【正文】 房地產(chǎn)稅和契稅。返回不動產(chǎn)稅改革的方向是“正稅、明租、清費”　　國務(wù)院相關(guān)人員稱，此前媒體報道的北京、重慶、深圳將做試點城市僅僅是傳言。經(jīng)營性土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出表現(xiàn)是，近幾年一些大城市高檔住宅（如高級公寓、別墅）及寫字樓土地供應(yīng)上升較快，市場需求份額相對又少，此類物業(yè)的消化吸收速度較慢，從而導致空置總量有所增加。三是經(jīng)營性土地供應(yīng)總量迅速膨脹。這四種城市土地出讓方式中，協(xié)議出讓方式的市場化程度以及交易透明度都是最低的。這一理念的核心就在于對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地資源）、人力作用資本（如道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施）及其相關(guān)的延伸資本（如廣場、街道的冠名權(quán)）等進行集聚、重組和營運，走以城建城之路。四、強化經(jīng)營性土地管理的必要性經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓實行招拍掛，集中體現(xiàn)了公開、公正、公平的市場原則，可以充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，提高土地使用效率，提高城市的綜合競爭力；同時也是防止國有資產(chǎn)流失的有力舉措，是整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序，完善社會主義市場經(jīng)濟體制的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)體制機制制度創(chuàng)新、從源頭上預防和治理腐敗的有效措施。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長直接或間接拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長每年保持在2個百分點左右，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。三、經(jīng)營性土地的特殊性1999年、2000年、2001年、2002年和2003年全國招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)價款分別達到114億元、346億元、492億元、969億元和2938億元。根據(jù)《土地管理法》第54條規(guī)定，“非經(jīng)營性土地”應(yīng)該包括：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。一、經(jīng)營性土地的概念當前各級文件都把“經(jīng)營性土地”確定為“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”四大類。堅持實行最嚴格的土地管理制度，完善政策，從嚴執(zhí)法。溫家寶強調(diào)，從當前經(jīng)濟運行情況看，宏觀調(diào)控工作不能放松。這種對接需要相當?shù)倪^程。而如今的現(xiàn)實是，由于目前國內(nèi)銀行不缺錢，推進按揭證券化的可能性不大。再從監(jiān)管部門的角度來看，“金融年”的提法可能更不現(xiàn)實。在這種主導思路下，穩(wěn)定無疑是第一位的。中央政府在小心翼翼地走著一條鋼絲。先來從中央宏觀經(jīng)濟管理的層面來看，“金融年”的政策背景并不存在。房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金會很快出現(xiàn)在融資市場。與此同時，銀根緊縮政策催生出股權(quán)融資、項目融資等多種形式的融資合作，并使房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金及境外投資銀行等金融機構(gòu)加速了涉足房地產(chǎn)業(yè)的腳步。另據(jù)透露，溫家寶總理對其第二任政府工作報告的起草工作非常重視，對于報告的指導思想、框架結(jié)構(gòu)、主要內(nèi)容多次做出重要指示，并對行文表述字斟句酌，多次親自在草稿上仔細修改。雖然大眾、開發(fā)商、銀行和地方政府對房價走勢的期待不同，但無論各階層的愿望如何，如果房價還是持續(xù)瘋漲，這種漲與跌的沖突一定轉(zhuǎn)化為社會富與窮之間的階層沖突，民眾與政府之間的政治沖突?！耙粋€中心”是指堅持以“科學發(fā)展觀”統(tǒng)領(lǐng)全局，“三個著力點”是指：以發(fā)展為第一要務(wù)；抓緊解決突出問題和矛盾；努力推動和諧社會建設(shè)。即便是中央有意借此調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，更多的政策內(nèi)涵在于規(guī)范土地市場秩序和防范金融風險，房價并不是一個主要政策目標，中央政府也從來沒有特別指出“要借宏觀調(diào)控之機降低房價漲幅”。微觀因素是指最近幾年出現(xiàn)的投資性買房，也促使房地產(chǎn)價格上漲。宏觀因素就是指在我國目前大的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)價格必定會上漲。另一方面，盡管上調(diào)了房地產(chǎn)貸款利率等手段，但是房地產(chǎn)的需求并沒有受到多大的影響。　　我們注意到，去年宏觀調(diào)控不少措施都跟房地產(chǎn)有關(guān)系，無論是動用收緊土地管理的行政手段調(diào)控，還是上調(diào)房地產(chǎn)貸款利率的市場化調(diào)控。新華社3月5日發(fā)布的報告原文指出：今年，“要保持價格總水平基本穩(wěn)定。努力保持糧食等主要農(nóng)產(chǎn)品價格在合理水平上基本穩(wěn)定，重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲”。然而，在業(yè)內(nèi)人士看來，就是這些宏觀調(diào)控手段造成了房地產(chǎn)價格的上漲。兩者相比，供給以更快的速度下降，結(jié)果就導致了房地產(chǎn)價格上漲。去年，%，在GDP高速增長的同時，財政收入和個人收入也在高速增長。據(jù)有關(guān)分析，去年，投資性買房在大城市的比重接近1/3，重點城市的比重可能更高。所以，出現(xiàn)“宏觀調(diào)控和房價上漲齊飛”的局面也就在情理之中了。構(gòu)建中國的和諧社會，既是目前我國政治經(jīng)濟生活中的主要議題。這種情況下，社會和諧也無從談起。所以，雖然在政府報告中僅僅只有一句話，但這是中央在全國人民面前關(guān)于房價問題迄今為止最為明確的表態(tài)，這不論對中央各部委和地方政府還是對開發(fā)商而言，都是一個強烈的信號。有業(yè)內(nèi)人士提出，房地產(chǎn)融資已開始步入多元化發(fā)展階段，2005年，房地產(chǎn)業(yè)將迎來“金融年”。海外資本在房地產(chǎn)業(yè)中的比重將會有較大的上升。中國房地產(chǎn)是一個政策市是業(yè)內(nèi)皆知的秘密。一方面非常希望房地產(chǎn)投資能降溫，以免通貨膨脹，另一方面又要避免房地產(chǎn)崩盤，導致金融危機。而房地產(chǎn)融資所必須的金融格局的轉(zhuǎn)變不是短期調(diào)整可以完成的，且不說這個轉(zhuǎn)變本身還會給宏觀經(jīng)濟帶來金融風險，有悖于“穩(wěn)定”的要求。在日前召開的“2005中國經(jīng)濟政策與房地產(chǎn)發(fā)展論壇”上，銀監(jiān)會政策法規(guī)部副主任李伏安表示，房地產(chǎn)金融在中國還沒有進入到真正的大發(fā)展時期，銀監(jiān)會方面關(guān)鍵需要關(guān)注的是在新業(yè)務(wù)發(fā)展中很好地控制風險。而收益類物業(yè)的資產(chǎn)證券化，如果按目前的企業(yè)稅收政策，機構(gòu)投資人的利潤空間十分有限，加上其短貸長投的風險，沒有相應(yīng)的優(yōu)惠政策將很難實現(xiàn)，這可能需要更多的時間。此外，鑒于“國際熱錢”強烈的逐利性。今年要實行穩(wěn)健的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強各項宏觀經(jīng)濟政策的協(xié)調(diào)配合。加強城市規(guī)劃和土地管理，繼續(xù)開展土地市場治理整頓，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，合理控制城市建設(shè)規(guī)模。通過上面對政策的梳理，可見這種對“經(jīng)營性土地”的范圍界定最早出現(xiàn)在1990年國土資源部頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中的第12條“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定……（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年”；在1999年國土資源部發(fā)布的《關(guān)于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》中開始出現(xiàn)“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地”的提法；在2001年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》中又出現(xiàn)了“商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地”的提法；接著在2002年國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中開始出現(xiàn)“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地”的提法；最后在2002年8月26日國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于嚴格實行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的通知》正式明確提出“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性土地”（以下簡稱經(jīng)營性土地）。在國土資源部2001年10月22日發(fā)布施行的《劃撥用地目錄》中有詳細的列舉。國有土地資產(chǎn)的價值已經(jīng)得到一定的實現(xiàn)，成為發(fā)展經(jīng)濟和造福于民的財富源泉。此外，商品住宅發(fā)展進入了新時期，人們消費觀念的轉(zhuǎn)變和國家對住房實行貨幣化分配，把商品住宅的發(fā)展推向了新階段。大量事實證明，經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓容易滋生腐敗行為，也是發(fā)生惡性腐敗案件較多的領(lǐng)域?，F(xiàn)階段城市的迅猛發(fā)展，給基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及運行帶來了巨大的壓力，城市迫切需要開拓穩(wěn)定的資金來源渠道，經(jīng)營性土地作為城市資源的重要組成部分，具有巨大的資產(chǎn)價值，對其進行市場化經(jīng)營已是必然。自1987年9月9日國內(nèi)首塊體現(xiàn)有償使用原則的土地在深圳市以協(xié)議方式出讓，至2002年7月1日國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》正式生效的15年間，協(xié)議出讓方式一直在我國城市經(jīng)營性用地出讓中占據(jù)著主導地位。一方面我國城市化進程以及城市建設(shè)的不斷加速，城市人口數(shù)量急劇上升，城市商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等方面的需求迅速膨脹，對土地供應(yīng)形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供應(yīng)機制以及巨大的經(jīng)營性土地升值空間，導致了經(jīng)營性土地的權(quán)利尋租以及灰色交易，對經(jīng)營性土地供應(yīng)形成巨大的推力。與此同時，城市中心區(qū)、近郊區(qū)低價位住房又供不應(yīng)求，從而加劇了城市居住社會空間的分異，影響了城市的健康有序發(fā)展。近日，國家稅務(wù)總局、國家財政部、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中國人民銀行等有關(guān)部門官員就國務(wù)院發(fā)展研究中心歷時一年完成的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究報告》進行研討。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種來看，還包括5個稅種和1個附加。對于目前的這種混亂情況，中國房地產(chǎn)稅收政策研究課題組成員、國務(wù)院發(fā)展研究中心社會發(fā)展研究部副部長林家彬指出，2003年10月十六屆三中全會的決議中明確提出，“實施城鎮(zhèn)化建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。“明租”即土地出讓金從一次性收取改為分年收取，明確地租性質(zhì)。而如何確定房地產(chǎn)稅的稅基，如何確定合適的稅率，不動產(chǎn)稅和其他稅種之間的關(guān)系，開征不動產(chǎn)稅對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響以及中央與地方的關(guān)系等，都要精心設(shè)計和試點。返回〖戰(zhàn)略布局〗今年外商房地產(chǎn)投資將轉(zhuǎn)向二級城市仲量聯(lián)行中國區(qū)執(zhí)行董事郝思建認為，少數(shù)“熱錢”流入地產(chǎn)的問題不值得擔心。他說：“這不僅僅是由于我們的興趣，而是有很多我們的客戶和投資商帶動過去，我們是受委托去幫助開拓市場的?！彼赋?，雖然還是不斷地有不同類型的資金，更多的資金在中國進行投資，像上海、北京、廣州這樣的城市有非常好的基礎(chǔ)，是適合這樣的資金做投資的。我們要從最基本的消費者內(nèi)在需求去分析，我們認為中國房地產(chǎn)市場還是在一個理性和合理的范圍之內(nèi)成長的。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)了2003年強勁增長的勢頭。在全部房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資8837億元，%。其中，國內(nèi)貸款3158億元，%，%%；企業(yè)自籌資金5208億元，增長38%，%；其他資金8563億元，%。全年商品房施工面積140451萬平方米，%。2004年，商品房平均銷售價格上漲呈加速之勢。到12月末，全國商品房空置面積12326萬平方米，%?！　〗y(tǒng)計顯示，；，；，；。一時間，房地產(chǎn)業(yè)驚呼資金緊缺。專家預測，2005年，隨著中國對外開放的繼續(xù)深入，愈來愈多的國際資本積極尋求進入中國市場的信道，傳媒業(yè)和廣告業(yè)將面臨更多的機會和競爭。房地產(chǎn)行業(yè)大類廣告投放進入了前十名?！闭沁@一條規(guī)定在銀行業(yè)內(nèi)引發(fā)了軒然大波。”與此同時，交通銀行也在行內(nèi)發(fā)布了有關(guān)規(guī)定，除了要求對貸款者的收入月供比進行嚴格把關(guān)外，如果按揭對象是二手房的，還有房齡的要求，對相關(guān)中介機構(gòu)也有準入的要求。據(jù)悉，農(nóng)行深圳分行信貸部目前內(nèi)部制定了一套審核規(guī)定，大致內(nèi)容包括：一是只對公務(wù)員、教師、律師、金融機構(gòu)從業(yè)人員、醫(yī)生五類職業(yè)人員提供貸款，二是家庭至少其中一方為深圳戶口，三是無深戶的需要出具擔保，其四是具體項目具體對待。這就使得銀行的個人住房抵押貸款對低收入者有所限制，因此深圳各銀行考慮提高房貸比例是風險增加的必然結(jié)果。下面就結(jié)合國內(nèi)外案例的論證，將實際方法理論化地歸納和表現(xiàn)出來。因此，商業(yè)地產(chǎn)的價值必將通過終極消費客戶—消費者對其的認可度得以體現(xiàn)。那么，商業(yè)地產(chǎn)到底應(yīng)該怎樣定義？商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)是以商業(yè)為功能性質(zhì)，進行商業(yè)交流和交易的空間。 矛盾一：集中——分散適用于商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)、體量、平面布置等有關(guān)規(guī)劃方面的內(nèi)容。該項目充分利用了景觀資源，留有寬敞的步行街，讓人置身其中也能感受到周邊的風景。同時，由其地理位置引出“封面”概念，營造了特色風情。 矛盾二：整體——個體 適用于商業(yè)地產(chǎn)項目的整體立面風格設(shè)計、用材用料設(shè)定等方面的內(nèi)容考慮。啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品一定要注意整體風格的塑造；個性化空間的預留應(yīng)在整體風格的基礎(chǔ)之上。B類：沿街商業(yè)。A類：將私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導入性，自然導入人流；B類：適度的封閉，便于產(chǎn)品風格的形成，利于局部通透空間的個性突出。啟示：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主題概念與產(chǎn)品的功能定位要相適應(yīng)；建筑本身是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風格和氛圍的主要體現(xiàn)內(nèi)容；視覺標志的巧妙制造和運用是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品主題風格體現(xiàn)的絕佳手法。商業(yè)地產(chǎn)定位應(yīng)注意適用性和實用性。富力地產(chǎn)集團通過這一合作實現(xiàn)樹立品牌口碑、圖謀香港上市以及拓展上海市場的企業(yè)戰(zhàn)略逐漸明朗。比如在酒店部分，富力先后與全球兩家著名的連鎖酒店管理集團——萬豪國際集團和凱悅國際酒店集團簽訂了管理協(xié)議，廣州富力麗茲盡管外界一直對摩根有言行不一的質(zhì)疑，但摩根投資北京的房地產(chǎn)項目的確有著風向標的作用。近日富力上市工作國內(nèi)認證部分已經(jīng)完成，如不出意外，今年上半年就實現(xiàn)上市。富力發(fā)展到現(xiàn)在即使不缺錢，也希望靠證券市場這一推手加速發(fā)展。連續(xù)3年，上海樓市供銷兩旺，上海房價更以20%的速度遞增，從而迅速超過北京居于首位。簽約三方之一的上海盛融投資公司是國有獨資的綜合性投資公司，注冊資本達30億元，是上海市政府最大的投資公司之一。另一件事是：深圳萬科最近與浙江省房地產(chǎn)企業(yè)“南都房產(chǎn)”開始了全面合作。去年底，“北京萬通”就曾對杭州和睦地區(qū)75號地塊表示出濃厚的投資興趣，而“天津順馳”也一直想涉足杭州的房地產(chǎn)開發(fā)。“萬科”、“綠地”等進入浙江的另一個原因在于浙江的房產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍很小，沒有可以與之抗衡的大企業(yè)。去年年底，相關(guān)部門曾發(fā)布了一個《關(guān)于簡化企業(yè)注冊登記手續(xù)的若干意見》杭政辦函〔2004〕314號文件，其中第二條內(nèi)容就是：“企業(yè)(個體工商戶)以底層房屋和二樓以上住宅(含二樓)作為經(jīng)營場地的，可憑規(guī)劃部門的審批意見及其他相關(guān)證明申辦注冊登記。如果以后在小區(qū)開公司難了，一些類似企業(yè)肯定會轉(zhuǎn)到寫字樓，這對杭州中低檔寫字樓而言絕對是個好消息。濱江區(qū)塊是2005年樓盤供應(yīng)量最大的區(qū)塊，預計可供應(yīng)量將達到290萬平方米。另外，受錢江四橋通車等市政設(shè)施利好，濱江區(qū)的房價在2004年得到了快速上揚。下沙2005年供應(yīng)量預計在120萬平方米，供應(yīng)樓盤6個。下沙樓盤總體價位，在副城中依然處于中低檔水準，價格集中在4500—6000元/平方米，價格漲幅相對平穩(wěn)。公寓價格集中在3500—5000元/平方米，排屋價格集中在7000—9000元/平方米。都市楓林三期、祥和人家三期、水印康庭三期、清水公寓四期、錦昌文華三期等樓盤都即將推出。錦昌文華多層均價9000元/平方米、小高層均價8500元/平方米；水印康庭均價7500元/平方米；藍色霞灣均價8200元/平方米