【正文】 （1）市場擴(kuò)張面向華東地區(qū)收集別墅房源信息。此外，通過、微博、微信、朋友網(wǎng)等在線交流工具宣傳網(wǎng)站（2）網(wǎng)站功能完善根據(jù)用戶反饋信息進(jìn)一步完善網(wǎng)站功能。前期主要面向安徽、江蘇兩地收集別墅房源信息，并面向全國開放網(wǎng)站。（13年）戰(zhàn)略目標(biāo)：別野網(wǎng)（）導(dǎo)入市場，提高公司知名度，樹立品牌形象。同行樂意、員工如意、顧客滿意打造“在線別墅短租業(yè)的淘寶網(wǎng)”表51 公司內(nèi)外環(huán)境因素分析公司內(nèi)部因素分析內(nèi)部優(yōu)勢（Internal Strengths）內(nèi)部劣勢(Internal Weaknesses)集中力量于別墅短租，專業(yè)性強(qiáng)初期公司規(guī)模較小管理層能力卓越不確定性大信用優(yōu)先品牌影響較小消費(fèi)者對在線別墅短租的知悉度低公司外部因素分析外部機(jī)遇（Opportunities）外部威脅（Threats）假日經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)信用制度不健全交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善行業(yè)管理不到位二線城市別墅短租的市場空白點(diǎn)多缺乏相應(yīng)的法律保障公司從成立之日起，將以市場為導(dǎo)向，以房源和網(wǎng)站服務(wù)質(zhì)量為競爭前提，以人才為中心，立足在線別墅短租行業(yè)，努力搜集房源，大力實(shí)施人才培養(yǎng)戰(zhàn)略，發(fā)揮核心優(yōu)勢，把公司發(fā)展成一個(gè)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)，有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競爭能力的公司。 目標(biāo)客戶：別墅業(yè)主、房屋中介、別墅俱樂部、城市白領(lǐng)階層、大學(xué)生216。 行業(yè)：在線短租行業(yè)216。 公司注冊地址：中國?合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)216。 英文名稱：B Plan Information Technology Co., Ltd216。216。公司提倡“同行樂意、員工如意、顧客滿意”的理念，致力于為用戶打造一個(gè)方便快捷安全的在線別墅短租平臺(tái)。此時(shí)市場份額預(yù)測為30%。達(dá)到這個(gè)目標(biāo)之后，我們的房源基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，此時(shí)的市場份額預(yù)測為20%。在這個(gè)基礎(chǔ)上，達(dá)到的市場份額預(yù)測為10%。 而本公司作為各項(xiàng)活動(dòng)的直接受益者，不僅使企業(yè)獲得了相當(dāng)可觀的利潤，也在社會(huì)上樹立了良好的企業(yè)形象，為企業(yè)在未來的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 （Reward） 企業(yè)的一切營銷活動(dòng)都必須以為顧客及股東創(chuàng)造價(jià)值為目的，獲得回報(bào)是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，也是維持市場關(guān)系的必要條件。本公司將從加強(qiáng)內(nèi)部員工管理和激勵(lì)，加強(qiáng)科研投入，向社會(huì)提供性能優(yōu)越、安全可靠的產(chǎn)品和服務(wù)入手，以此為基礎(chǔ)來穩(wěn)定本公司內(nèi)外部各種關(guān)系。本公司作為別墅在線租賃公司，需要和各利益方建立起良好的關(guān)系。 而為了獲得各利益方的支持，本公司也會(huì)采取一定的措施，獲得他們積極的反應(yīng)，為企業(yè)營造一個(gè)更好的發(fā)展環(huán)境。 （Reaction） 為了企業(yè)能夠更好的發(fā)展，本公司將會(huì)建立一個(gè)健全的信息反饋渠道，及時(shí)了解各利益方對本公司及本公司產(chǎn)品的意見及建議。因此，處理好企業(yè)內(nèi)部之間的關(guān)系是不容忽視的。（Relevance） 本公司的發(fā)展和本公司員工的個(gè)人發(fā)展是緊密聯(lián)系在一起的，企業(yè)員工才能的發(fā)揮和凝聚力的強(qiáng)弱直接關(guān)系著本公司的發(fā)展前景。在企業(yè)內(nèi)部，本公司公關(guān)部門負(fù)責(zé)溝通和協(xié)調(diào)公司決策者與各職能部門成員之間的相互關(guān)系；在企業(yè)外部，本公司公關(guān)部門介于企業(yè)與社會(huì)公眾之間，對內(nèi)代表社會(huì)公眾，對外代表本公司，溝通協(xié)調(diào)企業(yè)與公眾之間的關(guān)系。公共關(guān)系的目的在于與企業(yè)利益相關(guān)者建立良好的社會(huì)公共關(guān)系，增進(jìn)公眾對公司的了解，提高公司的知名度,最終實(shí)現(xiàn)長期擁有客戶、保證企業(yè)長期利益的效果。 （6）與點(diǎn)擊率較高、專業(yè)性較強(qiáng)的網(wǎng)站、論壇等進(jìn)行鏈接，與百度、雅虎等搜索引擎公司合作，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推廣，提高網(wǎng)站的點(diǎn)擊率。 （4）在行業(yè)核心期刊、雜志上刊登廣告，塑造企業(yè)形象。 （2）針對最終消費(fèi)群體及其家人進(jìn)行廣告宣傳。 本公司進(jìn)行產(chǎn)品宣傳的目的是提高企業(yè)的知名度，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在網(wǎng)站建立第一年，向別墅經(jīng)營者收取4%的交易傭金，并返還3%，第二年返還2%，第三年返還不在返還，以此吸引別墅經(jīng)營者的加入和別墅承租者的使用。 在網(wǎng)站頁面醒目位置設(shè)置總的在線咨詢，通過對有租賃別墅傾向的顧客的詳細(xì)的推銷，使顧客可以更加方便的了解房源信息等。（2）產(chǎn)品降價(jià)與提價(jià) 本公司在發(fā)展過程中，有可能會(huì)由于加入網(wǎng)站的房源增多、其他網(wǎng)站或者別墅租賃放商競爭加劇、消費(fèi)市場的擴(kuò)大等原因建議別墅經(jīng)營者適時(shí)調(diào)整價(jià)格降價(jià)，但最終定價(jià)權(quán)由房東根據(jù)供需關(guān)系決定，在經(jīng)營發(fā)展的過程中也會(huì)因?yàn)橐恍┰蛱醿r(jià)。（1）產(chǎn)品成本 本公司產(chǎn)品成本主要包括網(wǎng)站開發(fā)成本，網(wǎng)站推廣成本，企業(yè)員工工資等。此區(qū)間為大致區(qū)間，適用于大部分戶型的別墅。在宣傳設(shè)備的同時(shí)，在客戶中樹立企業(yè)的形象。與保險(xiǎn)公司合作，一旦別墅的安全和財(cái)產(chǎn)受到侵害，進(jìn)行合理的賠償，以保護(hù)別墅經(jīng)營者的利益。這要求我們的網(wǎng)站必須是實(shí)名注冊的，以便于經(jīng)營者對承租人進(jìn)行評價(jià)，便于以后的經(jīng)營者了解承租人的素質(zhì)，決定是否將別墅出租給某位顧客。根據(jù)我們對別墅經(jīng)營者的了解，別墅經(jīng)營者在短租別墅中最看重的是對別墅的安全保障、對別墅衛(wèi)生和環(huán)境的保障，對顧客素質(zhì)的了解等。具體來說，網(wǎng)站簡單明了，操作便捷；評價(jià)方便，可以追加評價(jià)、更改評價(jià)；鼓勵(lì)別墅經(jīng)營者多上傳視頻，實(shí)地勘察別墅的照片和視頻信息是否與實(shí)際相符；實(shí)地勘探別墅的周圍環(huán)境和別墅自身的安全性；與保險(xiǎn)公司合作，一旦承租人的利益受到侵害，為承租人提供合理的賠償?shù)取?jù)調(diào)查，承租人在線短租最看重的要素有以下幾點(diǎn)：信息的真實(shí)，安全的保障，評價(jià)機(jī)制。我們的目標(biāo)是，如果有人想租賃別墅，第一時(shí)間會(huì)想到我們。其次，我們只做專業(yè)的別墅短租。我們提供的是承租人和別墅經(jīng)營者之間的橋梁和交易平臺(tái)。 首先，我們是一個(gè)別墅的在線短租平臺(tái)。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)用服務(wù)的直接提供，負(fù)責(zé)根據(jù)用戶的要求開發(fā)和提供適合手機(jī)用戶使用的服務(wù)。由于可能會(huì)得到顧客不好的反應(yīng)，所以此盈利模式有待商榷。其中的場景還可以賣給相關(guān)企業(yè)取得收入)。（3）EC(包括網(wǎng)上目錄盈利模式、數(shù)字內(nèi)容盈利模式、廣告支持盈利模式、廣告—訂閱混合盈利、模式交易費(fèi)用盈利模式、服務(wù)費(fèi)用盈利模式、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)線上銷售盈利模式、傭金制盈利模式).我們主要是CC,具體來講，通過對房屋所有者與顧客間的交易額進(jìn)行按比例提成、為二者提供相應(yīng)服務(wù)而獲得收入。 盈利模式 （1）大廣告(特指品牌廣告，如新浪、搜狐首頁面、頻道頁面的旗幟、文字廣告，包括欄目冠名等) ，在網(wǎng)站界面提供大廣告，由此獲得收入。 了解國家政策導(dǎo)向、社會(huì)需求和消費(fèi)者需求，針對消費(fèi)者個(gè)人對租賃別墅的需要，結(jié)合自身產(chǎn)品的特點(diǎn)，本公司產(chǎn)品定位為：專業(yè)的別墅短租網(wǎng)站，更確切一點(diǎn)，是一個(gè)在線平臺(tái)或者一定意義上的“中介平臺(tái)”，一方面為房客提供高檔的、多元化的、性價(jià)比高的別墅的房源，另一方面，為別墅經(jīng)營者提供一個(gè)短期租賃甚至銷售自己別墅的平臺(tái)，在二者之間搭建一個(gè)橋梁，促進(jìn)二者間的交易。 通過以上分析，本公司目標(biāo)客戶對本公司產(chǎn)品的訴求為：交易安全，房源充足，價(jià)格合理。 企業(yè)形象定位 本公司的形象定位是針對目標(biāo)顧客的，它來自于目標(biāo)客戶的需要。依據(jù)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，結(jié)合本公司所處行業(yè)特點(diǎn)、市場競爭狀況、企業(yè)發(fā)展初期實(shí)力等因素，本公司對消費(fèi)群體進(jìn)行了細(xì)分。國內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范尚不完善，對于用戶和網(wǎng)站雙方的維權(quán)都存在一定的不利影響。尤其在租住過程中，一旦對房屋及屋內(nèi)設(shè)施有所損壞涉及到賠償問題時(shí)，業(yè)內(nèi)沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，由此產(chǎn)生的糾紛就難以定性和裁決。第二，行業(yè)管理不到位。(Threat) 第一，信用制度不健全。 第三，假日經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)。 第二，交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。(Opportunity) 第一，全民生活水平提高。 第三，品牌影響較小。 第二，不確定性大。(Weakness) 第一，初期公司規(guī)模較小。 第三，信用優(yōu)先。 第二，除一線城市外，同時(shí)關(guān)注二線城市消費(fèi)者需求。表32：2013年各短租平臺(tái)的產(chǎn)品與服務(wù)對比 游天下螞蟻途家小豬OpenID登錄騰訊新浪微博人人網(wǎng)淘寶網(wǎng)搜房網(wǎng)騰訊新浪微博趕集騰訊新浪微博 騰訊新浪微博豆瓣人人網(wǎng)手機(jī)客戶端iPhone AndroidiPhoneAndroidiPhoneAndroid免費(fèi)上門拍攝提供提供提供提供視頻提供付款方式支付寶財(cái)付通銀聯(lián)（網(wǎng)上銀行、銀聯(lián)在線）信用卡國際卡支付支付寶財(cái)付通銀聯(lián)（網(wǎng)上銀行、銀聯(lián)在線）信用卡支付寶網(wǎng)上銀行支付寶銀聯(lián)（網(wǎng)上銀行、銀聯(lián)在線）信用卡租客保障提供，2000萬保障基金提供，1000萬保障基金提供，1000萬保障基金提供，1000萬保障基金即時(shí)通訊工具房東400轉(zhuǎn)接（免費(fèi)）IMIM 房東400轉(zhuǎn)接（付費(fèi)）IMIM短租房東專業(yè)管理工具短租幫（免費(fèi)） SWOT綜合分析圖35 SWOT綜合分析圖（Strength） 第一，集中力量于別墅的短期租賃，專業(yè)性強(qiáng)。例如：用戶無需單獨(dú)注冊平臺(tái)賬號(hào)即可通過其它網(wǎng)站帳號(hào)登錄，體現(xiàn)了各平臺(tái)對社會(huì)化網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用；提供多樣付款方式，即時(shí)通訊工具，讓租客的在線交易過程暢通無阻；資金雄厚的保障機(jī)制，讓租客的入住無后顧之憂。在線短租平臺(tái)都起步不到三年，網(wǎng)民對短租行業(yè)的認(rèn)識(shí)度逐漸提高，主要城市可能接受這種新鮮事物會(huì)更早一些，這也說明了在其它城市中，短租還是有很大的市場空間和潛力的。圖33：各短租平臺(tái)現(xiàn)有房東數(shù)量數(shù)據(jù)來源：游天下、螞蟻、小豬各短租平臺(tái)公布的房東數(shù)量（3）各在線短租平臺(tái)覆蓋國內(nèi)主要城市數(shù)量對比雖然80%以上的短租房源集中在20個(gè)旅游及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，但各平臺(tái)仍然在搶占其它20%的市場。 主要競爭運(yùn)營指標(biāo)分析（1）游天下房源數(shù)量處于第一據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，行業(yè)領(lǐng)先的幾家網(wǎng)站房源量均已過萬，其中游天下房源以20萬套的數(shù)量居首位，螞蟻短租也已達(dá)到15萬套以上。既為旅行者提供了優(yōu)質(zhì)的度假新體驗(yàn)，又為業(yè)主提供了靈活的閑置資產(chǎn)托管增值服務(wù)。在螞蟻短租，用戶可以提前預(yù)定合適的房屋，也可以分享獨(dú)特的住宿體驗(yàn)。螞蟻短租成立于2011年8月，總部設(shè)在北京。房東可以將自有的閑置房源進(jìn)行短期租賃，包括空置的度假別墅、四合院、普通家庭住宅和酒店公寓等。面向全國多個(gè)城市，為用戶提供家庭旅館、青年旅社、短租公寓的在線預(yù)訂服務(wù)。 競爭者分析國內(nèi)在線短租平臺(tái)都是參照國外短租網(wǎng)站Airbnb 模式建立的，主要以游天下短租、螞蟻短租、途家、小豬短租幾家網(wǎng)站為代表，集中、專門展示多樣化的短租房源，并提供在線預(yù)訂和支付的功能。大學(xué)生消費(fèi)理念較新潮，對新鮮事物的體驗(yàn)動(dòng)機(jī)較強(qiáng)烈，并且生活壓力較小，大學(xué)生的同學(xué)聚會(huì)、生日聚會(huì)、畢業(yè)聚會(huì)等活動(dòng)場所承接是本公司的一個(gè)主要市場。（2）顧客群體特征明顯，消費(fèi)動(dòng)機(jī)較集中。 微觀環(huán)境分析 顧客分析（1）顧客消費(fèi)能力強(qiáng)。隨著國內(nèi)旅游的發(fā)展以及自由行程度的提高，住宿需求也將隨之增加，這為短租的發(fā)展提供了相當(dāng)廣闊的市場空間。目前，本公司的主要競爭威脅來自于已建立的幾家短租平臺(tái)，而針對別墅消費(fèi)群體制定出具有針對性的競爭策略是本公司與普通短租網(wǎng)站競爭并取得優(yōu)勢的關(guān)鍵。另外，本公司目標(biāo)客戶定位于擁有一定可支配資金的群體，購買能力較強(qiáng)，因此，顧客在價(jià)格商議時(shí)不占優(yōu)勢。本公司會(huì)慎重選擇房源，保證別墅質(zhì)量和周邊環(huán)境良好，從而為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（3）供應(yīng)商議價(jià)能力 考慮到企業(yè)經(jīng)營初期規(guī)模、品牌等各方面因素，本公司決定采用免受中介費(fèi)，僅按較低比例抽取租金的經(jīng)營模式。（2）新進(jìn)入者的威脅 短租行業(yè)是今年新興的房屋租賃產(chǎn)業(yè)，隨著市場容量的遞增，必然會(huì)有新進(jìn)入者進(jìn)入市場。因此，本公司進(jìn)入市場的可行性強(qiáng)。表31：2013年國內(nèi)主要短租平臺(tái)關(guān)鍵運(yùn)營數(shù)據(jù)對比網(wǎng)站名稱游天下螞蟻途家小豬上線時(shí)間2011年9月2011年11月2011年12月2012年8月房源數(shù)量20萬15萬3萬房東數(shù)量房屋來源個(gè)人為主，部分客棧/酒店式公寓等個(gè)人為主，部分客棧/酒店式公寓等自營為主，少數(shù)個(gè)人房源個(gè)人為主，部分客棧/酒店式公寓等覆蓋城市國內(nèi)360個(gè)城市國外100個(gè)城市350個(gè)城市國內(nèi)116個(gè)城市國外59個(gè)城市130個(gè)城市收費(fèi)比例免費(fèi)交易傭金10%（房東）交易傭金12%（房東）交易傭金10%（房東） 通過以上對比分析，各公司各有其特點(diǎn)和長處，但也有其不足。圖31 波特五力模型（1）現(xiàn)有競爭者本公司目前的主要競爭對手為以游天下、螞蟻、途家、小豬短租四家在線短租平臺(tái)為代表的國內(nèi)短租企業(yè)。相比之下，國內(nèi)短租仍停留在初期，這與國內(nèi)環(huán)境、業(yè)務(wù)模式、房源等有直接關(guān)系。Airbnb用戶遍布192個(gè)國家、超過35000個(gè)城市，更有超過20萬處房源，并幫助逾1000萬人尋得了短租之所。Airbnb成立于2008年8月，總部設(shè)在美國加州舊金山市。據(jù)Homeaway公布的2011年財(cái)報(bào)，% 。目前已經(jīng)發(fā)展成為全球最大的假日房屋租賃在線服務(wù)提供商。外國短租行業(yè)以Homeaway和Airbnb兩家在線短租平臺(tái)為代表。別墅短租市場日益火爆，受關(guān)注程度也逐漸增加。 短租這一租賃模式正在被越來越多的人尤其是大學(xué)生、白領(lǐng)所接受并認(rèn)可，別墅短租也正逐步獲得青睞。在線短租企業(yè)不僅要充當(dāng)平臺(tái)的角色，更要起到中介的作用，持續(xù)打造一個(gè)健康的生態(tài)系統(tǒng)，讓房東與用戶形成良性循環(huán)，讓最優(yōu)質(zhì)的房源以最好的方式展現(xiàn)給用戶。 總結(jié)對于別墅短租企業(yè)來說，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同時(shí)存在。 社會(huì)環(huán)境 近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2013年在線短租行業(yè)報(bào)告》顯示，別墅作為一種新興短租業(yè)態(tài)，在2013年需求增長快速，備受學(xué)生、白領(lǐng)等聚會(huì)人群的歡迎。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （1）國家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長，帶動(dòng)消費(fèi)層次的提高，更大批的消費(fèi)者對別墅短期租賃提出消費(fèi)的需求，這為我公司的發(fā)展提供了廣闊的