要每月根據(jù)經(jīng)營狀況以及游客的需求及時補充雞苗和鵝苗。另外，讓它們吃蟲蟻，既能果樹除蟲，又能保證肉質(zhì)鮮甜。按照“循環(huán)經(jīng)濟的可持續(xù)農(nóng)業(yè)”的生態(tài)農(nóng)業(yè)模式，麻雞和鴨的飼養(yǎng)方式采用走地放養(yǎng)，均不使用飼料。家禽區(qū)位于綠色蔬菜區(qū)西北面，其東北面緊鄰第二處水塘，西面靠近果園區(qū)，占地面積為35畝，很適合于家禽飼養(yǎng)，因此該區(qū)規(guī)劃以養(yǎng)殖麻雞和鴨為主。果園區(qū)的水果主要供游客采摘品嘗或在農(nóng)莊特產(chǎn)超市直接購買，也供應(yīng)給農(nóng)莊餐廳，如有多余部分可供應(yīng)給本地市場。該區(qū)域也須根據(jù)時節(jié)、土壤特征以及游客的喜好，選擇不同類型的水果種植，包括龍眼、荔枝、批把、番石榴、沙糖桔、芒果、柑橙、菠蘿、楊桃、黃皮等。果園區(qū)位于綠色蔬菜區(qū)的西面坡地，占地面積約80畝。由于采用“綠色無公害”的種植方法，綠色蔬菜區(qū)的平均年畝產(chǎn)量保守預(yù)計為3000斤左右。根據(jù)時節(jié)、土壤特征以及游客的喜好，該區(qū)將選擇不同品種的蔬菜和瓜類來種植，包括生菜、油麥菜、白菜、菜心、芥菜、空心菜、覓菜、椰菜、芹菜、洋蔥、辣椒、馬鈴薯、紅薯、玉米、花生、西蘭花、蕃茄、南瓜、冬瓜、節(jié)瓜、絲瓜、苦瓜、茄瓜、青瓜、水瓜、木瓜等。在茶趣園區(qū)將建設(shè)一個木制茶藝亭，供游客親自到茶園采茶后自制品嘗，讓游客在這山水田園之間感受著茶香帶來的高雅情趣。在休閑運動區(qū)的西北部還將建設(shè)一個燒烤場，提供12個燒烤爐，給游客提供親朋聚會或體驗燒烤野趣的場地。休閑運動區(qū)位于垂釣區(qū)的西面，與垂釣區(qū)相鄰，占地面積約13畝，規(guī)劃建設(shè)非標(biāo)準(zhǔn)的一個游泳池、標(biāo)準(zhǔn)的籃球場和羽毛球場各一個，游客在這里做運動，可以在自然清新的環(huán)境中享受著健康的樂趣。因此，在水塘所投放的魚類品種主要為普通家魚加上婺源特產(chǎn)——中華荷包紅魚即可，包括草魚(廣東地區(qū)常稱為“魷魚”)、鯉魚、蟾魚、螂魚等品種，按照科學(xué)混養(yǎng)的要求，投放比例依次約為3: 2: 5: 20。第三處水塘分布在農(nóng)莊西南角，占地面積約6畝，由于魚類養(yǎng)殖并非本項目的重點，因此此處將作為項目預(yù)留用地，僅投放一千多尾魚來保持水體生態(tài)環(huán)境即可。農(nóng)莊一共有三處水塘，第一處在農(nóng)莊餐廳的西面，占地面積約4畝，規(guī)劃建設(shè)成為垂釣區(qū)，計劃同時放養(yǎng)6000至8000尾魚，在水塘南面建設(shè)一條木制釣魚廊，可供30人左右同時垂釣，享受“姜太公”之樂。初期先行建設(shè)30間雙人房(其中10間為木屋)和20間三人房(其中10間為木屋)，提供120個床位，剩余的部分為:401}}雙人房(其中10間為木屋)和10間三人房。但是，考慮到滿足部分高端游客的需求，同時考慮木屋可作為婺源休閑農(nóng)莊的品牌特有形象之一，因此本項目仍然規(guī)劃建設(shè)30間木屋。另外的30間是三人房，當(dāng)中的20間是混凝土式建筑，10間是木式建筑。本項目股東之一的婺源TD旅游有限公司早已發(fā)現(xiàn)市場存在這一空白，因此度假屋區(qū)計劃一共建設(shè)100間獨立式度假屋，總共能提供230個床位。度假屋區(qū)位于農(nóng)莊中部以北，在休閑運動區(qū)的西南面，該區(qū)域主要為坡地，占地面積20畝，依山傍水，面向東南方，采光良好，坡度非常平緩，特別適合于規(guī)劃建設(shè)獨立式度假屋。E、停車場位于游客接待中心的東南面，占地面積約4畝，最多可同時容納80臺小汽車或20臺大型巴士的停放。除廚房為全混凝土建筑外，餐廳為混凝土與木式混合建筑，除地面因清潔原因使用混凝土外，間隔墻、欄桿、走廊等均使用普通木材，配合走廊處的紅色燈籠，體現(xiàn)了“農(nóng)”味特色。C、辦公大樓及員工宿舍在游客接待中心大樓后方，占地面積約500平方米，該區(qū)域不對游客開放，規(guī)劃建設(shè)三層，一樓部分區(qū)域為電房、電話機房，二、三樓為固定員工和臨時員工宿舍。二樓為娛樂服務(wù)區(qū)，提供棋牌、麻將、乒乓球和臺球等室內(nèi)運動及娛樂項目。大門采用竹式建筑，上方懸掛多種顏色的彩旗，彩旗上印有“婺源休閑農(nóng)莊”的字樣，配合紅色的燈籠，營造出溫馨的農(nóng)家感覺，與入門處的綠色植物形成的強烈對比，也令自駕車人士容易識別。根據(jù)有關(guān)調(diào)查表明，游客的第一印象在整體滿意度中占有重要的份量。綜合服務(wù)區(qū)位于農(nóng)莊東北面，占地面積約22畝，綜合服務(wù)區(qū)包括有農(nóng)莊大門區(qū)域、游客接待中心大樓、辦公樓及員工宿舍、農(nóng)家餐廳、停車場和休閑文化廣場等基礎(chǔ)設(shè)施，其中有6畝地是項目預(yù)留用地。根據(jù)項目的發(fā)展規(guī)劃和營銷計劃，婺源休閑農(nóng)莊的園區(qū)設(shè)計一共分為九個功能區(qū)域，分別為綜合服務(wù)區(qū)、度假屋區(qū)、水塘區(qū)、休閑運動區(qū)、茶趣園區(qū)、綠色蔬菜區(qū)、果園區(qū)、家禽區(qū)、小山丘區(qū)。根據(jù)項目的發(fā)展規(guī)劃及市場定位，婺源休閑農(nóng)莊的園區(qū)設(shè)計一共分為九個功能區(qū)域，分別為綜合服務(wù)區(qū)、度假屋區(qū)、水塘區(qū)、休閑運動區(qū)、茶趣園區(qū)、綠色蔬菜區(qū)、果園區(qū)、家禽區(qū)、小山丘區(qū)。（4）項目的營銷組合策略在項目的起步階段，制定營銷組合策略的基本指導(dǎo)思想是迅速擴大知名度和迅速提高市場占有率，待項目經(jīng)過了起步階段以后，則要根據(jù)市場的變化而及時調(diào)整項目的營銷組合策略，在維持并進一步提高市場占有率的同時使項目獲取最大的效益。項目的功能定位為:婺源休閑農(nóng)莊項目是一個以度假型休閑農(nóng)業(yè)為主要特色，集農(nóng)事體驗、休閑娛樂、住宿餐飲、商務(wù)接待、特產(chǎn)購物為一體的綜合型休閑農(nóng)業(yè)旅游項目。（3）項目的市場定位針對目標(biāo)市場的特點，本文把產(chǎn)品定位為高價值、中等價格。通過SWOT分析，本文選擇項目的經(jīng)營戰(zhàn)略為增長型戰(zhàn)略，即so戰(zhàn)略。該階段需要繼續(xù)做好項目的運營管理，提升項目的持續(xù)價值，為股東帶來持續(xù)回報。第二階段從2016年初至2018年底，共3年左右，為項目成熟運營期，該階段要通過做好項目的運營管理，保持并進一步提高市場占有率，把婺源休閑農(nóng)莊打造為休閑農(nóng)業(yè)旅游的最佳品牌，使婺源休閑農(nóng)莊在主要目標(biāo)市場中成為游客首選的休閑度假目的地，籍此為股東帶來非常豐厚的回報。第一階段從2014年初至2015年底，共2年左右，為項目建設(shè)導(dǎo)入期，該階段規(guī)劃在6個月之內(nèi)，完成婺源休閑農(nóng)莊除獨立式度假屋第二期建設(shè)工程外的所有基礎(chǔ)設(shè)施和