【正文】 綜上所述，本案的客戶定位：亞太旅游部長國際會議中心主要以會議度假為主要特色，其中住宅部分的定位主要以國內(nèi)高收入城市和珠三角為主，延伸到亞太地區(qū)，客戶以中高檔人群收入為主，具體包括規(guī)摸較大的私營企業(yè)主、個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者、個體工商大戶；企業(yè)承包、承租人員和供銷人員；建筑工程承包人；企事業(yè)單位的管理人員、董事會成員；外資企業(yè)高管；礦老板；演員、時裝模特、足球教練員和運動員；文藝、體育和經(jīng)濟活動的經(jīng)紀人；獨資或合伙執(zhí)業(yè)的律師；醫(yī)生、導游、美容美發(fā)師、廚師、股評人、樂手或樂師、音響師、裝飾裝修設計師等具有專業(yè)特長的自由職業(yè)者。預計在未來的幾年里，境外就業(yè)人員將會大幅上升，行業(yè)分布更廣，職位更加多樣化。在深就業(yè)的外籍人士來自一百多個國家和地區(qū)。早在1985年11月全國人大常委會就通過了《中華人民共和國外國人入境出境管理法》，對外國人永久居留問題做了規(guī)定，到目前為止已經(jīng)批準了3000多名外國人在中國定居，即永久居留。從人口的收入分布看，中國收入最高的群體集中于2640歲，這部分正處于成家立業(yè)的人群消費傾向也相對較高，成為房產(chǎn)、汽車消費的主要群體，而隨著這個群體收入的提高，使得房產(chǎn)、汽車和其他奢侈品的消費具有持續(xù)性。調(diào)查顯示，有能力跨地區(qū)買樓的“置業(yè)候鳥”大多出自中國先富人群，也有大量港澳人士和在國內(nèi)就業(yè)的外籍人士，人體可分為四類：子女教育型、商務居住型、健康養(yǎng)老型和投資增值型?！『侠頊蚀_的市場及產(chǎn)品定位，在檔次上避開其它房地產(chǎn)項目沖擊，擴大了項目市場層面供應，為本案提供市場機會　　 　 　 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，北京市一年賣出去的上千萬平方米的商品房，約有四成以上名“置業(yè)侯鳥”，銷售額上百億元?！‖F(xiàn)代新型旅游度假會展組合概念，帶來的優(yōu)勢交通條件尚不夠完善，僅借助淇澳大橋陸路出入，暫無水路等其它交通方式，不便于與港澳來往；　現(xiàn)代先進的設計和規(guī)劃，在功能組合、環(huán)境方面大大超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的類似物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有優(yōu)勢2）會展、度假酒店會展、度假酒店設計到位，達到國際水平的。第三，有自己的文化主題即亞太旅游部長國際會議。珠海目前既沒有足夠的終端消費者，也沒有產(chǎn)品生產(chǎn)基地，產(chǎn)業(yè)基礎和市場基礎都非常薄弱，在這種情況下，專家認為，珠海應當放棄辦專業(yè)展覽（或產(chǎn)品展覽）的思路，集中走會議承辦，會議會展之路。展覽業(yè)正在成長為拉動廣東省經(jīng)濟發(fā)展的一個新的產(chǎn)業(yè)引擎”。澳門原有30家會展公司，兩年內(nèi)超過了100家。制約珠海市會展業(yè)發(fā)展的因素主要是會展設施建設配套不完善、會展人才奇缺、會展經(jīng)濟的支撐配套產(chǎn)業(yè)不夠有力等。這一年，珠海除了兩年一次的第五屆中國國際航空航天博覽會外，竟然再沒有一項值得一提的大型會展。同年11月，珠海“88國際旅游展銷會”開幕，國家副主席王震出席并剪彩。珠海會展業(yè)的盛況是在1987年。按照《規(guī)劃》，珠海針對旅游發(fā)展實際，提出要從“過境地特征明顯向組合型旅游目的地發(fā)展，從觀光旅游為主向休閑度假城市轉變”，打造“以都市風貌、特色文化和海島風光為特色，國內(nèi)外著名的文化游樂、時尚休閑、會展度假旅游目的地”的發(fā)展目標。中國國際航空航天博覽會目前已成功舉辦五屆，中國珠海汽車產(chǎn)品展銷會已舉辦兩屆，這些都為珠海未來承辦更多的展覽積累豐富的經(jīng)驗。平均每年每家大型酒店承辦的專業(yè)會議、主題會議及各類企業(yè)的大小會議就多達500個以上?！　。ǘ皣H旅游度假會議會展城”是珠海旅游發(fā)展的最終目標　　近幾年來，廣東各地主題公園的投資變得理性，觀光旅游產(chǎn)品的開發(fā)進入了相對穩(wěn)定的階段。其中會展旅游市場更是潛力巨大，前景廣闊。 寬松的投資置業(yè)政策珠海市政府多年來一直重視、支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，制訂了一系列鼓勵居民和外地人士投資置業(yè)的政策，如購房入戶政策，購房者及其直系親屬都可享受人戶政策，等等。到2007年末全市總人口189萬人，外來暫住人口占40%，這還不包括一周內(nèi)短暫停留的流動人口數(shù)，是個典型的移民城市。每年全市共組織廣場文化活動超過1400場，觀眾近170多萬人次，每年舉辦的青少兒藝術花會、“濱海之聲”音樂會等大型文藝晚會均顯示出較高的藝術水準，成為珠海市群眾文化活動的品牌，珠海正在享受越來越豐富的“文化大餐”。近年來，珠海的文化建設不斷推出大手筆：市博物館一期、珠海廣播大樓、珠海電視中心、珠海報業(yè)大廈、珠海市婦女兒童活動中心等一批文化設施先后建成，經(jīng)過改造的珠海大會堂煥然一新，全市先后建成大小城市文化廣場50多個。發(fā)達的文教衛(wèi)事業(yè)珠海的基礎教育完善，20062007學年初，全市共有小學196所，普通中學53所，小學學齡前兒童入學率達100%，初中入學率達100%。放心的社會治安珠海社會治安良好，是廣東省（共21個地級市）治安最好的城市之一。在繼續(xù)發(fā)揚圓明新園(包括夢幻水城)、中藥谷、珍珠樂園、三新索道、無土栽培、鱷魚島、亞瑪遜、竹仙洞、梅溪牌坊、御溫泉等主要景點旅游基礎上，繼大型旅游項目——圓明新園建成并獲全國4A旅游景區(qū)之后，奇石公園，“珠?！u生態(tài)浪漫城” 人文、生態(tài)游，由億仁投資有限公司、香港嘉寶田集團有限公司、寶華國際集團有限公司共同投資總投資2億美元建設海洋公園，由香港中旅國際投資有限公司投資建設、第一期投資近20億元人民幣珠海海洋溫泉度假區(qū)等一些新的大型項目建成或興建之中?？诎锻P環(huán)境改善后，將為往來港澳之間提供了更為便利的條件，也為港澳人士在珠海購房提供更為廣闊的空間，據(jù)統(tǒng)計珠海樓市銷售中港澳人占11%左右，可以相信將會有更多的港澳人士前來珠海購房置業(yè)。據(jù)統(tǒng)計2006年國慶黃金周期間共有150多萬人次經(jīng)珠海拱北、九州、灣仔、橫琴等口岸出入境，較去年同期增長25%，港澳地區(qū)旅客占大部分。澳門人已經(jīng)把珠海看做一個區(qū)，經(jīng)常往來于兩地。建成后將大大縮短沿線廣州、佛山、中山、珠海以及到江門之間的距離，緊密城市之間的交往聯(lián)系。鐵路廣珠鐵路長177公里，為國鐵一級。港口珠海港已形成了高欄、九洲、洪灣、斗門、井岸、香洲、唐家、桂山8個港區(qū)，客運845萬人次/年。由中央電視臺組織主辦的“2004中國魅力城市”在全國600多個城市中珠海因在城市歷史、經(jīng)濟發(fā)展、建筑藝術、自然生態(tài)環(huán)境和民俗諸方面的特色與優(yōu)勢，最終與其他9個城市一起獲得“2004中國魅力城市”稱號。這些指標，不僅珠三角罕見，在國際上也屬前列。綠樹掩映，小山與樓影交錯，成就了珠海高質量的空氣和城市景觀。珠海市政府堅持將城市環(huán)境是珠海的第一品牌，始終把營造美好的城市環(huán)境放在第一位，從一開始就按照生態(tài)城市的標準來規(guī)劃，并嚴格執(zhí)行。從城市感覺上說，如果深圳是喧囂庭院內(nèi)珠光寶氣、濃妝艷服的豪門貴婦，那么珠海則更像碧海藍天處不施粉黛、安閑自得的漁家少女。獨特的區(qū)位優(yōu)勢坐落在珠江出?？谖靼兜闹楹?，瀕臨南海，東與深圳、香港隔海相望，水路相通；南與澳門陸地相連；北距廣州140公里。因為，在這個依山傍海的美麗海濱城市里，一年四季總是盛開著鮮花的。因為那個時候房地產(chǎn)市場還沒有興起，大家還指望著公家分房子，沒有自己買房子的概念，現(xiàn)在全國的產(chǎn)權酒店共有180多家，經(jīng)營狀態(tài)尚好。中西部的一些大城市和特大型城市，如成都、重慶，是以“農(nóng)家樂”為主體的環(huán)城市旅游度假帶，層次低一些，但總體規(guī)模已經(jīng)形成。從1999年海南南海傳說、三亞博鰲國家旅游休閑度假區(qū)的成功開發(fā)和在全國營銷推廣后，先后有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在改造、規(guī)劃和建設當中。 大多數(shù)項目沒有成功的基本原因是，當時的市場沒有發(fā)展到這一步，主要對應外國人。到現(xiàn)在已經(jīng)15年，成熟的不多，真正做到位的也不多。旅游度假區(qū)的建設國家旅游局從1990年就開始研究，如何從單一的觀光旅游模式轉向多元化、綜合性的發(fā)展模式，當時選取的重點是旅游度假，具體的方式就是，一是培育一批國家旅游度假區(qū)。今年的旅游市場上，自駕車旅游不但變成一種新興形式，而且變成了一種很重要的方式。如今，人們外出旅游更看重旅游的舒適性、實效性。這兩年休閑度假旅游的市場現(xiàn)象已經(jīng)非常普遍，表明，沿海發(fā)達地區(qū)休閑度假需求已經(jīng)普遍產(chǎn)生，這也是由于旅游者的成熟而逐步使消費需求升級。旅游者的成熟在這個過程中，旅游者的不斷成熟已經(jīng)成為旅游市場的一個重要現(xiàn)象。2007年實行的節(jié)假日調(diào)整方案，取消五一黃金周，清明節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)劃定為法定假期，農(nóng)歷新年的假期提前到除夕開始，全民強制性實行帶薪年休假等新制度。休閑需求急劇增長的門檻是人均達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和多樣化的選擇；人均收入達到3000美元的時候，度假需求才會普遍產(chǎn)生。因為一是已經(jīng)產(chǎn)生了現(xiàn)實需求，二是總會有新的消費人群不斷產(chǎn)生，一方面是年輕人不斷成長，逐步具備了休閑度假的條件；另一方面是西部和中部地區(qū)的需求也在不斷產(chǎn)生；第三個方面，農(nóng)村的休閑度假需求會逐步產(chǎn)生。比如墨西哥的坎昆度假區(qū)，全世界很多富翁每年都要去度假。復游率高復游，就是通常所說的回頭客。中國國內(nèi)普遍存在的一種“候鳥式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度過的方式。這種休閑方式在國內(nèi)還沒有普遍產(chǎn)生，只是少數(shù)人有這樣的趨向。一般來說，度假是休閑的一種方式，度假對應的時間比較長一點。④上下水，煤氣，電話，電力等市政條件市政配套設施已相當?shù)耐晟撇粫腥魏蔚膯栴}。①土地價格開發(fā)成本目前珠海區(qū)域土地的市場拍賣成交價為5500元／平方米左右，開發(fā)成本由于國家對固定資產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控從而使建筑材料的市場價格已回落至正常的價格水平。淇澳島現(xiàn)已修建了跨海大橋與大陸相連，現(xiàn)興建了北大試驗學校和和珠海國際文化園，修建了環(huán)島路碼頭，開通了島內(nèi)公交車。侵略者的行為激起了淇澳人民的無比憤怒，英勇的淇澳人民架起了防海盜的土炮，男女老少一起上陣，奮起還擊，打得英軍丟盔棄甲，舉起了白旗，并賠償白銀3，00O兩。它不僅是珠海市的珍稀資源，也是珠江三角洲不可多得的一片紅樹林濕地，同時是全國少有的緊靠大城市的紅樹林區(qū)之一，已列為廣東淇澳島紅樹林濕地省級自然保護區(qū)。淇澳八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩如畫，空靈秀逸。耕地3000畝，蠔田800畝，以種植水稻為主，兼營林業(yè)，養(yǎng)牡蜘、魚，盛產(chǎn)香蕉、大蕉、松木材。淇澳島在珠海市東北部，距離市區(qū)17公里，屬于珠海市高新區(qū)唐家鎮(zhèn)。珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質量較高，總可以達到超國家一級標準，于1999年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，2007年獲“中國最具幸福感城市”，是中國最適合生活的城市之一。而其人均可支配收入的增幅目前排第5，對比往年，已呈現(xiàn)跳躍式增長。若以市區(qū)計算，珠海2006年下半年住房交易均價為5558元／平方米，廣州接近9000元／平方米，深圳約為11916元／平方米，樓價在珠三角發(fā)達城市間處于較低水平。珠海一般住宅的售價不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價的推動。其次，珠海房地產(chǎn)交易市場持續(xù)活躍。從目前的情況來看，無論作為自住還是投資，珠海房地產(chǎn)市場均表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。專家們從中得出的結論是，在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎設施建設的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 消費者消費觀念變化。 20032006年珠海市新建商品房屋購買人群分類年 度本市戶籍市外戶籍外籍（含港澳臺）宗 數(shù)比 例宗 數(shù)比 例宗 數(shù)比 例2003年7793%4660%576%2004年6869%4601%1012%2005年7779%4620%1854%2006年7011%4706%1454%房地產(chǎn)交易中心的辦證資料顯示：2007年1至7月，在珠海市區(qū)購房辦證者共103636人，其中市內(nèi)購房者占49％，市外購房者占40％，境外購房者占11％。珠海樓盤外銷的趨勢越來越明顯，海景大戶型等豪宅多為有較好經(jīng)濟基礎的外地買家消化。 外地客戶成為主要購買力珠海優(yōu)美的城市環(huán)境、便利的通關條件、怡人的氣候、相對低廉的房價吸引了大批外地人士在珠海置業(yè)。20032007年全市出讓商品房屋建設用地交易情況年度宗數(shù)用地面積建筑面積成交金額樓面地價2003611302004913952005101445200675353221067564279663262020071010961442336506————合計42————近年來最高地價也不斷攀升。 度空置總計商品住宅商例如，隨著下半年樓市熱銷季節(jié)的來臨，6月和9月珠海迎來了兩個供應高峰，而與供應量的穩(wěn)定性較差形成鮮明對比的是，需求量表現(xiàn)出顯著的平穩(wěn)特征，上半年保持了每個月20萬平方米左右的消化量，而作為樓市銷售旺季的下半年則保持了30萬平方米左右的消化量。這在一定程度上反映了開發(fā)商的“惜售”心態(tài)。傲景峰等一線海景樓以及二線海景樓，都把銷售起價定在了10000元／平方米以上，而銷售均價直奔15000元／平方米大關，最高銷售價已超過20000元／平方米，比2003年均價60007000元／平方米的銷售價翻了一倍以上。在這樣的市場背景下，海景住宅市場也重新出現(xiàn)市場機會。在九十年代初期和中期的商品房銷售均價一直維持在8000元/m2的高位，海濱花園更是曾經(jīng)創(chuàng)造出高達20000元/m2的珠海樓市天價。伴隨著地產(chǎn)大腕們的進入，珠海海景樓價全面躥升。 房地產(chǎn)景氣指數(shù)提高，房價持續(xù)上漲。近年來珠海市的各項投資力度加大，全市財政收入環(huán)比每年增長20％以上。而對比2006年和2007年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，與竣工面積相比，施工面積的增幅更為顯著。在房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷上升的情況下，房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資的比重在未來幾年仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢，并將更有力拉動珠海市經(jīng)濟的增長。1999年之后，珠海逐漸進入成熟發(fā)展時期，政府停止了以地抵頂工程款，嚴格控制新批土地。1992年，珠海的房地產(chǎn)