【正文】 程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。（4）僅進(jìn)行土地開發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除項(xiàng)目對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如進(jìn)行“七通一平”等），不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除： ①取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額； ②按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用； ③開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； ④與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金； ⑤取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和加計(jì)20%的扣除。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權(quán)的支出，應(yīng)以實(shí)際支付為前提．能進(jìn)行確認(rèn)的合法有效的票據(jù)有：轉(zhuǎn)讓土地的——稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；出讓土地的——土地出讓專用收據(jù)。此外，在自用房土地成本的劃分上，其支付的土地出讓金，在“無形資產(chǎn)”科目中列支與核算，不應(yīng)在“開發(fā)成本”中列支，在實(shí)際清算中也應(yīng)予以剔除。②按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費(fèi)，如契稅。需關(guān)注的問題（1)取得土地使用權(quán)所支付金額涵蓋內(nèi)容的明確《細(xì)則》第七條規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(3)審核取得土地使用權(quán)所支付金額分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性 根據(jù)有關(guān)“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂钡囊?guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設(shè)施的，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、經(jīng)規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料，按照上述原則分?jǐn)偼恋爻杀荆耘卸ㄆ渫恋爻杀镜姆謹(jǐn)偸欠窈侠?、?zhǔn)確。（2）審核取得土地使用權(quán)所支付金額核算的正確性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額，必須以實(shí)際發(fā)生為前提。因此，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、出讓合同、土地收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議，計(jì)算本期開發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否真實(shí)、正確，審核其受讓土地面積是否正確，判定其是否存在政府返還和以地補(bǔ)路等情況。（摘自財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅字〔1995〕48號規(guī)定）審核要點(diǎn)（1）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致；（2）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確（91號文件第22條）；（3）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用（91號文件第29條）；（4）審核有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形（91號文件第22條）；（5）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額（國稅發(fā)【2006】187號）；（6）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。 （摘自國家稅務(wù)總局國稅函〔1999〕112號文） 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。 （《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條） 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂? 單位建筑面積成本費(fèi)用=消算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額247。（摘自財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅字〔1995〕48號規(guī)定） 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的。政策規(guī)定 國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。（六）一致性原則對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致（國稅發(fā)【2009】91號文件第36條）。說明：如果某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行的是2006年頒布的會計(jì)準(zhǔn)則，其從金融機(jī)構(gòu)取得的專項(xiàng)借款，如果符合資本化條件，相關(guān)的利息費(fèi)用就計(jì)入到開發(fā)成本中去了，但土地增值稅規(guī)定，必須要將已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本的資本化利息調(diào)整出來，放到計(jì)算土地增值稅的利息費(fèi)用中，按利息費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行處理。（五）稅收規(guī)定優(yōu)先原則對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用（國稅發(fā)【2009】91號文件第21條）。扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆（國稅發(fā)【2009】91號文件第21條）。（二）真實(shí)發(fā)生原則扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的（國稅發(fā)【2009】91號文件第21條、第2226條）。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額247。審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效（國稅發(fā)【2009】91號文件第26條）。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除（國稅函【2010】220號第二）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；?。ㄈ┬陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；　　?。ㄎ澹┴?cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，申報(bào)納稅。(9)土地使用者轉(zhuǎn)讓或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定申報(bào)納稅（《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號）。(7)審查將房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。(4)審查以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)企業(yè)的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)單位等情況。六、收入確認(rèn)的審核要點(diǎn)(國稅發(fā)【2009】91號第18條、第19條的細(xì)化)(1)對“預(yù)售收入備查簿”的審查：審查企業(yè)按照項(xiàng)目（滾動開發(fā)的，按期）設(shè)立的預(yù)售收入備查簿，注明：購買者、購買房屋具體位置（棟、單元、室）、建筑面積（套內(nèi)建筑面積）、合同號、合同簽訂日期、合同金額、確權(quán)尾差金額、交付使用日期、房產(chǎn)證辦理日期、付款方式、預(yù)售款、預(yù)售日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、已納稅金、預(yù)售款確認(rèn)收入金額、預(yù)售款確認(rèn)收入時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。代收其他費(fèi)用，不計(jì)入房價(jià)的，應(yīng)使用委托方相關(guān)票據(jù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)票據(jù)的開具房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，必須按規(guī)定開具相關(guān)票據(jù)。為此甲公司共支付給王某25500元（假如無利息因素）。稅收處理是把其中的一倍沖減其銷售收入，另外一倍視同違約金），不能沖減銷售收入，作為營業(yè)外支出處理。結(jié)合（法釋[2003]7號）的規(guī)定，稅收處理如下：房地產(chǎn)開發(fā)公司如果就超建的面積向購房者收取了補(bǔ)價(jià)，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)價(jià)并入其銷售收入，按照相關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（法釋[2003]7號）第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： 　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； 　　（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整（國稅函【2010】220號）。房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對不符合實(shí)際情況的評估結(jié)果不予采用。其評估結(jié)果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗(yàn)證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價(jià)，并按稅務(wù)部門的要求按期報(bào)送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)的參考。四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估問題《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局　國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估問題的通知》（財(cái)稅[1995]61號）規(guī)定：凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物(以下簡稱房地產(chǎn))的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的２０％。《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在１．０以上、單套建筑面積在１２０平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格１．２倍以下。三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題《財(cái)政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號）第十三條規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅（91號文件第19條又補(bǔ)充到：“在清算時(shí)不列入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用”）?？梢姡c企業(yè)所得稅不同的是，視同轉(zhuǎn)讓銷售的房地產(chǎn)沒有同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格，那么就由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格確定或者按照評估價(jià)確定，而不是按照成本利潤率確定。 1．2008年收入123萬元 2．2009年收入4100萬元 4．自用不計(jì)收入 （4100/10000*3000）萬元 應(yīng)收入總額: 6383萬元二、視同銷售剖收入的確認(rèn)（187號文件第三，91號文件第19條）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，必須視同銷售繳納土地增值稅。案例：ABC房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)銷售1棟18000平方米寫字樓，2008年10月份竣工驗(yàn)收，同年4月銷售，當(dāng)年銷售面積300平方米，取得收入123萬元，2009年銷售面積10000平方米，收入4100萬元，用300平方米抵頂工程款930萬元，轉(zhuǎn)做自用400平方米，按成本價(jià)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)120萬元，3000平方米按成本價(jià)分配給股東A、B，成本3000元/㎡。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料 ①商品房屋建設(shè)預(yù)備開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃備案回執(zhí)和商品房屋建設(shè)正式項(xiàng)目計(jì)劃備案回執(zhí)（發(fā)展與改革委會）； ②規(guī)劃申請、報(bào)告及圖紙（規(guī)劃局），建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）； ③土地使用權(quán)證（國土房產(chǎn)管理局）； ④建筑工程施工許可證（建設(shè)委員會）； ⑤房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊（建設(shè)委員會）； ⑥房地產(chǎn)購銷合同明細(xì)統(tǒng)計(jì)表（含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等）；⑦其他補(bǔ)充資料：當(dāng)期財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表：項(xiàng)目的預(yù)算、概算書；能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同：第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)　 一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入　 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地的使用人將房屋的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益（細(xì)則第五條）。④ 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。③項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。⑤有關(guān)購買方信息，包括購買房地產(chǎn)人名稱、納稅人識別號、聯(lián)系方式、購買的房號、面積、單價(jià)、總價(jià)等。 %以上，其中有無轉(zhuǎn)為自用或者出租等用途（91號文件第10條、第19條）。 、是否以優(yōu)惠方式取得的土地（如政府劃撥等，政府補(bǔ)貼等）。 ，房價(jià)漲幅是否較大。第四、開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅又有非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別做為清算單位，分別計(jì)算增值額，如果會計(jì)核算對象合并的，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。但國稅發(fā)（2009）第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核