【正文】 主要客源層次① 區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)職工、干部② 部分常駐滬的外來從商從業(yè)人士。⑥ 80－100m2左右的住宅面積較易被接受。④ 客戶主要的房型考慮為二房和三房，其中二房選擇最多，對普陀區(qū)現(xiàn)有房型普遍不滿意。② 現(xiàn)在普陀區(qū)的新村小區(qū)居住，并希望購房仍在本區(qū)內(nèi)，但必須在交通便利位置，并擁有便利的生活環(huán)境的占大多數(shù)。綜上所述，項目面對的客源區(qū)域?qū)⒅饕瞧胀訁^(qū)本區(qū)域客戶，及閘北、寶山，以及部份靜安區(qū)的區(qū)域客戶，同時其他區(qū)域也存在客源的可能性。2） 就整個上海北部地區(qū)來看，本項目所處的普陀區(qū)中心位置對于寶山和閘北區(qū)的越浦等地區(qū)消費客源而言，更靠近市區(qū)，居住環(huán)境也更理想，而價格的實惠又是其可以權(quán)衡的，所以這兩部分的客戶可以存在跨區(qū)域的雙重選擇。二、 本項目客源、單價、總價的定位分析（一） 客源分析1． 客源的區(qū)域范圍1） 由于本項目位置介于武寧路與交通路之間，位于普陀區(qū)中塊區(qū)域，分別相鄰曹楊新村居民區(qū)和甘泉，滬太等新村小區(qū)以及廣闊的桃浦地區(qū)，從這幾部份區(qū)域交通動向看，都是以武寧路或交通路為主入口，并以中山路為樞紐。其內(nèi)涵為：1． 注重立面設(shè)計新穎、房型格局多樣實用、社區(qū)形態(tài)豐富等要素的規(guī)劃，營造具現(xiàn)代人文氣息的生活社區(qū)。因此本項目的開發(fā)和推廣在政策上有著一個良好的大環(huán)境。2000年我國宏觀經(jīng)濟繼續(xù)實行積極的財政擴張政策，中央政府會加大投資力度來推進經(jīng)濟增長速度，預(yù)計GDP增長速度將超過1999年。這些房源里主要空缺小面積的復(fù)式或錯層房型的設(shè)計考慮，這也是本項目可以取長補短，把握市場盲點，塑造個性的有利之處。本項目恰好位于中山北路的北面，只要規(guī)劃設(shè)計得當(dāng)，本項目極易成為該區(qū)域的標(biāo)志性物業(yè)，所以完全有可能成為各個舊區(qū)的購房客戶的購房目標(biāo)。原住戶中的第二代已成家立業(yè)，購買欲望較強，將是本案主力客戶。由于“中遠兩灣城”大規(guī)模開發(fā)，一方面不可避免對本項目產(chǎn)生競爭和壓力，但從深層次考慮，這同時也無形中為本項目吸引了大量的外區(qū)客源，只要在項目的市場定位把握得當(dāng)，通過樹典型、立品牌的社會形象導(dǎo)入，完全有可能爭取到本項目的目標(biāo)客戶。今后項目的成功運作主要在于如何對地塊各期開發(fā)的體量、位置、時間、推廣定位等，有準(zhǔn)確、適時的把握，這是本項目資金運營、銷售順暢、獲得雙贏的關(guān)鍵。因此，建筑形態(tài)也同樣會影響一部分客戶的選擇。5） 容積率的制約所導(dǎo)致本項目將是以多幢高層為主的小區(qū)形式，通過市調(diào)報告可發(fā)現(xiàn)，本區(qū)的高層住宅居多，但在銷售上并不是最受歡迎。3） 本項目所處的小環(huán)境由于“樂購量販”大型超市的開張，以及即將通車的輕軌“明珠線”，在生活設(shè)施和交通的便利程度上相對普陀區(qū)其他區(qū)域較具優(yōu)勢，但整體上來看仍嫌嘈雜凌亂，并且直面內(nèi)環(huán)線高架，將是本項目在銷售時的最大抗性之一。（一） 本項目面臨的主要問題1） 從大環(huán)境上來分析，本項目所在普陀區(qū)的地區(qū)形象并不理想，雖然通過近兩年的市政規(guī)劃開發(fā)，仍不具備市民住宅消費心態(tài)上的區(qū)域吸引力，難以吸引到其他區(qū)域的客源,因而制約了部分消費群體。第一部分 項目的開發(fā)定位與規(guī)劃一、 對項目的市場理解（一） 本項目面臨的主要問題（二） 本項目開發(fā)的機會點（三） 本項目可完善及塑造的特征二、 本項目客源、單價、總價的定位分析（一） 客源分析（二） 價位分析三、 本項目整體規(guī)劃及社區(qū)環(huán)境的設(shè)計理念（一） 項目的規(guī)劃主題及特點（二） 項目的環(huán)境設(shè)計（三） 沿街建筑的功能設(shè)置（四） 小區(qū)配套設(shè)置一、 對項目的市場理解市場經(jīng)濟體制下，任何商品都受市場的供求關(guān)系調(diào)節(jié)。我們 認(rèn)為：房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其營銷策劃的關(guān)鍵在于以適應(yīng)市場需求為起點，以引導(dǎo)市場需求為重點，并以適合市場需求為終點。2） 區(qū)域的普遍消費層次和消費能力有限。4） 以“中遠兩灣城”為代表的大小規(guī)模的遠期房競爭個案的競爭和壓力是本項目直接面臨的另一不容忽視的問題，尤其是中遠兩灣城的巨大體量和推廣影響將極大地分流原本有限的客源。而據(jù)本公司的有關(guān)市場報告分析，多層或低密度的小高層生態(tài)小區(qū)是1999年上海樓市市場熱點，今年也將持續(xù)這一態(tài)勢。綜上所述，可以看出本項目開發(fā)的抗性，主要來源于地塊大環(huán)境現(xiàn)狀及同步開發(fā)產(chǎn)生市場激烈競爭等客觀因素。（二） 本項目開發(fā)的機會點1． 區(qū)域開發(fā)帶來熱點效應(yīng)。2． 整個普陀區(qū)的住宅開發(fā)不均衡，客源的挖掘仍有很大空間，主要體現(xiàn)為： 以中山環(huán)路為分水嶺，一些新建的集中住宅小區(qū)多在中山路以南，以北“工房新村”式居民小區(qū)眾多，如“管弄新村”、“石泉新村”等，這些新村無論從建筑立面或建筑形態(tài)上都顯陳舊，并且人口眾多，居住環(huán)境需改善但無太多改造更新余地，新盤開發(fā)地塊較少。另一方面，桃浦、寶山地區(qū)的諸多大型企業(yè)的職工購買力也相當(dāng)龐大。3． 從第一部份周邊樓盤面積、房型的數(shù)據(jù)統(tǒng)計看，本區(qū)域主力面積為90110m2，主力房型為三房二廳二衛(wèi)，二房一衛(wèi)，其中二房一衛(wèi)的銷售率最高。4． 從宏觀上來看，房地產(chǎn)將成為上海支柱產(chǎn)業(yè)。在此大背景下，上海國民經(jīng)濟亦將增加固定資產(chǎn)投資規(guī)模，而房地產(chǎn)業(yè)在上海國民經(jīng)濟的重要地位和作用越來越顯現(xiàn)，對上海經(jīng)濟增長的貢獻也越來越大。（三） 本項目策劃的基本思路根據(jù)前述，我們可以初步擬出本項目塑造應(yīng)依循的基本思路：以大眾消費市場為基礎(chǔ)，借時、借勢，通過深化“建筑與人文”的現(xiàn)代居住理念，強化社區(qū)環(huán)境、建筑空間的獨有性、唯一性，創(chuàng)造差異性，提升本項目的品質(zhì)，從而進一步地引導(dǎo)市場需求方向，最終獲得品牌和效益的雙贏。2． 立足中檔價位，塑造出區(qū)域內(nèi)特色的、創(chuàng)先的現(xiàn)代型生活樣板小區(qū)和示范小區(qū)。其住宅消費向區(qū)中心遷移，是具吸引力的，如利用本項目位置的固有優(yōu)勢，并在項目塑造上準(zhǔn)確把握，是可以吸引到相鄰這三部分客源，使項目除消化中塊區(qū)域的客源外，也有能力分流東、西和北部地區(qū)的客源市場。3） 相鄰普陀區(qū)的靜安部份區(qū)域——新閘路以北方向，雖然存在著“上、下只角”的消費觀念，但因價格實惠，及以“中遠兩灣城”為代表的區(qū)域大規(guī)模開發(fā)形成的熱點效應(yīng)所影響，同樣存在選擇在本項目置業(yè)的可能性。2． 客源的消費特征1） 從調(diào)研報告市場抽樣調(diào)查中可初步得出結(jié)論① 28－35歲這一年齡段的國企職員有著較強的購房愿望。③ 普陀區(qū)近兩年的住宅開發(fā)，由于舊區(qū)較多，中塊區(qū)域大面積改造剛啟動等因素，致使本區(qū)域客戶的購房選擇面狹窄，難以得到充分滿足。⑤ 大部分客戶接受的價位在3500－4500元/m2之間。⑦ 對本項目周邊環(huán)境的發(fā)展基本執(zhí)肯定態(tài)度，對這一地段住宅消費的有明顯意向。③ 部分周邊的動遷客戶。⑤ 其他。另由于市調(diào)項目有些開發(fā)較早，在市場上的價位已經(jīng)表現(xiàn)回落的趨勢。2． 均價從附表表格可以得出，本區(qū)域主力均價4000元/m2。三、 本項目整體規(guī)劃及社區(qū)環(huán)境的設(shè)計理念（一） 項目的規(guī)劃主題及特點1． 規(guī)劃主題和理念塑造一座“蘊含現(xiàn)代人文氣息，集時尚、休閑為一體的新都會精品生活小區(qū)”。b. 考慮架空和底層空間的充分利用，使整體空間可豐富延展。d. 小區(qū)的動向由外而內(nèi)集中，人行大門設(shè)于中山北路，人行后門設(shè)在鎮(zhèn)平路教堂旁，車入門設(shè)于鎮(zhèn)坪路（附交通分析圖）。f. 整體建筑風(fēng)格現(xiàn)代、清新、明快、并賦予線條的流暢起伏。h. 新技術(shù)、新概念的運用貫穿于整個規(guī)劃設(shè)計中。（樓體分布圖）b. 地塊北部突出區(qū)域以喬木林帶與舊公房小區(qū)相隔，以利本小區(qū)高層住宅與多層新村之間的光照影響，以及小區(qū)內(nèi)的綠化功能設(shè)置。（綠地分布圖）3） 附建筑形態(tài)布置圖、交通分析圖、綠地分布圖。這從70 m2以下面積段高達94％的銷售率可見一斑。3） 雖然復(fù)式結(jié)構(gòu)和錯層的房型缺乏，但從超過50%的銷售率可看出這類房型同樣具有相當(dāng)?shù)男枨罅?。如下所述?070m2 一房二廳 占10%占45%7580m2 二房二廳一衛(wèi) 8590m2 二房二廳二衛(wèi) 占40%90110m2 三房二廳一衛(wèi) 100120m2 三房二廳二衛(wèi) 120 m2 以上 占5%。3．特色房型設(shè)計建議我們 認(rèn)為：所謂精品空間的設(shè)計，必須把“適用空間”、“意境空間”以及“結(jié)構(gòu)空間”有機地結(jié)合。這樣，不僅每戶的室內(nèi)空間可以完全打通，由用戶自由組合，而且相鄰住宅也可以打通，甚至可以做到三戶或更多的房間合二為一。有一句建筑設(shè)計的格言： “設(shè)計的極致是量身定做。 　　2）戶與戶之間可以合并。 　　3）客廳及大部分居室將不存在明梁，而是變成了暗梁。 4） 在未來的二手房市場上，如5年或10年之后，由于該項目空間的可再造性，使其保值性得到有力保證。  SOHO概念的超前小復(fù)式房型 所謂“SOHO一族”一般是指在家辦公（SMALL OFFICE HOME OFFICE）的一類人，如，作家、記者、經(jīng)紀(jì)人、攝影師、計算機編程員等自由職業(yè)者。生活的空間與工作的空間既緊密相連