【正文】 口斑馬線不明顯，人們隨意穿越街道現(xiàn)象較為普遍。（3）、路邊配套設施嚴重缺乏新密市所有道路幾乎沒有設置相應的配套設施，如休息所用的座椅、路邊IP電話機、垃圾桶的設置相距距離較遠，部分已被損害無法使用。餐飲高峰時間沿路停車竟達80多輛。存在問題從調(diào)查的情況來看，新密市主干道的路況較好，交通較順暢，基本無塞車情況發(fā)生。（6） 、農(nóng)業(yè)南北路店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，農(nóng)業(yè)南北路的主要業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主、其次餐飲娛樂和服務業(yè)。（5） 、青屏大街店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖 從以上圖表中可以看出，青屏大街的主要業(yè)態(tài)是零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)、服務業(yè)。（4）、青屏路店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，青屏路的主要業(yè)態(tài)是零售業(yè)、依次為餐飲娛樂業(yè)、服務業(yè)。（3）、西大街店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從以上圖表中可以看出，西大街的主要業(yè)態(tài)是零售業(yè)、依次為服務業(yè)、餐飲娛樂業(yè)。（2）、東大街店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從圖中可以看出，東大街的業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主，其次是服務業(yè)和餐飲業(yè)。 業(yè)態(tài)分析以下為新密市主要街道的業(yè)態(tài)比例分析（1）、北環(huán)路店鋪業(yè)態(tài)比例分析圖從圖中可以看出，北環(huán)路主要以服務業(yè)為主、其次以餐飲娛樂居多。D、西大街的主要業(yè)態(tài)為飲食、休閑、及建筑飾材。C、東大街主要以大型商場零售業(yè)居多，較大規(guī)模的商場如屏峰商場、亞太商場、密州商場、金漢商場、五交化大樓等。這類業(yè)態(tài)的面積較大，約占總面積的55%。北環(huán)路以西主要以洗浴休閑娛樂與中大型飯店為主。經(jīng)營面積占該路段商業(yè)面積的35%。主要業(yè)態(tài)的商業(yè)面積約占該路段總商業(yè)面積的50%；美容美發(fā)占10%；此外煙酒專賣、玉器店、服裝店各占10%；其余業(yè)態(tài)為西餐、咖啡店，小型百貨等，但面積都較小。飯店分布比較集中，檔次規(guī)模較大。各商業(yè)業(yè)態(tài)相對比較集中。（5）、現(xiàn)有商場購物集中在一、二兩層，三、四層以上鋪位大量空置。（4）、配套設施存在諸多問題。（2）、裝修檔次較低、中低檔次的店鋪比比皆是。三、四層暫時沒有店鋪入駐。（6）、上海商場 其主要業(yè)態(tài)為服裝、家用電器為主。一層以服裝、鞋類為主。（4）、銀河商場 以提箱、鞋類、服裝為主。三、四層現(xiàn)在還在招租，目前暫時沒有店鋪入駐。一層以百貨零售業(yè)為主，包括鞋類、服裝、藥品、珠寶首飾用品。三層主要為針織、床上用品。 具體商場業(yè)態(tài)分析：（1）、屏峰商場 其商場主要業(yè)態(tài)為鞋類、服裝類一層主要以百貨零售業(yè)為主，包括鞋類、服裝、保健藥品、首飾、文具、體育用品和各類電子產(chǎn)品。業(yè)態(tài)分析 據(jù)調(diào)查的商場來看，新密市大型商場主要業(yè)態(tài)依次為服裝、百貨、家電、家具、通訊。6）、配套情況：配套設施不齊全，配置電梯的商場僅有香港大廈、上海商廈、金漢商場三家，但都處于停用狀態(tài)；所有商場都沒設置停車場，機動車隨意?？楷F(xiàn)象比較嚴重,沒有休息的座椅和通訊設施,消防配套設施配置不完善，如疏散通道、消防自動報警、噴淋系統(tǒng)都存在不符合規(guī)范問題；購物環(huán)境比較差，僅有金漢商場一家設置中央空調(diào)。（5）、裝修情況：商場內(nèi)裝修檔次低，細部裝飾基本沒有，幾個大的商場3層正在裝修施工之中，如：屏峰商場、香港大廈。（3）、經(jīng)營模式：商場的經(jīng)營模式多以攤位為主，也有店中店的形式，總體的布局很亂，沒有形成規(guī)模，檔次不高。 （2）、現(xiàn)狀特點：東大街作為新密市主要交通干道，人流、車流量大，沿線商場整體經(jīng)營狀況較好，但管理水平差，攤位分布不合理，交通組織混亂，個別商場安全疏散通道少，沒有達到相關消防部門的要求。專賣店、超市、零售店則集中在農(nóng)業(yè)路、行政路和東大街為中心的周邊區(qū)域。月)租售情況付款方式配套布 局管理水平經(jīng)營面積(㎡)業(yè)態(tài)分布商場概述屏峰商場90全部租出先交一年的租金，無較亂，功能分區(qū)不明確有商場管理辦公室，衛(wèi)生較差2500一樓百貨、德克士，二樓服裝、床上用品，三樓針織品（開發(fā)中）業(yè)態(tài)分布相對合理，人流量大，出租情況非常理想，衛(wèi)生狀況不理想亞太商場80全部租出先交一年租金無較亂衛(wèi)生較差1800服裝及少量鞋類、飾品，業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想銀河商場80全部租出無較亂，功能分區(qū)不明確衛(wèi)生較差1800服裝、鞋類及提箱同上密州商場全部租出先交一年的租無同上衛(wèi)生較差2000同上同上上海商場87全部租出先交一年租金電梯停用較亂，功能分區(qū)不明確有商場管理處，衛(wèi)生較差3000一樓百貨二樓服裝業(yè)態(tài)分布相對合理，衛(wèi)生狀況不理想香港大廈96空置較多先交一年租金、租金中含管理費稅費電梯停用較亂，功能分區(qū)不明確衛(wèi)生較差1500一樓百貨，二樓部分鞋類及品牌服裝，部分鋪位在裝修裝修相對高檔，業(yè)態(tài)分布合理，有適當?shù)墓蚕砜臻g，銀基商貿(mào)城即將進駐，多數(shù)商鋪處于招商階段新密市屬縣級城市規(guī)模，但由于近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，商業(yè)、文化、娛樂的總體現(xiàn)狀在河南的縣級城市中名列前茅，具有很好的發(fā)展前景。所以不同業(yè)態(tài)價位分化明顯。至于賓館住宿，目前新密市稍上檔次的賓館只有二星級的青屏賓館和三星級的百樂門大酒店，基本上不存在市場競爭，價格偏高。而從家電的品牌來看，當?shù)厥袌錾铣霈F(xiàn)較多的是國內(nèi)品牌。由于當?shù)叵M者具有較強的虛榮心理及從眾心理，他們在服裝上尤其注重品牌，服裝品牌這里出現(xiàn)比較多的是家喻戶曉的國內(nèi)品牌及部分國外知名品牌。這說明新密市的商業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一定的程度，就目前來看商業(yè)市場反映良好。僅從核心商圈內(nèi)的大中型商場來看，商場內(nèi)部的布局和衛(wèi)生環(huán)境都不理想，更沒有休息場地和共享空間，不能滿足消費者的需求。但中高檔餐飲、娛樂業(yè)的外部裝修及內(nèi)部環(huán)境，相對處于較高水平。（2）、檔次低 整個城市商業(yè)的總體檔次偏低。城市商業(yè)特點（1）、商鋪數(shù)量多 所有沿街的建筑底層全部做商業(yè)，大量的建設導致商鋪空置現(xiàn)象較為嚴重。倘若把這類餐飲規(guī)范化，適當提高檔次，勢必將吸引更多的消費者。這里每到夜幕降臨的時候就熱鬧非凡，集中大量的人流、車流。但是上檔次的汽車美容專業(yè)店就比較缺乏，這與新密私家車擁有量及新密人對生活品質(zhì)的追求是不相符的，說明新密市的汽車美容市場還存在較大的潛力。（4）、汽修、汽配、汽車美容集中帶 汽修、汽配、汽車美容主要集中在北密新路與北環(huán)路交匯處區(qū)域。（3）、餐飲、娛樂、休閑集中帶 餐飲、娛樂、休閑主要集中在青屏大街西段，青屏路東段及青屏廣場東南角、北環(huán)大道東段。（2）、品牌服裝專賣店集中帶品牌服裝主要集中在行政路與農(nóng)業(yè)南路之間的美食街，這里集中了26家品牌服飾專賣店，有趣的是這里的服飾品牌幾乎都是在中央一臺打廣告的大家耳熟能詳?shù)钠放啤４笮蜕虉龅木唧w情況請見下表：商場名稱租售情況配套業(yè)態(tài)分布商場概述屏峰商場全部租出無一樓百貨、德克士，二樓服裝、床上用品，三樓針織品（開發(fā)中）業(yè)態(tài)分布相對合理，人流量大，出租情況非常理想，衛(wèi)生狀況不理想亞太商場全部租出無服裝及少量鞋類、飾品業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想密州商場全部租出無全部服裝，檔次低分布凌亂，衛(wèi)生差銀河商場全部租出無服裝、鞋類及提箱同上商業(yè)大樓全部租出無一樓鞋類及少量服裝，二樓服裝業(yè)態(tài)分布相對合理，衛(wèi)生狀況不理想上海商廈全部租出電梯停用一樓家電，電子產(chǎn)品，首飾、鞋類等，二樓服裝內(nèi)部布局相對合理，經(jīng)營狀況良好，衛(wèi)生狀況不理想香港大廈空置較多電梯停用一樓百貨，二樓部分鞋類及品牌服裝，部分鋪位在裝修裝修相對高檔，業(yè)態(tài)分布合理，有適當?shù)墓蚕砜臻g，銀基商貿(mào)城即將進駐，多數(shù)商鋪處于招商階段目前這些商場的經(jīng)營狀況普遍較為理想，這與其地理位置和集中效應是密切相關的。這里集中了屏峰商場、亞太商場、銀河商場、商業(yè)大樓、密州商場、香港大廈、上海商廈等大中型商場。A、 青屏路以餐飲業(yè)為主，這里集中了8家裝修講究的大中型飯店，及部分精品、玉器店；B、 青屏大街集中了大量的餐飲、娛樂、休閑項目，且屬于中高檔此外這一路段上集中的美容美發(fā)店檔次也較高；C、 西大街集中了大量的建筑飾材專營店及部分規(guī)模較大的餐飲、休閑業(yè)；D、 北環(huán)路的主要業(yè)態(tài)為汽配、汽修，集中分布在北環(huán)路與北密新路交匯處區(qū)域，其次餐飲娛樂業(yè)在這里也分布較多；E、 嵩山大道商業(yè)業(yè)態(tài)較為繁雜，其中嵩山大道和開陽路交匯區(qū)域集中分布了部分建筑飾材專營店，此外百樂門酒店和凱利萊賓館也分布在附近區(qū)域。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，每到下午五點半之后，在東大街與農(nóng)業(yè)路交匯處會出現(xiàn)很多服裝攤點沿街擺設，檔次較低，嚴重影響了市容市貌，也降低了核心商圈的總體檔次。 商圈商業(yè)狀態(tài)（1）、核心商圈商業(yè)狀態(tài) 農(nóng)業(yè)路、行政路、東大街這一核心區(qū)域，目前為新密市商業(yè)最為集中，人流量最大的區(qū)域。 其中主要以農(nóng)業(yè)路、行政路、東大街區(qū)域為核心商圈，向周邊輻射，東到五四廣場，南至嵩山大道，西到長樂路，北至北環(huán)路。下面是我們對新密商業(yè)現(xiàn)狀的詳細分析。第三部分 商業(yè)市調(diào)一、新密市商業(yè)現(xiàn)狀為了了解新密市的商業(yè)現(xiàn)狀，我們調(diào)研小組一行6人，在新密市展開了為期五天的市場調(diào)研。由于項目距鄭州市只有40公里，交通十分便利，很難避免部分高端消費群分流，同時也會減弱部分投資者、經(jīng)營者信心。項目800米左右在建的四星級賓館——京威賓館，無論在檔次上還是規(guī)模上都有是新密第一，是本項目在新密打造新型商務公寓的主要競爭對手。（四）、威脅周邊原有高檔消費場所在新密都有較高知名度，已形成穩(wěn)定的客戶群。政府規(guī)定不允許在新區(qū)私自建房，對新經(jīng)濟區(qū)域發(fā)展，具有利好作用。位于建設中的新密新城與老城結(jié)合部，從新密未來城市規(guī)劃方向看，發(fā)展前景十分看好，增值潛力巨大。本地人缺少住宅、商鋪等物業(yè)投資理念，在營銷推廣上有一定難度。項目地價相對較高，在保證項目高檔次定位的同時降低建設成本，開發(fā)性價比優(yōu)良的房產(chǎn)品種，難度提高。（二）、劣勢作為商業(yè)項目，遠離老城區(qū)成熟商圈，相鄰住宅用地雖然有開發(fā)，但開發(fā)量較小，速度也比較緩慢，周邊人氣不夠旺盛。城市公共配套逐步完善作為新城區(qū)，規(guī)劃布局的起點高，基礎設施、生活配套、教育設施將逐步成熟完善，一應俱全。便利的交通條件項目地塊四面鄰路，且道路標準高，多為雙向四車道，設有人行道。新密最具規(guī)模的商業(yè)購物