【正文】 的意見》。城北：上周共成交房源14套，套均面積59m2，平均單價是7602元/m2。城東：上周共成交房源6套，平均單價是7725元/m2。該區(qū)塊總體價格上漲較快，尤其是北景園一帶，其在去年10月房交會后至今，樓盤總體價格上漲500元/平方米以上。閑林區(qū)域：物業(yè)類型以排屋、別墅和花園洋房為主。濱江樓盤的總體銷售形勢較好，也不乏銷售一般的。如果中低檔寫字樓開始走俏的話，也有可能會帶動高檔寫字樓的升溫。返回杭州收緊住宅開公司政策將帶動中低檔寫字樓市場分析員了解到，最近一個時期杭州工商部門聯(lián)合規(guī)劃部門收緊了對于利用住宅作為營業(yè)場所開公司的政策。浙江省建設(shè)廳房地產(chǎn)業(yè)處副處長表示，在這之前，稱得上國內(nèi)重量級企業(yè)的房產(chǎn)公司還沒有進(jìn)入過浙江。受市場刺激，萬科、合生、順馳等全國性地產(chǎn)企業(yè)都在上海拿了地，但惟獨(dú)同等規(guī)模的富力遲遲沒有動作。富力上市計(jì)劃謀劃已久。TOWERⅡ項(xiàng)目運(yùn)作的過程我們也可以看到通過與國際知名企業(yè)合作來擴(kuò)大品牌影響的戰(zhàn)略思想。商業(yè)地產(chǎn)通過功能定位、商業(yè)性體現(xiàn)、概念的落實(shí)，最終要實(shí)現(xiàn)的社會責(zé)任與社會效益的統(tǒng)一。 矛盾五：概念——具像重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實(shí)的問題，主題是什么、體現(xiàn)的風(fēng)情、情景為何、帶來的體驗(yàn)等是這個問題的主要內(nèi)容。 A類：集中商業(yè)。該項(xiàng)目為公寓寫字樓，其商鋪全部鄰街，2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面有滾梯直達(dá)公共院落，既出入便利又有層次感，并合理地利用了公共空間。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣場、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項(xiàng)目本身所具備的實(shí)際條件，反而達(dá)不到總價高的效果。經(jīng)營商家認(rèn)可的平臺，即商業(yè)產(chǎn)品的定位和經(jīng)營的氛圍；消費(fèi)者認(rèn)可的平臺，則為經(jīng)營商家的檔次和消費(fèi)的氛圍。深圳某著名地產(chǎn)上市公司有關(guān)人士坦言，目前這種提高房貸門檻的趨勢對地產(chǎn)行業(yè)震動確實(shí)不小，不過公司認(rèn)為消費(fèi)者會趨于理性，選擇更有實(shí)力的品牌發(fā)展商。在深圳，今年開始，國內(nèi)幾家大銀行深圳分行如農(nóng)行、建行、工行等針對具體地產(chǎn)項(xiàng)目，也已經(jīng)悄然抬高了房貸首付款門檻。返回在具體細(xì)則出臺之前，銀行提高個貸門檻都是各行其是　　日前，關(guān)于上海、深圳、重慶多家銀行大幅抬高個貸門檻、首付比例最高提至5～6成的說法甚囂塵上。尼爾森該調(diào)查顯示，中國內(nèi)地2004年投在電視和平面媒體上的廣告費(fèi)已攀升至2614億元人民幣，比上年增長32%，其中電視廣告占76%。商品住宅空置面積7405萬平方米，%，但商業(yè)營業(yè)用房3142萬平方米，%。%；%%。三、銀行貸款增速大幅回落，占資金來源比重有所降低。%，%。”據(jù)介紹，2004年仲量聯(lián)行在中國的業(yè)務(wù)較去年增長58%，2005年，該行設(shè)立了在原有基礎(chǔ)上增長65%的目標(biāo)。林家彬表示，目前不動產(chǎn)稅還是處在研究和探索的階段，并沒有實(shí)質(zhì)性的措施。據(jù)介紹，目前我國與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收實(shí)施的是內(nèi)資和外資，城、鄉(xiāng)有別的雙軌制稅制。同時國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任謝伏瞻表示，我國2005年將就新的稅制進(jìn)行設(shè)計(jì)，并將于年中選擇合適的城市進(jìn)行模擬運(yùn)行，為最終出臺不動產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。四是經(jīng)營性土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。我國城市土地出讓方式主要包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種，掛牌出讓則是實(shí)踐中由拍賣出讓派生而來的。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然會吸引大批投資者，投資者要開發(fā)建設(shè)首先必須依法取得經(jīng)營性土地；因此，經(jīng)營性土地的市場空間巨大。需要重點(diǎn)指出的是，通常所稱“經(jīng)營性土地”均指國有的“經(jīng)營性土地”，“經(jīng)營性土地”的招牌掛僅是針對“國有土地”而言的。”可見，決策層高度重視經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓工作。返回〖政策解讀〗溫家寶：堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度國務(wù)院總理溫家寶5日在十屆全國人大三次會議上提出，堅(jiān)持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控。但是一個過度的金融，就會有一個過度失控的房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵要在適度發(fā)展和風(fēng)險控制中取得平衡。政府的政策目標(biāo)是，房地產(chǎn)通過幾年或者更長的時間緩慢地過渡，慢慢平穩(wěn)。亞博分析：之所以作出上述判斷是出于三個層面的考慮。自2004年起，在協(xié)議用地制度終結(jié)，企業(yè)開發(fā)及個人住房貸款門檻提高以及央行升息政策變化下，房地產(chǎn)企業(yè)希望打開多種融資渠道的呼聲日益高漲。 無論是房地產(chǎn)泡沫的激辯，還是中低收入者該不該購房之爭；無論是網(wǎng)民對房價瘋漲的謾罵，還是理想化的個人集資建房潮的興起；無論是政府在政策上走鋼絲，還是不少資金開始進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)……說到底，都是為房價上漲而來。分析：2004年宏觀調(diào)控的重要措施就是“把好土地審批和信貸投放兩個閘門”，但中央出這一招的本意是控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，雖然房地產(chǎn)也屬于固定資產(chǎn)投資的重頭，但房地產(chǎn)本身所具備的特有的商品屬性決定了其調(diào)控的特殊性。宏觀調(diào)控只是一個中觀的因素，除此以外還有宏觀和微觀兩個因素。房價問題再次引起世人關(guān)注。不知是否出于巧合，就在3月4日，國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，%，%。 不過，也有業(yè)界人士認(rèn)為，宏觀調(diào)控的實(shí)施并不是造成房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的惟一原因。在多種因素的綜合影響下，房地產(chǎn)價格必定會上漲。對于轉(zhuǎn)軌時期的中國來說，與國內(nèi)社會和諧相沖突事情不少，而且許多問題也顯而易見，如三農(nóng)、農(nóng)民工、安全生產(chǎn)、弱勢民眾權(quán)利保護(hù)等，但目前最為迫切，最容易引起社會矛盾與沖突的問題是國內(nèi)房價的瘋漲。返回“金融年”更多的僅代表著房企的呼喚繼央行121號文件出臺后，一系列的土地、金融政策使房地產(chǎn)開發(fā)的金融門檻大為抬高。然而，更多的跡象顯示，“金融年”更多的代表了房地產(chǎn)企業(yè)的呼喚。從這點(diǎn)出發(fā)，就非常容易理解政府的政策含義，抑制投資，減少供給，才是兩全之策。這表明，政府方面很清楚，沒有房地產(chǎn)金融，在中國目前的市場情況下，就不可能有較好較快的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。國外基金通常要求投資回報達(dá)到25%，在現(xiàn)在的政策和市場風(fēng)險下，今年國外資本的進(jìn)入量也不會很大。返回近期經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓政策綜述中央紀(jì)委在2003年第二次全會強(qiáng)調(diào)，要“認(rèn)真落實(shí)經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，嚴(yán)禁以其他方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)”；溫家寶總理在國務(wù)院廉政工作會議上也指出，“要進(jìn)一步完善并嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)、經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓、產(chǎn)權(quán)交易和政府采購四項(xiàng)制度，規(guī)范程序，公開透明，加強(qiáng)監(jiān)管。二、經(jīng)營性土地的來源經(jīng)營性土地的來源有很多，具體包括：（1）城市土地利用規(guī)劃已經(jīng)確定具體使用用途（用于商業(yè)、娛樂、旅游、商業(yè)住宅，以下簡稱“四類用途”）的國有土地；（2）企業(yè)使用的劃撥土地因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等原因被收歸國有以后，由政府重新出讓用于“四類用途”的國有土地；（3）使用劃撥土地的單位，將劃撥土地用于“四類用途”的；（4）農(nóng)村集體所有建設(shè)用地中用于“四類用途”的；（5）開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議，侵占農(nóng)地用于“四類用途”的；（6）部分地方以各種名義取得土地后，變相開發(fā)用于“四類用途”的，等等。隨著人們生活水平的改善，對休閑娛樂和旅游的需求也會不斷增大。二是經(jīng)營性用地協(xié)議出讓比例居高不下。在以上雙重動力機(jī)制的作用下，我國現(xiàn)行城市經(jīng)營性土地供應(yīng)存在著明顯的自發(fā)性、盲目性、投機(jī)性，嚴(yán)重影響了城市土地市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。會議雖以國際研討會的形式召開，但從各部委的重視程度以及與會領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言來看，會議上非常明確地傳遞出一個信息：政府目前在積極推進(jìn)我國房地產(chǎn)新稅制的改革，我國開征統(tǒng)一規(guī)范的不動產(chǎn)稅勢在必行。而《決議》所指的物業(yè)稅就是將來要適時開征的不動產(chǎn)稅，民間關(guān)于物業(yè)稅就是“將土地出讓費(fèi)攤?cè)虢窈髱资攴帜晔杖　钡睦斫馐莻€誤區(qū)，我國房地產(chǎn)稅制改革的方向是“明租、正稅、清費(fèi)”。為此，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康在會上表示，房地產(chǎn)稅初始階段可能不涉及個人住房，條件成熟時再覆蓋非經(jīng)營性住房，并且可能分階段、分區(qū)域進(jìn)行。全球董事會在全球其他地區(qū)只會給少數(shù)兩三個市場得到這種額外的投資，而中國就是其中的一個。”返回2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)七大特點(diǎn)國家統(tǒng)計(jì)局4日公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，%，%的水平，但仍然保持著較快增長的勢頭。其中，經(jīng)濟(jì)適用房投資606億元，%，是2002年以來的首次負(fù)增長；辦公樓投資652億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資1724億元，%。其中，新開工面積60414萬平方米，%，；竣工面積42465萬平方米，%，；商品房銷售面積38232萬平方米，%。其中，空置時間在一年以上的商品房面積為6267萬平方米，%。為此，我們查找了相關(guān)數(shù)據(jù)來源，發(fā)現(xiàn)報道中的2004年房地產(chǎn)廣告投入數(shù)據(jù)來自尼爾森媒介研究最新調(diào)查。由此，不難看出，此半官方報道有些夸張。不過，交行的一位人士透露，對個人信用比較好的客戶，銀行仍執(zhí)行以往的政策。萬科董事總經(jīng)理郁亮此前曾表示，商業(yè)銀行協(xié)會正在和法院溝通司法解釋一事，也許在定義明確后，可以給中低層收入者擴(kuò)大住房來源。 消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品價值主要取決于兩大要素，一是經(jīng)營商家的質(zhì)素（包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營特色），二是消費(fèi)的氛圍（人是團(tuán)結(jié)的動物，消費(fèi)氛圍的營造對商家的進(jìn)入起到一定的引導(dǎo)作用，從而產(chǎn)生羊群效應(yīng)）。商業(yè)地產(chǎn)的體量和價值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價值高？其實(shí)不然。案例c：北京建外SOHO（中心區(qū)、CBD商業(yè)）。 矛盾三：公共——私密重點(diǎn)解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問題，即公共空間與經(jīng)營空間、可售空間與非售空間如何劃分。 啟示：私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營造相當(dāng)關(guān)鍵；商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。 矛盾八：價格——價值這是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調(diào)法中最大的法則，只有將前面七個方法良好的考慮運(yùn)用后，商業(yè)價值的最大化才能得以實(shí)現(xiàn)?？栴D酒店及廣州富力君悅大酒店同時落戶廣州珠江新城；在商業(yè)部分，北京富力城也引來了全國最大的超市連鎖集團(tuán)聯(lián)華集團(tuán)。據(jù)稱，富力希望通過股市融資25億至30億元人民幣，用于全國范圍的房地產(chǎn)開發(fā)。市場的高熱度也讓上海綠地、上海復(fù)地等當(dāng)?shù)胤科箐N售額位居全國前列。有消息稱，“萬科”將和“南都”共同開發(fā)“南都”目前已在浙江省運(yùn)作的多個樓盤。曾有統(tǒng)計(jì)表明，若按2000家開發(fā)企業(yè)的年平均開發(fā)量計(jì)算，平均每家企業(yè)年竣工面積尚不足1萬平方米！“萬科”、“綠地”進(jìn)入浙江還告訴浙江房產(chǎn)企業(yè)，浙江的房產(chǎn)市場空間依然很大，浙江房產(chǎn)企業(yè)惟有通過提高品質(zhì)提升服務(wù)使自己走上規(guī)?；l(fā)展的道路，才能擁有較強(qiáng)的競爭力。目前杭州寫字樓的空置率大約在10%－20%左右，根據(jù)地段的不同有所區(qū)別，武林、黃龍商圈附近的空置率低一些，慶春路附近的稍微高一些。目前濱江樓盤的價格在6000—9000元/平方米不等。樓盤規(guī)模不大，銷售進(jìn)度一般，眾多樓盤以定點(diǎn)銷售為主，主要對象為當(dāng)?shù)氐拇髮W(xué)教師。目前在售的樓盤主要是藍(lán)色霞灣、水印康庭二期、祥和人家，均尚有少量余房，還有近期開盤的新青年廣場。成交個案：顏三路小區(qū)，66平方米，兩室一廳，約建于1996年，總價51萬，單價7777元/平方米。成交個案：大馬弄，兩室一廳，約建于1983年，總價35萬，單價6504元/平方米。所以，在忍了一年后，溫州市政府終于下決心要整治一下高漲的樓市。期房交易價的明顯下跌，破除了溫州房產(chǎn)價格以往根深蒂固的“只升難降”的概念?！泵鎸@種高壓態(tài)勢，在普遍被認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的上海，當(dāng)?shù)卣凇皟蓵鼻昂笠呀?jīng)出手。對個人購買的住房(含存量住房)，凡居住不滿一定年限出售的，按國家和上海有關(guān)規(guī)定調(diào)整現(xiàn)行財(cái)稅政策。而且自3月7日起，個人購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征收營業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)；購買后居住滿一年的，出售時免征營業(yè)稅及附加。返回南京節(jié)后首次土地公開出讓“溫吞水” 春節(jié)后南京首次土地公開出讓會3日落下了帷幕。至此，備受國內(nèi)外關(guān)注的“首鋼搬遷”問題終于以“涉鋼系統(tǒng)全部遷出北京”為結(jié)果而塵埃落定。當(dāng)新規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)成型之后，整個石景山的樓市居住環(huán)境會有根本性變化，樓市價格必然會水漲船高，而這需要三到五年時間。九龍都商談合作事宜。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年多來，已先后有13家國內(nèi)外零售巨頭入渝。對比深圳本地快速的經(jīng)濟(jì)增長速度，房地產(chǎn)新開工面積的增幅顯然極不相稱。而在收入房價比方面，深圳的數(shù)值相比上海、北京相差了將近一倍。2， 提高會計(jì)人員素質(zhì)，規(guī)范和健全企業(yè)會計(jì)核算工作。一流的管理，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，全依賴于一流的人才?！　?。其次，物業(yè)管理的產(chǎn)品是“服務(wù)”，是一種無形的東西，而衡量無形的“服務(wù)”，最佳的標(biāo)準(zhǔn)就是品牌；第三，房地產(chǎn)發(fā)展商或業(yè)主委員會通過物業(yè)管理招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司，在被選中的眾多因素中，物業(yè)管理企業(yè)的品牌就顯得特別重要。企業(yè)的競爭，關(guān)鍵在于人才的競爭，人才已成為企業(yè)發(fā)展的絕對性因素。在現(xiàn)代社會，企業(yè)文化已成為一門新的管理科學(xué)，它是一種以人為中心，以軟要素及軟性約束為特征的管理方式。　　綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)要想在新一輪的競爭中立于不敗之地，就必須不斷加強(qiáng)企業(yè)自身管理，提高服務(wù)水平，創(chuàng)立品牌。 　　時下的物業(yè)管理中經(jīng)常出現(xiàn)這類糾紛，一些物業(yè)公司在某一方面管理不善或物業(yè)管理費(fèi)用較高，部分業(yè)主以此為借口拒交或遲交物業(yè)管理費(fèi)，由于物業(yè)公司沒辦法強(qiáng)制業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)，所以物業(yè)公司就以不能收齊物業(yè)管理費(fèi)為由減少部分物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司的做法又會引起更多業(yè)主的憤怒，這些業(yè)主也開始不交或遲交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)收得越少，物業(yè)公司提供的服務(wù)就越少，最后由于雙方之間的利益難以調(diào)解，導(dǎo)致物業(yè)管理再也維持不下去，也就陷入了上述例子中的“囚徒困境”，出現(xiàn)了“納什均衡”。由于國際鐵礦石漲價造成了鋼材價格上漲。中國有一半的鐵礦依靠進(jìn)口。如果限制了100萬噸以下小鋼廠的鐵礦石進(jìn)口權(quán)，同時國內(nèi)鐵礦石價格又瘋漲，不能承受的話，小鋼廠只有死路一條，而直接受影響的就是建筑用鋼材的供應(yīng)量會減少，價格會上漲，因?yàn)樾′搹S生產(chǎn)的主要是技術(shù)含量比較低的螺紋綱、線材等建筑鋼材。 總之，本輪建筑用鋼材上漲是由于決定鋼材價格的剛性成本因素變動造成的，與供求變動造成的價格上漲不同，這種趨勢在短期內(nèi)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。由于已經(jīng)和承包商事先談好價格，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了承包商，所以鋼材漲價對房地產(chǎn)商的影響比較有限。要打破壁壘，就需要出現(xiàn)能夠搭接中國資本市場和房地產(chǎn)市場的新型的金融