【正文】 經(jīng)營城市”理念的出現(xiàn)要求優(yōu)化經(jīng)營性土地的利用機(jī)制。二是經(jīng)營性用地協(xié)議出讓比例居高不下。截至2000年底，全國土地出讓面積總量為30萬公頃，以招標(biāo)拍賣方式出讓僅占其中5%左右，大量的土地都是以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置的。在以上雙重動(dòng)力機(jī)制的作用下，我國現(xiàn)行城市經(jīng)營性土地供應(yīng)存在著明顯的自發(fā)性、盲目性、投機(jī)性，嚴(yán)重影響了城市土地市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2002年，北京市區(qū)內(nèi)價(jià)位在4000元／平方米的住宅項(xiàng)目不到10%，上海市預(yù)售價(jià)格在3500元／平方米以下的低價(jià)位商品房?jī)H占18%，杭州市價(jià)位在3000元／%。會(huì)議雖以國際研討會(huì)的形式召開，但從各部委的重視程度以及與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言來看，會(huì)議上非常明確地傳遞出一個(gè)信息：政府目前在積極推進(jìn)我國房地產(chǎn)新稅制的改革，我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)稅勢(shì)在必行?！?994年中國稅改時(shí)，流轉(zhuǎn)稅、所得稅等都做了較大改革，但與土地、房產(chǎn)有關(guān)的稅制基本上沒改。而《決議》所指的物業(yè)稅就是將來要適時(shí)開征的不動(dòng)產(chǎn)稅，民間關(guān)于物業(yè)稅就是“將土地出讓費(fèi)攤?cè)虢窈髱资攴帜晔杖　钡睦斫馐莻€(gè)誤區(qū)，我國房地產(chǎn)稅制改革的方向是“明租、正稅、清費(fèi)”?！扒遒M(fèi)”則是除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)外，其他收費(fèi)或取消或合并為某一個(gè)固定的稅種。為此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在會(huì)上表示，房地產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個(gè)人住房，條件成熟時(shí)再覆蓋非經(jīng)營性住房，并且可能分階段、分區(qū)域進(jìn)行。他表示，2005年外商投資機(jī)構(gòu)將從投資北京、上海、廣州這樣的一級(jí)城市，逐步轉(zhuǎn)向中國的二級(jí)城市，投資重點(diǎn)會(huì)更多地轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)。全球董事會(huì)在全球其他地區(qū)只會(huì)給少數(shù)兩三個(gè)市場(chǎng)得到這種額外的投資，而中國就是其中的一個(gè)?！爸袊鳛橐粋€(gè)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)過熱的苗頭，更談不上泡沫了?！狈祷?004年全國房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)七大特點(diǎn)國家統(tǒng)計(jì)局4日公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，%，%的水平，但仍然保持著較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭。一季度完成投資1820億元，%；上半年完成投資4924億元，%；前三季度完成投資8357億元，%；全年完成投資13158億元，%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資606億元，%，是2002年以來的首次負(fù)增長(zhǎng)；辦公樓投資652億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資1724億元，%。四、土地開發(fā)和土地購置增速大幅回落。其中，新開工面積60414萬平方米，%，；竣工面積42465萬平方米，%，；商品房銷售面積38232萬平方米，%。%，%，%，%。其中，空置時(shí)間在一年以上的商品房面積為6267萬平方米，%。；，；，；。為此，我們查找了相關(guān)數(shù)據(jù)來源，發(fā)現(xiàn)報(bào)道中的2004年房地產(chǎn)廣告投入數(shù)據(jù)來自尼爾森媒介研究最新調(diào)查。從廣告花費(fèi)的行業(yè)大類來看，藥品類廣告的投放量達(dá)到524億元，穩(wěn)中有升，依舊在行業(yè)廣告花費(fèi)排名中占據(jù)首位。由此，不難看出，此半官方報(bào)道有些夸張。上海銀行界有關(guān)人士認(rèn)為，該司法解釋將給銀行處置房貸違約帶來挑戰(zhàn)。不過，交行的一位人士透露，對(duì)個(gè)人信用比較好的客戶，銀行仍執(zhí)行以往的政策?？磥?，在具體細(xì)則出臺(tái)之前，銀行都是各行其是。萬科董事總經(jīng)理郁亮此前曾表示，商業(yè)銀行協(xié)會(huì)正在和法院溝通司法解釋一事，也許在定義明確后，可以給中低層收入者擴(kuò)大住房來源。 一、商業(yè)地產(chǎn)的一般概念 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，開發(fā)商常常會(huì)問：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個(gè)共同的目的，如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價(jià)值從而提升其整體價(jià)值。 消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品價(jià)值主要取決于兩大要素，一是經(jīng)營商家的質(zhì)素（包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營特色），二是消費(fèi)的氛圍（人是團(tuán)結(jié)的動(dòng)物，消費(fèi)氛圍的營造對(duì)商家的進(jìn)入起到一定的引導(dǎo)作用，從而產(chǎn)生羊群效應(yīng)）。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有商業(yè)性、公共性和公開性的特質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)的體量和價(jià)值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價(jià)值高？其實(shí)不然。這樣打開了交流面，延展了活動(dòng)空間，打造出別具特色的景觀商業(yè)。案例c：北京建外SOHO（中心區(qū)、CBD商業(yè)）。 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目既是一個(gè)整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個(gè)體商業(yè)空間。 矛盾三：公共——私密重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問題，即公共空間與經(jīng)營空間、可售空間與非售空間如何劃分。對(duì)于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導(dǎo)入性。 啟示：私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營造相當(dāng)關(guān)鍵；商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。矛盾六：功能——美觀解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價(jià)值體現(xiàn)的問題。 矛盾八：價(jià)格——價(jià)值這是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調(diào)法中最大的法則，只有將前面七個(gè)方法良好的考慮運(yùn)用后，商業(yè)價(jià)值的最大化才能得以實(shí)現(xiàn)。一、摩根的風(fēng)向標(biāo)作用將給富力帶來更為良好的品牌口碑?？栴D酒店及廣州富力君悅大酒店同時(shí)落戶廣州珠江新城；在商業(yè)部分，北京富力城也引來了全國最大的超市連鎖集團(tuán)聯(lián)華集團(tuán)。富力要的就是這樣的口碑。據(jù)稱，富力希望通過股市融資25億至30億元人民幣，用于全國范圍的房地產(chǎn)開發(fā)。為了配合上市計(jì)劃，富力加緊了在全國的土地儲(chǔ)備，不僅在廣州珠江新城成片拿地，而且進(jìn)入天津市場(chǎng)也一舉拿下80萬平方米土地。市場(chǎng)的高熱度也讓上海綠地、上海復(fù)地等當(dāng)?shù)胤科箐N售額位居全國前列。公司專門為國企在多元化改革中做大核心板塊和退出部分領(lǐng)域提供專業(yè)化平臺(tái)機(jī)構(gòu)。有消息稱，“萬科”將和“南都”共同開發(fā)“南都”目前已在浙江省運(yùn)作的多個(gè)樓盤。 外地房產(chǎn)“巨鱷”進(jìn)入浙江，給省內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)帶來不小的震驚。曾有統(tǒng)計(jì)表明，若按2000家開發(fā)企業(yè)的年平均開發(fā)量計(jì)算，平均每家企業(yè)年竣工面積尚不足1萬平方米！“萬科”、“綠地”進(jìn)入浙江還告訴浙江房產(chǎn)企業(yè)，浙江的房產(chǎn)市場(chǎng)空間依然很大，浙江房產(chǎn)企業(yè)惟有通過提高品質(zhì)提升服務(wù)使自己走上規(guī)模化發(fā)展的道路，才能擁有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力?！蹦壳霸S多想利用住宅開公司的創(chuàng)業(yè)者都已經(jīng)被擋在了門外。目前杭州寫字樓的空置率大約在10%－20%左右，根據(jù)地段的不同有所區(qū)別，武林、黃龍商圈附近的空置率低一些，慶春路附近的稍微高一些?？晒?yīng)樓盤將達(dá)到14個(gè)。目前濱江樓盤的價(jià)格在6000—9000元/平方米不等。在售的樓盤主要有三個(gè)，星星港灣、大都樓盤規(guī)模不大，銷售進(jìn)度一般，眾多樓盤以定點(diǎn)銷售為主，主要對(duì)象為當(dāng)?shù)氐拇髮W(xué)教師。目前各樓盤中公寓部分銷售較快，基本無房可售，怡景花城和江南春城都有部分排屋在售。目前在售的樓盤主要是藍(lán)色霞灣、水印康庭二期、祥和人家，均尚有少量余房，還有近期開盤的新青年廣場(chǎng)。城北板塊已逐步深得杭州人垂青，銷售總體較為火爆。成交個(gè)案：顏三路小區(qū)，66平方米，兩室一廳，約建于1996年，總價(jià)51萬，單價(jià)7777元/平方米。城西：上周共成交房源24套，平均單價(jià)是8195元/m2。成交個(gè)案：大馬弄，兩室一廳，約建于1983年，總價(jià)35萬，單價(jià)6504元/平方米。返回 “期房限轉(zhuǎn)”成為鑒定溫州樓市泡沫的“試紙”2004年溫州的房?jī)r(jià)大漲，除了那些投資于樓市的人外沒有一個(gè)人是開心的。所以，在忍了一年后，溫州市政府終于下決心要整治一下高漲的樓市。在“期房限轉(zhuǎn)”政策實(shí)施一周以來，溫州的樓市可以說是明顯降溫。期房交易價(jià)的明顯下跌，破除了溫州房產(chǎn)價(jià)格以往根深蒂固的“只升難降”的概念。返回〖異地傳真〗壓力之下，上海政府加大房地調(diào)控力度房?jī)r(jià)成為價(jià)格問題的兩個(gè)重點(diǎn)之一，這是中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最新的表態(tài)?！泵鎸?duì)這種高壓態(tài)勢(shì)，在普遍被認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的上海，當(dāng)?shù)卣凇皟蓵?huì)”前后已經(jīng)出手。上海市政府6日發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，提出了四個(gè)方面的舉措，包括規(guī)范住房貸款、完善信息發(fā)布機(jī)制等措施，以加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和監(jiān)測(cè)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。對(duì)個(gè)人購買的住房(含存量住房)，凡居住不滿一定年限出售的，按國家和上海有關(guān)規(guī)定調(diào)整現(xiàn)行財(cái)稅政策。提升服務(wù)能級(jí)、優(yōu)化辦理流程、提高辦事效率，為市民提供“一條龍”服務(wù)，保障交易安全，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)存量房市場(chǎng)的監(jiān)管。而且自3月7日起，個(gè)人購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額依5%的稅率征收營業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)；購買后居住滿一年的，出售時(shí)免征營業(yè)稅及附加。上海市房地局透露，有關(guān)部門還將對(duì)網(wǎng)上備案房源超過200套、撤銷排行榜上位列前三名的樓盤展開調(diào)查。返回南京節(jié)后首次土地公開出讓“溫吞水” 春節(jié)后南京首次土地公開出讓會(huì)3日落下了帷幕。在流標(biāo)的地塊中，有秦淮區(qū)石婆婆廟的2幅地塊，以及雨花臺(tái)區(qū)和六合區(qū)的3幅地塊。至此，備受國內(nèi)外關(guān)注的“首鋼搬遷”問題終于以“涉鋼系統(tǒng)全部遷出北京”為結(jié)果而塵埃落定。首鋼的搬遷過程并非將現(xiàn)有生產(chǎn)設(shè)備逐一拆除，再重新組裝，整個(gè)過程將是首鋼北京地區(qū)產(chǎn)能逐年削減和曹妃甸現(xiàn)代化新廠逐年建設(shè)的“此消彼長(zhǎng)”。當(dāng)新規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)成型之后，整個(gè)石景山的樓市居住環(huán)境會(huì)有根本性變化，樓市價(jià)格必然會(huì)水漲船高，而這需要三到五年時(shí)間。九龍都商談合作事宜。九龍都正好位于楊家坪商業(yè)中心，大連大商集團(tuán)是北方商業(yè)巨頭，在全國百貨業(yè)排名第二，擁有大中型店鋪120家，分布在華北和華東7省26市，營業(yè)面積超過150萬平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年多來，已先后有13家國內(nèi)外零售巨頭入渝。深圳多項(xiàng)人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均位于國內(nèi)主要城市之首，但深圳在其高GDP增長(zhǎng)速率下，只保持著15%的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度，遠(yuǎn)低于上海、北京。對(duì)比深圳本地快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)新開工面積的增幅顯然極不相稱。目前深圳的常住人口規(guī)模為500600萬，常住人口人均居住面積約為23平方米，與發(fā)達(dá)國家人均居住面積30平方米相比，未來還有7平方米/人的增長(zhǎng)空間；而2004年建設(shè)部政策研究中心發(fā)布的《2020年我們住什么樣的房子——中國全面小康目標(biāo)研究》中指出，2020年主要城鎮(zhèn)人均居住面積要達(dá)到35平方米。而在收入房?jī)r(jià)比方面，深圳的數(shù)值相比上海、北京相差了將近一倍。　　(一)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理　　物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)，如果財(cái)務(wù)管理混亂，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營虧損。2， 提高會(huì)計(jì)人員素質(zhì)，規(guī)范和健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作。早期介入的好處是①一宗物業(yè)可以有上百年的使用歷史，物業(yè)的開發(fā)從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該考慮其功能的伸展性，物業(yè)管理企業(yè)的早期介入可以為物業(yè)后續(xù)功能的完善留有恰當(dāng)?shù)挠嗟亍Ｒ涣鞯墓芾?，?yōu)質(zhì)的服務(wù)，全依賴于一流的人才。　　，提高管理的水平?！　?。物業(yè)管理企業(yè)可以組織一個(gè)活躍的準(zhǔn)社團(tuán)組織，經(jīng)常利用節(jié)假日組織內(nèi)容豐富多樣的社區(qū)活動(dòng)，力求把物業(yè)管理企業(yè)變成業(yè)主的核心，使人們信任、親近和依賴于它。其次，物業(yè)管理的產(chǎn)品是“服務(wù)”，是一種無形的東西，而衡量無形的“服務(wù)”，最佳的標(biāo)準(zhǔn)就是品牌；第三，房地產(chǎn)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)通過物業(yè)管理招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司，在被選中的眾多因素中，物業(yè)管理企業(yè)的品牌就顯得特別重要。核心競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和重要保證。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵在于人才的競(jìng)爭(zhēng)，人才已成為企業(yè)發(fā)展的絕對(duì)性因素。品牌要有一個(gè)逐步被認(rèn)知的過程，因此，物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身的宣傳，對(duì)物業(yè)管理品牌的建立很重要。在現(xiàn)代社會(huì)，企業(yè)文化已成為一門新的管理科學(xué)，它是一種以人為中心，以軟要素及軟性約束為特征的管理方式?！皠?chuàng)優(yōu)”是指創(chuàng)建“全國(省市)物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”，這是物業(yè)管理的國家標(biāo)準(zhǔn)，是衡量一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的重要標(biāo)志，是一個(gè)物業(yè)管理公司綜合實(shí)力的象征，也是物業(yè)管理公司品牌的重要內(nèi)容。　　綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)要想在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就必須不斷加強(qiáng)企業(yè)自身管理，提高服務(wù)水平，創(chuàng)立品牌。按照坦白從寬，抗拒從嚴(yán)的政策，若兩人均坦白，則可從輕處理，分別判刑6年；若兩人中有一人坦白而另一人拒不坦白，則坦白者可免于處罰，而拒不坦白者，將從重處罰被判10年；當(dāng)然，若兩人都拒不交代，而警方手中又無足夠的證據(jù)可以指控犯罪嫌疑人，那他們只能按妨礙公務(wù)各被判1年。 　　時(shí)下的物業(yè)管理中經(jīng)常出現(xiàn)這類糾紛，一些物業(yè)公司在某一方面管理不善或物業(yè)管理費(fèi)用較高，部分業(yè)主以此為借口拒交或遲交物業(yè)管理費(fèi)，由于物業(yè)公司沒辦法強(qiáng)制業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)，所以物業(yè)公司就以不能收齊物業(yè)管理費(fèi)為由減少部分物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司的做法又會(huì)引起更多業(yè)主的憤怒，這些業(yè)主也開始不交或遲交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)收得越少，物業(yè)公司提供的服務(wù)就越少，最后由于雙方之間的利益難以調(diào)解，導(dǎo)致物業(yè)管理再也維持不下去，也就陷入了上述例子中的“囚徒困境”，出現(xiàn)了“納什均衡”。而要出現(xiàn)這種結(jié)果只有當(dāng)他們都首先替對(duì)方著想時(shí)（即A或B都肯冒著自己被判10年的危險(xiǎn)，選擇不坦白），或者相互合謀（串供）時(shí)，才可以得到最短時(shí)間的監(jiān)禁的結(jié)果。由于國際鐵礦石漲價(jià)造成了鋼材價(jià)格上漲。由于目前建筑市場(chǎng)上，各建筑工地普遍沒有開工，因此建筑用鋼的市場(chǎng)價(jià)格尚未出現(xiàn)特別大的變化，建筑用鋼價(jià)格上漲的影響還沒有顯現(xiàn)出來。中國有一半的鐵礦依靠進(jìn)口?！惰F礦石進(jìn)口企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和申報(bào)程序》(下稱《資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》)已經(jīng)在 “落實(shí)鐵礦石自動(dòng)進(jìn)口許可證管理措施緊急會(huì)議” 獲得通過。如果限制了100萬噸以下小鋼廠的鐵礦石進(jìn)口權(quán)，同時(shí)國內(nèi)鐵礦石價(jià)格又瘋漲，不能承受的話，小鋼廠只有死路一條，而直接受影響的就是建筑用鋼材的供應(yīng)量會(huì)減少，價(jià)格會(huì)上漲，因?yàn)樾′搹S生產(chǎn)的主要是技術(shù)含量比較低的螺紋綱、線材等建筑鋼材。運(yùn)輸能力有望提高，但瓶頸制約明顯。 總之，本輪建筑用鋼材上漲是由于決定鋼材價(jià)格的剛性成本因素變動(dòng)造成的，與供求變動(dòng)造成的價(jià)格上漲不同，這種趨勢(shì)在短期內(nèi)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。北京建工學(xué)院結(jié)構(gòu)實(shí)驗(yàn)室的專家介紹，一般來說，磚混結(jié)構(gòu)的房屋用鋼量較小，折算下來每平方米用鋼量在10公斤到30公斤之間；框架結(jié)構(gòu)用鋼量則較大，每平方米用鋼量在40公斤到50公斤之間。由于已經(jīng)和承包商事先談好價(jià)格，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了承包商，所以鋼材漲價(jià)對(duì)房地產(chǎn)商的影響比較有限。返回〖投資技巧〗新型金融中介有望化解開發(fā)商融資困局如今，對(duì)開發(fā)商而言，如何獲取項(xiàng)目開發(fā)所需的大規(guī)模資金已成困局。要打破壁壘，就需要出現(xiàn)能夠搭接中國資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的新型的金融中介。據(jù)了解，作為資本“金主”和項(xiàng)目開發(fā)商之間溝通的橋梁，此類新型金融中介在國外已經(jīng)比較成熟，如仲量聯(lián)行，既是專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢代理機(jī)構(gòu)，本身也是一支投資