【正文】 和公眾的矚目和話題。以出色的廣告宣傳引發(fā)市場熱點(diǎn)，趨動(dòng)客戶好奇心，迅速凝聚人氣，以聚眾效應(yīng)促動(dòng)現(xiàn)場購買。l 電視l DM夾報(bào)②廣告主題：《開盤稿》l 上善若水，傳世藝墅中國與水為鄰《疊加別墅》l 有天、有地、有別墅l 疊加別墅生活空間大不同③SP活動(dòng)：l 活動(dòng)主題：開盤慶典，小區(qū)游園酒會(huì)l 活動(dòng)內(nèi)容：在開盤慶典上，邀請市府領(lǐng)導(dǎo)及前期訂購客戶參與，對(duì)外宣傳為開盤游園慶典酒會(huì)，讓客戶在參觀現(xiàn)場環(huán)境情況下，加深對(duì)項(xiàng)目了解。 第三階段（一期銷售接近尾聲，二期進(jìn)入銷售）此階段為調(diào)整期，主要承接前一輪強(qiáng)銷勢頭，對(duì)未購客戶進(jìn)行追蹤，并對(duì)前期廣告策略進(jìn)行回饋評(píng)估，為下一波銷售推廣做鋪墊和展開。①媒體投放：l 硬廣告：減少廣告頻率，如三周一次彩色半版廣告，持續(xù)項(xiàng)目在客戶中的接受度。l DM夾報(bào)派發(fā)②廣告主題《催促篇》l 一期即將全部售罄，僅余少量數(shù)理化保留戶型，最后機(jī)會(huì)請趕早《二期開盤》l 流水藝墅絕版二期，新鮮入市l(wèi) 錯(cuò)過流水藝墅一期的客戶，可別一錯(cuò)再錯(cuò)《規(guī)劃》l 藝術(shù)的感覺來的流水藝墅l 聽到鳥鳴，聞到花香，看到流水，您已來到流水藝墅《庭園》l 精彩園中園，天然大舞臺(tái)③SP活動(dòng)l 活動(dòng)一：一期交屋，業(yè)主聯(lián)誼會(huì)在社區(qū)的會(huì)所現(xiàn)場舉行交房儀式暨大型業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，到時(shí)除邀請一期業(yè)主參加同時(shí)，也可邀請一些有購房意向還未下定的客戶光臨現(xiàn)場，利用現(xiàn)場氣氛和已購業(yè)主的說詞感染它們。l 活動(dòng)二：“心中的家園”家居設(shè)計(jì)賽 以評(píng)選最佳室內(nèi)設(shè)計(jì)為主題舉辦室內(nèi)設(shè)計(jì)大展，通過組織參觀實(shí)品屋內(nèi)的室內(nèi)設(shè)計(jì)作品，讓參觀者以投票方式選出心目中的最佳設(shè)計(jì)方案，以現(xiàn)場活動(dòng)的方式增進(jìn)與消費(fèi)者間的互動(dòng)，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。第四階段（二期尾聲，三期進(jìn)入銷售）考慮此階段項(xiàng)目形象已樹立，再過多強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品已不會(huì)產(chǎn)生社會(huì)效應(yīng)，且易適得其反，有“老生常談”之嫌，不妨從居住感覺，前兩期業(yè)主的購買體會(huì)入手，加強(qiáng)銷售促動(dòng)性，形成要買請趕早的緊迫勢頭。l 硬廣告配合實(shí)景照片，煽動(dòng)客戶②廣告主題：《房型篇》n 空間不同，生活更多品味n 我的別墅與眾不同《促銷煽動(dòng)篇》l 蘇州人以買流水藝墅為榮，那您呢？l 二期售罄，三期壓軸登場，下定請趁早《工程進(jìn)度篇》l 一期交屋，現(xiàn)場實(shí)景敬邀感覺l 實(shí)景實(shí)品，精彩看得見③SP活動(dòng)l 活動(dòng)一：XX節(jié)，也是“流水藝墅”的節(jié)日：組織有特色的節(jié)日活動(dòng)。l 活動(dòng)二：特別促銷，僅給有眼光的您：送裝修設(shè)計(jì)：對(duì)購房客戶進(jìn)行抽獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)客戶送裝修設(shè)計(jì)費(fèi)2000元/戶送花草：對(duì)購房層別墅的客戶，送花園進(jìn)口草坪；對(duì)購上層別墅的客戶送價(jià)值500－800元花草，以裝飾居家、露臺(tái)等。①媒體投放：l 硬廣告：減少廣告量，以實(shí)在訴求加強(qiáng)末期去化。以感恩回饋為噱頭，組織老客戶活動(dòng)。l 活動(dòng)二：超值特價(jià)房，優(yōu)惠折扣任您抽：針對(duì)小區(qū)最后剩余的房子，進(jìn)行抽獎(jiǎng)式促銷，加強(qiáng)其去化速度五、媒體策略媒體是將物業(yè)訊息傳達(dá)給目標(biāo)客戶的載體。鑒于蘇州本地報(bào)紙不多，通對(duì)發(fā)行量、影響力及受眾情況調(diào)查比較后認(rèn)為《蘇州日報(bào)》與《姑蘇晚報(bào)》為蘇州當(dāng)?shù)刈钪饕膱?bào)章類新聞傳媒，其廣告的可信性與可讀性均較強(qiáng)，因此建議作為今后發(fā)布廣告的主力媒體。建議在開盤前的引導(dǎo)試銷期，召開小型記者招待會(huì)，邀請《蘇州日報(bào)》、《姑蘇晚報(bào)》的新聞?dòng)浾甙l(fā)布軟新聞，可連續(xù)做四到六款系列稿，其重點(diǎn)圍繞蘇州即將出現(xiàn)一座流水疊加別墅特區(qū)做文章，圍繞產(chǎn)品特色重點(diǎn)宣傳，爭取盡快贏得市場接受和認(rèn)同。建議重點(diǎn)為形象宣傳，與軟性廣告相輔相成；版面上以彩色整版為主。其重點(diǎn)應(yīng)配合我們的推案名與推廣構(gòu)想，針對(duì)其優(yōu)勢點(diǎn)，依靠一系列、完整的廣告表現(xiàn)手法，達(dá)到宣揚(yáng)其優(yōu)勢，淡化其不利點(diǎn)的作用。備注：應(yīng)定期檢討既定的媒介策略與組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對(duì)手的做法，及時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。（二）、DM夾報(bào)考慮到本項(xiàng)目的規(guī)模性，因此在使用報(bào)章等常規(guī)媒體同時(shí)，尤其需加入具特色且有目標(biāo)客戶針對(duì)性的其它輔助媒體。（三）、VCD制作可以利用三維特技，結(jié)合現(xiàn)場拍攝，將未來的實(shí)景呈現(xiàn)在客戶眼前。（四）、電視廣告電視廣告的視聽和畫面沖擊力都較平面廣告更強(qiáng)，但其存在有信息停留時(shí)間短、投入費(fèi)用高、文字內(nèi)容訴求不詳盡的缺點(diǎn)，對(duì)于它在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的運(yùn)用，需講究其策略。(五)、戶外媒體在主要廣告媒體中，戶外廣告提供了最低廉的每一單位訊息傳遞的成本。其優(yōu)點(diǎn)包括快速的品牌到達(dá)度、頻度高、適應(yīng)性強(qiáng)以及沖擊力大等優(yōu)點(diǎn)。建議先建會(huì)所及周邊小區(qū)環(huán)境，以會(huì)所來實(shí)現(xiàn)售樓處功能。因本項(xiàng)目離市中心還有一定距離，故建議在市區(qū)設(shè)立外接待處，面積在80m2左右，位置選擇在人民路沿線，靠近吳中區(qū)的地段，沿街房。看房班車可采取導(dǎo)游式服務(wù)，即由售樓人員配合車上VCD播的廣告片做產(chǎn)品介紹，一來化解客戶對(duì)項(xiàng)目距市區(qū)較遠(yuǎn)的抗性，二來可集中強(qiáng)化客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，加深記憶。從售樓處經(jīng)綠化帶到達(dá)樣板樓區(qū)域，看房通道建議設(shè)置玻璃回廊，避免風(fēng)處日曬和雨天的不便，同時(shí)希望以不同風(fēng)格做四套樣板房。（三）、工地圍墻考慮到本項(xiàng)目外圍墻隱于沿街建筑及廠區(qū)后，故建議不做圍墻，將其費(fèi)用轉(zhuǎn)化于大型戶外看板。先綠化后建筑的操作具感染和煽動(dòng)力，為推動(dòng)項(xiàng)目銷售起重要作用。在市中心人流量較多的商業(yè)區(qū)域設(shè)立大型廣告牌，提示物業(yè)地理位置及烘托物業(yè)形象。建議做全區(qū)規(guī)模模型1個(gè)，景觀環(huán)境模型1個(gè)，別墅單體和會(huì)所模型各1個(gè)，房型剖面模型若干（視具體房型種類而定）①全區(qū)效果圖②景觀效果圖（包括中央廣場、特色水景）③單體效果圖④會(huì)所效果圖（可做夜景效果）用燈箱形式設(shè)于現(xiàn)場，以最佳角度表現(xiàn)給人視覺沖擊、配套示意圖表現(xiàn)本案地理交通優(yōu)勢及未來社區(qū)的環(huán)境，給人以真實(shí)感樓書設(shè)計(jì)要求體現(xiàn)別墅產(chǎn)品的高檔感，通過簡潔、流暢的畫面、優(yōu)美的語言文字為客戶營造一種自然開闊的環(huán)境氛圍，亦體現(xiàn)高格調(diào)的人文藝術(shù)品味。為介紹房型為主，配以樣板房照片及文字說明，清晰明了，便于客戶挑選房型。起到流動(dòng)媒體的作用，車身設(shè)計(jì)盡情展現(xiàn)本項(xiàng)目個(gè)性，電話、案名一定要明顯清晰。（雜志）因其保存時(shí)間長，客戶面較廣，可利用詳實(shí)深入的文字、圖片，結(jié)合產(chǎn)品本身特色及規(guī)劃細(xì)節(jié)，潛移默化，灌輸客戶對(duì)項(xiàng)目的理解，提出小區(qū)居住理念，同時(shí)起聯(lián)絡(luò)發(fā)展商與住戶關(guān)系，提升發(fā)展商及樓盤形象的作用。具體各項(xiàng)目預(yù)算見以下表格：表一項(xiàng)目數(shù)量價(jià)格（元）備注模型全區(qū)模型1個(gè)200,000按12,000元/m2計(jì)算景觀模型1個(gè)50,000單體立面模型（選擇一組團(tuán)區(qū)域）1個(gè)30,000按15,000元/m2計(jì)算單體剖面模型4－6個(gè)20,000效果圖全區(qū)鳥瞰效果圖1個(gè)10,000入口廣場景觀效果圖1個(gè)5,000立面效果圖1個(gè)5,000會(huì)所效果圖1個(gè)5,000房型墨線圖一批10,000共計(jì)605,000表二項(xiàng)目數(shù)量價(jià)格（元）備注媒體發(fā)布報(bào)紙廣告視具體而定3,000,000雜志廣告200,000公交車體廣告200,000電視廣告300,000DM派夾5批300,000戶外大型看板3批200,000橫輻30條4批100,000具體發(fā)布費(fèi)用需與當(dāng)?shù)孛襟w協(xié)調(diào)刀旗100,000主要路段鋪設(shè)VCD制作50,000候車亭廣告100,000其它媒體運(yùn)用300,000共計(jì)4,850,000表三項(xiàng)目數(shù)量價(jià)格（元）備注表現(xiàn)制作類樓書5000份200,00040元/條銷售海報(bào)20,000份100,0005元/張DM制作20,000份40,0001元/張現(xiàn)場看板100,000引導(dǎo)標(biāo)識(shí)50,000工地旗幟50,000現(xiàn)場大型噴繪50,000燈箱40,000其它制作費(fèi)用100,000共計(jì)730,000表四項(xiàng)目數(shù)量價(jià)格（元）備注售樓處裝修300,000樣板房4套1,000,000設(shè)計(jì)、施工、家飾等SP活動(dòng)500,000禮品、贈(zèng)品等費(fèi)用100,000其它雜支100,000攝影、租片……共計(jì)1,100,000以上各項(xiàng)目預(yù)算共計(jì) 7,285,000元48 /