【正文】 物業(yè)類型以排屋、別墅和花園洋房為主。下沙樓盤總體價位，在副城中依然處于中低檔水準，價格集中在4500—6000元/平方米，價格漲幅相對平穩(wěn)。文苑風情、華元下沙2005年供應量預計在120萬平方米，供應樓盤6個。濱江樓盤的總體銷售形勢較好，也不乏銷售一般的。另外，受錢江四橋通車等市政設施利好，濱江區(qū)的房價在2004年得到了快速上揚。在售的樓盤眾多，主要有六合濱江區(qū)塊是2005年樓盤供應量最大的區(qū)塊，預計可供應量將達到290萬平方米。如果中低檔寫字樓開始走俏的話，也有可能會帶動高檔寫字樓的升溫。如果以后在小區(qū)開公司難了，一些類似企業(yè)肯定會轉到寫字樓，這對杭州中低檔寫字樓而言絕對是個好消息。分析認為，杭州在住宅里開公司一直是比較普遍的事情。去年年底，相關部門曾發(fā)布了一個《關于簡化企業(yè)注冊登記手續(xù)的若干意見》杭政辦函〔2004〕314號文件，其中第二條內(nèi)容就是：“企業(yè)(個體工商戶)以底層房屋和二樓以上住宅(含二樓)作為經(jīng)營場地的，可憑規(guī)劃部門的審批意見及其他相關證明申辦注冊登記。返回杭州收緊住宅開公司政策將帶動中低檔寫字樓市場分析員了解到，最近一個時期杭州工商部門聯(lián)合規(guī)劃部門收緊了對于利用住宅作為營業(yè)場所開公司的政策?！叭f科”、“綠地”等進入浙江的另一個原因在于浙江的房產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍很小，沒有可以與之抗衡的大企業(yè)。早在幾年前，許多本土房產(chǎn)企業(yè)或主動出擊，或被迫出走，紛紛到省外拓展新的發(fā)展空間。去年底，“北京萬通”就曾對杭州和睦地區(qū)75號地塊表示出濃厚的投資興趣，而“天津順馳”也一直想涉足杭州的房地產(chǎn)開發(fā)。浙江省建設廳房地產(chǎn)業(yè)處副處長表示，在這之前，稱得上國內(nèi)重量級企業(yè)的房產(chǎn)公司還沒有進入過浙江。另一件事是：深圳萬科最近與浙江省房地產(chǎn)企業(yè)“南都房產(chǎn)”開始了全面合作。返回〖杭浙動態(tài)〗外地房產(chǎn)巨頭搶灘浙江市場3月6日，由上海綠地集團開發(fā)的“綠地諸暨上海城”，正式在諸暨市環(huán)城北路詹家山破土動工。簽約三方之一的上海盛融投資公司是國有獨資的綜合性投資公司，注冊資本達30億元，是上海市政府最大的投資公司之一。受市場刺激，萬科、合生、順馳等全國性地產(chǎn)企業(yè)都在上海拿了地，但惟獨同等規(guī)模的富力遲遲沒有動作。連續(xù)3年，上海樓市供銷兩旺，上海房價更以20%的速度遞增，從而迅速超過北京居于首位。三、與上海盛融的合作為進軍上海打開大門。富力發(fā)展到現(xiàn)在即使不缺錢，也希望靠證券市場這一推手加速發(fā)展。富力上市計劃謀劃已久。近日富力上市工作國內(nèi)認證部分已經(jīng)完成，如不出意外，今年上半年就實現(xiàn)上市。二、依托摩根打通上市融資渠道效果將十分明顯。盡管外界一直對摩根有言行不一的質(zhì)疑，但摩根投資北京的房地產(chǎn)項目的確有著風向標的作用。TOWERⅡ項目運作的過程我們也可以看到通過與國際知名企業(yè)合作來擴大品牌影響的戰(zhàn)略思想。比如在酒店部分，富力先后與全球兩家著名的連鎖酒店管理集團——萬豪國際集團和凱悅國際酒店集團簽訂了管理協(xié)議，廣州富力麗茲與名牌合作也是其提升自身品牌價值的重要手段。富力地產(chǎn)集團通過這一合作實現(xiàn)樹立品牌口碑、圖謀香港上市以及拓展上海市場的企業(yè)戰(zhàn)略逐漸明朗。商業(yè)地產(chǎn)通過功能定位、商業(yè)性體現(xiàn)、概念的落實，最終要實現(xiàn)的社會責任與社會效益的統(tǒng)一。商業(yè)地產(chǎn)定位應注意適用性和實用性。 啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)“商業(yè)”特性；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的巧妙融合體現(xiàn)；商業(yè)氛圍的營造不是單一空間的設置，也不是產(chǎn)品風格的獨立體現(xiàn)，而應是全方位、多面的細節(jié)處理。啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應；建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風格和氛圍的主要體現(xiàn)內(nèi)容；視覺標志的巧妙制造和運用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風格體現(xiàn)的絕佳手法。 矛盾五：概念——具像重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實的問題，主題是什么、體現(xiàn)的風情、情景為何、帶來的體驗等是這個問題的主要內(nèi)容。A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導入性，自然導入人流；B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風格的形成，利于局部通透空間的個性突出。 啟示：適度的公共空間（非售空間）的預留，對項目檔次提升、人流導入、人氣聚集、特色體現(xiàn)起到極大的作用。B類：沿街商業(yè)。 A類：集中商業(yè)。啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風格的塑造；個性化空間的預留應在整體風格的基礎之上。個體商業(yè)空間強調(diào)個性化，個性化是否就意味著整體的凌亂無序？成功的商業(yè)項目在處理這個問題的手法上大體有兩類做法。 矛盾二：整體——個體 適用于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體立面風格設計、用材用料設定等方面的內(nèi)容考慮。該項目為公寓寫字樓，其商鋪全部鄰街，2層鋪面復式結構自成一體，3層鋪面有滾梯直達公共院落，既出入便利又有層次感，并合理地利用了公共空間。同時，由其地理位置引出“封面”概念，營造了特色風情。案例b：百康年世紀門（中心商業(yè)）。該項目充分利用了景觀資源，留有寬敞的步行街，讓人置身其中也能感受到周邊的風景。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣場、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項目本身所具備的實際條件，反而達不到總價高的效果。 矛盾一：集中——分散適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關規(guī)劃方面的內(nèi)容。 二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃要素方法——矛盾協(xié)調(diào)法商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對矛盾。那么，商業(yè)地產(chǎn)到底應該怎樣定義？商業(yè)地產(chǎn)應是以商業(yè)為功能性質(zhì)，進行商業(yè)交流和交易的空間。經(jīng)營商家認可的平臺，即商業(yè)產(chǎn)品的定位和經(jīng)營的氛圍；消費者認可的平臺，則為經(jīng)營商家的檔次和消費的氛圍。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價值必將通過終極消費客戶—消費者對其的認可度得以體現(xiàn)。要回答這個問題，首先必須弄清楚一點：商業(yè)地產(chǎn)究竟為誰而作？通常情況下，可將商業(yè)的目標客戶分為三級。下面就結合國內(nèi)外案例的論證，將實際方法理論化地歸納和表現(xiàn)出來。深圳某著名地產(chǎn)上市公司有關人士坦言，目前這種提高房貸門檻的趨勢對地產(chǎn)行業(yè)震動確實不小，不過公司認為消費者會趨于理性，選擇更有實力的品牌發(fā)展商。這就使得銀行的個人住房抵押貸款對低收入者有所限制，因此深圳各銀行考慮提高房貸比例是風險增加的必然結果。消費者會趨于理性，選擇更有實力的品牌發(fā)展商　　業(yè)內(nèi)人士分析，此項規(guī)定沒有細則出臺，對于規(guī)定中“所必需居住房屋”和“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬”均沒有明確界定。據(jù)悉，農(nóng)行深圳分行信貸部目前內(nèi)部制定了一套審核規(guī)定，大致內(nèi)容包括：一是只對公務員、教師、律師、金融機構從業(yè)人員、醫(yī)生五類職業(yè)人員提供貸款，二是家庭至少其中一方為深圳戶口，三是無深戶的需要出具擔保，其四是具體項目具體對待。在深圳，今年開始，國內(nèi)幾家大銀行深圳分行如農(nóng)行、建行、工行等針對具體地產(chǎn)項目，也已經(jīng)悄然抬高了房貸首付款門檻?！迸c此同時，交通銀行也在行內(nèi)發(fā)布了有關規(guī)定，除了要求對貸款者的收入月供比進行嚴格把關外，如果按揭對象是二手房的，還有房齡的要求，對相關中介機構也有準入的要求。據(jù)悉，目前上海銀行同業(yè)公會已上書高院，要求明確相關的細則，而在高院給出答復之前，為降低風險，各大銀行不約而同的收緊了按揭貸款的審批?！闭沁@一條規(guī)定在銀行業(yè)內(nèi)引發(fā)了軒然大波。返回在具體細則出臺之前，銀行提高個貸門檻都是各行其是　　日前，關于上海、深圳、重慶多家銀行大幅抬高個貸門檻、首付比例最高提至5～6成的說法甚囂塵上。房地產(chǎn)行業(yè)大類廣告投放進入了前十名。緊隨其后的是化妝品和浴室用品，廣告投放506億元，零售和服務性行業(yè)廣告投放388億元。專家預測，2005年，隨著中國對外開放的繼續(xù)深入，愈來愈多的國際資本積極尋求進入中國市場的信道，傳媒業(yè)和廣告業(yè)將面臨更多的機會和競爭。尼爾森該調(diào)查顯示，中國內(nèi)地2004年投在電視和平面媒體上的廣告費已攀升至2614億元人民幣，比上年增長32%，其中電視廣告占76%。一時間，房地產(chǎn)業(yè)驚呼資金緊缺。返回調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2004年地產(chǎn)廣告投入高達75億元據(jù)某半官方媒體日前報道，2004年房地產(chǎn)廣告投入超過75億元，在各行業(yè)中處于醒目地位?！　〗y(tǒng)計顯示，；，；，；。商品住宅空置面積7405萬平方米，%，但商業(yè)營業(yè)用房3142萬平方米，%。到12月末，全國商品房空置面積12326萬平方米，%。其中，%，為1998年以來的最高增幅。2004年，商品房平均銷售價格上漲呈加速之勢。%；%%。全年商品房施工面積140451萬平方米，%。全年完成土地開發(fā)投資715億元，%，；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積19740萬平方米，%，%；本年購置土地面積39785萬平方米，%。其中，國內(nèi)貸款3158億元，%，%%；企業(yè)自籌資金5208億元，增長38%，%；其他資金8563億元，%。三、銀行貸款增速大幅回落，占資金來源比重有所降低。在全部房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資8837億元，%。其中，商品住宅完成投資8837億元，%；%%。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)了2003年強勁增長的勢頭。%，%。我們要從最基本的消費者內(nèi)在需求去分析，我們認為中國房地產(chǎn)市場還是在一個理性和合理的范圍之內(nèi)成長的?！焙滤冀ㄕf：“我們談房地產(chǎn)市場，包括談價格，更多地是從它最根本的經(jīng)濟基礎這一層面出發(fā)，換一句話說，就是從供應與需求去看這個市場，是否過熱，是否在合理的成長范圍?！彼赋?，雖然還是不斷地有不同類型的資金，更多的資金在中國進行投資，像上海、北京、廣州這樣的城市有非常好的基礎，是適合這樣的資金做投資的?！睋?jù)介紹，2004年仲量聯(lián)行在中國的業(yè)務較去年增長58%，2005年，該行設立了在原有基礎上增長65%的目標。他說：“這不僅僅是由于我們的興趣，而是有很多我們的客戶和投資商帶動過去，我們是受委托去幫助開拓市場的。他表示，2004年中國房地產(chǎn)市場是非常理想，2005年表現(xiàn)會更佳，一個很好的現(xiàn)象是，無論是本地的開發(fā)商還是像香港、新加坡等的外商投資機構，對中國房地產(chǎn)的投資已經(jīng)不僅限于大城市，投資重點會開始關注到了中國的二級城市。返回〖戰(zhàn)略布局〗今年外商房地產(chǎn)投資將轉向二級城市仲量聯(lián)行中國區(qū)執(zhí)行董事郝思建認為，少數(shù)“熱錢”流入地產(chǎn)的問題不值得擔心。林家彬表示，目前不動產(chǎn)稅還是處在研究和探索的階段，并沒有實質(zhì)性的措施。而如何確定房地產(chǎn)稅的稅基，如何確定合適的稅率，不動產(chǎn)稅和其他稅種之間的關系，開征不動產(chǎn)稅對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響以及中央與地方的關系等，都要精心設計和試點?！　∷^的模擬運行不是實際的征收試點，只是“數(shù)字空轉”　　在此次會議上，國家財政部有關負責人還透露，不動產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個人住宅，但最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性不動產(chǎn)，而目前具體的實施框架和方式正在進一步的研究當中?！懊髯狻奔赐恋爻鲎尳饛囊淮涡允杖「臑榉帜晔杖?，明確地租性質(zhì)。據(jù)介紹，目前我國與房地產(chǎn)有關的稅收實施的是內(nèi)資和外資，城、鄉(xiāng)有別的雙軌制稅制。對于目前的這種混亂情況，中國房地產(chǎn)稅收政策研究課題組成員、國務院發(fā)展研究中心社會發(fā)展研究部副部長林家彬指出，2003年10月十六屆三中全會的決議中明確提出，“實施城鎮(zhèn)化建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”?！眹叶悇湛偩指本珠L許善達表示，房地產(chǎn)稅制最少滯后10年，與市場化要求相距甚遠。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種來看，還包括5個稅種和1個附加。同時國務院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻表示，我國2005年將就新的稅制進行設計，并將于年中選擇合適的城市進行模擬運行，為最終出臺不動產(chǎn)稅提供決策基礎。近日，國家稅務總局、國家財政部、國務院發(fā)展研究中心、中國人民銀行等有關部門官員就國務院發(fā)展研究中心歷時一年完成的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究報告》進行研討。土地供應結構不合理所導致的房地產(chǎn)市場結構不合理，已成為當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的一大突出問題。與此同時，城市中心區(qū)、近郊區(qū)低價位住房又供不應求，從而加劇了城市居住社會空間的分異，影響了城市的健康有序發(fā)展。四是經(jīng)營性土地供應結構不合理。一方面我國城市化進程以及城市建設的不斷加速，城市人口數(shù)量急劇上升，城市商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等方面的需求迅速膨脹，對土地供應形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供應機制以及巨大的經(jīng)營性土地升值空間，導致了經(jīng)營性土地的權利尋租以及灰色交易，對經(jīng)營性土地供應形成巨大的推力。受市場競爭弱、交易不透明、人為因素多等的影響，經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓造成了土地收益流失嚴重、權力尋租現(xiàn)象普遍、土地投機行為活躍等諸多問題。自1987年9月9日國內(nèi)首塊體現(xiàn)有償使用原則的土地在深圳市以協(xié)議方式出讓，至2002年7月1日國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》正式生效的15年間，協(xié)議出讓方式一直在我國城市經(jīng)營性用地出讓中占據(jù)著主導地位。我國城市土地出讓方式主要包括協(xié)議、招標、拍賣三種，掛牌出讓則是實踐中由拍賣出讓派生而來的。現(xiàn)階段城市的迅猛發(fā)展，給基礎設施的建設及運行帶來了巨大的壓力，城市迫切需要開拓穩(wěn)定的資金來源渠道，經(jīng)營性土地作為城市資源的重要組成部分，具有巨大的資產(chǎn)價值，對其進行市場化經(jīng)營已是必然。近年來，隨著我國城市化進程的日益加速，“經(jīng)營城市”作為一種全新的城市發(fā)展和管理理念，正在全國許多大中城市興起。大量事實證明，經(jīng)營性土地使用權出讓容易滋生腐敗行為，也是發(fā)生惡性腐敗案件較多的領域。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然會吸引大批投資者，投資者要開發(fā)建設首先必須依法取得經(jīng)營性土地；因此，經(jīng)營性土地的市場空間巨大。此外，商品住宅發(fā)展進入了新時期，人們消費觀念的轉變和國家對住房實行貨幣化分配，把商品住宅的發(fā)展推向了新階段。從近年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢看，%，%%。國有土地資產(chǎn)的價值已經(jīng)得到一定的實現(xiàn)，成為發(fā)展經(jīng)濟和造福于民的財富源泉。需要重點指出的是，通常所稱“經(jīng)營性土地”均指國有的“經(jīng)營性土地”，“經(jīng)營性土地”的招牌掛僅是針對“國有土地”而言的。在國土資源部2001年10月22日發(fā)布施行的《劃撥用地目錄》中有詳細的列舉。與“經(jīng)營性土地”概念相對應的是“非經(jīng)營性土地”的概念。通過上面對政策的梳理，可見這種對“經(jīng)營性土地”的范圍界定最早出現(xiàn)在1990年國土資源部頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中的第12條“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定……（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年”；在1999年國土資源部發(fā)布的《關于進一步推行招標拍