【正文】 期，緩解償債和庫存壓力，提高貨幣資金持有量保持良好資金狀況；另一方面，快速周轉不但不會降低公司業(yè)績，還可以提高凈資產收益率和股東投資回報。關心企業(yè)內部員工， 努力給員工創(chuàng)建一個競爭與和諧并存的內部環(huán)境，給員工創(chuàng)造一個“滿意的家多；與政府協(xié)商、合作，努力創(chuàng)造雙贏的局面。機會(Opportunities)SOWO中國人口基數大對商品房的剛性需求仍然很大；萬科以軟性服務方面著稱，也迎合了中高檔房產消費者的需求；消費者的房地產開發(fā)商品牌意識逐步提高發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢，避免與人“血拼”。萬科公司SWOT分析如下表： 內部能力 外部因素優(yōu)勢（Strength)劣勢(Weakness) 中國房地產龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯；公司財務狀況良好，融資渠道較為通暢；具有穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略。 （Technological） 科學技術是第一生產力，許多新技術對生產和生活方式都產生了重大深遠的影響。決定房價有六個主要因素說起：(1)購買力；(2)開發(fā)成本；(3)商品供求關系；(4)貨幣供求關系；(5)政策導向；(6)市場預期。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產這個對于經濟政策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。 （2）、限制房地產開發(fā)的貸款管理（3）、規(guī)范土地儲備管理（4）、切實調整住房供應結構（5）、進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序。而這些具體的政策也給房地產帶來了很大的沖擊。集團不妨進一步拓展融資渠道，考慮在時機成熟時進行一次股權融資，在充分考慮資本市場和投資者的承受力的情況下，選擇合適的融資時機、規(guī)模、方式，確保融資為股東帶來盈利增長。同時集團應進一步展開成本優(yōu)化措施，加強標準化規(guī)范手段，深入開展成本對標，提高集中采購度水平，以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。只有更精確把握客戶需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司產品的價值在市場中獲得更充分的認可。在提高業(yè)務集中度的基礎上，調整當前的發(fā)展路線，重視地產的主流市場，開拓與地產相關的多元業(yè)務。認為萬科集團所采取的戰(zhàn)略定位為：依托集團較高的內部管理水平和房地產行業(yè)的開發(fā)經驗，結合房地產，采取滲透整合戰(zhàn)略，提升房地產行業(yè)競爭力，合理規(guī)避風險；同時以資本運作方式，不斷培育集團高成長性的優(yōu)勢產業(yè)，并借為上市的優(yōu)勢，充分發(fā)揮萬科集團的融資平臺，在3—5年內鞏固萬科集團在中國房產市場的優(yōu)勢地位。萬客會更致力于不斷為會員提升增值服務：除俱樂部外，萬科還會定期為業(yè)主提供高質關懷服務，除房屋保修等基礎服務外，更加關注客戶的生活感受，提供系列增值服務，帶給客戶更多的價值增量，持續(xù)滿足和超越業(yè)主的期望?？偟膩碚f，萬科地產的集中多元化戰(zhàn)略是在提高業(yè)務集中度的基礎上，調整當前的發(fā)展路線，重視地產的主流市場，開拓與地產相關的多元業(yè)務。第二步是從1998年以后，萬科把住宅以外的產品都放棄了，把產品進一步集中到住宅開發(fā)上，同時在地區(qū)上也更加明確，主要集中在長三角、珠三角和京津這些經濟發(fā)達地區(qū)。 (3)萬科的多元化戰(zhàn)略 1)集中多元化戰(zhàn)略 萬科在房地產的專業(yè)化過程中實際上邁了三大步。七年歷程，萬科開創(chuàng)中國成品住宅新時代。到目前為止，萬科已經近30個大中城市開發(fā)了房地產項目，市場規(guī)模不斷擴大，市場占有率也不斷提高。通過提高顧客滿意度等，萬科力爭在現有的市場上獲得更大的市場占有率，系列的創(chuàng)新性服務和措施也確實使得萬科基本達到了預期的市場滲透的目的。 (2)萬科的加強型戰(zhàn)略 1） 市場滲透 20年來，強烈的客戶意識一直貫穿于萬科的發(fā)展歷程中。并且萬科收購一些對自己發(fā)展有利的公司，以加強其競爭力。市場目標——營業(yè)額向3000億進發(fā)。財務目標——實現動態(tài)的、穩(wěn)健的和長期的股東財富最大化，建立企業(yè)級動態(tài)財務信息系統(tǒng)、企業(yè)級財務控制系統(tǒng)。戰(zhàn)略目標——組織結構目標：確定和加強萬科公司總部的戰(zhàn)略中心、投資決策中心、資本運營中心、財務監(jiān)控中心的四項基本職能，進一步強化下屬公司的生產中心、成本中心和利潤中心的三項基本職能。截至2014年底，公司物業(yè)服務覆蓋中國大陸61個大中城市，服務項目457個，合同管理面積10,340萬平方米。公司物業(yè)服務業(yè)務以萬科物業(yè)發(fā)展有限公司（“萬科物業(yè)”）為主體展開。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經進入香港、新加坡、舊金山、紐約等4個海外城市，參與6個房地產開發(fā)項目。萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進入房地產行業(yè)，經過三十余年的發(fā)展，成為國內領先的房地產公司，目前主營業(yè)務包括房地產開發(fā)和物業(yè)服務。（2008年2季度），總部位于中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號萬科中心，現任董事會主席為王石，總經理為郁亮。本文將從財務報表分析出發(fā)，結合管理會計、財務管理、管理學等知識，以房地產龍頭企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司為例，根據房地產開發(fā)開發(fā)周期長、供給調解滯后及與金融業(yè)和政府密切相關的行業(yè)特征，對其2014年的財務報表進行系統(tǒng)的縱橫向比較，探討萬科公司財務報表中反映出的財務信息，并嘗試結合社會經濟趨勢對這些信息及對其的財務分析，提出一些合理化建議。財務分析的基本內容是企業(yè)償債能力分析、運營能力分析和盈利能力分析。只有這樣，計算結果的假定性，才不至于妨礙分析的有效性。它只是在某種假定前提下的影響結果，離開了這種假定前提條件，也就不會是這種影響結果。（4）計算結果的假定性。因為只有保持計算程序上的連環(huán)性，才能使各個因素影響之和等于分析指標變動的差異，以全面說明分析指標變動的原因。(3)順序替代的連環(huán)性。一般而言，確定正確排列因素替代程序的原則是：按分析對象的性質，從諸因素相互依存關系出發(fā)，并使分析結果有助于分清責任。(2)因素替代的順序性。即，確定構成經濟指標的因素，必須是客觀上存在著的因果關系，要能夠反映形成該項指標差異的內在構成原因，否則，就失去了其存在的價值。采用因素分析法的注意事項：把各因素變動的影響程度綜合起來，則：（N1N3）+（N3N2）+（N2N0）=N1N0N3－N2是由于b變動影響經濟指標的程度實際指標體系：N1＝a1b1c1第一校正指標體系：N2＝a1b0c0用字母表示如下：連環(huán)替代法是將分析指標分解為各個可以計量的因素，并依據各個因素之間的依存關系，順次用各因素的實際值替代計劃值，據以測定各因素對分析指標的影響。依據分析指標與其影響因素的關系，從數量上確定各因素對分析指標影響方向和影響程度的一種方法。⑴凈資產收益率的分析因此，利用財務比率對企業(yè)的綜合經營績效進行分析是很重要的。上述會計報表的比率分析主要集中于一個方面，有的關注企業(yè)的償債能力，有的關注企業(yè)的盈利能力，有的關注企業(yè)資產運營能力。當然，在分析存貨周轉率與存貨周轉期時，還要注意存貨的管理效率與由于存貨過少可能導致停產等損失之間的平衡性。存貨周轉率是企業(yè)的銷售成本與存貨平均余額之間的比率關系，存貨的平均余額一般用期初的存貨加期末的存貨除以2求得，這一比率指標反映企業(yè)控制存貨并將其轉化為銷售成本的能力，揭示企業(yè)在存貨管理方面的水平。在分析應收賬款周轉率與應收賬款周轉期時，還要注意考慮銷售收入的多少和應收賬款的管理效果之間的關系。應收賬款周轉率是企業(yè)的賒銷收入（有的企業(yè)賒銷收入近似地等于銷售收入，因而在計算這一指標時也常用銷售收入取代賒銷收入）與應收賬款平均余額之間的比率關系，應收賬款的平均余額一般用期初的應收賬款加期末的應收賬款除以2求得，這一比率指標反映企業(yè)控制應收賬款并將其轉化為現金的能力，揭示了企業(yè)在應收賬款上的管理水平。哪些資產項目在企業(yè)資產總額中所占的比率高，就重點分析這些資產的運營情況，這樣才能抓住分析的重點。在償債能力比率指標、盈利能力比率指標和資產運營效率比率指標中，資產運營效率類的比率指標最重要，沒有良好的資產運營效率，就不可能有好的盈利水平，沒有好的盈利水平，企業(yè)的長期償債能力就沒有保障。每股市價每股收益市盈率反映企業(yè)每股股票的市場價格是其收益的倍數，它是判斷股票價格在資本市場上是否有吸引力以及有多大風險的財務指標。市盈率=⑷市盈率但是，僅僅⑶每股收益資產報酬率的計算公式如下：資產報酬率=息稅前收益總資產資產報酬率反映100元資產創(chuàng)造的盈利金額，一般地，資產報酬率越高，說明企業(yè)的盈利水平越好；反之，資產報酬率越低，企業(yè)的盈利水平越差。andBeforeEBIT資產報酬率是反映企業(yè)盈利水平的重要財務指標，它是企業(yè)實現的盈利與企業(yè)總資產之間的比率關系，揭示企業(yè)占用總資產創(chuàng)造盈利的水平。在實踐中利用銷售利潤率進行財務分析與診斷時，我們不僅要關注企業(yè)整體的銷售利潤率水平，還要關注主要產品或企業(yè)主要分部的銷售收入利潤率水平，這樣才能有效地指導銷售工作。⑴銷售收入利潤率沒有盈利，企業(yè)就失去了造血的功能，遲早會死亡。⑷利息保障倍數⑶資產負債率⑵速動比率但是，過高的流動比率可能會導致公司資金的低速周轉，大量資金處于閑置狀態(tài)，影響企業(yè)的盈利能力；而且，如果流動資產的內部結構不合理，較高的流動比率并不會帶來較強的短期償債能力。流動比率是流動資產與流動負債之間的比率關系，它反映一個企業(yè)的流動資產對流動負債的保障程度，流動比率的計算公式如下：用于反映企業(yè)短期償債能力的比率指標主要有流動比率、速動比率和現金比率等；長期償債能力是指企業(yè)運用自己的所有有效資產償還全部負債的能力，用于反映企業(yè)長期償債能力的比率指標主要有資產負債率、權益乘數和利息保障倍數等。企業(yè)的償債能力分為短期償債能力和長期償債能力。部分財務比率指標還可以用來對企業(yè)的經營績效進行綜合分析。比率分析法是把會計報表中的一個或多個項目與其他項目進行對比，求得會計報表分析所需要的比率指標值，從而揭示會計報表項目之間內在邏輯關系的一種分析方法。（2）通過該比例判斷該項目在報表中所占位置、其重要性如何；垂直分析法，它可以用于財務資料的分析方面。要確定具體的原因,，這就需要借助其他方法和資料作進一步的分析。比如，如果發(fā)現銷售增長10%時，銷售成本增長了14%，也就是說成本比收入增加的更快，這與我們通常的假設是相悖的，我們通常假設，在產品和原材料價格不變時，銷售收入和銷售成本同比例增長。比較分析法是將上市公司兩個年份的財務報表進行比較分析，旨在找出單個項目各年之間的不同，以便發(fā)現某種趨勢。（1）比較分析法4 財務分析的方法水平分析法，指將反映企業(yè)報告期財務狀況的信息(也就是會計報表信息資料)與反映企業(yè)前期或歷史某一時期財務狀況的信息進行對比，研究企業(yè)各項經營業(yè)績或財務狀況的發(fā)展變動情況的一種財務分析方法。根據分析的具體目的，財務分析可以分為流動性分析、盈利性分析、財務風險分析、專題分析（如破產分析、審計人員的分析性檢查程序）。財務分析的目的受財務分析主體的制約，不同的財務分析主體進行財務分析的目的是不同的。它是為企業(yè)的投資者、債權人、經營者及其他關心企業(yè)的組織或個人了解企業(yè)過去、評價企業(yè)現狀、預測企業(yè)未來做出正確決策提供準確的信息或依據的經濟應用學科。⑹經驗分析法：是指分析人員根據自己的實踐經驗和專業(yè)知識，對企業(yè)預測的資料進行分析，并做出評價判斷的一種方法，它的方法有專家意見法、歷史類比法和直覺測定法。常用的動態(tài)分析有：指數分析法、發(fā)展速度分析法、ABC分析法、平均遞增率分析法，季節(jié)變動分析法、網絡分析法、移動平均數分析法和費用效益分析法等。⑶靜態(tài)分析：它是對已發(fā)生的經濟活動成果，進行綜合性的對比分析的一種分析方法，常用的靜態(tài)分析法有：相對數分析法、平均數分析法、比較分析法、結構分析法、因素替換分析法、綜合計算分析法、價值系數分析法等。⑵定量分析：是指運用統(tǒng)計技術，考察事物的規(guī)定性，從而把握事物性質的一種分析方法。它一般適用于缺乏歷史會計資料或其它資料的分析。國家和社會主要關注企業(yè)的貢獻水平通過分析,國家和社會可以了解企業(yè)對國家和社會的貢獻水平,如企業(yè)上繳稅金的情況、社會積累的情況,據以制定宏觀經濟調控政策,保持國民經濟的良性運行。投資者主要關心企業(yè)的盈利能力和資本保值增值能力通過分析,投資者可以了解企業(yè)的盈利狀況,評價企業(yè)曼托經管責任及其履行情況,據以做出是否繼續(xù)投資的決策。 會計分析 會計分析是以企業(yè)會計報表信息為主要依據,運用專門的分析方法,對企業(yè)財務狀況和經營成果進行解釋和評價,以便于投資者、債權人、管理者以及其他信息使用者做出正確的經濟決策。例如，當兩個企業(yè)處在同一市場或者說它們都有能力向同一顧客群體提供產品和服務時，如果其中一個企業(yè)有更高的贏利率或贏利潛力，那么，我們就認為這個企業(yè)比另外一個企業(yè)更具有競爭優(yōu)勢。當企業(yè)成本狀況惡化，原材料供應不足，生產能力不夠，無法實現規(guī)模效益，且設備老化，使企業(yè)在成本方面難以有大作為，這時將迫使企業(yè)采取目標聚集戰(zhàn)略或差異化戰(zhàn)略，以回避成本方面的劣勢，并回避成本原因帶來的威脅。弱點——威脅（WT）戰(zhàn)略是一種旨在減少內部弱點，回避外部環(huán)境威脅的防御性技術。新技術、新材料和新工藝的開發(fā)與應用是最具潛力的成本降低措施，同時它可提高產品質量，從而回避外部威脅影響。如競爭對手利用新技術大幅度降低成本，給企業(yè)很大成本壓力；同時材料供應緊張，其價格可能上漲；消費者要求大幅度提高產品質量；企業(yè)還要支付高額環(huán)保成本；等等，這些都會導致企業(yè)成本狀況進一步惡化，使之在競爭中處于非常不利的地位，但若企業(yè)擁有充足的現金、熟練的技術工人和較強的產品開發(fā)能力，便可利用這些優(yōu)勢開發(fā)新工藝，簡化生產工藝過程，提高原材料利用率，從而降低材料消耗和生產成本。在產品市場前景看好的前提下，企業(yè)可利用供應商擴大規(guī)模、新技術設備降價、競爭對手財務危機等機會，實現縱向整合戰(zhàn)略，重構企業(yè)價值鏈，以保證原材料供應，同時可考慮購置生產線來克服生產能力不足及設備老化等缺點。存在外部機會，但由于企業(yè)存在一些內部弱點而妨礙其利用機會，可采取措施先克服這些弱點。當企業(yè)具有特定方面的優(yōu)勢，而外部環(huán)境又為發(fā)揮這種優(yōu)勢提供有利機會時，可以采取該戰(zhàn)略?！　WOT是一種戰(zhàn)略分析方法，通過對被分析對象的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的加以綜合評估與分析得出結論，通過內部資源、外部