【文章內(nèi)容簡介】 員提供貸款，二是家庭至少其中一方為深圳戶口，三是無深戶的需要出具擔(dān)保，其四是具體項目具體對待。看來，在具體細則出臺之前，銀行都是各行其是。消費者會趨于理性，選擇更有實力的品牌發(fā)展商　　業(yè)內(nèi)人士分析，此項規(guī)定沒有細則出臺，對于規(guī)定中“所必需居住房屋”和“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬”均沒有明確界定。由于個人住房抵押貸款違約者所必需居住房屋需要得到保障，假定違約者沒有其他資產(chǎn)，那么銀行可回收部分就是購買房屋與所必需居住房屋之間的差額，從這個角度來看，面積較大和房價較高的房屋、以及家庭規(guī)模較小的購房者的抵押貸款對于銀行來說風(fēng)險較低。這就使得銀行的個人住房抵押貸款對低收入者有所限制，因此深圳各銀行考慮提高房貸比例是風(fēng)險增加的必然結(jié)果。萬科董事總經(jīng)理郁亮此前曾表示，商業(yè)銀行協(xié)會正在和法院溝通司法解釋一事，也許在定義明確后，可以給中低層收入者擴大住房來源。深圳某著名地產(chǎn)上市公司有關(guān)人士坦言，目前這種提高房貸門檻的趨勢對地產(chǎn)行業(yè)震動確實不小，不過公司認為消費者會趨于理性，選擇更有實力的品牌發(fā)展商。返回〖策略設(shè)計〗商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要素法淺析實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值的最大化，這是諸多開發(fā)商和地產(chǎn)人的初衷與夢想，但是如何實現(xiàn)這一理想的目標，用什么方法解決這其中的一系列問題，則是困擾開發(fā)商的一塊心病。下面就結(jié)合國內(nèi)外案例的論證，將實際方法理論化地歸納和表現(xiàn)出來。 一、商業(yè)地產(chǎn)的一般概念 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，開發(fā)商常常會問：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個共同的目的，如何提高商業(yè)地產(chǎn)的使用價值從而提升其整體價值。要回答這個問題，首先必須弄清楚一點：商業(yè)地產(chǎn)究竟為誰而作？通常情況下，可將商業(yè)的目標客戶分為三級。投資者即買鋪的人是一級客戶；商家作為經(jīng)營者即用鋪的人，是二級客戶；而普通消費者才是真正消費鋪內(nèi)商品的人，是三級客戶，也是商業(yè)地產(chǎn)的終極客戶。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價值必將通過終極消費客戶—消費者對其的認可度得以體現(xiàn)。 消費者認可的商業(yè)地產(chǎn)，其產(chǎn)品價值主要取決于兩大要素，一是經(jīng)營商家的質(zhì)素（包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、品牌檔次和經(jīng)營特色），二是消費的氛圍（人是團結(jié)的動物，消費氛圍的營造對商家的進入起到一定的引導(dǎo)作用，從而產(chǎn)生羊群效應(yīng)）。經(jīng)營商家認可的平臺，即商業(yè)產(chǎn)品的定位和經(jīng)營的氛圍；消費者認可的平臺，則為經(jīng)營商家的檔次和消費的氛圍。 經(jīng)營氛圍和消費氛圍的營造，所涉及的問題主要有：產(chǎn)品形態(tài)（規(guī)劃），是打造精鉆旺鋪、商業(yè)公園還是步行街；檔次，經(jīng)營的商品是頂級還是中高檔；風(fēng)格，建筑及裝修體現(xiàn)何種風(fēng)情；主題，是有主題式還是情景式的。那么，商業(yè)地產(chǎn)到底應(yīng)該怎樣定義？商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是以商業(yè)為功能性質(zhì)，進行商業(yè)交流和交易的空間。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品具有商業(yè)性、公共性和公開性的特質(zhì)。 二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃要素方法——矛盾協(xié)調(diào)法商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃，主要存在以下八對矛盾。只有在協(xié)調(diào)好這些矛盾的基礎(chǔ)上，才能做出成功的商業(yè)產(chǎn)品。 矛盾一：集中——分散適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關(guān)規(guī)劃方面的內(nèi)容。商業(yè)地產(chǎn)的體量和價值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味著價值高？其實不然。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃有集中式賣場、步行街、商業(yè)街區(qū)、商業(yè)群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差別，盲目追求體量大小而忽視項目本身所具備的實際條件，反而達不到總價高的效果。 案例a：澳洲某大型商業(yè)項目。該項目充分利用了景觀資源，留有寬敞的步行街，讓人置身其中也能感受到周邊的風(fēng)景。這樣打開了交流面，延展了活動空間，打造出別具特色的景觀商業(yè)。案例b：百康年世紀門（中心商業(yè)）。該項目位于重慶楊家坪步行街入口，在規(guī)劃時采用了室內(nèi)步行街的形式，使商業(yè)門面呈弧形帶狀鋪展開來，加強了人力導(dǎo)入性，增加了人與商業(yè)的互動關(guān)系。同時，由其地理位置引出“封面”概念，營造了特色風(fēng)情。案例c：北京建外SOHO（中心區(qū)、CBD商業(yè)）。該項目為公寓寫字樓，其商鋪全部鄰街，2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體，3層鋪面有滾梯直達公共院落，既出入便利又有層次感，并合理地利用了公共空間。 啟示：在做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時，一定要注意協(xié)調(diào)集中和分散的矛盾；不是體量越大，項目總價值越高；要根據(jù)項目自身的地塊條件和外部環(huán)境條件做規(guī)劃； 要充分考慮商業(yè)產(chǎn)品的差異性特色營造。 矛盾二：整體——個體 適用于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體立面風(fēng)格設(shè)計、用材用料設(shè)定等方面的內(nèi)容考慮。 一個商業(yè)項目既是一個整體的商業(yè)空間，其內(nèi)部又分為若干個體商業(yè)空間。個體商業(yè)空間強調(diào)個性化，個性化是否就意味著整體的凌亂無序？成功的商業(yè)項目在處理這個問題的手法上大體有兩類做法。A類：確定明晰的整體風(fēng)格，將個性元素適當(dāng)穿插其中，使其不牽強、不生硬；B類：在打造整體外觀時預(yù)留個性化空間，將個性空間也作為立面的構(gòu)成部分。啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風(fēng)格的塑造；個性化空間的預(yù)留應(yīng)在整體風(fēng)格的基礎(chǔ)之上。 矛盾三：公共——私密重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部空間規(guī)劃的問題，即公共空間與經(jīng)營空間、可售空間與非售空間如何劃分。 A類：集中商業(yè)。對于集中商業(yè)，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現(xiàn)商業(yè)特色，增加空間層次感與整體融合性，增強主題的視覺共享性。B類：沿街商業(yè)。對于沿街商業(yè)，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室內(nèi)外空間轉(zhuǎn)折，增加人流的導(dǎo)入性。 啟示：適度的公共空間（非售空間）的預(yù)留，對項目檔次提升、人流導(dǎo)入、人氣聚集、特色體現(xiàn)起到極大的作用。 矛盾四：開放——封閉本矛盾協(xié)調(diào)法主指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品公共空間的利用和規(guī)劃問題，需要注意的是對外沿街鋪面和內(nèi)部鋪面、品牌展示與品牌個性空間的協(xié)調(diào)。A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導(dǎo)入性，自然導(dǎo)入人流；B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風(fēng)格的形成，利于局部通透空間的個性突出。 啟示：私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍營造相當(dāng)關(guān)鍵；商業(yè)步行街的規(guī)劃一定要考慮其自身的空間尺度條件；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的立面未必是越通透越好。 矛盾五：概念——具像重點解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題概念落實的問題，主題是什么、體現(xiàn)的風(fēng)情、情景為何、帶來的體驗等是這個問題的主要內(nèi)容。A類：用建筑本身體現(xiàn)主題；B類：制造運用視覺標志，打造連續(xù)的、有設(shè)計的視覺焦點。啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應(yīng)；建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格和氛圍的主要體現(xiàn)內(nèi)容；視覺標志的巧妙制造和運用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風(fēng)格體現(xiàn)的絕佳手法。矛盾六：功能——美觀解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)特征和價值體現(xiàn)的問題。 啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品首先要體現(xiàn)“商業(yè)”特性；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的商業(yè)性是功能性和美觀性的巧妙融合體現(xiàn)；商業(yè)氛圍的營造不是單一空間的設(shè)置，也不是產(chǎn)品風(fēng)格的獨立體現(xiàn)，而應(yīng)是全方位、多面的細節(jié)處理。 矛盾七：特色——普遍解決商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的定位方向問題。商業(yè)地產(chǎn)定位應(yīng)注意適用性和實用性。 矛盾八：價格——價值這是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品矛盾協(xié)調(diào)法中最大的法則，只有將前面七個方法良好的考慮運用后，商業(yè)價值的最大化才能得以實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)通過功能定位、商業(yè)性體現(xiàn)、概念的落實，最終要實現(xiàn)的社會責(zé)任與社會效益的統(tǒng)一。返回富力地產(chǎn)和摩根合作的戰(zhàn)略意圖解析近日，富力地產(chǎn)集團與摩根士丹利等就富力雙子座TOWERⅡ正式簽約。富力地產(chǎn)集團通過這一合作實現(xiàn)樹立品牌口碑、圖謀香港上市以及拓展上海市場的企業(yè)戰(zhàn)略逐漸明朗。一、摩根的風(fēng)向標作用將給富力帶來更為良好的品牌口碑。與名牌合作也是其提升自身品牌價值的重要手段。為此富力不斷與各行業(yè)的強手展開合作。比如在酒店部分，富力先后與全球兩家著名的連鎖酒店管理集團——萬豪國際集團和凱悅國際酒店集團簽訂了管理協(xié)議，廣州富力麗茲卡爾頓酒店及廣州富力君悅大酒店同時落戶廣州珠江新城；在商業(yè)部分，北京富力城也引來了全國最大的超市連鎖集團聯(lián)華集團。TOWERⅡ項目運作的過程我們也可以看到通過與國際知名企業(yè)合作來擴大品牌影響的戰(zhàn)略思想。資料顯示，摩根士丹利作為華爾街旗艦，管理著數(shù)千億美元的資產(chǎn)，其中僅房地產(chǎn)基金就達273億美元，在中國就投入至少2億美元用于長期持有10余個房地產(chǎn)項目。盡管外界一直對摩根有言行不一的質(zhì)疑，但摩根投資北京的房地產(chǎn)項目的確有著風(fēng)向標的作用。富力要的就是這樣的口碑。二、依托摩根打通上市融資渠道效果將十分明顯。據(jù)透露，目前富力已經(jīng)委托摩根士丹利和第一波士頓兩家投資銀行作為其上市保薦人，準備在香港H股上市。近日富力上市工作國內(nèi)認證部分已經(jīng)完成，如不出意外，今年上半年就實現(xiàn)上市。據(jù)稱，富力希望通過股市融資25億至30億元人民幣，用于全國范圍的房地產(chǎn)開發(fā)。富力上市計劃謀劃已久。房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，有渠道以成本低的手段融到資本用于拿地和開發(fā)是房企做大的關(guān)鍵。富力發(fā)展到現(xiàn)在即使不缺錢，也希望靠證券市場這一推手加速發(fā)展。為了配合上市計劃，富力加緊了在全國的土地儲備，不僅在廣州珠江新城成片拿地，而且進入天津市場也一舉拿下80萬平方米土地。三、與上海盛融的合作為進軍上海打開大門。一直以來上海就是全國性地產(chǎn)企業(yè)的必爭之地。連續(xù)3年，上海樓市供銷兩旺，上海房價更以20%的速度遞增，從而迅速超過北京居于首位。市場的高熱度也讓上海綠地、上海復(fù)地等當(dāng)?shù)胤科箐N售額位居全國前列。受市場刺激，萬科、合生、順馳等全國性地產(chǎn)企業(yè)都在上海拿了地，但惟獨同等規(guī)模的富力遲遲沒有動作。富力的確想在廣州、北京兩極之外找到上海作為第三極，而上海盛融投資公司及其背后的政府關(guān)系很可能作為富力進軍上海的敲門磚。簽約三方之一的上海盛融投資公司是國有獨資的綜合性投資公司，注冊資本達30億元，是上海市政府最大的投資公司之一。公司專門為國企在多元化改革中做大核心板塊和退出部分領(lǐng)域提供專業(yè)化平臺機構(gòu)。返回〖杭浙動態(tài)〗外地房產(chǎn)巨頭搶灘浙江市場3月6日，由上海綠地集團開發(fā)的“綠地諸暨上海城”，正式在諸暨市環(huán)城北路詹家山破土動工。該項目占地面積230畝，總投資10億元，建成后將成為當(dāng)?shù)匾?guī)模最大、檔次最高的大型住宅區(qū)之一。另一件事是：深圳萬科最近與浙江省房地產(chǎn)企業(yè)“南都房產(chǎn)”開始了全面合作。有消息稱，“萬科”將和“南都”共同開發(fā)“南都”目前已在浙江省運作的多個樓盤。浙江省建設(shè)廳房地產(chǎn)業(yè)處副處長表示，在這之前，稱得上國內(nèi)重量級企業(yè)的房產(chǎn)公司還沒有進入過浙江。事實上，對浙江房地產(chǎn)市場覬覦的遠不止“萬科”和“綠地”兩家。去年底，“北京萬通”就曾對杭州和睦地區(qū)75號地塊表示出濃厚的投資興趣，而“天津順馳”也一直想涉足杭州的房地產(chǎn)開發(fā)。 外地房產(chǎn)“巨鱷”進入浙江，給省內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)帶來不小的震驚。早在幾年前，許多本土房產(chǎn)企業(yè)或主動出擊，或被迫出走，紛紛到省外拓展新的發(fā)展空間。而此時，國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭又開始將觸角探向競爭已十分激烈的浙江市場?！叭f科”、“綠地”等進入浙江的另一個原因在于浙江的房產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍很小，沒有可以與之抗衡的大企業(yè)。曾有統(tǒng)計表明，若按2000家開發(fā)企業(yè)的年平均開發(fā)量計算，平均每家企業(yè)年竣工面積尚不足1萬平方米！“萬科”、“綠地”進入浙江還告訴浙江房產(chǎn)企業(yè)，浙江的房產(chǎn)市場空間依然很大，浙江房產(chǎn)企業(yè)惟有通過提高品質(zhì)提升服務(wù)使自己走上規(guī)?；l(fā)展的道路，才能擁有較強的競爭力。返回杭州收緊住宅開公司政策將帶動中低檔寫字樓市場分析員了解到，最近一個時期杭州工商部門聯(lián)合規(guī)劃部門收緊了對于利用住宅作為營業(yè)場所開公司的政策。現(xiàn)在要想注冊公司首先要經(jīng)過規(guī)劃部門對于辦公場所的審批，事實上現(xiàn)在很難批出來了。去年年底，相關(guān)部門曾發(fā)布了一個《關(guān)于簡化企業(yè)注冊登記手續(xù)的若干意見》杭政辦函〔2004〕314號文件，其中第二條內(nèi)容就是：“企業(yè)(個體工商戶)以底層房屋和二樓以上住宅(含二樓)作為經(jīng)營場地的，可憑規(guī)劃部門的審批意見及其他相關(guān)證明申辦注冊登記?！蹦壳霸S多想利用住宅開公司的創(chuàng)業(yè)者都已經(jīng)被擋在了門外。分析認為，杭州在住宅里開公司一直是比較普遍的事情。在這些地方開公司的多是一些處于起步發(fā)展階段的小企業(yè)，需求面積不大，但對地段要求比較高。如果以后在小區(qū)開公司難了，一些類似企業(yè)肯定會轉(zhuǎn)到寫字樓，這對杭州中低檔寫字樓而言絕對是個好消息。目前杭州寫字樓的空置率大約在10%－20%左右，根據(jù)地段的不同有所區(qū)別，武林、黃龍商圈附近的空置率低一些，慶春路附近的稍微高一些。如果中低檔寫字樓開始走俏的話，也有可能會帶動高檔寫字樓的升溫。返回杭州樓市八大主要區(qū)域05年走勢預(yù)測（II）濱江區(qū)域：該區(qū)物業(yè)除了早期的江濱花園、之江公寓、國信嘉園等以多層為主外，目前的濱江也是今非昔比，地價高，開發(fā)的物業(yè)也以小高層、高層板式、點式高檔公寓為主。濱江區(qū)塊是2005年樓盤供應(yīng)量最大的區(qū)塊，預(yù)計可供應(yīng)量將達到290萬平方米。可供應(yīng)樓盤將達到14個。在售的樓盤眾多，主要有六合天寓、水印城、逸天廣場、白金海岸、彩虹城等。另外，受錢江四橋通車等市政設(shè)施利好，濱江區(qū)的房價在2004年得到了快速上揚。目前濱江樓盤的價格在6000—9000元/平方米不等。濱江樓盤的總體銷售形勢較好，也不乏銷售一般的。下沙九堡區(qū)域：物業(yè)以多層、小高層公寓為主，商業(yè)物業(yè)涉及較少，產(chǎn)品開發(fā)單一。下沙2005年供應(yīng)量預(yù)計在120萬平方米，供應(yīng)樓盤6個。在售的樓盤主要有三個，星星港灣、大都文苑風(fēng)情、華元16街區(qū)。下沙樓盤總體價位，在副城中依然處于中低檔水準，價格集中在4500—6000元/平方米，價格漲幅相對平穩(wěn)。樓盤規(guī)模不大，銷售進度一般，眾多樓盤以定點銷售為主，主要對象為當(dāng)?shù)氐拇髮W(xué)教師。閑林區(qū)域：物業(yè)類型以排屋、別墅和花園洋房為主。閑林區(qū)域樓盤供應(yīng)量將達到300余萬平方米，其中翡翠城建筑面積將達到150多萬平方米，除了瑞城、翡翠城為2005年首期開發(fā)，其余大多為在售樓盤的延續(xù)開發(fā)，在售樓盤中，江南春城、怡景花城、荊山翠谷均有房可售。公寓價格集中在3500—5000元/平方米，排屋價格集中在7000—9000元/平方米。目前各樓盤中公寓部分銷售較快，基本無房可售，怡景花城和江南春城都有部分排屋在售。城北區(qū)域：物業(yè)目前以多層、小高層公寓為主，隨著房價的攀升，多層房源也日漸稀缺。城北區(qū)域是2004年杭州主城樓盤開發(fā)的熱點之一，2005年其開發(fā)將會放慢，預(yù)計可供應(yīng)量在45萬平方米，新盤出現(xiàn)較少，基本為延續(xù)開發(fā)。都市楓林三