【正文】 龍泉昴山佛教文化旅游景區(qū)修建項目位于龍泉城西12公里，錦溪鎮(zhèn)內(nèi)，被列為浙江省名勝景點之一，海拔1254米，可遠眺龍、遂、松三縣（市），絕頂有青石如幾，方丈余。 地址選擇的具體要求有適宜的人文環(huán)境，自然景觀和生態(tài)環(huán)境有良好的自然基礎(chǔ)條件（地形、地質(zhì)、氣象、水文等）有充足的土地面積和適宜的形狀有方便完善的基礎(chǔ)設(shè)施，包括對外交通、運輸、通訊、水源、“三廢”處理等。 地址選擇167。2010年錦溪鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)換屆，黨委、政府繼續(xù)圍繞“打造浙閩贛邊境佛教旅游休閑勝地”目標(biāo)，致力于提升整合昴山佛教文化旅游資源，加強對外招商，梳理項目開發(fā)優(yōu)惠配套組合，并爭取到上海玉佛寺的鼎立支持，現(xiàn)正著力做好以昴山為依托的佛教文化旅游課題，為下一步昴山旅游景區(qū)深度開發(fā)打下扎實的基礎(chǔ)。境內(nèi)森林、毛竹、旅游、礦產(chǎn)資源豐富，全鎮(zhèn)林地面積21萬余畝，其中有2萬畝國有林，毛竹山有5萬多畝；境內(nèi)昴山是一個頗具佛教特色的自然風(fēng)景區(qū)，其中的云臺峰是浙江省名勝景點之一。 錦溪鎮(zhèn)概況錦溪鎮(zhèn)位于龍泉城西，昴山東麓，東鄰西街街道、南連八都鎮(zhèn)和竹垟鄉(xiāng)、西靠住龍鎮(zhèn)、北接巖樟鄉(xiāng),距市區(qū)12公里。地域東接云和、景寧縣，南毗慶元縣，北鄰遂昌、松陽縣，西與福建省浦城縣交界，是溫州、臺州、麗水進入閩贛兩省的通道，自古為閩\浙\贛毗鄰的商業(yè)重鎮(zhèn)，有[甌婺入閩通衢]和[驛馬要道、商旅咽喉]之稱。北緯27`4239。地理坐標(biāo)；東經(jīng)118`4239。167。1990年12月，國務(wù)院批準(zhǔn)龍泉市撤縣設(shè)市。其中基督教于清光緒21年（公元1895年）傳入至今已有114年的歷史。被譽為“處州十縣好龍泉”。 龍泉城市發(fā)展概況167。總建筑面積1050m178。總建筑面積6000m178?？偨ㄖ娣e3000m178。總建筑面積10050m178?？偨ㄖ娣e600m178?？偨ㄖ娣e3600m178?？偨ㄖ娣e3200m178。總建筑面積24000m178?？偨ㄖ娣e40000m178。總建筑面積71400m178?？偨ㄖ娣e2000m178?？偨ㄖ娣e3500m178?？偨ㄖ娣e2400m178?？偨ㄖ娣e7000m178。總建筑面積11000m178?？偨ㄖ娣e25900m178。）3建筑占地面積48350（m178。 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表（核心區(qū)用地情況）序 號類 別單 位備 注1規(guī)劃用地面積3900000（m178。功能區(qū)十八景分布情況旅游功能內(nèi)容面積（畝）佛教活動區(qū)十里菩提、九千石階、紫竹梵音、千尊圣佛、十八進士、云臺日出、九問蒼昴、禪宗謐境、白云妙偈、穿心石門、老鷹面壁、絕壁天書、達摩羅漢、登天云梯、拜佛、祈愿、禪悟、體驗、登高、攪勝、觀日、避暑、運動寺廟、管理房、齋房、禪房、僧侶房、佛學(xué)院、入口山門、停車4500（需征建設(shè)用地120畝）綜合配套區(qū)二十四孝、昴山初步、洗心鑒真、文殊菩薩。三區(qū)；弘法主題區(qū)、商務(wù)服務(wù)區(qū)、養(yǎng)生度假區(qū)。 總體上以昴山禪寺為中心，突出佛教文化旅游的特色，通過青瓷（千佛）、書法（摩崖石刻）、氣候要素（避暑）、游客服務(wù)（參禪、度假、購物），逐步建立和完善旅游網(wǎng)絡(luò)，形成“一軸、三區(qū)、十八景”的空間布局，通過景觀景點建設(shè)形成“昴山”的文化品牌。 項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模昴山佛教文化旅游景區(qū)項目位于龍泉城區(qū)西部的錦溪鎮(zhèn)。 在具體操作過程中，還應(yīng)隨時進行總結(jié)、推廣、創(chuàng)新。 本項目要真正實現(xiàn)口碑宣傳，就必須建立一個堅實的經(jīng)營管理團隊，必須做好以下幾個方面的工作；①項目規(guī)模要超出旅游者的期待， ②要提供周到細致、別出心裁的服務(wù)， ③向市場需求居民提供景區(qū)信息， ④關(guān)注旅游者的個性化需求， ⑤消除旅游者的不滿情緒， ⑥讓旅游者參與到管理工作中來， ⑦建立和諧的公眾關(guān)系。%的人從單位組織的旅游活動中獲取信息。 口碑宣傳戰(zhàn)略 口碑宣傳對于旅游業(yè)來說，有著特別重要的意義。 我們認為，昴山佛教文化旅游景區(qū)應(yīng)著力為自己塑造一個獨具特色且富有吸引力的視覺形象。對于旅游業(yè)來說，由于其銷售的超前性、異地性等特征，決定了旅游地形象在旅游消費者的決策中，占有非常重要的地位。 形象驅(qū)動戰(zhàn)略 世界正處在一個信息暴漲的時代，形象的傳播就顯得尤其重要。憑借俱樂部行銷戰(zhàn)略，昴山景區(qū)將獲得一大部分穩(wěn)定的客源。旅游景區(qū)屬于一種可重復(fù)消費的產(chǎn)品，非常適合開展俱樂部營銷。俱樂部對于顧客來說，主要具備四種功能；即社交功能、娛樂功能、心理功能、互助功能。167。分時度假系統(tǒng)在國外營銷市場已經(jīng)很成熟，近幾年在國內(nèi)大城市、旅游城市、著名景區(qū)也得到很快的發(fā)展，并且取得較好的銷售成績。國際上通行的慣例是；將一處物業(yè)（如酒店的客房、公寓、別墅）每年的使用權(quán)分為52周，將52周中的51周分時銷售給顧客。 分時度假營銷系統(tǒng)分時度假系統(tǒng)，或稱旅游分時度假及交換系統(tǒng)；最初是指人們在度假地購買房產(chǎn)時，只購買部分時間段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護，分時使用的度假形式。167。167。 主題會議： 昴山佛教文化的主題特色，為開展國際級別的宗教會議、弘法活動、禪修交流及佛事活動提供了合適的場所。憑借建設(shè)期間的燈光基礎(chǔ)工程，為夏季避暑夜游活動的展開具備了先決條件。為創(chuàng)造居住鄉(xiāng)野森林里不受干擾的環(huán)境，規(guī)劃設(shè)置了禪寺靜修、菩提酒店、居士山莊、昴山精舍和度假木屋等多種風(fēng)格的度假產(chǎn)品，將度假建筑分點、分面散布于景區(qū)的三個功能區(qū)。167。探險運動項目：探險運動項目規(guī)劃在景區(qū)的活動功能區(qū)里；貫穿其中的有；天橋、攀巖、密林穿越、科考探秘等活動。昴山景區(qū)在這一點上擁有極大的資源優(yōu)勢；游客可沿著九曲十八盤逶迤的游道、攀晃橋，涉過有驚無險的棧道，登上云臺峰觀日攬勝，爬百丈崖懷古述今。 近期可實施的旅游產(chǎn)品 祈?；顒樱灰劳杏陉纳届`感寺其千年古寺的知名度，通過擴建、重建昴山禪寺，積極擴大在華東、海西的傳播和造勢活動，吸引更多、更廣的香客。為充分體現(xiàn)昴山悠久的佛教文化、優(yōu)美險峻的自然生態(tài)，規(guī)劃在景區(qū)設(shè)置祈?；顒?、山景夜游、觀日攬勝、探險運動、養(yǎng)生度假、佛學(xué)會議、餐飲購物等旅游專項產(chǎn)品，并依據(jù)不同的功能區(qū)域安排組織相適應(yīng)的旅游活動。 旅游專項產(chǎn)品 根據(jù)昴山佛教文化主題景區(qū)的總體思路和布局，明確了旅游項目的具體設(shè)置內(nèi)容，確立以景點和景觀為基礎(chǔ)貫穿整個旅游區(qū)，使點、線、面的旅游項目有機結(jié)合。 根據(jù)昴山佛教文化主題景區(qū)現(xiàn)有的旅游資源和生態(tài)旅游的總體要求，確立本旅游景區(qū)主題產(chǎn)品的開發(fā)目標(biāo)；依托佛教人文，積極打造滬浙閩贛佛教文化中心，目標(biāo)鮮明地推廣“佛教文化旅游區(qū)”，形成“祈福觀日攬勝、禪學(xué)養(yǎng)生度假、運動探險體驗”的旅游特色，遠期實現(xiàn)“東普陀，南昴山”的旅游大格局。考慮到本景區(qū)的區(qū)位、投資、知名度、交通進入條件等競爭因素，由比較后得出建議昴山佛教文化景區(qū)門票或個人消費價格為：100元/人,兒童減半的價格策略。確定比較樣本的標(biāo)準(zhǔn)是；地區(qū)和國家級的文化風(fēng)景區(qū)，同時與本項目的佛教主題有較多的類似性等。 門票價格的擬定 本方案確定門票價格將采用類比修正的方法。根據(jù)龍泉市旅游業(yè)增長率估算；本項目經(jīng)營的前五年（包括建設(shè)期）由于游客基數(shù)底，景區(qū)開業(yè)后呈爆發(fā)式增長，到后五年平均自然游客增長率逐漸回歸于地域平均水平，增長約為10％以內(nèi)。日最佳游覽時間為7小時。由于游客的常態(tài)行為具有“喜新厭舊”的心理（這是由于人的本質(zhì)特性所決定），加上經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域旅游消費總量在不斷增加，所以在項目正常開發(fā)的情況下，有一定競爭力的新景點有把握做到游客至少不比同等規(guī)模的老景點少。167。③因龍泉劍瓷知名度吸引而來的東南亞及日韓游客。入境客源市場①在上海、杭州、福州工作的對佛教文化感興趣的境外人士。輔助客源市場華東地區(qū)、海西經(jīng)濟區(qū)包括廣東、福建等地區(qū)城市居民的觀光、宗教旅游；以及武夷山、龍游、麗水、遂昌、縉云等地景區(qū)的分流客源。 客源地域角度細分根據(jù)昴山佛教文化旅游景區(qū)的區(qū)位條件、人文資源、自然生態(tài)、區(qū)域市場情況，初步確定了以主導(dǎo)、輔助、機會及海外市場等四類旅游客源的市場構(gòu)成。項目開園后，前一個階段首要考慮的是如何通過市場運作吸引對佛教感興趣的廣大城區(qū)居民，在短期內(nèi)形成口碑效應(yīng)和對景區(qū)參與項目的高度認同后，逐步吸引禪修、度假、創(chuàng)作、養(yǎng)生的高端游客。由于旅游景點屬于地域“時鮮”產(chǎn)品的市場特性；在布局構(gòu)思昴山項目時我們將充分展現(xiàn)地域文化的新鮮狀態(tài)，但由于項目地域位置和資源條件的不可移動性，所以按一般市場規(guī)律分析，本項目客源市場主要以麗水市及閩北縣市的居民為主，潛在的客源市場主要是華東地區(qū)的上海、杭州、臺州、溫州和來浙南各大旅游景點游玩的游客，隨著本項目佛教主題影響力的逐步擴大，將會帶動專項旅游及特色節(jié)慶活動（佛誕、廟會）需求。分流周邊成熟景區(qū)的客源市場，以周邊近距離市場為基礎(chǔ)，華東市場為依托，積極拓展以上海、杭州、寧波及閩北為主的長三角經(jīng)濟區(qū)和海西經(jīng)濟區(qū)輻射圈市場，兼顧國內(nèi)其它市場和部分海外市場。龍泉大西部旅游市場定位；根據(jù)龍泉的區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施和旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，龍泉西部旅游客源市場總體定位為：立足長三角旅游市場，拓展華東旅游市場，積極開發(fā)境外市場。 客源市場需求定位旅游景區(qū)市場需求定位，說通俗一點就是解決“誰會來景點游玩”的問題。但因受到各種因素限制，除了鳳陽山（龍泉山）由宋城集團進行開發(fā)外，其它景點皆處于未開發(fā)狀態(tài)，游客接待服務(wù)量極少。②主要旅游地集中在鳳陽山（龍泉山）。由于受區(qū)位和傳播度的限制，龍泉旅游開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)尚未形成，缺乏具有吸引力的景區(qū)，目前還不是游客出行的重要旅游目的地。游客主要還是以生態(tài)觀光旅游為主，部份商務(wù)游客為輔。這些客源市場旅游者出游欲望非常強烈，通過積極的營銷宣傳，有助于為龍泉旅游建立起相對穩(wěn)定的客源市場。周邊經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的旅游客源市場正在形成。隨著江浙滬兩省一市區(qū)域旅游合作的不斷加強，海西經(jīng)濟區(qū)不斷成熟，長三角市場和海西經(jīng)濟區(qū)的旅游客源潛力已十分巨大。上海是浙江省國內(nèi)旅游的第二大客源市場。 客源市場需求分析和預(yù)測167。其中，%，%；，%，%。 2010年，福建省大力推進旅游項目建設(shè)，積極改善旅游交通環(huán)境，加大旅游宣傳營銷力度。%。按可比價格計算，%。寧德俗稱閩東，位于福建省東北部；南連福州市，北接浙江省溫州市，西臨南平市，東與臺灣省隔海相望。境內(nèi)北部有著名的“奇秀甲東南”武夷山，融國家級風(fēng)景區(qū)、自然保護區(qū)和旅游度假區(qū)于一體，自然景觀、人文景觀和生態(tài)景觀交相輝映，蜚聲海內(nèi)外。閩北連接浙南的市域是南平市和寧德市。北銜浙江, 西鄰江西，西南與廣東相接，東隔臺灣海峽與臺灣省相望，連東海、南海而通太平洋。50′～120176。31′～28176。從游客分布情況看，由于龍泉西部旅游資源未得到整體和規(guī)模的開發(fā)，造成市場認知度低，所以市場占有率也較低。2009年接待服務(wù)游客總?cè)藬?shù)100萬，%；，%。旅游接待服務(wù)總?cè)藬?shù)和旅游總收入兩項增幅連續(xù)5年為全省各市首位。 ，%。 麗水市： 麗水市地處浙江省西南部，是浙江省森林、水能、礦藏和野生動植物資源最豐富的地區(qū)，%，是二十一世紀人類所崇尚“休閑養(yǎng)生、返樸歸真”純凈自然的綠色天堂。規(guī)劃至2015年，浙江省將建100個運動休閑基地、50個非物質(zhì)文化遺產(chǎn)旅游經(jīng)典景區(qū)、50個博物館A級景區(qū)、50條特色商業(yè)示范街的目標(biāo)。此外，2015年目標(biāo)是達到5億人次。 2010年，%。167。 隨著“長三角”旅游圈輪廓初顯，華東地區(qū)的旅游也應(yīng)有機會更深入地進行協(xié)調(diào)和合作。而其中長三角地區(qū)旅游市場正在走向一體化，長三角旅游輻射南進西擴不可避免。167。 國內(nèi)旅游市場分析“十一五”期間，我國國內(nèi)旅游人數(shù)年均增長12%；%；出境旅游人數(shù)年均增長19%。必須要著重對資源進行重新分析定位，賦予現(xiàn)有資源新的內(nèi)涵，并深度挖掘、提煉適合新時期旅游市場需求的主體要素；即打造一個區(qū)域性的佛教文化體驗、觀光型精品旅游景區(qū)。昴山高山盆地特色明顯，氣候清新宜人，旅游環(huán)境質(zhì)量優(yōu)越，宗教文化積淀深厚；資源空間結(jié)構(gòu)既適合整體開發(fā)，也適宜獨立開發(fā)，易于塑造特色旅游功能景區(qū)，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)具有一定的優(yōu)勢。167。資源空間結(jié)構(gòu)易于塑造多功能景區(qū)，具備創(chuàng)造區(qū)域特色亮點項目地域兩大區(qū)塊主體明確，既具有自己的特色，又能夠兩者整體塑造。 氣候環(huán)境突出，交通便利 本項目地域?qū)儆趤啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，四季分明、雨量充沛，空氣清新濕潤。旅游資源豐富，多樣化共存 區(qū)域內(nèi)旅游資源種類較多，擁有古寺建筑、山水風(fēng)光、峽谷斷崖、日出景觀、高山盆地等類型豐富的功能景點。 資源總體分析宗教文化積淀深厚，人文氛圍明顯 昴山寺是一座有千年歷史的古寺，始建于南朝期間，寺、廟、祠三類建筑融為一體，儒、釋、道三種宗教形式一并展現(xiàn)。 區(qū)塊特點；具備田園風(fēng)光、風(fēng)土民俗、分流集散的自然條件，通過設(shè)置可以形成特色的體驗氛圍，適合發(fā)展會務(wù)旅游、主題度假旅游及觀光旅游。 區(qū)塊特點；包含了名勝古跡、歷史人文、風(fēng)土民俗、自然風(fēng)光，形成了濃郁的歷史、人文、民俗、休閑氛圍，適合發(fā)展佛教體驗旅游、觀光休閑旅游、特色運動旅游。本項目東西三個區(qū)塊由若干景點、景觀、建筑和構(gòu)筑物組成，具有不同的旅游功能。 資源分析評價167。些尚未開發(fā)的溶洞極具旅游和探險價值。 豐富繁茂的動植物景觀] 昴山森林植被保護較完好，具明顯的垂直地帶分布，植物種類豐富多樣。 地域自然旅游資源 昴山旅游資源除明顯的宗教遺跡、山村鄉(xiāng)野、神話傳說構(gòu)成別具一味的人文景觀資源外，同時還有由峰巖、澗瀑、原始森林構(gòu)成的自然景觀，以及由清新空氣、純凈水體、幽雅環(huán)境構(gòu)成的生態(tài)環(huán)境資源，其特色為幽、清、險、秀、奇、曠，并結(jié)合形成了“昴山七景”——現(xiàn)見見見、馬鞍天塹、云臺旭日、龍井飛瀑、老鷹面壁、石棺天書、昴山霧海。 [五九基地] 五九基地為原浙江省公安廳檔案館，區(qū)內(nèi)環(huán)境靜幽，處在三面環(huán)山的舊址上遺留著上世紀七十年代的建筑，面積約2000平方米，現(xiàn)已劃歸錦溪鎮(zhèn)政府代管。寺邊有幾株歪脖樹，幾棵垂楊柳和一帶竹林，隔開了山外的竹籬茅舍，雞鳴犬吠。 [溶 洞] 由于侏羅紀火山巖形成的造山運動，昴山山麓遍布眾多形式各異的溶洞，這些尚未開發(fā)的溶洞極具旅游和探險價值。從龍井瀑布對面山峰的半山腰，可以看到第一級瀑的壯觀景色。潭水面積近10平方米，春季