房屋建筑物評估技術(shù)說明-文庫吧資料
2024-08-12 22:36本頁面
【正文】 電、通路、通訊、通暖、通氣七通七通七通七通公共配套 主要指學(xué)校、醫(yī)院、郵電局、娛樂設(shè)施、銀行等公共配套設(shè)施的完善度學(xué)校:哈爾濱旅游學(xué)院 、電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院等，醫(yī)院:黑龍江省中醫(yī)院、中西醫(yī)結(jié)合研究所附屬醫(yī)院、嵩山醫(yī)院等 .附近中行、建行、工行等中、小學(xué)： 閩江小學(xué),松雷中學(xué),北開大學(xué) 幼兒園： 小區(qū)托管中心。北:閩江路。南:漢水路。周邊主要交通干道：衡山路、漢水路、贛水路176791路等多條公交線路 。比較實(shí)例位置戶型建筑面積單價（元/㎡）交易日期交易情況比較案例1龍坤花園2室1廳1衛(wèi)13967122012121正常比較案例2果戈里大街 2室1廳1衛(wèi)13657792012121正常比較案例3宣西小區(qū)3室1廳1衛(wèi)1廚13351132012121正常（3）編制比較因素條件說明表估價對象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見表11。④個別因素：主要指期房或現(xiàn)房、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、格局、裝修狀況等。②交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。④ 區(qū)域及個別條件相近。② 交易類型相同。市場比較計算公式如下：估價對象房地產(chǎn)評估價值=比較案例房地產(chǎn)的價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)（三）評估過程本次應(yīng)用市場比較法中的交易實(shí)例主要通過下列途徑獲得：● 調(diào)查該房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)類似戶型的交易案例；● 與出售出租、地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)和個人電話詢問；對于收集到的具有可比性的交易實(shí)例，主要掌握交易價格、交易時間、交易時的狀況（房屋的座落位置、用途、土地狀況、建筑物狀況、環(huán)境條件、交易時的情況），然后對交易實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素修正，綜合得出評估基準(zhǔn)日評估對象的市場價格。（二）評估方法的選擇本次考慮到由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此本次采用市場法對被評估對象進(jìn)行評估。(三) 評估凈值的確定 評估凈值 ＝評估原值成新率＝601,45%＝270,案例二：房產(chǎn)(南崗區(qū)衡山路84號10層B座) 序號為表461，（一）被評估對象概況上述房產(chǎn)位于哈爾濱市南崗區(qū)衡山路84號10層B座，房屋所有權(quán)證號哈房權(quán)證開字第200920072號，建成于2000年，評估基準(zhǔn)日賬面原值576,，賬面凈值486,。兩種判斷結(jié)果均有其合理性。據(jù)此估算辦公樓的年限法綜合成新率為：年限法確定的成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）100%＝（+）100%=%打分法對被評估房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查后，依據(jù)房屋現(xiàn)場勘查評分標(biāo)準(zhǔn)，分別對被評估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三部分進(jìn)行打分，并依據(jù)權(quán)重系數(shù)計算出該房屋的現(xiàn)場勘查成新率，詳見下表。(二) 綜合成新率的確定使用年限法 以估測出的房屋建筑物尚可使用年限占其全部經(jīng)濟(jì)使用壽命年限的比率作為其年限法成新率，用公式表示即為：年限法確定的成新率＝建筑物尚可使用年限/(建筑物已使用年限+尚可使用年限)100% 鍋爐房磚混結(jié)構(gòu)，相關(guān)評估規(guī)范規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì)壽命年限為50年。評估單價＝636,247。即：資金成本＝（建筑安裝工程造價+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用）1/2貸款利率合理工期＝（456,+127,）1/2%1＝17, 。 前期費(fèi)用及其他費(fèi)用根據(jù)國家、黑龍江省和哈爾濱市政府相關(guān)部門對建設(shè)項目所涉行政事業(yè)性收費(fèi)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)對經(jīng)營性服務(wù)的收費(fèi)水平，結(jié)合業(yè)界慣例，確定該房屋建筑物在評估基準(zhǔn)日應(yīng)計取的前期費(fèi)用及其他費(fèi)用如下表：前期費(fèi)用及其他費(fèi)用序號費(fèi)用名稱費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)金額依據(jù)A取費(fèi)基數(shù)按工程總造價(元)計456,1勘察設(shè)計費(fèi)%15,計價格[2002]10號2工程監(jiān)理費(fèi)%9,發(fā)改價格[2007]670號3前期工作咨詢費(fèi)(可研性)%1,計價格[1999]1283號4環(huán)境影響咨詢費(fèi)（環(huán)評費(fèi)）%計價格[2002]125號5建設(shè)單位管理費(fèi)%6,財建[2002]394號6招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)%計價格[2002]1980號A小計34,B取費(fèi)基數(shù)按建筑面積（平方米）計1墻改節(jié)能基金8元/平方米4,黑建辦[2008]2號2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)170元/平方米88,黑價聯(lián)字[2008]63號3散裝水泥專項基金1元/平方米黑財綜[2007] 137號B小計93,C前期及其他費(fèi)用合計A+B127,根據(jù)測算，該房屋建筑物在評估基準(zhǔn)日應(yīng)計取的前期費(fèi)用及其他費(fèi)用為127,。 建筑安裝工程造價建筑工程計價程序序號費(fèi)用名稱建筑工程計算程序費(fèi)率金 額(一)分部分項工程費(fèi)按計價定額實(shí)體項目計算的基價之和309,A其中：計費(fèi)人工費(fèi)∑工日消耗量*人工單價（）46,（二）措施費(fèi)A費(fèi)率%1,(三)其他費(fèi)用 82,1人工費(fèi)價差合同約定或省建設(shè)行政主管部門發(fā)布的人工單價人工單價72,2材料費(fèi)價差材料實(shí)際價格（或信息價格）與省計價定額中材料價格的差價 機(jī)械費(fèi)價差省建設(shè)行政主管部門發(fā)布的機(jī)械費(fèi)價格與省計價定額中機(jī)械費(fèi)的差價3暫列金額(一)費(fèi)率4總承包服務(wù)費(fèi)[(一)+(二)費(fèi)率%9,（四）安全文明施工費(fèi)[(一)+(二)+(三)]費(fèi)率%8,(五)規(guī)費(fèi)[(一)+(二)+(三]費(fèi)率%17,(六)稅金[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]費(fèi)率%14,(七)單位工程費(fèi)用(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)433, 裝飾工程造價序號費(fèi)用名稱建筑工程計算程序費(fèi)率金 額(一)分部分項工程費(fèi)按計價定額實(shí)體項目計算的基價之和15,A其中：計費(fèi)人工費(fèi)∑工日消耗量*人工單價（）3,（二）措施費(fèi)A費(fèi)率%(三)其他費(fèi)用 5,1人工費(fèi)價差合同約定或省建設(shè)行政主管部門發(fā)布的人工單價人工單價4,2材料費(fèi)
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