【正文】 據(jù)了解，作為資本“金主”和項(xiàng)目開發(fā)商之間溝通的橋梁，此類新型金融中介在國(guó)外已經(jīng)比較成熟，如仲量聯(lián)行，既是專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢代理機(jī)構(gòu)，本身也是一支投資基金。返回〖投資技巧〗新型金融中介有望化解開發(fā)商融資困局如今，對(duì)開發(fā)商而言，如何獲取項(xiàng)目開發(fā)所需的大規(guī)模資金已成困局。北京建工學(xué)院結(jié)構(gòu)實(shí)驗(yàn)室的專家介紹，一般來說，磚混結(jié)構(gòu)的房屋用鋼量較小，折算下來每平方米用鋼量在10公斤到30公斤之間；框架結(jié)構(gòu)用鋼量則較大，每平方米用鋼量在40公斤到50公斤之間。運(yùn)輸能力有望提高，但瓶頸制約明顯。《鐵礦石進(jìn)口企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和申報(bào)程序》(下稱《資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》)已經(jīng)在 “落實(shí)鐵礦石自動(dòng)進(jìn)口許可證管理措施緊急會(huì)議” 獲得通過。由于目前建筑市場(chǎng)上，各建筑工地普遍沒有開工，因此建筑用鋼的市場(chǎng)價(jià)格尚未出現(xiàn)特別大的變化，建筑用鋼價(jià)格上漲的影響還沒有顯現(xiàn)出來。而要出現(xiàn)這種結(jié)果只有當(dāng)他們都首先替對(duì)方著想時(shí)（即A或B都肯冒著自己被判10年的危險(xiǎn)，選擇不坦白），或者相互合謀（串供）時(shí)，才可以得到最短時(shí)間的監(jiān)禁的結(jié)果。按照坦白從寬，抗拒從嚴(yán)的政策，若兩人均坦白，則可從輕處理，分別判刑6年；若兩人中有一人坦白而另一人拒不坦白，則坦白者可免于處罰，而拒不坦白者，將從重處罰被判10年；當(dāng)然，若兩人都拒不交代，而警方手中又無足夠的證據(jù)可以指控犯罪嫌疑人，那他們只能按妨礙公務(wù)各被判1年?！皠?chuàng)優(yōu)”是指創(chuàng)建“全國(guó)(省市)物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”，這是物業(yè)管理的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，是衡量一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要標(biāo)志，是一個(gè)物業(yè)管理公司綜合實(shí)力的象征，也是物業(yè)管理公司品牌的重要內(nèi)容。品牌要有一個(gè)逐步被認(rèn)知的過程，因此，物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身的宣傳，對(duì)物業(yè)管理品牌的建立很重要。核心競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和重要保證。物業(yè)管理企業(yè)可以組織一個(gè)活躍的準(zhǔn)社團(tuán)組織，經(jīng)常利用節(jié)假日組織內(nèi)容豐富多樣的社區(qū)活動(dòng)，力求把物業(yè)管理企業(yè)變成業(yè)主的核心，使人們信任、親近和依賴于它?！　?，提高管理的水平。早期介入的好處是①一宗物業(yè)可以有上百年的使用歷史，物業(yè)的開發(fā)從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該考慮其功能的伸展性，物業(yè)管理企業(yè)的早期介入可以為物業(yè)后續(xù)功能的完善留有恰當(dāng)?shù)挠嗟亍！　?一)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理　　物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)，如果財(cái)務(wù)管理混亂，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損。目前深圳的常住人口規(guī)模為500600萬，常住人口人均居住面積約為23平方米，與發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積30平方米相比，未來還有7平方米/人的增長(zhǎng)空間；而2004年建設(shè)部政策研究中心發(fā)布的《2020年我們住什么樣的房子——中國(guó)全面小康目標(biāo)研究》中指出，2020年主要城鎮(zhèn)人均居住面積要達(dá)到35平方米。深圳多項(xiàng)人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均位于國(guó)內(nèi)主要城市之首，但深圳在其高GDP增長(zhǎng)速率下，只保持著15%的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度，遠(yuǎn)低于上海、北京。九龍都正好位于楊家坪商業(yè)中心，大連大商集團(tuán)是北方商業(yè)巨頭，在全國(guó)百貨業(yè)排名第二，擁有大中型店鋪120家，分布在華北和華東7省26市，營(yíng)業(yè)面積超過150萬平方米。首鋼的搬遷過程并非將現(xiàn)有生產(chǎn)設(shè)備逐一拆除，再重新組裝，整個(gè)過程將是首鋼北京地區(qū)產(chǎn)能逐年削減和曹妃甸現(xiàn)代化新廠逐年建設(shè)的“此消彼長(zhǎng)”。在流標(biāo)的地塊中，有秦淮區(qū)石婆婆廟的2幅地塊，以及雨花臺(tái)區(qū)和六合區(qū)的3幅地塊。上海市房地局透露，有關(guān)部門還將對(duì)網(wǎng)上備案房源超過200套、撤銷排行榜上位列前三名的樓盤展開調(diào)查。提升服務(wù)能級(jí)、優(yōu)化辦理流程、提高辦事效率，為市民提供“一條龍”服務(wù)，保障交易安全，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)存量房市場(chǎng)的監(jiān)管。上海市政府6日發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，提出了四個(gè)方面的舉措，包括規(guī)范住房貸款、完善信息發(fā)布機(jī)制等措施，以加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和監(jiān)測(cè)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。返回〖異地傳真〗壓力之下，上海政府加大房地調(diào)控力度房?jī)r(jià)成為價(jià)格問題的兩個(gè)重點(diǎn)之一，這是中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最新的表態(tài)。在“期房限轉(zhuǎn)”政策實(shí)施一周以來，溫州的樓市可以說是明顯降溫。返回 “期房限轉(zhuǎn)”成為鑒定溫州樓市泡沫的“試紙”2004年溫州的房?jī)r(jià)大漲，除了那些投資于樓市的人外沒有一個(gè)人是開心的。城西：上周共成交房源24套，平均單價(jià)是8195元/m2。城北板塊已逐步深得杭州人垂青，銷售總體較為火爆。目前各樓盤中公寓部分銷售較快，基本無房可售，怡景花城和江南春城都有部分排屋在售。在售的樓盤主要有三個(gè)，星星港灣、大都可供應(yīng)樓盤將達(dá)到14個(gè)?！蹦壳霸S多想利用住宅開公司的創(chuàng)業(yè)者都已經(jīng)被擋在了門外。 外地房產(chǎn)“巨鱷”進(jìn)入浙江，給省內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)帶來不小的震驚。公司專門為國(guó)企在多元化改革中做大核心板塊和退出部分領(lǐng)域提供專業(yè)化平臺(tái)機(jī)構(gòu)。為了配合上市計(jì)劃，富力加緊了在全國(guó)的土地儲(chǔ)備，不僅在廣州珠江新城成片拿地，而且進(jìn)入天津市場(chǎng)也一舉拿下80萬平方米土地。富力要的就是這樣的口碑。一、摩根的風(fēng)向標(biāo)作用將給富力帶來更為良好的品牌口碑。矛盾六：功能——美觀解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價(jià)值體現(xiàn)的問題。對(duì)于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導(dǎo)入性。 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目既是一個(gè)整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個(gè)體商業(yè)空間。這樣打開了交流面，延展了活動(dòng)空間，打造出別具特色的景觀商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有商業(yè)性、公共性和公開性的特質(zhì)。 一、商業(yè)地產(chǎn)的一般概念 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，開發(fā)商常常會(huì)問：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格如何營(yíng)造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個(gè)共同的目的，如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價(jià)值從而提升其整體價(jià)值?？磥?，在具體細(xì)則出臺(tái)之前，銀行都是各行其是。上海銀行界有關(guān)人士認(rèn)為，該司法解釋將給銀行處置房貸違約帶來挑戰(zhàn)。從廣告花費(fèi)的行業(yè)大類來看，藥品類廣告的投放量達(dá)到524億元，穩(wěn)中有升，依舊在行業(yè)廣告花費(fèi)排名中占據(jù)首位。；，；，；。%，%，%，%。四、土地開發(fā)和土地購(gòu)置增速大幅回落。一季度完成投資1820億元，%；上半年完成投資4924億元，%；前三季度完成投資8357億元，%；全年完成投資13158億元，%?！爸袊?guó)作為一個(gè)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)過熱的苗頭，更談不上泡沫了。他表示，2005年外商投資機(jī)構(gòu)將從投資北京、上海、廣州這樣的一級(jí)城市，逐步轉(zhuǎn)向中國(guó)的二級(jí)城市，投資重點(diǎn)會(huì)更多地轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)?！扒遒M(fèi)”則是除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)外，其他收費(fèi)或取消或合并為某一個(gè)固定的稅種?！?994年中國(guó)稅改時(shí)，流轉(zhuǎn)稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產(chǎn)有關(guān)的稅制基本上沒改。2002年，北京市區(qū)內(nèi)價(jià)位在4000元／平方米的住宅項(xiàng)目不到10%，上海市預(yù)售價(jià)格在3500元／平方米以下的低價(jià)位商品房?jī)H占18%，杭州市價(jià)位在3000元／%。截至2000年底，全國(guó)土地出讓面積總量為30萬公頃，以招標(biāo)拍賣方式出讓僅占其中5%左右，大量的土地都是以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置的。強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性土地管理具體說來有以下幾個(gè)方面主要原因：一是“經(jīng)營(yíng)城市”理念的出現(xiàn)要求優(yōu)化經(jīng)營(yíng)性土地的利用機(jī)制。經(jīng)營(yíng)性土地又是國(guó)有土地資產(chǎn)的重要組成部分，不僅具有產(chǎn)權(quán)明晰、特征鮮明、需求主體多等特性，同時(shí)更具有價(jià)值量大和增值潛力大的特點(diǎn)。對(duì)“經(jīng)營(yíng)性土地”的概念進(jìn)行明確界定，對(duì)填補(bǔ)法律漏洞、規(guī)范政府行為、促進(jìn)交易主體競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)發(fā)育具有重要作用。要更好地貫徹區(qū)別對(duì)待、有保有壓的原則，更加注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，更加注重運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段，鞏固發(fā)展宏觀調(diào)控成果。最后從外部環(huán)境來看，對(duì)于國(guó)際資本，雖然國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)以及國(guó)外的投資者都很想向?qū)拥姆较蚺?，但外資銀行希望選擇有經(jīng)驗(yàn)有誠(chéng)信、符合國(guó)內(nèi)法律要求，沒有任何不良記錄的企業(yè)作為合作伙伴。所以，在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下，對(duì)房地產(chǎn)更多地體現(xiàn)為“卡緊”。在這個(gè)市場(chǎng)中，雖然消費(fèi)者關(guān)心切身利益的房?jī)r(jià)，而中央政府關(guān)心的是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。進(jìn)入2005年，北京國(guó)投推出的國(guó)內(nèi)首只房地產(chǎn)基金將赴新加坡上市的消息，以及著名國(guó)際投資機(jī)構(gòu)美林集團(tuán)、摩根士丹利等國(guó)際資本紛紛向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拋出繡球的舉動(dòng)，似乎應(yīng)和了“金融年”的說法。因此，如何遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的瘋漲，就成了構(gòu)建社會(huì)和諧最為重要的一環(huán)。而從兩會(huì)最新動(dòng)向來看，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為中央極其關(guān)注的價(jià)格問題的兩個(gè)重點(diǎn)之一，這是中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最新的表態(tài)。特別是在大城市，個(gè)人的收入增長(zhǎng)更快。去年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容，就是國(guó)家控制土地。2005年3月10日房地行業(yè)監(jiān)測(cè)報(bào)告 電子版★ 一房一地 ★ 寸土寸金 ★ 行家里手 ★ 點(diǎn)石成金 ★（注：點(diǎn)擊目錄標(biāo)題頁(yè)碼后可直接閱讀當(dāng)前文章，點(diǎn)返回鍵可回到首頁(yè)）〖亞博看臺(tái)〗 2中央明確表態(tài)：今年嚴(yán)控房?jī)r(jià)過快上漲 2“金融年”更多的僅代表著房企的呼喚 3〖政策解讀〗 4溫家寶：堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度 4近期經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓政策綜述 4不動(dòng)產(chǎn)稅改革的方向是“正稅、明租、清費(fèi)” 6〖戰(zhàn)略布局〗 7今年外商房地產(chǎn)投資將轉(zhuǎn)向二級(jí)城市 72004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)七大特點(diǎn) 8去年12月“國(guó)房景氣指數(shù)”基本保持穩(wěn)定 9調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2004年地產(chǎn)廣告投入高達(dá)75億元 10在具體細(xì)則出臺(tái)之前，銀行提高個(gè)貸門檻都是各行其是 10〖策略設(shè)計(jì)〗 11商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要素法淺析 11富力地產(chǎn)和摩根合作的戰(zhàn)略意圖解析 13〖杭浙動(dòng)態(tài)〗 14外地房產(chǎn)巨頭搶灘浙江市場(chǎng) 14杭州收緊住宅開公司政策將帶動(dòng)中低檔寫字樓市場(chǎng) 14杭州樓市八大主要區(qū)域05年走勢(shì)預(yù)測(cè)（II） 15杭城二手房一周行情 15“期房限轉(zhuǎn)”成為鑒定溫州樓市泡沫的“試紙” 16〖異地傳真〗 16壓力之下，上海政府加大房地調(diào)控力度 16滬房地局“打假”，6樓盤涉嫌囤積房源被停牌 17南京節(jié)后首次土地公開出讓“溫吞水” 17首鋼搬遷將盤活京西地區(qū)10平方公里土地 18大商集團(tuán)欲進(jìn)軍重慶百貨業(yè)看中楊家坪商圈 18深圳房地產(chǎn)均價(jià)和投資額增幅遠(yuǎn)低京滬兩市 18〖物業(yè)管理〗 19物管企業(yè)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力的三部曲 19物業(yè)管理應(yīng)從“囚徒困境”中擺脫出來 21〖建材裝修〗 22鋼材價(jià)格上漲趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn) 22業(yè)界認(rèn)為寫字樓受鋼價(jià)上漲沖擊較大 23〖投資技巧〗 23新型金融中介有望化解開發(fā)商融資困局 23〖看臺(tái)〗中央明確表態(tài)：今年嚴(yán)控房?jī)r(jià)過快上漲房?jī)r(jià)問題寫入了今年“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告。這種做法直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給下降。而去年出現(xiàn)的負(fù)利率，也刺激了我國(guó)城市居民的買房需求。據(jù)接近溫家寶總理政府工作報(bào)告起草組的有關(guān)人士分析，今年的政府工作報(bào)告體現(xiàn)“一個(gè)中心”和“三個(gè)著力點(diǎn)”。此外，如果說溫家寶在去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的報(bào)告是寫給高官們看的報(bào)告，那么今年的《政府工作報(bào)告》就是給老百姓們、給民意代表看的一份報(bào)告?！　∮袠I(yè)內(nèi)人士樂觀地認(rèn)為，直接融資將會(huì)成為今后房地產(chǎn)融資的最主要的趨勢(shì)，間接融資會(huì)大幅度減少。回顧近兩年中頻繁出臺(tái)的一系列地產(chǎn)行業(yè)政策，盡管每一次的政策出臺(tái)都有其具體的情況，但其中一脈相承之處是：每一條政策都是為了防范經(jīng)濟(jì)過熱，限制房產(chǎn)投資。預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)的主要融資來源不會(huì)有大的改變，國(guó)內(nèi)銀行仍將是主流。但碰到這樣的伙伴，又能有合適的項(xiàng)目合作并不容易。在講到控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模時(shí)，溫家寶強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)把好土地審批和信貸投放兩個(gè)閘門。與“經(jīng)營(yíng)性土地”概念相對(duì)應(yīng)的是“非經(jīng)營(yíng)性土地”的概念。從近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)看，%，%%。近年來，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的日益加速，“經(jīng)營(yíng)城市”作為一種全新的城市發(fā)展和管理理念，正在全國(guó)許多大中城市興起。受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)弱、交易不透明、人為因素多等的影響，經(jīng)營(yíng)性用地的協(xié)議出讓造成了土地收益流失嚴(yán)重、權(quán)力尋租現(xiàn)象普遍、土地投機(jī)行為活躍等諸多問題。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，已成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大突出問題?！眹?guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)許善達(dá)表示，房地產(chǎn)稅制最少滯后10年，與市場(chǎng)化要求相距甚遠(yuǎn)?！　∷^的模擬運(yùn)行不是實(shí)際的征收試點(diǎn)，只是“數(shù)字空轉(zhuǎn)”　　在此次會(huì)議上，國(guó)家財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人還透露，不動(dòng)產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個(gè)人住宅，但最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，而目前具體的實(shí)施框架和方式正在進(jìn)一步的研究當(dāng)中。他表示，2004年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常理想，2005年表現(xiàn)會(huì)更佳，一個(gè)很好的現(xiàn)象是，無論是本地的開發(fā)商還是像香港、新加坡等的外商投資機(jī)構(gòu)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資已經(jīng)不僅限于大城市，投資重點(diǎn)會(huì)開始關(guān)注到了中國(guó)的二級(jí)城市。”郝思建說：“我們談房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括談價(jià)格，更多地是從它最根本的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)這一層面出發(fā)，換一句話說，就是從供應(yīng)與需求去看這個(gè)市場(chǎng)，是否過熱，是否在合理的成長(zhǎng)范圍。其中，商品住宅完成投資8837億元，%；%%。全年完成土地開發(fā)投資715億元，%，；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積19740萬平方米，%，%；本年購(gòu)置土地面積39785萬平方米，%。其中，%，為1998年以來的最高增幅。返回調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2004年地產(chǎn)廣告投入高達(dá)75億元據(jù)某半官方媒體日前報(bào)道，2004年房地產(chǎn)廣告投入超過75億元，在各行業(yè)中處于醒目地位。緊隨其后的是化妝品和浴室用品，廣告投放506億元，零售和服務(wù)性行業(yè)廣告投放388億元。據(jù)悉，目前上海銀行同業(yè)公會(huì)已上書高院，要求明確相關(guān)的細(xì)則，而在高院給出答復(fù)之前，為降低風(fēng)險(xiǎn)，各大銀行不約而同的收緊了按揭貸款的審批。消費(fèi)者會(huì)趨于理性，選擇更有實(shí)力的品牌發(fā)展商　　業(yè)內(nèi)人士分析，此項(xiàng)規(guī)定沒有細(xì)則出臺(tái)，對(duì)于規(guī)定中“所必需居住房屋”和“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬”均沒有明確界定。要回答這個(gè)問題，首先必須弄清楚一點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)究竟為誰而作？通常情況下，可將商業(yè)的目標(biāo)客戶分為三級(jí)。 二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃要素方法——矛盾協(xié)調(diào)法商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對(duì)矛盾。案例b：百康年世紀(jì)門（中心商業(yè)）。個(gè)體商業(yè)空間強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，個(gè)性化是否就意味著整體的凌亂無序？成功的商業(yè)項(xiàng)目在處理這個(gè)問題的手法上大體有兩類做法。 啟示：適度的公共空間（非售空間）的預(yù)留，對(duì)項(xiàng)目檔次提升、人流導(dǎo)入、人氣聚集、特色體現(xiàn)起到極大的作用。 啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)“商業(yè)”特性；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美