【正文】 就能夠內(nèi)在地聯(lián)系到一起。與觀光旅游不同，度假旅游有一個(gè)特點(diǎn)，客人認(rèn)準(zhǔn)了一個(gè)度假地，甚至一個(gè)度假酒店，其忠誠(chéng)度會(huì)非常高。1983年到現(xiàn)在，又是20年時(shí)間，這種散客與家庭式的方式在中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)成了一個(gè)重要方式，也會(huì)逐步成為一個(gè)主導(dǎo)方式。散客和家庭式組織方式現(xiàn)在休閑度假在方式上主要是散客和家庭式組織方式，而不是觀光旅游的團(tuán)隊(duì)性組織方式。中國(guó)面積大，跨越了熱帶、亞熱帶、溫帶、寒帶，氣候差異大，尤其冬季。處于過渡階段，就意味著國(guó)內(nèi)的休閑在一定意義上、一定時(shí)期之內(nèi)，還是要和觀光結(jié)合在一起。典型的是西歐、北歐的度假者，比如到泰國(guó)的普吉島，坐著飛機(jī)直接抵達(dá)，到了那兒，在海灘上待一個(gè)星期，閑到無所事事的程度，是非常典型的一種休閑方式。結(jié)合國(guó)外度假的方式，我們認(rèn)為中國(guó)休閑度假的具有如下幾個(gè)消費(fèi)特點(diǎn)：一地時(shí)間長(zhǎng)、度假加觀光相結(jié)合觀光旅游的基本心態(tài)是到處多看，看得越多越過癮，越覺得有所值。第三章 項(xiàng)目分析及市場(chǎng)定位休閑度假在中國(guó)還是個(gè)新事物，也是一種新的社會(huì)生活方式。⑤拆遷量的大小場(chǎng)地已全部拆遷完成。③政府報(bào)建審批流程簡(jiǎn)捷，且費(fèi)用低，同時(shí)辦事透明度高。②城市規(guī)劃對(duì)建筑設(shè)計(jì)的約束。本項(xiàng)目致力于在珠海市總體規(guī)劃指導(dǎo)下結(jié)合設(shè)置旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心及其附屬設(shè)施，打造符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、生態(tài)環(huán)保原則的海洋生態(tài)旅游度假區(qū)。除此之外，尚未進(jìn)行其它的商業(yè)開發(fā)，基本處于原生態(tài)狀況。根據(jù)《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2007－2020）》，項(xiàng)目所在地的高新區(qū)主打都市休閑牌，大力發(fā)展淇澳島生態(tài)旅游。淇澳島人民用此款，繞全村修建了長(zhǎng)2千米的花崗巖“白石街”以紀(jì)念抗英首捷。 鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)前夕的1838年間，10多艘英國(guó)戰(zhàn)艦駛進(jìn)了珠海淇澳島金星門，企圖占領(lǐng)淇澳島，目的是利用這里的要塞地理位置，設(shè)立對(duì)華走私和進(jìn)行侵略活動(dòng)的據(jù)點(diǎn)。淇澳島是珠海的愛國(guó)主義教育基地。淇澳島西北部大圍灣是紅樹林濕地面積，面積達(dá)到533公頃，是目前珠海市保存最完整、最集中連片的林分，樹高46米。在這小小的淇澳島上竟有17座廟宇，浸透著濃厚的歷史文化氣息。 　　淇澳山青水秀，“九灣十八峰”，以極其原始質(zhì)樸的魁力吸引著游人。淇澳島東望香港、深圳，南向萬山管理區(qū)，北與中山橫門、東莞虎門相毗鄰，處在穗港澳金三角中心，淇澳是珠海原規(guī)劃連接香港的伶仃洋跨海大橋周轉(zhuǎn)島（現(xiàn)伶仃洋跨海大橋改為珠港澳大橋，著陸點(diǎn)已改為拱北）。該村聚落在淇澳島的東南部山麓，坐東南向西北呈長(zhǎng)方塊狀分布．建筑多為磚木結(jié)構(gòu)平房部分混合式樓房。淇澳島僅一個(gè)自然村，島嶼面積約24平方千米（原始面積不足18平方公里），戶籍人口不到4000人。對(duì)發(fā)展商來說，利潤(rùn)空間可能縮小，但仍有利可圖；對(duì)消費(fèi)者來說，正是回歸理性置業(yè)的拐點(diǎn)。將進(jìn)一步吸引外地尤其北方人士來珠休閑旅游度假和買房置業(yè)。最后、自然資源得天獨(dú)厚。近三個(gè)月來，消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)已連續(xù)超過5%，使得銀行存款利率實(shí)際為負(fù)。在珠三角9城市中，珠海人均可支配收入僅次于深圳、東莞，說明珠海居民具有很大的消費(fèi)潛力?？梢娢磥聿徽撛谝话阕≌袌?chǎng)、豪宅市場(chǎng)，珠海都有長(zhǎng)足發(fā)展的空間。 從豪宅市場(chǎng)看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價(jià)格分別約為：11000～13000元／平方米，12000～18000元／平方米和18000～30000元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。但2006年珠海住宅均價(jià)明顯落后于廣州和深圳，三地房?jī)r(jià)分別是4581元／平方米，6149元／平方米和9173元／平方米。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價(jià)水平仍大幅落后于廣州、深圳。珠海與深穗相比，收入差別不大，房?jī)r(jià)相差懸殊。再次，城際比較，珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房?jī)r(jià)補(bǔ)漲空間較大；2004年約38億元。廣珠輕軌和連接珠海的各條高速公路也是珠海房地產(chǎn)高速發(fā)展的催化劑。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，珠海經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和眾多利好消息的刺激，如港珠澳大橋的立項(xiàng)、廣珠鐵路與各城市之間高速公路的陸續(xù)開工、竣工等，都不同程度地促進(jìn)了珠海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。珠海房地產(chǎn)業(yè)近年來的持續(xù)發(fā)展，除了與珠?？沙掷m(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性計(jì)劃、舒適的居住環(huán)境，天然的城市景觀以外，還與珠海的生態(tài)環(huán)境、人口密度、經(jīng)濟(jì)狀況有很大關(guān)系。盡管從今年下半年起，央行政策可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展有一定影響，但2008年全年及未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。全世界財(cái)富存在無非三種方式：現(xiàn)金、房地產(chǎn)、證券，股市的高風(fēng)險(xiǎn)已為大家所認(rèn)同，無疑購(gòu)置物業(yè)不失一種選擇。 隨著居民可支配收入的上升，財(cái)富增值壓力。 拆遷安置需求。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10%。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快是國(guó)家大的宏觀政策，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將是未來一段時(shí)間促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的動(dòng)力。珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景與國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境分不開?！吧钲谕顿Y客助推珠海樓市”成為2007珠海地產(chǎn)十大新聞大事。外地人士在珠海置業(yè)，度假居住和作為投資的客戶各占48%。珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由本地向珠三角、港澳，甚至向全國(guó)開放。同為“地王”，在四年中地價(jià)以火箭般的速度上升到一個(gè)相當(dāng)?shù)母叨取?004年10月22日，位于前山河西岸、昌盛路北側(cè)的“珠國(guó)土儲(chǔ)2004－02”地塊（華發(fā)世紀(jì)城）被上市公司華發(fā)股份公司以1589元／；同樣是華發(fā)股份公司，2006年10月18日，位于南屏珠海大道北、南灣大道東、前山河南側(cè)、華發(fā)新城以西的“珠國(guó)土儲(chǔ)2005－13”號(hào)地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價(jià)3510元／平方米。 他2003年2004年2005年2006年另外，近年珠海市的土地交易活躍，20032007年，全市累計(jì)出讓商品房屋建設(shè)用地42宗，其中2007年出讓商品房屋建設(shè)用地10宗，,，且成交價(jià)都較高，也說明了珠海房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭看好、投資信心很足。 業(yè)辦 20032006年珠海市各類商品房屋空置情況 單位: 萬平方米年2003年以來珠海市商品房空置面積也持續(xù)下降，%，%。結(jié)合當(dāng)月供需量的變化特征可以看出，總體而言，今年各月消化率變化幅度甚大，其中主要原因來源于不同月份的樓市冷熱度差異、國(guó)家調(diào)控政策及發(fā)展商對(duì)此采取的策略。 　　盡管上半年珠海樓市總需求量（亦即銷售面積）較去年同期有較大幅度上升，然而1－6月間，由于大量新盤的入市，總體消化率依然有較大降幅。下半年開始，受宏觀調(diào)控預(yù)期及周邊市場(chǎng)環(huán)境變化影響，施工面積增幅相對(duì)上半年有所回落，竣工面積相對(duì)增幅更大幅回落，而可預(yù)售面積則令人意外的低于去年水平。 供需兩旺，交易活躍2007年上半年，珠海樓市表現(xiàn)出進(jìn)一步火熱的勢(shì)頭。金域藍(lán)灣、東方銷售均價(jià)的跨度較大，從4000~5000元／平方米的多層住宅，6000~7000元／平方米的高層住宅，到10000元／平方米上下的海景別墅都有供應(yīng)。進(jìn)入二十一世紀(jì)后，到2003年，眾多利好消息頻頻出臺(tái)，珠海宏觀經(jīng)濟(jì)也開始步入一個(gè)新的高速增長(zhǎng)時(shí)期，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，而且在今后比較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，預(yù)期將出現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模和價(jià)格水平較快增長(zhǎng)的趨勢(shì)。當(dāng)時(shí)的海景住宅外銷型特點(diǎn)非常明顯，珠海以外的客戶約占7~8成，其中港澳客戶和內(nèi)地客戶各占一半左右。要么是面向港澳市場(chǎng)的外銷型商品房，要么是政策機(jī)構(gòu)人員的聚居地，要么是本地及內(nèi)地高收入人群的高尚住宅區(qū)。珠海的海景住宅開發(fā)，早在上世紀(jì)八十年代就已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。海景樓盤的稀缺性使其占據(jù)了較高端的市場(chǎng)區(qū)隔。隨著港珠澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路等交通設(shè)施的建設(shè)，使得珠海的區(qū)域地位提升，房地產(chǎn)投資價(jià)值升高，2000年以來商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)增幅加速，觀察1999－2007年的珠海市商品房均價(jià)走勢(shì)（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)在2002年以后一直穩(wěn)步上升，而增幅則在2003年和2007年拉出了較大的上升陽線，實(shí)際上2007年房?jī)r(jià)增幅作為高位運(yùn)行的結(jié)果，其增幅意義更為可觀?！　×硗庵楹Ｊ袑?duì)爛尾樓盤活制定的“一樓一策”和著力進(jìn)行城中村改造等優(yōu)惠政策，不僅盤活了城市資源，改善了珠海環(huán)境，還增加了商品房的供應(yīng)量，使珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源更加豐富，也促進(jìn)了珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。同時(shí)，港珠澳大橋的確定、廣珠輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展都對(duì)珠海未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景注入了活力。所以珠海房地產(chǎn)發(fā)展的好勢(shì)頭也是與珠海的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分不開的。近年珠海的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭會(huì)在今后幾年持續(xù)，因?yàn)檫@樣的發(fā)展是在中央進(jìn)行了宏觀調(diào)控和珠海市政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策后而取得的發(fā)展，是健康的、良性的、穩(wěn)定的。但就珠海而言，自1999年后，珠海市場(chǎng)一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，觀察1999－2007年的房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)情況（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模和珠海的竣工面積和銷售面積變化一直是一條較為平滑的曲線，施工面積在2005年以后呈現(xiàn)了較大幅度的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。目前珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政策推動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)保持適度規(guī)模由于城市規(guī)模和城市建成區(qū)面積較小，相比珠三角其他城市，珠海房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然較低，在珠三角9市中僅高于江門和肇慶。據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，近年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)珠海經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯，%；，%；，%。2000年，珠海全面啟動(dòng)城中舊村改造項(xiàng)目，停止實(shí)物分房實(shí)行住房分配貨幣化，全市原先的開發(fā)用地得到重新整合，規(guī)模開發(fā)成為主流，精品房層出不窮，物業(yè)管理水平進(jìn)一步提高。1995年之后到1998年，珠海的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)冷靜的調(diào)整恢復(fù)階段。在當(dāng)時(shí)的住房制度沒有改革的條件下，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求，但房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減。1988年之后，房地產(chǎn)作為商品的概念逐步被引入開發(fā)建設(shè)。珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展的27年歷程中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從萌芽到成熟的四個(gè)階段。在境外旅游者中，投資、商務(wù)旅游的人明顯增多，入境的散客增多，以珠海為目的地的游客增多。%。其中，%%?，F(xiàn)有旅游住宿設(shè)施300余處，床位3萬余張，其中五星級(jí)5家，四星級(jí)8家，三星級(jí)25家，其它星級(jí)酒店70家，接待境外游客與國(guó)內(nèi)游客之比為1∶4。擁有完善的旅游接待服務(wù)體系及設(shè)施，服務(wù)質(zhì)量達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)。香港中旅國(guó)際投資有限公司投入15億人民幣開發(fā)珠海溫泉，建設(shè)中國(guó)第一、國(guó)際一流的溫泉旅游度假區(qū)。珠海園明新園、夢(mèng)幻水城、御溫泉、中藥谷是新興的旅游勝地。市區(qū)沿海岸修建的情侶路，延綿25公里，成為珠海最為著名的旅游景觀帶。可以預(yù)見，未來珠海與珠三角內(nèi)和周邊其它重要都市的經(jīng)濟(jì)往來將更加頻繁，珠海將憑著優(yōu)美的自然環(huán)境，獨(dú)特的地理位置、發(fā)達(dá)的交通體系，大大提升城市自身的吸納能力。作為珠江三角洲西岸的中心城市，盡管建成了華南地區(qū)的主樞紐港——珠海港和國(guó)家干線機(jī)場(chǎng)——珠海機(jī)場(chǎng)，但對(duì)外交通設(shè)施建設(shè)的滯后，使珠海成為珠江三角洲的交通末梢，嚴(yán)重阻礙了珠海的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以至珠海毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢(shì)不能充分發(fā)揮出來。人均GDP突破6萬元，和15年前相比，2007年珠海的人均GDP增長(zhǎng)超過400％，截至目前，珠海人均GDP位居全省第三位。由于城市規(guī)模所限，珠海總體經(jīng)濟(jì)水平明顯低于珠三角其他城市，但從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來看，珠海的經(jīng)濟(jì)效益高，發(fā)展也頗為健康，近7年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持著1116%的增幅。全球500強(qiáng)企業(yè)中的19家已落戶珠海。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國(guó)的埃克森美孚、塞拉尼斯、偉創(chuàng)力，英國(guó)的BP公司，德國(guó)的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國(guó)的家樂福，荷蘭的飛利浦等30 自1996年承辦首次航展來連續(xù)五屆航展，全國(guó)人民、全世界人民進(jìn)一步認(rèn)識(shí)了珠海，了解了珠海，看到了珠海的發(fā)展；給珠海帶來了一筆巨大的無形資產(chǎn)，為珠海今后走向世界創(chuàng)造了一個(gè)無限廣闊的空間和天地。包括曉星氨綸（廣東）有限公司、珠海弘機(jī)旅游發(fā)展有限公司等大項(xiàng)目在內(nèi)，簽約項(xiàng)目6個(gè)。作為“世宣”活動(dòng)重要內(nèi)容之一的粵港澳投資環(huán)境推介會(huì)暨經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)也取得豐碩成果：來自粵、港、澳三地的官員和企業(yè)家1000多人參會(huì)，共有24個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽約，其中。由此“世宣”效應(yīng)引發(fā)投資熱潮。 2003年1月10日世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言大會(huì)暨中國(guó)企業(yè)高峰會(huì)在珠海成功主辦，來自30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政要及國(guó)際組織代表、駐華使節(jié)、商會(huì)負(fù)責(zé)人、工商界領(lǐng)袖、企業(yè)代表、專家學(xué)者等如何在平等的基礎(chǔ)上，更好地開展合作，促進(jìn)共同發(fā)展與繁榮進(jìn)行了熱烈交流和探討，《珠海宣言》勢(shì)必對(duì)中國(guó)乃至世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。拱北海關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，約占全國(guó)進(jìn)口總值的2成，同比大幅增長(zhǎng)27%。主要有拱北口岸地下廣場(chǎng)、蓮花路、灣仔澳門街、香洲南坑小澳門、五洲花城世派街等。其中香港居民39戶，澳門114戶，涵蓋房地產(chǎn)服務(wù)、管理咨詢、倉(cāng)儲(chǔ)、旅游及相關(guān)服務(wù)等行業(yè)。2004年8月，內(nèi)地與香港、澳門特別行政區(qū)簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》《內(nèi)地與澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（ＣＥＰＡ），ＣＥＰＡ正式實(shí)施以來，ＣＥＰＡ優(yōu)惠政策吸引了香港和澳門產(chǎn)品進(jìn)入內(nèi)地。近20年來，香港和澳門與內(nèi)地在貿(mào)易、旅游、投資、交通、制造業(yè)、房地產(chǎn)等方面的聯(lián)系日益增強(qiáng)，內(nèi)地因素特別是“廣東因素”正發(fā)揮越來越重要的作用。 自從中國(guó)內(nèi)地實(shí)行改革開放政策以來，港澳與內(nèi)地業(yè)已形成了互補(bǔ)、互利、相互依存、相互合作、共生共榮的經(jīng)濟(jì)合作格局。珠海作為對(duì)外開放的窗口，“近水樓臺(tái)先得月”。同時(shí)，隨著進(jìn)口關(guān)稅的降低，進(jìn)口的建材（尤其是裝飾材料）價(jià)格相應(yīng)回落，使樓宇的建造成本降低。珠海作為我國(guó)最早對(duì)外開放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，又有毗鄰港澳的獨(dú)特地位，“入世“后隨著引進(jìn)外資和出口貿(mào)易的增多，經(jīng)濟(jì)總量亦水漲船高。中國(guó)已正式加入世界貿(mào)易組織（WTO），市場(chǎng)開放的程度更大，境外投資者相繼進(jìn)軍國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，我國(guó)對(duì)外的出口貿(mào)易亦大幅度增加。、香港、澳門回歸、ＣＥＰＡ、“港珠澳大橋”、《世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展宣言》、航展為外資的進(jìn)入敞開了珠海的大門。中華民國(guó)第一位內(nèi)閣總理唐紹儀，首任清朝政府駐檀香山總領(lǐng)事陳芳，華南地區(qū)第一位系統(tǒng)傳播馬克思主義者楊匏安，中華全國(guó)總工會(huì)第一任委員長(zhǎng)林偉民，省港大罷