【正文】 c. 深層次的環(huán)境功能設(shè)計(jì)，通過樹木花草和回廊廳閣的掩映，在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)以各個(gè)年齡劃分的活動(dòng)區(qū)域，如稚趣親情、青春激勵(lì)、博弈切磋命名的各功能區(qū)。 　　 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念表現(xiàn)就是：“倡導(dǎo)一種自由自我的現(xiàn)代生活模式，營造一個(gè)宜靜宜動(dòng)的理想生活空間”1． 特色表現(xiàn)1） 環(huán)境功能的縱橫體現(xiàn)：a. 在小區(qū)人行動(dòng)線中軸的南北向，由沿中山北路的商業(yè)功能廣場經(jīng)小區(qū)正門將景觀引入?yún)^(qū)內(nèi)，可設(shè)計(jì)一條寬10m左右，蜿延曲伸的休閑景觀綠茵大道，直至小區(qū)中心的主題廣場?！斑@里不僅僅是一套房子，一個(gè)小區(qū)，而是一種品位、一種文化、一種面向未來的生活方式。一個(gè)環(huán)境的功能劃分越細(xì)，對(duì)人的需求滿足得越充分，人在環(huán)境中的舒適度也越高，這樣的環(huán)境就是一個(gè)實(shí)用的環(huán)境。 　　　★你被關(guān)懷了多少? 　　什么樣的環(huán)境設(shè)計(jì)才是以人為本? 　　不同群體、不同年齡、不同性別的人，對(duì)環(huán)境的要求也不同。2）復(fù)式結(jié)構(gòu)本身具有市場吸引力，只是一般住宅的復(fù)式單位面積偏大，導(dǎo)致總價(jià)過高，消費(fèi)群體有限。 前文提到的預(yù)應(yīng)力的運(yùn)用使空間是流動(dòng)的，可分可合，可大可小完全隨心所欲。 因此，對(duì)于“什么人住SOHO”的最為準(zhǔn)確的解釋應(yīng)該是：無論你的工作和生活方式如何，只要你會(huì)在家看書，寫字和使用電腦，你就需要SOHO。 但這并不意味著不屬于此一類“SOHO族”中之人就不需用要SOHO式的住房。因此暫時(shí)看來，從成本上考慮可能會(huì)高于一般結(jié)構(gòu)的住宅，但是，一則，成本是可分?jǐn)偟矫繎簦⑶覐目沙掷m(xù)發(fā)展的角度上來看，絕對(duì)是值回票價(jià)的。即由于未來生活的不可預(yù)知性，使得住戶的居住需求可能會(huì)發(fā)生變化，有的住戶可能會(huì)搬走，而有的住戶想讓房子變大，這樣對(duì)于想讓房子調(diào)大的住戶，只要把戶與戶之間隔墻打掉就可以了。（如一房與二房一起，可各自單獨(dú)銷售，也可合成大三房銷售）其在推廣上可訴求以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：　 1）戶型結(jié)構(gòu)可以真正做到量身定做，實(shí)現(xiàn)最大程度的個(gè)性化。以二房、三房的平面房型為主，配合一些復(fù)式和錯(cuò)層的設(shè)計(jì)。2） 二房一衛(wèi)和三房為本區(qū)較受歡迎。c. 以建筑群體的集中綠化為軸，將相鄰建筑間的綠化精品、水景等都以大綠化為背景互為關(guān)聯(lián)，又各有變化。g. 考慮底層相接的聯(lián)幢的點(diǎn)狀高層和板式聯(lián)幢設(shè)計(jì)，使小區(qū)形態(tài)有變化。c. 兼顧小區(qū)休閑功能區(qū)和臨街商業(yè)功能區(qū)的綜合性。因此對(duì)本項(xiàng)目均價(jià)/單價(jià)的參考建議應(yīng)為：均價(jià)—4200－4500之間。（二） 價(jià)位分析1． 從第一部分市調(diào)表格可以看出，本區(qū)域樓盤銷售率較高的總價(jià)范圍，依次為20－40萬、40－60萬、20下，60萬上三個(gè)層次檔。2） 面對(duì)的主要客源層次① 區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)職工、干部② 部分常駐滬的外來從商從業(yè)人士。④ 客戶主要的房型考慮為二房和三房，其中二房選擇最多，對(duì)普陀區(qū)現(xiàn)有房型普遍不滿意。綜上所述，項(xiàng)目面對(duì)的客源區(qū)域?qū)⒅饕瞧胀訁^(qū)本區(qū)域客戶，及閘北、寶山，以及部份靜安區(qū)的區(qū)域客戶，同時(shí)其他區(qū)域也存在客源的可能性。二、 本項(xiàng)目客源、單價(jià)、總價(jià)的定位分析（一） 客源分析1． 客源的區(qū)域范圍1） 由于本項(xiàng)目位置介于武寧路與交通路之間，位于普陀區(qū)中塊區(qū)域，分別相鄰曹楊新村居民區(qū)和甘泉，滬太等新村小區(qū)以及廣闊的桃浦地區(qū)，從這幾部份區(qū)域交通動(dòng)向看，都是以武寧路或交通路為主入口，并以中山路為樞紐。因此本項(xiàng)目的開發(fā)和推廣在政策上有著一個(gè)良好的大環(huán)境。這些房源里主要空缺小面積的復(fù)式或錯(cuò)層房型的設(shè)計(jì)考慮，這也是本項(xiàng)目可以取長補(bǔ)短，把握市場盲點(diǎn)，塑造個(gè)性的有利之處。原住戶中的第二代已成家立業(yè)，購買欲望較強(qiáng)，將是本案主力客戶。今后項(xiàng)目的成功運(yùn)作主要在于如何對(duì)地塊各期開發(fā)的體量、位置、時(shí)間、推廣定位等，有準(zhǔn)確、適時(shí)的把握，這是本項(xiàng)目資金運(yùn)營、銷售順暢、獲得雙贏的關(guān)鍵。5） 容積率的制約所導(dǎo)致本項(xiàng)目將是以多幢高層為主的小區(qū)形式，通過市調(diào)報(bào)告可發(fā)現(xiàn)，本區(qū)的高層住宅居多，但在銷售上并不是最受歡迎。（一） 本項(xiàng)目面臨的主要問題1） 從大環(huán)境上來分析，本項(xiàng)目所在普陀區(qū)的地區(qū)形象并不理想，雖然通過近兩年的市政規(guī)劃開發(fā)，仍不具備市民住宅消費(fèi)心態(tài)上的區(qū)域吸引力，難以吸引到其他區(qū)域的客源,因而制約了部分消費(fèi)群體。我們 認(rèn)為：房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其營銷策劃的關(guān)鍵在于以適應(yīng)市場需求為起點(diǎn)，以引導(dǎo)市場需求為重點(diǎn)，并以適合市場需求為終點(diǎn)。4） 以“中遠(yuǎn)兩灣城”為代表的大小規(guī)模的遠(yuǎn)期房競爭個(gè)案的競爭和壓力是本項(xiàng)目直接面臨的另一不容忽視的問題，尤其是中遠(yuǎn)兩灣城的巨大體量和推廣影響將極大地分流原本有限的客源。綜上所述，可以看出本項(xiàng)目開發(fā)的抗性，主要來源于地塊大環(huán)境現(xiàn)狀及同步開發(fā)產(chǎn)生市場激烈競爭等客觀因素。2． 整個(gè)普陀區(qū)的住宅開發(fā)不均衡，客源的挖掘仍有很大空間，主要體現(xiàn)為： 以中山環(huán)路為分水嶺，一些新建的集中住宅小區(qū)多在中山路以南，以北“工房新村”式居民小區(qū)眾多，如“管弄新村”、“石泉新村”等，這些新村無論從建筑立面或建筑形態(tài)上都顯陳舊，并且人口眾多，居住環(huán)境需改善但無太多改造更新余地，新盤開發(fā)地塊較少。3． 從第一部份周邊樓盤面積、房型的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看，本區(qū)域主力面積為90110m2，主力房型為三房二廳二衛(wèi)，二房一衛(wèi)，其中二房一衛(wèi)的銷售率最高。在此大背景下，上海國民經(jīng)濟(jì)亦將增加固定資產(chǎn)投資規(guī)模，而房地產(chǎn)業(yè)在上海國民經(jīng)濟(jì)的重要地位和作用越來越顯現(xiàn)，對(duì)上海經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)也越來越大。2． 立足中檔價(jià)位，塑造出區(qū)域內(nèi)特色的、創(chuàng)先的現(xiàn)代型生活樣板小區(qū)和示范小區(qū)。3） 相鄰普陀區(qū)的靜安部份區(qū)域——新閘路以北方向，雖然存在著“上、下只角”的消費(fèi)觀念，但因價(jià)格實(shí)惠，及以“中遠(yuǎn)兩灣城”為代表的區(qū)域大規(guī)模開發(fā)形成的熱點(diǎn)效應(yīng)所影響，同樣存在選擇在本項(xiàng)目置業(yè)的可能性。③ 普陀區(qū)近兩年的住宅開發(fā)，由于舊區(qū)較多，中塊區(qū)域大面積改造剛啟動(dòng)等因素，致使本區(qū)域客戶的購房選擇面狹窄，難以得到充分滿足。⑦ 對(duì)本項(xiàng)目周邊環(huán)境的發(fā)展基本執(zhí)肯定態(tài)度，對(duì)這一地段住宅消費(fèi)的有明顯意向。⑤ 其他。2． 均價(jià)從附表表格可以得出，本區(qū)域主力均價(jià)4000元/m2。b. 考慮架空和底層空間的充分利用，使整體空間可豐富延展。f. 整體建筑風(fēng)格現(xiàn)代、清新、明快、并賦予線條的流暢起伏。（樓體分布圖）b. 地塊北部突出區(qū)域以喬木林帶與舊公房小區(qū)相隔，以利本小區(qū)高層住宅與多層新村之間的光照影響，以及小區(qū)內(nèi)的綠化功能設(shè)置。這從70 m2以下面積段高達(dá)94％的銷售率可見一斑。如下所述：6070m2 一房二廳 占10%占45%7580m2 二房二廳一衛(wèi) 8590m2 二房二廳二衛(wèi) 占40%90110m2 三房二廳一衛(wèi) 100120m2 三房二廳二衛(wèi) 120 m2 以上 占5%。這樣，不僅每戶的室內(nèi)空間可以完全打通，由用戶自由組合，而且相鄰住宅也可以打通，甚至可以做到三戶或更多的房間合二為一。 　　2）戶與戶之間可以合并。 4） 在未來的二手房市場上，如5年或10年之后，由于該項(xiàng)目空間的可再造性，使其保值性得到有力保證。生活的空間與工作的空間既緊密相連又相對(duì)獨(dú)立，白天與黑夜的混淆、工作與睡覺時(shí)間的不確定，SOHO所具的兩面性可謂正中他們的下懷。這時(shí)你需要一個(gè)獨(dú)立安靜的空間。前者的范圍在樓上，后者在樓下。新概念和小面積的低總價(jià)能夠吸引很大一部分追風(fēng)的白領(lǐng)人士和真正的SOHO一族。二、理念的闡述　　★“綠化率”就代表環(huán)境設(shè)計(jì)？ 　　什么叫“以人為本”的環(huán)境設(shè)計(jì)? 　　好的環(huán)境設(shè)計(jì)不應(yīng)只停留在美化生活、滿足觀賞的層面上，而是應(yīng)考慮人的各種細(xì)致需求并以此為出發(fā)點(diǎn)，變靜態(tài)的、封閉的環(huán)境為積極的、開放的環(huán)境，為人提供服務(wù)，并引導(dǎo)人開始一種新的生活方式，這才是環(huán)境設(shè)計(jì)的主流趨勢。”２． 它應(yīng)該是實(shí)用的。如果一定要解釋個(gè)性的含義，那就是：當(dāng)你每次走入小區(qū)大門的時(shí)候，就如同走入了自己的夢(mèng)中家園，整個(gè)環(huán)境與你有一種精神上的契合。 　　夏利、奔馳都能上路，但你置身其中的感覺截然不同一樣，同樣標(biāo)榜為人性化的環(huán)境設(shè)計(jì)，因?yàn)閷?duì)人需求的滿足有深度與廣度上的不同，居住的感覺也會(huì)有天壤之別。一改居于一室集中的活動(dòng)空間，讓住戶在漫步綠茵、賞閱花香、聆聽鳥語之中完成各種休閑活動(dòng)，充分體現(xiàn)人與環(huán)境的融合。（附9）e. 大門口鑲嵌彩磚，將小區(qū)內(nèi)環(huán)境與商業(yè)廣場外環(huán)境銜接。i. 園藝的設(shè)計(jì)，考慮社區(qū)人文氣質(zhì)與環(huán)境的結(jié)合。廣場與地下車庫相連，方便居民下班后從車庫直接來到廣場賞景，一解一天辛苦之乏b、 在底層架空的情況下，建議從二層起設(shè)計(jì)外伸空中的平臺(tái)花園。例如在兩戶入口的中間留出一塊半公共的空間作為雙方共用的種花、養(yǎng)鳥之處。（附圖112）c. 廳落地弧形觀景窗、臥低尺度的“外飄八角窗”等設(shè)計(jì)，將陽光風(fēng)景引入室內(nèi)，使戶內(nèi)、外空間密切相連。f. 用花景裝飾性窗臺(tái)的立面設(shè)計(jì)，窗臺(tái)下配置了噴灌系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了全樓立體綠化。2． 建筑進(jìn)材建議