淺析項(xiàng)目前期策劃及開發(fā)管理95p-wenkub.com
2025-01-21 21:47 本頁面
【正文】 2023年 2月 下午 12時(shí) 50分 :50February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 12:50:5312:50:5312:50Saturday, February 11, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 12時(shí) 50分 53秒 下午 12時(shí) 50分 12:50: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 11日星期六 下午 12時(shí) 50分 53秒 12:50: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 12:50:5312:50:5312:502/11/2023 12:50:53 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 下午 12時(shí) 50分 :50February 11, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 12:50:5312:50:5312:50Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 93 謝 謝！ 94 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 5． 充分理解 “ 現(xiàn)代 ” 二字 ， 并詮釋水鄉(xiāng)住宅的空間特色 。 第一期的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品綜合建議如下： 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 82 風(fēng)格建議 現(xiàn)代江南水鄉(xiāng)住宅 1． 空間上：傳統(tǒng)的兩進(jìn)院落或三進(jìn)院落 ， 帶中庭院的 TH。 開發(fā)周期的戰(zhàn)略要求。 核心是商業(yè)街 +樣板樓，特點(diǎn)為永久性建筑，商業(yè)面積約 25003000平米（含展示中心）。 6. 總價(jià)： TOWNHOUSE 100120萬元 /每套、疊加 TOWNHOUSE 80100萬元 /每套 7. 戶型面積： GH250平米以上、 SH210~230平米、 CH上 160平米左右、 CH下 180~200平米 8. 戶型特點(diǎn)：有天有地，先入花園后入戶，獨(dú)立私家車庫（車位），復(fù)式住宅，有挑空空間，強(qiáng)化樓梯，對(duì)傳統(tǒng)蘇州住宅的空間語言的運(yùn)用和創(chuàng)新。 2023年 3月初：主體工程務(wù)必要開工建設(shè)，以確保上述時(shí)間節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn) 由此，以上時(shí)間節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)倒推，前期整個(gè)產(chǎn)品研究及設(shè)計(jì)階段的工作時(shí)間安排，以及項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略及前期市場(chǎng)預(yù)熱的工作。目的：實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，確保利潤(rùn)可結(jié)轉(zhuǎn)，保證二期開發(fā)的連續(xù)性、緊密性。 64 房地產(chǎn)商核心競(jìng)爭(zhēng)力下的八大基本能力 社會(huì)資源整合能力 資金資本運(yùn)籌能力 市場(chǎng)洞察判斷能力 技術(shù)研發(fā)協(xié)調(diào)能力 成本控制能力 客戶挖掘吸附能力 工程監(jiān)督管理能力 客戶服務(wù)能力 65 前期策劃的時(shí)間管理 觀點(diǎn)一、與企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)要求有直接的關(guān)系 觀點(diǎn)二、必須有充足的時(shí)間保障，是一個(gè)反復(fù)提升的過程，無法 一次達(dá)到完美 ； 觀點(diǎn)三、 必須綜合協(xié)調(diào)好資金、市場(chǎng)、技術(shù)和時(shí)間的綜合平衡 觀點(diǎn)四、作為核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要節(jié)點(diǎn)，以下問題都會(huì)影響到時(shí)間： 外部資源整合問題 內(nèi)部管理整合問題 工作方法流程問題 人才問題 市場(chǎng)環(huán)境改變問題 66 如何實(shí)現(xiàn)高效的前期策劃 市場(chǎng)、技術(shù)、資金三位一體，三位平衡 以復(fù)合型人才或復(fù)合型團(tuán)隊(duì)進(jìn)行系統(tǒng)控制和管理 有效整合外部資源 分步工作的充分細(xì)致 —— 螺旋式上升 決策的科學(xué)性 動(dòng)態(tài)中尋找平衡（大方向正確） —— 避免反復(fù)和無效勞動(dòng) 67 案例 依云水岸 總平面 68 69 項(xiàng)目整體開發(fā)模式 70 項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略模式的探索 ： 土地儲(chǔ)備 快速開發(fā)完 成的精品社區(qū) 再造一個(gè) 鯨山中心 土地規(guī)模不大； 周邊無大量項(xiàng)目開發(fā)，未來土地升值速度較慢； 地塊內(nèi)無任何拆遷物，缺失延長(zhǎng)開發(fā)的理由。 44 45 46 47 48 前期策劃中的技術(shù)要素 ? 內(nèi)部技術(shù)人才和外協(xié)技術(shù)人才 ? 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì) ? 綜合配套 ? 技術(shù)創(chuàng)新 49 上海實(shí)業(yè) —— 鄭州家和萬世 建設(shè)部 2023年度中國(guó)建筑設(shè)計(jì)示范住宅 建設(shè)部“首屆全國(guó)新世紀(jì)人居綜合大獎(jiǎng)” 首創(chuàng)集合式 TOWNHOUSE， 運(yùn)用集合住宅的設(shè)計(jì)理念， 解決了高容積率、小面積單元的高品質(zhì)庭院住宅設(shè)計(jì)難題 50 集合 TOWNHOUSE的概念表達(dá)空間關(guān)系 51 集合 TOWNHOUSE的概念表達(dá)體量咬合關(guān)系 52 集合 TOWNHOUSE的概念表達(dá)豎向交通關(guān)系 53 集合 TOWNHOUSE的概念表達(dá)不計(jì)算面積的空間 54 集合 TOWNHOUSE的概念表達(dá) 設(shè)計(jì)師充分利用模數(shù)，通過均等網(wǎng)格中的錯(cuò)合幾傾斜方向上的各種復(fù)雜變化，創(chuàng)造出一種新的建筑秩序 右圖，借鑒了日本建筑中的做法與尺度 55 集合 TOWNHOUSE的概念表達(dá) 外樓梯可局部加頂，樓梯盡端可考慮設(shè)置花園，形成視覺焦點(diǎn) 56 57 58 59 三期實(shí)景 60 61 62 前期策劃能力是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn) 房地產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力 房地產(chǎn)開發(fā)商的本質(zhì)就是一個(gè)“系統(tǒng)集成商”， 是將資金、土地、設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)管理、環(huán)境等多種變量因素組合成自己的產(chǎn)品，并且通過廣告、營(yíng)銷、租賃等服務(wù)最大限度地實(shí)現(xiàn)自己的市場(chǎng)價(jià)值。 ? 什么決定了項(xiàng)目的成?。渴裁床攀亲钪匾?？ 23 前期策劃是項(xiàng)目開發(fā)的核心 ? 適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品 決定了項(xiàng)目 80%的成敗 ? 前期策劃 （開發(fā)定性 —— 項(xiàng)目定位 —— 產(chǎn)品定制）決定了項(xiàng)目 80%的成敗 24 觀點(diǎn)二、 沒有專業(yè)技術(shù)的支持，談不上前期策劃 ? 市場(chǎng)判斷 —— word語言 ? 第一次轉(zhuǎn)換 ? ? 產(chǎn)品定型 —— autocad語言 ? 第二次轉(zhuǎn)換 ? ? 市場(chǎng)推廣 —— coredraw語言 25 3] 前期策劃三步曲 外部市場(chǎng)確定 項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 成本目標(biāo) 開發(fā)定性 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定制 1 2 3 企業(yè)的資源能力 資金背景 項(xiàng)目目標(biāo) 品牌 —— 承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任 經(jīng)營(yíng) —— 對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求 發(fā)展 —— 平衡土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系 開發(fā) —— 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)周期的要求 內(nèi)部收益率、銷售凈利率、開發(fā)周期等轉(zhuǎn)化為量化的數(shù)據(jù)要求 提供項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位報(bào)告 提供項(xiàng)目初步產(chǎn)品定位報(bào)告及概念研究 成本預(yù)設(shè)及估算 跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略 財(cái)務(wù)前置，建立經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則 營(yíng)銷及設(shè)計(jì)前置，建立從客戶到產(chǎn)品的邏輯 成本前置
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