【正文】 和核心，它的設計應當盡量使管理者與被管理者更加關注工作業(yè)績而非報酬本身，使報酬建立在貢獻的基礎上。六、成功分享：員工從企業(yè)迅速發(fā)展中分享給每個人提供的發(fā)展空間和機會3．5．3．2．人才戰(zhàn)略基本內容3．5．3．2．1建立科學合理的報酬體系。四、精神分享：社會人的需要使企業(yè)員工需要一個良好的團隊環(huán)境，優(yōu)良的團隊精神可以使員工獲得極大的精神財富，是企業(yè)文化的最大作用。二、福利分享：為員工辦理醫(yī)療、養(yǎng)老等保險；提供免費午餐、住宿補貼、私車補貼、通訊補貼等多項福利，使員工獲得企業(yè)創(chuàng)造的財富。尊重人性是企業(yè)管理的基本前提，換位思考可以使管理者設計的管理模式可易推行，可以使管理制度更易接受，利益共享則是對前兩項原則的一個具體體現，是人的物質性的根本體現。以服務為核心產品的房地產中介企業(yè)，其管理的核心內容就是對經紀人的管理。（插入組織結構模式示意圖）3．5．3人才戰(zhàn)略人才是企業(yè)發(fā)展的靈魂。企業(yè)的組織有生命周期，容易老化，只有與市場環(huán)境和企業(yè)自身業(yè)務發(fā)展狀況相匹配的組織模式才能成為企業(yè)發(fā)展的催化劑。企業(yè)根據自身的實際情況和業(yè)務管理需要，可以選擇其中適合的一種模式或幾種模式所形成的組合模式。將部門之間的職能關系發(fā)展成互為客戶式的服務關系是管理思想的重大突破。網絡組織結構強調建立學習型組織、強調團隊協作、知識能力、虛擬任務。在以信息化為主要特征的知識經濟時代，網絡結構是企業(yè)必須面對的一種組織結構戰(zhàn)略選擇。它對環(huán)境的適應性和對戰(zhàn)略的充分理解是其最大的特征。在現代電子技術的催化下，這種演變的趨勢更加明顯，從而形成了在電子計算機聯接下，以每個作業(yè)點為終端的網絡組織結構。3．5．2．5．網絡結構隨著市場和技術的進一步發(fā)展，企業(yè)生產經營中的知識含量逐漸加大，企業(yè)的技術權力逐漸向第一線和基層轉移。這種組織具有臨時性的特點。它的優(yōu)點是：加強了各職能部門的橫向聯系，具有較大的機動性和適應性，實現了集權和分權的優(yōu)化結合，有利于發(fā)揮專業(yè)人員的潛力，有利于各類人才的培養(yǎng)。是把按職能劃分的部門和按產品（或項目、服務等）劃分的部門結合起來，使同一員工既同原來職能部門保持組織與業(yè)務上的聯系，又參加產品或項目小組的工作。實行此種組織模式應注意的問題是盡量避免“本位主義”和機構重疊。當公司具有一定規(guī)模并從事不同行業(yè)時可以考慮實行事業(yè)部制。3．5．2．3．事業(yè)部制是在總公司的領導下設立多個事業(yè)部，各事業(yè)部有各自獨立的初級產品和市場，實行獨立核算。實行這種組織結構的關鍵在于職能部門職責權限的明確劃分。這些職能機構有權在自己的業(yè)務范圍內向下級單位下達命令和指示。目前，它更多應用在企業(yè)內部管理單元的日常管理中。它僅適用于企業(yè)組織與外部環(huán)境沒有更多交流的勞動密集型企業(yè)。這種形式的特點是權力集中、責任分明、命令統一、控制嚴密。3．5．2．1．直線制是最早出現的企業(yè)組織結構形式。雖然不同行業(yè)的運作模式和管理思想不盡相同，但是基于權力安排和人力安排的組織結構模式有其共同的基本形式。計劃的貫徹執(zhí)行需要企業(yè)建立一套有效的保障體系，企業(yè)領導者應當成為計劃執(zhí)行的負責人，使戰(zhàn)略意圖能夠得到自上而下的灌輸；應當開辟方便的信息傳遞和反饋通道，以便于計劃執(zhí)行情況的及時檢查和異常情況的及時發(fā)現。五、計劃執(zhí)行及檢驗。四、實施條件和資源配備。三、實施步驟。二、任務內容及標準。3．5．1．3業(yè)務拓展戰(zhàn)略實施計劃的制定及執(zhí)行在業(yè)務拓展戰(zhàn)略內容確定之后，企業(yè)應根據自身實際情況制定相應的戰(zhàn)略實施計劃，一般業(yè)務拓展戰(zhàn)略實施計劃包括以下幾部分內容：一、實施目標。資本運作可以使成熟的企業(yè)迅速擴張，是企業(yè)向集團化、國際化發(fā)展的必經之路。但是由于資本運作是企業(yè)級運作，對企業(yè)自身發(fā)展程度和操作人的要求都相對較高，在企業(yè)及其領導者沒有充分準備之前，此項運作是無法真正進行的。第四階段是企業(yè)的資本運作。另外異地市場的拓展必須要建立在深入的市場調查基礎之上。在向異地拓展之前，必須有明確的市場目標和清晰的管理模式，同時要有深厚的企業(yè)文化積累作后盾。業(yè)務領域的拓展需要大量具有不同專業(yè)素質的人才將商業(yè)計劃付諸現實，而且在非專業(yè)業(yè)務領域開拓的初期往往需要足夠的資金來支持市場導入過程。這一階段需要企業(yè)領導者積極拓展社會關系，并且具有足夠的商業(yè)眼光，能夠捕捉一切商業(yè)機會。第二階段新業(yè)務領域的開發(fā)。高檔物業(yè)，包括高檔公寓、別墅和寫字樓等對從業(yè)人員的專業(yè)性和個人素質要求較高，要求較高的服務質量；而中低檔物業(yè)則更強調公司的實力和服務的實用性。二、不同業(yè)務層面的不同策略問題。租賃市場狀況也是買賣交易的晴雨表，是房地產市場發(fā)展趨勢預測的基本判斷依據。這個問題在很多大型企業(yè)發(fā)展的過程中都沒能得到良好的解決。在原有業(yè)務可以獨立、平穩(wěn)運行之后，可以首先考慮該業(yè)務領域內的業(yè)務品種創(chuàng)新和業(yè)務的縱深發(fā)展。3．5．1．2．業(yè)務拓展戰(zhàn)略內容根據富房置換的實際情況，這里為其設計如下階段性業(yè)務拓展模式：第一階段：現有業(yè)務領域的鞏固和新業(yè)務品種挖掘富房目前所涉及的業(yè)務領域主要集中在普通居住用物業(yè)的租賃和買賣代理上。任何一個中介企業(yè)都不可能覆蓋全部業(yè)務領域。如上圖所示，中介業(yè)務作為種居間業(yè)務將可能發(fā)生在盒狀線的各個節(jié)點上，即會產生從資產評估、項目投資策劃、營銷策劃、代理銷售、權證代辦、置業(yè)擔保…直至貿易代理、文化傳播等不同業(yè)務領域，以及不同領域中因不同產品對象和客戶群體而產生的企業(yè)定位的不同層次，即有專門以辦公用物業(yè)為主要服務對象或以居住用物業(yè)為主要服務對象的不同檔次服務內容。即將房地產交易所涉及的整個過程與企業(yè)自身各個組成部分充分結合，將各個組成部分全部培育成企業(yè)獨特的核心競爭能力，在營銷服務的同時營銷企業(yè)的核心能力，從賣服務到賣企業(yè)。業(yè)務創(chuàng)新是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎，沒有市場前景的企業(yè)戰(zhàn)略只能是空談，同時，業(yè)務戰(zhàn)略需要相應各方面的戰(zhàn)略作為保障，才能真正實現。3．5．1業(yè)務拓展戰(zhàn)略企業(yè)的業(yè)務拓展戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的起點。3．4．1戰(zhàn)略實施原則企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實施應當遵循：先整體后局部，先計劃后行動，先制度后推廣，自上而下，貫徹堅決，及時檢驗，及時調整的原則。3．4企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標就象一幅設計藍圖，要把一張圖紙真正變成摩天大廈還是需要一磚一瓦的累積。這里對企業(yè)階段性發(fā)展戰(zhàn)略進行定性的描述，富房可以根據自身的情況進行進一步的定量目標設計。3．3．3企業(yè)發(fā)展階段性戰(zhàn)略目標：企業(yè)的長遠目標只能是企業(yè)發(fā)展的最高理想，企業(yè)要實現理想目標就必須制定現實可行的階段性發(fā)展目標。“差異性”并非指業(yè)務范圍和品種上的差異，而是帶有企業(yè)自身文化特色增值性服務內容，是競爭對手無法效仿和實現的人性化服務創(chuàng)新。富房置換作為以房地產中介業(yè)務為主營業(yè)務內容的房地產經紀公司應把發(fā)展成為國際知名品牌的房地產經紀公司作為企業(yè)發(fā)展的長期目標。即企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標應該能充分適應環(huán)境變化、具有較強的擴展性，并應根據實際情況進行及時修正。階段性戰(zhàn)略應該具有階段適應性和一定程度的前瞻性，使企業(yè)在適宜的目標驅動下，穩(wěn)步提升。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應該是分階段進行的，應該是長遠目標與近期目標的協調和統一。因此在制定戰(zhàn)略目標的時候，除了要考慮業(yè)務模式的改進，同時必須考慮與之相適應的管理制度和人力安排，使整個系統協調發(fā)展。戰(zhàn)略目標應該站在企業(yè)全面發(fā)展的角度，對企業(yè)管理中涉及的各個方面進行系統規(guī)劃。企業(yè)制定戰(zhàn)略目標應該首先對自身競爭優(yōu)、劣勢有清晰的了解和把握，同時透徹分析企業(yè)所處的宏觀經濟環(huán)境和微觀市場環(huán)境。3．2成都市房地產市場發(fā)展狀況3．2．1自然特點3．2．2人文特征3．2．3成都房地產中介市場概述3．3企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是從全局的角度，以發(fā)展的觀點對企業(yè)未來所進行的全面規(guī)劃，它具有全局性、長遠性、對搞性和綱領性等特征，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的制定是企業(yè)長期、穩(wěn)定發(fā)展的起點和根本保證。因此如何規(guī)范和管理銷售過程、監(jiān)督銷售人員行為就成為企業(yè)的重要工作內容；第五，房地產二級市場持續(xù)升溫，而三級市場由于國家相關政策法規(guī)不夠健全，政府相關部門的管理手段落后，嚴重影響了市場供給量，使得二手房市場一直處在蓄勢待發(fā)的狀態(tài)；巨大的市場潛力是人所共見的，隨著國家房改制度進一步貫徹執(zhí)行，中介企業(yè)必將面臨巨大的商機。這使一些原始的中介服務手段無法奏效，某些規(guī)模小、靠鉆法律空子為生的中介公司已無生存空間，而一些資金、品牌為背景支持的新型中介企業(yè)開始迅速占領市場；第三，市場規(guī)模的擴大要求中介企業(yè)不斷擴大規(guī)模，增加門店數量，保持市場占有率，而公司規(guī)模的擴大與原始的管理手段和信息傳遞方式之間存在著嚴重沖突，管理模式和信息技術應用成為制約企業(yè)擴大規(guī)模的重要因素；第四，房地產中介目前的經營方式使企業(yè)的發(fā)展過分依賴銷售人員的個人能力?，F在房地產市場一片景氣，房價節(jié)節(jié)攀升，市場需求旺盛，為房地產中介企業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間，但同時也對房地產企業(yè)的經營和管理提出了更高的要求。3．1．3我國房地產中介行業(yè)發(fā)展現狀及發(fā)展趨勢作為房地產商品流通過程的重要環(huán)節(jié)，隨著我國市場經濟的不斷發(fā)展，我國房地產中介企業(yè)對于促進房地產市場的發(fā)展，提高專業(yè)水平，加速流通過程起著越來越重要的作用。即房地產中介活動是針對某項交易而發(fā)生的，項目結束即意味著一次中介活動的終結。由于中介服務本身作為一種居間活動就具有廣泛的適應性，而房地產交易特性使房地產中介企業(yè)具有廣泛的生存空間。三、目的的報酬性，即房地產中介服務是有價值的，是以營利為目的的服務。房地產中介企業(yè)的“商品”就服務，服務質量是企業(yè)競爭力的重要衡量標準。信息是房地產企業(yè)生存的根本，正是由于房地產交易過程涉及大量的信息傳遞和專業(yè)知識傳遞，才使得房地產中介行為蓬勃發(fā)展，經久不衰。一、經營對象的信息性。這些活動所屬的專職機構一般是財務公司、典當行、拍賣行、擔保公司、公證處、保險公司、律師融會所以及資產評估事務所等。我國《城市房地產管理法》規(guī)定：“房地產中介服務機構應包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。勞動力市場生產資料市場房地產市場中介市場一、二、三級市場中介市場金融市場消費資料市場3．1．2房地產中介及其特征房地產中介實質上應稱為房地產市場中介，它是房地產市場運作的介質體系，是一系列中介介引等活動的集合和系統。房地產市場可以從狹義、廣義兩個層面來理解：狹義的房地產市場是指房地產產品市場；廣義的房地產市場是指房地產再生產過程中所有交換關系的總和，它不僅包括房地產產品市場，而且包括房地產再生產過程中涉及的土地、資金、勞動力、信息、技術等要素市場。在房地產的交易中房地產商品具有所有權和使用權可以分離的特征。房地產商品交易，除了實物和貨幣物質上的交換之外，同時還伴隨著其是權屬的轉移。八、市場營銷沒有整體思路，企業(yè)宣傳力度較弱，難以形成品牌較應。六、 乏完整的企業(yè)崗位責任制度，使考核和監(jiān)督缺乏明確的依據。四、薪酬體系過于復雜，表面上很嚴密，實際執(zhí)行比較困難，在一定程度上影響了部分員工的工作積極性。二、企業(yè)內部管理制度和業(yè)務管理制度不夠健全，調整過于頻繁，使企業(yè)經營狀況不十分穩(wěn)定，受人員素質約束較大。在企業(yè)的信息系統建立之后，此項工作應該能夠更加順利地開展。目前富房還缺乏對市場的整體營銷概念和實施策略，還沒有正式開展企業(yè)營銷過程。深層次的企業(yè)文化建設是一個長期的過程，需要精心的設計和逐步導入。但是應該看到的是企業(yè)文化建設并非只是體現在VI方面，形象的統一只是企業(yè)文化表現的一個方面，真正的企業(yè)文化是滲透在企業(yè)管理的每一個毛孔中的，是企業(yè)內在品質和企業(yè)作風的綜合體現。企業(yè)領導層對于企業(yè)文化的建設極為重視，自上而下、規(guī)范化的企業(yè)文化倡導是企業(yè)文化建設的有力保障。此外財務人員還不得不面對日常大量的業(yè)務核算和統計工作。目前財務管理所面臨的問題是由于信息傳遞不暢所造成的財務與業(yè)務的嚴重脫節(jié)。由于業(yè)務需要，目前各分店都有收款權，財務部門為各分店在銀行開立存折，分店只能存入不能取出。2．2．6財務管理及監(jiān)督由于本次調研對財務部門的了解僅限于財務部門與業(yè)務部門的銜接，以及財務對業(yè)務方面的要求和管理，因此這里只就對財務管理中涉及業(yè)務管理的部分進行評述，不涉及企業(yè)的財務運營狀況分析和資本構成分析。公司目前還沒有建立完整的考核和激勵制度，只是由一些零散地與業(yè)務緊密結合的管理規(guī)定代替。人力資源管理包括對人員招聘、培訓、激勵和考核等方面的制度安排，它滲透在企業(yè)的各個方面，貫穿企業(yè)的整個經營過程。房地產中介業(yè)務最終是靠經紀人來完成的。這部分業(yè)務由于涉及較多企業(yè)高級機密，因此在這里不作過多評論。從企業(yè)長遠發(fā)展來看，大宗業(yè)務將始終是企業(yè)一個高利潤增長區(qū)，因此應積極利用企業(yè)各方資源開拓此項業(yè)務。2．2．4．2．3大宗業(yè)務：由于企業(yè)的歷史淵源和背景關系，富房在大宗業(yè)務方面開展的比較有力。目前存在的問題是：一方面由總部集中對各分店進行直接的業(yè)務管理，使管理人員、財務人員經常面對大量的事務性工作，管理力度實際上被削弱，并且使整體辦事效率降低；另一方面，由于在權證和按揭辦理過程以及財務管理等業(yè)務關鍵點上管理不夠嚴密，使得二手房合同執(zhí)行管理方面存在著較為明顯的漏洞，企業(yè)整體效益仍難以得到最大程度的保證。企業(yè)對二手房買賣業(yè)務的管理難點在于企業(yè)經營者由于對交易過程中的細節(jié)問題不甚了解，因而難以制定有效的業(yè)務監(jiān)管制度，容易產生“飛單”現象，此外企業(yè)還面臨著由高收益率的非正常業(yè)務操作而產生的財務風險和法律風險。新生的交易品種由于存在著較大的法規(guī)管理空白和較大的市場需求空間，因而這項業(yè)務已經成為所有大型中介企業(yè)的經營重點。2．2．4．2．2買賣業(yè)務二手房買賣業(yè)務流程圖尾款支付銀行放款銀行放款銀行貸款承諾權證辦理物業(yè)交割尾款支付財務審核銀行按揭手續(xù)辦理按揭銀行按揭合同付款一次性付款正式購買合同房屋購買委托確認書定金房屋出售授權委托確認書房屋預定協議看房看房房屋出售委托書實勘分店業(yè)務員房屋購買委托書分店管理員房源登記物業(yè)需求