【正文】 點(diǎn)，必會(huì)引起轟動(dòng)。有藝墅l 生活，流動(dòng)的水彩藝墅，跳躍的音符三、 廣告訴求點(diǎn)樹(shù)立該項(xiàng)目“中國(guó)（二）廣告口號(hào)從本項(xiàng)目主推案名出發(fā)，確立以下廣告口號(hào)上善若水，傳世藝墅l 藝術(shù)即生活，生活即藝墅l 有天而有天有地的大型流水別墅社區(qū)，在蘇州，乃至中國(guó)都是首見(jiàn)，因此樹(shù)立中華第一別墅“華墅”的形象也十分恰當(dāng)。 具體構(gòu)想本項(xiàng)目作為一個(gè)35萬(wàn)平米規(guī)模的別墅社區(qū)，其內(nèi)部景觀、環(huán)境、配套等如同一座“城中城”的規(guī)劃，完善有序而又精彩紛呈。2）副推案名一：國(guó) 際 華 墅 城l 推案名釋意創(chuàng)意來(lái)源俗話說(shuō)“上有天堂，下有蘇杭”，蘇州歷來(lái)以其精致典雅的園林建筑贏得世人的贊嘆?！八囀比∽浴八囆g(shù)”諧音，并兼具“藝術(shù)人文新別墅”之內(nèi)涵，意在表現(xiàn)本項(xiàng)目引入的各國(guó)風(fēng)情園藝和建筑特色，體現(xiàn)一種東西方建筑藝術(shù)的融會(huì)共通。具體構(gòu)想本項(xiàng)目作為蘇州首座大型流水疊加別墅特區(qū)，其在產(chǎn)品上的唯一性，成為最大的特色和賣(mài)點(diǎn)。流水別墅以它劃時(shí)代的意義和卓越的個(gè)性，成為一項(xiàng)人類(lèi)靈感和艱苦努力的永恒遺產(chǎn)，幾乎贏得了一個(gè)建筑所能贏得的所有榮譽(yù)和贊美。該廣告定位將通過(guò)以下推案名、廣告口號(hào)、廣告表現(xiàn)的闡述具體展開(kāi)。藝術(shù) 其次，據(jù)我司對(duì)購(gòu)房者心理認(rèn)知的判斷得出結(jié)論：現(xiàn)代人不僅關(guān)心個(gè)人的居住需求，更在尋找一種未來(lái)都市的居住模式，一種符合特定人文需求的生活方式，他們所希望購(gòu)買(mǎi)的是整體而美好的生活情境，因此，要在他們心目中樹(shù)立起最優(yōu)秀、最有品位的產(chǎn)品形象，除了以產(chǎn)品本身的特別優(yōu)勢(shì)作為支撐和連接外，必須在廣告宣傳中提升產(chǎn)品的人文和人性化附加值。7． 垃圾處理：每座高層均設(shè)立中央垃圾處理槽，避免影響居住環(huán)境。5． 智能化管理：小區(qū)內(nèi)一卡通，集中區(qū)域網(wǎng)絡(luò)設(shè)置，每戶寬帶端口預(yù)留。3．聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司來(lái)管理，并成立小區(qū)業(yè)主俱樂(lè)部，不定期舉辦社區(qū)聯(lián)誼活動(dòng)。（四） 小區(qū)配套設(shè)置1． 休閑設(shè)施：以大眾性功能為主，如健身房、棋牌室、乒乓室、桌球室、閱覽室、電腦吧、茶坊、視聽(tīng)房、籃球場(chǎng)、小區(qū)娛樂(lè)中心等。2． 面對(duì)小區(qū)內(nèi)部的一面，可設(shè)計(jì)24小時(shí)診所、24小時(shí)便利店、網(wǎng)吧、小學(xué)生功課室及健身房等小區(qū)配套設(shè)施?！?廣場(chǎng)上分列“綠巨人”式綠化，（式樣參照威海路市政綠化）更是從空中將高架對(duì)小區(qū)的影響減至最小。f. 采用中外合資高速電梯。d. 建議設(shè)計(jì)以封閉式陽(yáng)臺(tái)為主，部分開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)以鑄鐵欄桿合圍，在工藝處理上可考慮小區(qū)CI設(shè)計(jì)的標(biāo)識(shí)體現(xiàn)。b. 窗采用高級(jí)進(jìn)口鋁合金窗，在色彩上及生態(tài)要求上易以表現(xiàn)。4） 增加小區(qū)的物業(yè)CI設(shè)計(jì)，如門(mén)頭、路面、指示牌、入口標(biāo)志、小區(qū)公共運(yùn)輸工具設(shè)計(jì)，區(qū)內(nèi)服務(wù)場(chǎng)所設(shè)計(jì)等。g. 設(shè)計(jì)聯(lián)幢大堂及住宅間的陽(yáng)光通道，既氣派又有機(jī)利用空間。（附圖118）e. 立面色彩采用明快、清新色系，配合新概念特色主題，考慮現(xiàn)代感強(qiáng)的幕墻玻璃的運(yùn)用，并利于采光。（附圖1115）。b. 整體外形簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代。在營(yíng)造綠化環(huán)境的同時(shí)也有助于鄰里的溝通和交往，改善老年人對(duì)高層住宅的抵觸心理。使人們?cè)谌粘Ｉ畹拿總€(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上都能夠接觸到綠化，使綠化環(huán)境不再只是一片綠地，而是一個(gè)連續(xù)的系統(tǒng)。c、 “立體花園”的新設(shè)計(jì)，即：提出了環(huán)境設(shè)計(jì)的系統(tǒng)性的概念。2） 環(huán)境功能的立體表現(xiàn)a、 下沉式主題廣場(chǎng)，花崗石弧型石壁設(shè)計(jì)潺潺而下的水簾，現(xiàn)代感的小區(qū)LOGO雕塑配以拾極而上的攀藤植物，花崗石地坪嵌以彩磚，中心噴泉造型，輔以芍藥等四季花苑，作為小區(qū)內(nèi)居民的主要社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所。（附圖10）j. 細(xì)化環(huán)境安全性：兒童活動(dòng)場(chǎng)所的娛樂(lè)設(shè)施講究光滑，無(wú)轉(zhuǎn)角，老人活動(dòng)區(qū)地面的防滑處理。h. 完全無(wú)障礙的道路設(shè)計(jì)。f. 小區(qū)特色體育場(chǎng)所，建議因地制宜設(shè)計(jì)占地面積較小并且比較平民化的籃球場(chǎng)地。構(gòu)成氣韻流動(dòng)的自然圍合空間。（附圖6）c. 深層次的環(huán)境功能設(shè)計(jì)，通過(guò)樹(shù)木花草和回廊廳閣的掩映，在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)以各個(gè)年齡劃分的活動(dòng)區(qū)域，如稚趣親情、青春激勵(lì)、博弈切磋命名的各功能區(qū)。b. “”沿景觀綠茵大道及分至每幢住宅大樓的小路，利用高樓架空的首層散布風(fēng)格各異的休閑功能的場(chǎng)所。 　　 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念表現(xiàn)就是：“倡導(dǎo)一種自由自我的現(xiàn)代生活模式，營(yíng)造一個(gè)宜靜宜動(dòng)的理想生活空間”1． 特色表現(xiàn)1） 環(huán)境功能的縱橫體現(xiàn)：a. 在小區(qū)人行動(dòng)線中軸的南北向，由沿中山北路的商業(yè)功能廣場(chǎng)經(jīng)小區(qū)正門(mén)將景觀引入?yún)^(qū)內(nèi)，可設(shè)計(jì)一條寬10m左右，蜿延曲伸的休閑景觀綠茵大道，直至小區(qū)中心的主題廣場(chǎng)。 　　人性化環(huán)境設(shè)計(jì)有廣度與深度上的不同?！斑@里不僅僅是一套房子，一個(gè)小區(qū)，而是一種品位、一種文化、一種面向未來(lái)的生活方式。 　　在個(gè)性張揚(yáng)逐漸成為時(shí)代特色的時(shí)候，環(huán)境的個(gè)性化開(kāi)始走向更為豐富的層次，這不僅是幾個(gè)園林小品就可以堆砌出來(lái)的風(fēng)格。一個(gè)環(huán)境的功能劃分越細(xì)，對(duì)人的需求滿足得越充分，人在環(huán)境中的舒適度也越高，這樣的環(huán)境就是一個(gè)實(shí)用的環(huán)境?！白屢粋€(gè)母親能放心地松開(kāi)孩子的手。 　　　★你被關(guān)懷了多少? 　　什么樣的環(huán)境設(shè)計(jì)才是以人為本? 　　不同群體、不同年齡、不同性別的人，對(duì)環(huán)境的要求也不同。（附圖）　?。ǘ?項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)理念我們 認(rèn)為：以人為本的環(huán)境設(shè)計(jì)才是最完美和最被需要的。2）復(fù)式結(jié)構(gòu)本身具有市場(chǎng)吸引力，只是一般住宅的復(fù)式單位面積偏大，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，消費(fèi)群體有限。因?yàn)?）上海的文化背景特色正是新潮和時(shí)尚。 前文提到的預(yù)應(yīng)力的運(yùn)用使空間是流動(dòng)的，可分可合，可大可小完全隨心所欲。 它的建筑理念是充分人性化，將人的生活分為私人（Private)空間和社交（Social）空間。 因此，對(duì)于“什么人住SOHO”的最為準(zhǔn)確的解釋?xiě)?yīng)該是：無(wú)論你的工作和生活方式如何，只要你會(huì)在家看書(shū)，寫(xiě)字和使用電腦，你就需要SOHO。即使一個(gè)中規(guī)中矩、準(zhǔn)點(diǎn)上下班的人，也會(huì)有坐在家中電腦前的時(shí)候。 但這并不意味著不屬于此一類(lèi)“SOHO族”中之人就不需用要SOHO式的住房。同時(shí)，還會(huì)有一些規(guī)模不大或尚在起步和發(fā)展階段的私人性質(zhì)的小公司，如，廣告公司、電腦、咨詢公司等，他們的工作方式確定了他們隨意、自由、不拘泥于朝九晚五的行為方式，他們更在意的是純粹個(gè)人的空間、更加自我的獨(dú)斷專(zhuān)行。因此暫時(shí)看來(lái)，從成本上考慮可能會(huì)高于一般結(jié)構(gòu)的住宅，但是，一則，成本是可分?jǐn)偟矫繎?，并且從可持續(xù)發(fā)展的角度上來(lái)看，絕對(duì)是值回票價(jià)的。這樣，任何一家住戶都不會(huì)為客廳屋頂有一個(gè)橫梁，而無(wú)法順利裝修。即由于未來(lái)生活的不可預(yù)知性，使得住戶的居住需求可能會(huì)發(fā)生變化，有的住戶可能會(huì)搬走，而有的住戶想讓房子變大，這樣對(duì)于想讓房子調(diào)大的住戶，只要把戶與戶之間隔墻打掉就可以了?！倍\(yùn)用了這種大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，使得戶內(nèi)空間可自由分割。（如一房與二房一起，可各自單獨(dú)銷(xiāo)售，也可合成大三房銷(xiāo)售）其在推廣上可訴求以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：　 1）戶型結(jié)構(gòu)可以真正做到量身定做，實(shí)現(xiàn)最大程度的個(gè)性化。 大膽運(yùn)用大跨度預(yù)應(yīng)力技術(shù)，采用靈活分割組合的房型設(shè)計(jì)，提倡一種“讓房子耐住”的新住宅環(huán)保時(shí)尚。以二房、三房的平面房型為主，配合一些復(fù)式和錯(cuò)層的設(shè)計(jì)。因此，本項(xiàng)目在房型的設(shè)計(jì)上應(yīng)兼顧小面積和以三房二衛(wèi)和二房一廳為主的主力房型，適當(dāng)增加復(fù)式，錯(cuò)層等特色房型 。2） 二房一衛(wèi)和三房為本區(qū)較受歡迎。3． 房型設(shè)計(jì)及配比3．房型配比根據(jù)市調(diào)報(bào)告分析，本區(qū)域的主力面積在90110m2，房型以二房一衛(wèi)和三房二衛(wèi)為主,但從銷(xiāo)售情況看，基本上本區(qū)住宅面積與銷(xiāo)售率成反比，其中銷(xiāo)售率最高的的是6070 m2，所以不難得出以下結(jié)論：1） 本區(qū)域的實(shí)際消費(fèi)能力有限，房型面積應(yīng)加以控制，不宜過(guò)大。c. 以建筑群體的集中綠化為軸，將相鄰建筑間的綠化精品、水景等都以大綠化為背景互為關(guān)聯(lián)，又各有變化。2） 環(huán)境與建筑分布a. 樓體分布東南疏，西北密，使整個(gè)小區(qū)的視覺(jué)牽引與地塊北面的大片舊式居民住宅區(qū)區(qū)分，并與中山北路以南的眾多較新建筑群呼應(yīng)。g. 考慮底層相接的聯(lián)幢的點(diǎn)狀高層和板式聯(lián)幢設(shè)計(jì)，使小區(qū)形態(tài)有變化。e. 沿中山北路和鎮(zhèn)坪路設(shè)計(jì)廣場(chǎng)式的商業(yè)功能區(qū)，點(diǎn)綴綠化水景，營(yíng)造精品商場(chǎng)的氛圍，淡化本項(xiàng)目地塊直面內(nèi)環(huán)高架的弱勢(shì)及塑造項(xiàng)目形象格調(diào)。c. 兼顧小區(qū)休閑功能區(qū)和臨街商業(yè)功能區(qū)的綜合性。2． 特征表現(xiàn)1） 社區(qū)形態(tài)a. 容積率的制約使本項(xiàng)目的樓體以高層（2830層）為主，沿街配合商業(yè)功能的富有特色的低層建筑。因此對(duì)本項(xiàng)目均價(jià)/單價(jià)的參考建議應(yīng)為：均價(jià)—4200－4500之間。因此對(duì)本項(xiàng)目總價(jià)的參考建議應(yīng)為28－50萬(wàn)之間。（二） 價(jià)位分析1． 從第一部分市調(diào)表格可以看出，本區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售率較高的總價(jià)范圍，依次為20－40萬(wàn)、40－60萬(wàn)、20下，60萬(wàn)上三個(gè)層次檔。④ 區(qū)域內(nèi)的私營(yíng)個(gè)體業(yè)主。2） 面對(duì)的