【正文】 措，是整頓和規(guī)范市場經濟秩序，完善社會主義市場經濟體制的重要內容，是實現(xiàn)體制機制制度創(chuàng)新、從源頭上預防和治理腐敗的有效措施。大量事實證明，經營性土地使用權出讓容易滋生腐敗行為，也是發(fā)生惡性腐敗案件較多的領域。強化經營性土地管理具體說來有以下幾個方面主要原因：一是“經營城市”理念的出現(xiàn)要求優(yōu)化經營性土地的利用機制。近年來，隨著我國城市化進程的日益加速，“經營城市”作為一種全新的城市發(fā)展和管理理念，正在全國許多大中城市興起。這一理念的核心就在于對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地資源）、人力作用資本（如道路、橋梁等基礎設施）及其相關的延伸資本（如廣場、街道的冠名權）等進行集聚、重組和營運，走以城建城之路。現(xiàn)階段城市的迅猛發(fā)展，給基礎設施的建設及運行帶來了巨大的壓力，城市迫切需要開拓穩(wěn)定的資金來源渠道，經營性土地作為城市資源的重要組成部分，具有巨大的資產價值，對其進行市場化經營已是必然。二是經營性用地協(xié)議出讓比例居高不下。我國城市土地出讓方式主要包括協(xié)議、招標、拍賣三種，掛牌出讓則是實踐中由拍賣出讓派生而來的。這四種城市土地出讓方式中，協(xié)議出讓方式的市場化程度以及交易透明度都是最低的。自1987年9月9日國內首塊體現(xiàn)有償使用原則的土地在深圳市以協(xié)議方式出讓，至2002年7月1日國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》正式生效的15年間，協(xié)議出讓方式一直在我國城市經營性用地出讓中占據(jù)著主導地位。截至2000年底，全國土地出讓面積總量為30萬公頃，以招標拍賣方式出讓僅占其中5%左右，大量的土地都是以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進行配置的。受市場競爭弱、交易不透明、人為因素多等的影響，經營性用地的協(xié)議出讓造成了土地收益流失嚴重、權力尋租現(xiàn)象普遍、土地投機行為活躍等諸多問題。三是經營性土地供應總量迅速膨脹。一方面我國城市化進程以及城市建設的不斷加速，城市人口數(shù)量急劇上升，城市商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等方面的需求迅速膨脹，對土地供應形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供應機制以及巨大的經營性土地升值空間，導致了經營性土地的權利尋租以及灰色交易，對經營性土地供應形成巨大的推力。在以上雙重動力機制的作用下，我國現(xiàn)行城市經營性土地供應存在著明顯的自發(fā)性、盲目性、投機性，嚴重影響了城市土地市場的正常運轉。四是經營性土地供應結構不合理。經營性土地供應結構不合理的突出表現(xiàn)是，近幾年一些大城市高檔住宅（如高級公寓、別墅）及寫字樓土地供應上升較快，市場需求份額相對又少，此類物業(yè)的消化吸收速度較慢，從而導致空置總量有所增加。與此同時，城市中心區(qū)、近郊區(qū)低價位住房又供不應求，從而加劇了城市居住社會空間的分異，影響了城市的健康有序發(fā)展。2002年，北京市區(qū)內價位在4000元／平方米的住宅項目不到10%，上海市預售價格在3500元／平方米以下的低價位商品房僅占18%，杭州市價位在3000元／%。土地供應結構不合理所導致的房地產市場結構不合理，已成為當前我國房地產經濟發(fā)展的一大突出問題。返回不動產稅改革的方向是“正稅、明租、清費”　　國務院相關人員稱，此前媒體報道的北京、重慶、深圳將做試點城市僅僅是傳言。近日，國家稅務總局、國家財政部、國務院發(fā)展研究中心、中國人民銀行等有關部門官員就國務院發(fā)展研究中心歷時一年完成的《中國房地產稅收政策研究報告》進行研討。會議雖以國際研討會的形式召開，但從各部委的重視程度以及與會領導的發(fā)言來看，會議上非常明確地傳遞出一個信息：政府目前在積極推進我國房地產新稅制的改革，我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產稅勢在必行。同時國務院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻表示，我國2005年將就新的稅制進行設計，并將于年中選擇合適的城市進行模擬運行，為最終出臺不動產稅提供決策基礎。　　改革方向是“正稅、明租、清費”　　據(jù)了解，目前我國直接將房地產作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。如果加上房地產企業(yè)經營所繳納的全部稅種來看，還包括5個稅種和1個附加?！?994年中國稅改時，流轉稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產有關的稅制基本上沒改。”國家稅務總局副局長許善達表示，房地產稅制最少滯后10年，與市場化要求相距甚遠。而國務院發(fā)展研究中心的研究也表明，中國房地產稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，其表現(xiàn)為多而重；而對個人占用幾乎不征稅，刺激了房地產投機行為。對于目前的這種混亂情況，中國房地產稅收政策研究課題組成員、國務院發(fā)展研究中心社會發(fā)展研究部副部長林家彬指出，2003年10月十六屆三中全會的決議中明確提出，“實施城鎮(zhèn)化建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。而《決議》所指的物業(yè)稅就是將來要適時開征的不動產稅，民間關于物業(yè)稅就是“將土地出讓費攤入今后幾十年分年收取”的理解是個誤區(qū)，我國房地產稅制改革的方向是“明租、正稅、清費”。據(jù)介紹，目前我國與房地產有關的稅收實施的是內資和外資，城、鄉(xiāng)有別的雙軌制稅制。而此次改革中提出的“正稅”即合理設置新稅制，統(tǒng)一內外稅制，避免重復征稅，改變流轉環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行方向靠攏?！懊髯狻奔赐恋爻鲎尳饛囊淮涡允杖「臑榉帜晔杖?，明確地租性質?！扒遒M”則是除少數(shù)確有必要的服務性收費外，其他收費或取消或合并為某一個固定的稅種。　　所謂的模擬運行不是實際的征收試點，只是“數(shù)字空轉”　　在此次會議上，國家財政部有關負責人還透露，不動產稅初始階段可能不涉及個人住宅，但最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產，包括經營性和非經營性不動產，而目前具體的實施框架和方式正在進一步的研究當中。謝伏瞻提出，不動產稅的征收需要一定的基礎條件，一是詳實的不動產登記資料；二是用科學的方法對房地產進行低成本估價；三是政府的稅收征管能力。而如何確定房地產稅的稅基，如何確定合適的稅率，不動產稅和其他稅種之間的關系，開征不動產稅對經濟社會發(fā)展的影響以及中央與地方的關系等，都要精心設計和試點。為此，財政部財政科學研究所所長賈康在會上表示，房地產稅初始階段可能不涉及個人住房，條件成熟時再覆蓋非經營性住房，并且可能分階段、分區(qū)域進行。林家彬表示，目前不動產稅還是處在研究和探索的階段，并沒有實質性的措施。但將于今年年中選擇合適的城市進行模擬運行，其中所謂的模擬運行不是實際的征收試點，只是“數(shù)字空轉”；目前試點城市尚未確定，而真正進入實質性試點還需要一段時間，而此前媒體上廣泛流傳的政府要選擇重慶、深圳、北京等城市做試點，僅僅是傳言。返回〖戰(zhàn)略布局〗今年外商房地產投資將轉向二級城市仲量聯(lián)行中國區(qū)執(zhí)行董事郝思建認為，少數(shù)“熱錢”流入地產的問題不值得擔心。他表示，2005年外商投資機構將從投資北京、上海、廣州這樣的一級城市，逐步轉向中國的二級城市，投資重點會更多地轉向二級市場。他表示，2004年中國房地產市場是非常理想，2005年表現(xiàn)會更佳，一個很好的現(xiàn)象是，無論是本地的開發(fā)商還是像香港、新加坡等的外商投資機構，對中國房地產的投資已經不僅限于大城市，投資重點會開始關注到了中國的二級城市。郝思建說，仲量聯(lián)行于去年12月在西安和蘇州分別開了分支機構，今年將會在澳門、天津設立辦公室，接下來計劃在一些二級城市，比如沈陽、大連、武漢、南京、成都、重慶這樣的城市擴展我們的業(yè)務。他說：“這不僅僅是由于我們的興趣，而是有很多我們的客戶和投資商帶動過去，我們是受委托去幫助開拓市場的。全球董事會在全球其他地區(qū)只會給少數(shù)兩三個市場得到這種額外的投資，而中國就是其中的一個?！睋?jù)介紹，2004年仲量聯(lián)行在中國的業(yè)務較去年增長58%，2005年，該行設立了在原有基礎上增長65%的目標。談到最近一段時間內“熱錢”流入房地產市場的問題時，郝思建表示，“這并不會成為一個問題，而且不值得擔心，盡管會有一些資金投向有所調整，但這一部分資金是非常小的。”他指出，雖然還是不斷地有不同類型的資金，更多的資金在中國進行投資，像上海、北京、廣州這樣的城市有非常好的基礎，是適合這樣的資金做投資的?！爸袊鳛橐粋€整體的房地產市場并沒有出現(xiàn)過熱的苗頭，更談不上泡沫了?！焙滤冀ㄕf：“我們談房地產市場，包括談價格，更多地是從它最根本的經濟基礎這一層面出發(fā)，換一句話說，就是從供應與需求去看這個市場，是否過熱，是否在合理的成長范圍。我們認為，中國這兩年的經濟高速地發(fā)展，國外的某些人看中國的房地產市場，并不完全了解中國市場內在的需求，而只是專注某個項目，認為價格漲幅很高就去評論其市場過熱，這并不客觀也不全面。我們要從最基本的消費者內在需求去分析，我們認為中國房地產市場還是在一個理性和合理的范圍之內成長的?！狈祷?004年全國房地產開發(fā)呈現(xiàn)七大特點國家統(tǒng)計局4日公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國完成房地產開發(fā)投資13158億元，%，%的水平，但仍然保持著較快增長的勢頭。%，%。全年房地產開發(fā)呈現(xiàn)如下主要特點：一、全年房地產開發(fā)投資增幅在高位運行。2004年，房地產開發(fā)投資延續(xù)了2003年強勁增長的勢頭。一季度完成投資1820億元，%；上半年完成投資4924億元，%；前三季度完成投資8357億元，%；全年完成投資13158億元，%。其中，商品住宅完成投資8837億元，%；%%。二、經濟適用房投資出現(xiàn)負增長。在全部房地產開發(fā)投資中，住宅投資8837億元，%。其中，經濟適用房投資606億元，%，是2002年以來的首次負增長；辦公樓投資652億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資1724億元，%。三、銀行貸款增速大幅回落，占資金來源比重有所降低。全年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金17169億元，%，但快于房地產開發(fā)投資增長速度。其中，國內貸款3158億元，%，%%；企業(yè)自籌資金5208億元，增長38%，%；其他資金8563億元，%。四、土地開發(fā)和土地購置增速大幅回落。全年完成土地開發(fā)投資715億元，%，；房地產開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積19740萬平方米，%，%；本年購置土地面積39785萬平方米，%。五、施工面積繼續(xù)擴大，商品房銷售面積增速高于竣工面積。全年商品房施工面積140451萬平方米，%。其中，新開工面積60414萬平方米，%，；竣工面積42465萬平方米，%，；商品房銷售面積38232萬平方米，%。，%；%%。六、商品房平均銷售價格增速加快。2004年，商品房平均銷售價格上漲呈加速之勢。%，%，%，%。其中，%，為1998年以來的最高增幅。七、商品房空置面積負增長。到12月末，全國商品房空置面積12326萬平方米，%。其中，空置時間在一年以上的商品房面積為6267萬平方米，%。商品住宅空置面積7405萬平方米，%，但商業(yè)營業(yè)用房3142萬平方米，%。返回去年12月“國房景氣指數(shù)”基本保持穩(wěn)定據(jù)國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計，2004年12月份，“國房景氣指數(shù)”?！　〗y(tǒng)計顯示，，；，；，；。；，；，；。返回調查數(shù)據(jù)顯示：2004年地產廣告投入高達75億元據(jù)某半官方媒體日前報道，2004年房地產廣告投入超過75億元，在各行業(yè)中處于醒目地位。報道隨后指出：然而，繼央行121號文件銀根緊縮政策之后，去年3月，國土資源部、監(jiān)察部又出臺了不得以協(xié)議方式出讓經營性土地使用權的“地根”緊縮政策，規(guī)定8月31日后，土地一律實行招、拍、掛，并要求沒有交清土地出讓金的企業(yè)必須在短期內把錢補齊。一時間，房地產業(yè)驚呼資金緊缺。為此，我們查找了相關數(shù)據(jù)來源，發(fā)現(xiàn)報道中的2004年房地產廣告投入數(shù)據(jù)來自尼爾森媒介研究最新調查。尼爾森該調查顯示，中國內地2004年投在電視和平面媒體上的廣告費已攀升至2614億元人民幣，比上年增長32%，其中電視廣告占76%。據(jù)調查，2004年亞洲主要國家的廣告收入比上年增長28%，而中國市場的表現(xiàn)最為活躍。專家預測，2005年，隨著中國對外開放的繼續(xù)深入，愈來愈多的國際資本積極尋求進入中國市場的信道，傳媒業(yè)和廣告業(yè)將面臨更多的機會和競爭。從廣告花費的行業(yè)大類來看，藥品類廣告的投放量達到524億元，穩(wěn)中有升，依舊在行業(yè)廣告花費排名中占據(jù)首位。緊隨其后的是化妝品和浴室用品，廣告投放506億元，零售和服務性行業(yè)廣告投放388億元。此外，2002年以來，中國房地產市場迅速升溫，樓價的不斷攀升也刺激了房地產的廣告投放，2004年房地產廣告投放額超過75億元。房地產行業(yè)大類廣告投放進入了前十名。由此，不難看出，此半官方報道有些夸張。返回在具體細則出臺之前，銀行提高個貸門檻都是各行其是　　日前，關于上海、深圳、重慶多家銀行大幅抬高個貸門檻、首付比例最高提至5～6成的說法甚囂塵上。據(jù)了解，促使銀行收緊房貸的原因只有一個，那就是最高院發(fā)布的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》今年正式實施，《規(guī)定》第六條強調：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！闭沁@一條規(guī)定在銀行業(yè)內引發(fā)了軒然大波。上海銀行界有關人士認為，該司法解釋將給銀行處置房貸違約帶來挑戰(zhàn)。據(jù)悉，目前上海銀行同業(yè)公會已上書高院，要求明確相關的細則，而在高院給出答復之前，為降低風險，各大銀行不約而同的收緊了按揭貸款的審批。在具體細則出臺之前，銀行提高個貸門檻都是各行其是工行上海分行一位從事房貸的工作人員透露，目前該行已經提高了對住房按揭的審核力度，尤其是對于金額高的貸款者，審查尤為嚴格，“現(xiàn)在關鍵是要核查收入的真實性，如果有稅單，或能提供其他財產的證明，審批就比較順利，首付一般也可以是三成。”與此同時，交通銀行也在行內發(fā)布了有關規(guī)定，除了要求對貸款者的收入月供比進行嚴格把關外，如果按揭對象是二手房的，還有房齡的要求，對相關中介機構也有準入的要求。不過，交行的一位人士透露，對個人信用比較好的客戶，銀行仍執(zhí)行以往的政策。在深圳，今年開始，國內幾家大銀行深圳分行如農行、建行、工行等針對具體地產項目，也已經悄然抬高了房貸首付款門檻。但也有深圳金融系統(tǒng)內部人士透露，各銀行信貸部尚處在研究階段，房貸首付比例仍維持在兩成，部分銀行已經收緊對小戶型中低收入者的按揭貸款，但是否會提高房貸首付比例則暫無結論。據(jù)悉，農行深圳分行信貸部目前內部制定了一套審核規(guī)定，大致內容包括：一是只對公務員、教師、律師、金融機構從業(yè)人員、醫(yī)生五類職業(yè)人