東莞市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-08-15 23:09本頁(yè)面
【正文】 實(shí)相關(guān)政府部門目前也在征求意見。不同的是，自今年以來(lái)，政策面基本上處于“真空期”，沒有新增利好，如果考慮到二套房貸嚴(yán)格化、查處閑置用地等情況，則可以認(rèn)為政策稍稍收緊。在今年第四季度和明年，市場(chǎng)機(jī)制和政策機(jī)制將展開激烈博弈。從中可以悟出什么呢？市場(chǎng)的“無(wú)形之手”，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈周期性變化，而政策的目標(biāo)是“逆周期”調(diào)控，作用是加速或延緩周期變化。這兩個(gè)周期有些不同，前者處于市場(chǎng)化早期，后者市場(chǎng)化程度迅速提高。1988年進(jìn)行土地批租和住宅制度改革后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始起步，至今走完了兩個(gè)完整的中周期。宏觀經(jīng)濟(jì)存在周期性波動(dòng)的規(guī)律，又可細(xì)分為長(zhǎng)周期、中周期和短周期，其中一般十年左右的中周期最具研究?jī)r(jià)值。前十品牌開發(fā)商居多，如萬(wàn)科地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、和記黃埔等?！ ∪f(wàn)科以超30億元穩(wěn)居房企榜首 數(shù)據(jù)顯示，18月全市住宅網(wǎng)簽金額前十名開發(fā)商，連續(xù)三年保持14%左右比重份額。資源優(yōu)勢(shì)樓盤熱銷：如保利紅珊瑚、中信森林湖等。熱銷集中具有地段、品牌和性價(jià)比優(yōu)勢(shì)樓盤 數(shù)據(jù)顯示，8月住宅簽約金額前10名樓盤中，以品牌開發(fā)商居多，如萬(wàn)科、中信、恒大、保利、萬(wàn)達(dá)等。按照今年37月月均50萬(wàn)平方米的消化速度計(jì)算(因?yàn)?2月為春節(jié)所在月，除外)，消化471萬(wàn)平方米存貨僅需要9個(gè)月的時(shí)間，可見目前東莞樓市整體消化壓力不大。在政策不加碼的前提下，預(yù)計(jì)東莞成交量有望在10月份“轉(zhuǎn)正”。1月成交面積同比萎縮幅度高達(dá)75%，2月則快速扭轉(zhuǎn)為萎縮54%，3月持續(xù)快速扭轉(zhuǎn)為萎縮35%，一直到8月扭轉(zhuǎn)至萎縮7%。開發(fā)商資金狀況持續(xù)改善 房?jī)r(jià)受支撐 2011年11月2012年1月堪稱東莞樓市“百日黑暗”，樓市成交跌入谷底?！ ∏?月：成交量減幅收窄 房?jī)r(jià)平穩(wěn)在8300元 數(shù)據(jù)顯示，同比基本持平；，同比略減7%，萎縮幅度比17月縮小4個(gè)點(diǎn)差距(17月同比減少11%)；18月全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)約8294元/平方米，同比基本持平。截至8月中小戶型增加幅度仍不明顯，市場(chǎng)在售仍不乏大戶型?！ ?012年8月141平方米以上大戶型供應(yīng)比重約15%，環(huán)比7月減少8個(gè)百分點(diǎn)，8月大戶型供應(yīng)呈減少趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2012年8月70100平方米戶型新增供應(yīng)約2943套，比重約54%，而7月則為1881套，比重51%,8月比7月增加3個(gè)百分點(diǎn)(6月為39%，5月為38%)?！ 『细惠x煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年8月東莞全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)約7822元/平方米，如剔除人才公寓項(xiàng)目，8月均價(jià)則為8265元/平方米，與7月份的8246元基本持平，說(shuō)明8月東莞房?jī)r(jià)走勢(shì)以平穩(wěn)為主。8月為傳統(tǒng)樓市淡季，多數(shù)開發(fā)商備戰(zhàn)9月樓市，成交量回落實(shí)屬正常?！ 鞘械静幻黠@ 58月持續(xù)熱銷 合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)3個(gè)月增加，供應(yīng)量?jī)H略低于5月，為年度第二個(gè)供應(yīng)超60萬(wàn)月份。在“鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果”大方針下，如果8月全國(guó)數(shù)據(jù)“持續(xù)惡化”，910月管理層出臺(tái)房地產(chǎn)打壓政策也不是沒有可能?！ 敖鹁陪y十”已經(jīng)到來(lái)，市場(chǎng)看似大勢(shì)已定，同時(shí)暗藏危機(jī)。8月東莞樓市供需兩旺，剛需持續(xù)釋放打破了傳統(tǒng)樓市淡旺季?！ ?月市場(chǎng)反饋來(lái)看，市場(chǎng)主流需求較大程度地集中在70120平方米戶型，而從市場(chǎng)整體供應(yīng)來(lái)講，140平方米大戶型仍占不少份額?！ |莞最終實(shí)現(xiàn)了58月連續(xù)四個(gè)月成交量保持在50萬(wàn)平方米之上，高成交量數(shù)字背后不得不承認(rèn)一個(gè)事實(shí)：東莞樓市總體而言仍然是局部回暖，而非全面回暖?？偠灾?012年?yáng)|莞面臨的是一個(gè)長(zhǎng)期受壓抑的供求市場(chǎng)，尤其剛需受壓較嚴(yán)重。8月樓市不淡，隨著“金九銀十”的到來(lái)，東莞樓市交投氛圍愈加活躍，隨著樓市旺季銷售回款增多，資金快速回籠，不少房企也會(huì)繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備，同時(shí)，信貸及市場(chǎng)的寬松復(fù)蘇也提升了企業(yè)拿地的積極性，而在年度土地供應(yīng)計(jì)劃的壓力之下，政府將繼續(xù)加大推地力度，9月東莞土地市場(chǎng)地塊密集上市，兩者相互積極響應(yīng)，9月土地交易或?qū)⒗^續(xù)火爆。9月東莞土地市場(chǎng)將有17宗土地入市，%，%，再次迎來(lái)推地高峰。土地市場(chǎng)是樓市預(yù)期的“晴雨表”，充分反映開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)判，它們經(jīng)過(guò)去年年底至今的持續(xù)“以價(jià)換量”之后，資金鏈趨于穩(wěn)健，并且在一段時(shí)間的“零拿地”之后，一旦物色到合適的潛在項(xiàng)目，則顯示出強(qiáng)烈的拿地欲望。由于片區(qū)規(guī)劃利好不斷，寮步融入城區(qū)藍(lán)圖清晰，且寮步樓市日趨成熟，價(jià)格低洼吸納周邊置業(yè)需求，經(jīng)過(guò)去年的慘淡行情之后，今年寮步土地市場(chǎng)明顯升溫。8月28日，萬(wàn)科憑借“紫臺(tái)”實(shí)現(xiàn)品牌在虎門的落地，乘勝追擊將編號(hào)2012WG035的虎門鎮(zhèn)博涌村地塊收入囊中，㎡，%，折合樓面地價(jià)5854元/㎡，創(chuàng)下虎門商住用地成交價(jià)格新高。 2012年8月，東莞土地市場(chǎng)供應(yīng)激增，當(dāng)月國(guó)土資源局掛牌上市18宗土地，㎡，%；㎡，%；8月東莞土地市場(chǎng)商住用地有三宗成交，㎡，%?！|莞市東接惠州市惠城區(qū)和惠陽(yáng)區(qū)，南抵深圳市龍崗區(qū)和寶安區(qū)，西挨廣州市南沙區(qū)、番禺區(qū)和蘿崗區(qū)，北達(dá)增城市和博羅縣；四周共與穗、深、惠的9個(gè)縣級(jí)行政區(qū)接壤。最東端是謝崗鎮(zhèn)的銀瓶嘴山，最南端是鳳崗鎮(zhèn)雁田村的雁田水庫(kù)，最西端是沙田鎮(zhèn)西大坦村的獅子洋中心航線，最北端是中堂鎮(zhèn)潢涌村大坦小組的東江北支流中心航線。39′23176。31′ 114176。 東莞市位于中國(guó)華南，廣東省南部，
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