【文章內容簡介】 新城以西的“珠國土儲2005－13”號地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價3510元／平方米。到2007年的9月28日，位于前山河西岸、前山大橋南側的“珠國土儲2007－01”號地塊以7700元／平方米的樓面價格、被中信華南收入囊中。同為“地王”，在四年中地價以火箭般的速度上升到一個相當?shù)母叨取?外地客戶成為主要購買力珠海優(yōu)美的城市環(huán)境、便利的通關條件、怡人的氣候、相對低廉的房價吸引了大批外地人士在珠海置業(yè)。珠海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)由本地向珠三角、港澳，甚至向全國開放。隨著珠海樓盤的大量開發(fā)，許多開發(fā)商也將目光投向了外來投資客的“炒作”，特別是房價飛漲的近鄰深圳，新樓盤深圳客戶占一半，有的樓盤甚至還專門開通了至深圳的看樓車。外地人士在珠海置業(yè)，度假居住和作為投資的客戶各占48%。珠海樓盤外銷的趨勢越來越明顯，海景大戶型等豪宅多為有較好經(jīng)濟基礎的外地買家消化。“深圳投資客助推珠海樓市”成為2007珠海地產(chǎn)十大新聞大事。 2006年珠海市區(qū)新建商品房屋購買人群分析項 目本市戶籍市外戶籍外籍（含港、澳、臺）宗 數(shù)701147061454建筑面積 (平方米)成交金額 (萬元)成交金額所占比例%%% 20032006年珠海市新建商品房屋購買人群分類年 度本市戶籍市外戶籍外籍（含港澳臺）宗 數(shù)比 例宗 數(shù)比 例宗 數(shù)比 例2003年7793%4660%576%2004年6869%4601%1012%2005年7779%4620%1854%2006年7011%4706%1454%房地產(chǎn)交易中心的辦證資料顯示：2007年1至7月，在珠海市區(qū)購房辦證者共103636人，其中市內購房者占49％，市外購房者占40％，境外購房者占11％。珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展前景與國家房地產(chǎn)市場大環(huán)境分不開。據(jù)專家分析，由于：城鎮(zhèn)化進程的加快。城鎮(zhèn)化進程加快是國家大的宏觀政策，大量人口進城居住、就業(yè)，將是未來一段時間促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的動力。 消費者消費觀念變化。據(jù)北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10%。隨著居民消費觀念的變化，10年換購一套住房在未來幾年應當能夠持續(xù)保持。 拆遷安置需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎設施建設的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 隨著居民可支配收入的上升，財富增值壓力。雖然在過去的一年內銀行的連續(xù)幾次加息，此外也降低了15%的利息稅，但相當于高企的CPI，％，投資存款、債券的收益依然十分的低，甚至是負收益，現(xiàn)在把積累了幾十年的財富放到銀行顯然會被流失。全世界財富存在無非三種方式：現(xiàn)金、房地產(chǎn)、證券，股市的高風險已為大家所認同，無疑購置物業(yè)不失一種選擇。專家們從中得出的結論是，在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的。盡管從今年下半年起，央行政策可能會對市場發(fā)展有一定影響，但2008年全年及未來幾年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢。預計今年投資增幅不會低于20%。珠海房地產(chǎn)業(yè)近年來的持續(xù)發(fā)展，除了與珠?？沙掷m(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性計劃、舒適的居住環(huán)境，天然的城市景觀以外，還與珠海的生態(tài)環(huán)境、人口密度、經(jīng)濟狀況有很大關系。從目前的情況來看，無論作為自住還是投資，珠海房地產(chǎn)市場均表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿ΑＶ饕憩F(xiàn)在以下幾個方面：首先，珠海經(jīng)濟的高速發(fā)展和眾多利好消息的刺激，如港珠澳大橋的立項、廣珠鐵路與各城市之間高速公路的陸續(xù)開工、竣工等，都不同程度地促進了珠海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。港珠澳大橋一旦建成，大珠三角“經(jīng)脈”將打通，使香港發(fā)展的腹地擴大，粵西也打開了連接世界的紐帶。廣珠輕軌和連接珠海的各條高速公路也是珠海房地產(chǎn)高速發(fā)展的催化劑。其次，珠海房地產(chǎn)交易市場持續(xù)活躍。，；2004年約38億元。從以上資料可以看出，珠海商品房市場交易量比較大，但還是有很大的上升空間，這與珠海自身的居住環(huán)境、越來越明顯的區(qū)域中心城市的定位及城市綜合競爭力的提升有直接關系，對房地產(chǎn)投資者來說也是一個有利的條件。再次，城際比較，珠海發(fā)展?jié)摿捎^，房價補漲空間較大珠海與深穗相比，收入差別不大，房價相差懸殊。珠海一般住宅的售價不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價的推動。即便如此，作為位于廣東省經(jīng)濟發(fā)展前列的珠海市，整體住宅售價水平仍大幅落后于廣州、深圳。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。但2006年珠海住宅均價明顯落后于廣州和深圳，三地房價分別是4581元／平方米，6149元／平方米和9173元／平方米。若以市區(qū)計算，珠海2006年下半年住房交易均價為5558元／平方米，廣州接近9000元／平方米，深圳約為11916元／平方米，樓價在珠三角發(fā)達城市間處于較低水平。從豪宅市場看，目前珠海、廣州、深圳三地豪宅價格分別約為：11000～13000元／平方米，12000～18000元／平方米和18000～30000元／平方米，珠海也明顯落后廣州、深圳兩大城市。參考深圳、香港相鄰地區(qū)價格比例逐漸縮小到1：～2之間的例子，而目前珠海與澳門價格差距在3倍左右，故珠海近關口地帶及豪宅樓盤價格有相當大的空間，以此推算，珠海樓盤尤其近關口地帶及豪宅樓盤價格在2007～2012年前后也會逐步上升至20000～25000元／平方米，較目前可望有600～80%的增長。 可見未來不論在一般住宅市場、豪宅市場，珠海都有長足發(fā)展的空間。第四，珠海人收入和可支配收入的增長，并且手里有足夠的閑散資金。在珠三角9城市中，珠海人均可支配收入僅次于深圳、東莞，說明珠海居民具有很大的消費潛力。而其人均可支配收入的增幅目前排第5，對比往年，已呈現(xiàn)跳躍式增長。近三個月來，消費者物價指數(shù)已連續(xù)超過5%，使得銀行存款利率實際為負。珠海房地產(chǎn)炒房環(huán)境好，城市不大，房地產(chǎn)市場和價格相對大城市來說也比較容易把握，所以很多人將投資目標轉移至房地產(chǎn)市場。最后、自然資源得天獨厚。珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質量較高，總可以達到超國家一級標準，于1999年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，2007年獲“中國最具幸福感城市”，是中國最適合生活的城市之一。將進一步吸引外地尤其北方人士來珠休閑旅游度假和買房置業(yè)。綜上所述，珠海房地產(chǎn)市場將在未來相當一段時間內繼續(xù)保持健康的發(fā)展態(tài)勢，并展現(xiàn)出較大的升值空間，房價大幅下跌的可能性很小，2008年的珠海房價依然穩(wěn)中有升，即使出現(xiàn)所謂的樓市“拐點”也只是整體上升過程中的小波動。對發(fā)展商來說，利潤空間可能縮小，但仍有利可圖；對消費者來說，正是回歸理性置業(yè)的拐點。淇澳島在珠海市東北部，距離市區(qū)17公里，屬于珠海市高新區(qū)唐家鎮(zhèn)。淇澳島僅一個自然村，島嶼面積約24平方千米（原始面積不足18平方公里），戶籍人口不到4000人。南宋期間，鐘姓村民先后從臺灣和南雄珠鞏巷到此定居．原名奇獨澳，清朝末期，村中族老認為“獨”字義不佳，故改名為淇澳。該村聚落在淇澳島的東南部山麓，坐東南向西北呈長方塊狀分布．建筑多為磚木結構平房部分混合式樓房。耕地3000畝，蠔田800畝，以種植水稻為主，兼營林業(yè)，養(yǎng)牡蜘、魚，盛產(chǎn)香蕉、大蕉、松木材。淇澳島東望香港、深圳，南向萬山管理區(qū)，北與中山橫門、東莞虎門相毗鄰，處在穗港澳金三角中心，淇澳是珠海原規(guī)劃連接香港的伶仃洋跨海大橋周轉島（現(xiàn)伶仃洋跨海大橋改為珠港澳大橋，著陸點已改為拱北）。淇澳歷史悠久，燦爛的文化點綴著這樸實的小島，在島上的后沙灣、東澳灣古遺址，考古工作者發(fā)掘了大量距今約4500至5000年的彩陶和白陶，它們是珠海迄今最早人類活動的證據(jù)，而東澳灣古遺址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遺址。 　　淇澳山青水秀，“九灣十八峰”，以極其原始質樸的魁力吸引著游人。淇澳八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩如畫，空靈秀逸。在這小小的淇澳島上竟有17座廟宇，浸透著濃厚的歷史文化氣息。村東祖廟始建于宋代，文昌宮建于清同治年間。淇澳島西北部大圍灣是紅樹林濕地面積，面積達到533公頃，是目前珠海市保存最完整、最集中連片的林分，樹高46米。它不僅是珠海市的珍稀資源，也是珠江三角洲不可多得的一片紅樹林濕地，同時是全國少有的緊靠大城市的紅樹林區(qū)之一，已列為廣東淇澳島紅樹林濕地省級自然保護區(qū)。淇澳島是珠海的愛國主義教育基地。不僅因為淇澳有讓淇澳人感到光榮的革命先驅中國共產(chǎn)黨早期工人運動的杰出領導人——蘇兆征，更重要的是淇澳有一條用英國人戰(zhàn)敗賠款修建的白石街，這是中國近代史卜絕無僅有的，是以中華民族反抗殖民侵略告勝的典范，是淇澳乃至國人的驕傲。 鴉片戰(zhàn)爭前夕的1838年間，10多艘英國戰(zhàn)艦駛進了珠海淇澳島金星門，企圖占領淇澳島，目的是利用這里的要塞地理位置，設立對華走私和進行侵略活動的據(jù)點。侵略者的行為激起了淇澳人民的無比憤怒，英勇的淇澳人民架起了防海盜的土炮，男女老少一起上陣，奮起還擊，打得英軍丟盔棄甲，舉起了白旗，并賠償白銀3，00O兩。淇澳島人民用此款，繞全村修建了長2千米的花崗巖“白石街”以紀念抗英首捷。讓后人永記淇澳人民抵抗外來侵略者取得勝利的光輝歷史，激勵后人更加愛祖國、愛集體、愛人民。根據(jù)《珠海市旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2007－2020）》，項目所在地的高新區(qū)主打都市休閑牌，大力發(fā)展淇澳島生態(tài)旅游。淇澳島現(xiàn)已修建了跨海大橋與大陸相連，現(xiàn)興建了北大試驗學校和和珠海國際文化園，修建了環(huán)島路碼頭，開通了島內公交車。除此之外，尚未進行其它的商業(yè)開發(fā)，基本處于原生態(tài)狀況。 根據(jù)珠海市總體規(guī)劃所界定的城市職能之第一大類的要求：建設具有國際影響，以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游，會議會展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)。本項目致力于在珠海市總體規(guī)劃指導下結合設置旅游部長國際會議中心及其附屬設施，打造符合現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展模式、生態(tài)環(huán)保原則的海洋生態(tài)旅游度假區(qū)。①土地價格開發(fā)成本目前珠海區(qū)域土地的市場拍賣成交價為5500元／平方米左右，開發(fā)成本由于國家對固定資產(chǎn)投資的宏觀調控從而使建筑材料的市場價格已回落至正常的價格水平。②城市規(guī)劃對建筑設計的約束。城市規(guī)劃對建筑設計沒有特殊性的約束。③政府報建審批流程簡捷，且費用低，同時辦事透明度高。④上下水，煤氣，電話，電力等市政條件市政配套設施已相當?shù)耐晟撇粫腥魏蔚膯栴}。⑤拆遷量的大小場地已全部拆遷完成。⑥環(huán)境質量的好壞自然環(huán)境質量可稱為優(yōu)秀，周邊區(qū)域的景觀也非常漂亮，且無任何廠礦企業(yè)。第三章 項目分析及市場定位休閑度假在中國還是個新事物，也是一種新的社會生活方式。一般來說，度假是休閑的一種方式，度假對應的時間比較長一點。結合國外度假的方式，我們認為中國休閑度假的具有如下幾個消費特點：一地時間長、度假加觀光相結合觀光旅游的基本心態(tài)是到處多看，看得越多越過癮，越覺得有所值。休閑度假者則往往在一個地方停留較長的時間。典型的是西歐、北歐的度假者，比如到泰國的普吉島，坐著飛機直接抵達，到了那兒，在海灘上待一個星期，閑到無所事事的程度，是非常典型的一種休閑方式。這種休閑方式在國內還沒有普遍產(chǎn)生，只是少數(shù)人有這樣的趨向。處于過渡階段，就意味著國內的休閑在一定意義上、一定時期之內，還是要和觀光結合在一起。中國純粹的度假市場還不夠成熟，但是總的已經(jīng)產(chǎn)生，從觀光加度假逐步轉化成度假加觀光的模式，將來成為一個主體性模式，再進一步就會形成比較單一的度假模式。中國面積大，跨越了熱帶、亞熱帶、溫帶、寒帶，氣候差異大，尤其冬季。中國國內普遍存在的一種“候鳥式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度過的方式。散客和家庭式組織方式現(xiàn)在休閑度假在方式上主要是散客和家庭式組織方式，而不是觀光旅游的團隊性組織方式。散客與家庭式的旅游方式在國際上是從70年代末、80年代初開始興起的。1983年到現(xiàn)在，又是20年時間，這種散客與家庭式的方式在中國現(xiàn)在已經(jīng)成了一個重要方式，也會逐步成為一個主導方式。復游率高復游，就是通常所說的回頭客。與觀光旅游不同，度假旅游有一個特點，客人認準了一個度假地，甚至一個度假酒店，其忠誠度會非常高。比如有的德國客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘島，一輩子去二十次，而不去其它地方。因為他認準了這個地方，覺得熟悉、很親切，這樣外出度假的感覺和家里生活的感覺就能夠內在地聯(lián)系到一起。比如墨西哥的坎昆度假區(qū)，全世界很多富翁每年都要去度假。再比如現(xiàn)在很多俄羅斯的富豪只去西班牙的太陽海岸，在那兒買地蓋房子，成為穩(wěn)定的度假點。從調查和親身體驗中可以感受到，中國現(xiàn)在已經(jīng)形成了龐大的休閑度假的市場需求，尤其是在沿海發(fā)達地區(qū)，在近幾年之內不僅可以預期，而且已經(jīng)深刻地體驗到它的持續(xù)性。因為一是已經(jīng)產(chǎn)生了現(xiàn)實需求，二是總會有新的消費人群不斷產(chǎn)生，一方面是年輕人不斷成長，逐步具備了休閑度假的條件；另一方面是西部和中部地區(qū)的需求也在不斷產(chǎn)生；第三個方面，農(nóng)村的休閑度假需求會逐步產(chǎn)生。之所以如此，有其深厚的背景因素：收入20032006年，隨著中國經(jīng)濟總量大幅增加，中國人均國民總收入也逐年穩(wěn)步提高。繼2002年突破1000美元后，2006年突破了2000美元，達到2010美元，比2002年翻了一番；居世界的位次也由132位上升到129位。從全國的角度來，北京已經(jīng)超過3500美元，上海已達到4500美元，沿海發(fā)達地區(qū)也在40005000美元間，按照國際經(jīng)驗，人均超過1000美元，正是一個國家旅游需求急劇膨脹的時期，但主要是觀光性的需求。休閑需求急劇增長的門檻是人均達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和多樣化的選擇；人均收入達到3000美元的時候，度假需求才會普遍產(chǎn)生。北京、上海等大型城市和沿海發(fā)達地區(qū)已經(jīng)越過休閑的臨界點，逼近度假的門檻，其中有些地方已經(jīng)超越了度假門檻。假日結構及調整、分時度假的出現(xiàn)我國1995年開始實行雙休制；1999年國務院重新