重慶房地產(chǎn)市場調(diào)查及分析報告-文庫吧資料
2025-07-26 07:15本頁面
【正文】 面比較注重給業(yè)主多方面的實惠，且緊扣當(dāng)時廣告―――如“業(yè)主購物直通車．送海爾家電套餐等，既擴大了本身的知名度提升了形象，又給業(yè)主以實在的優(yōu)惠，起到了一舉多得的效果，其廣告語――與自然同呼吸，也緊扣住了高檔山水園林式小區(qū)的特色，值得借鑒。區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計較為平淡。請知名物業(yè)管理公司作物業(yè)顧問，保證了其物業(yè)管理的水平。項目自身配套較先進(jìn)。項目分析優(yōu)勢：小區(qū)規(guī)模較大，且有持續(xù)開發(fā)的空間。營銷分析 營銷以務(wù)實為主，先做環(huán)境，樹立形象；以口碑為主，附以廣告宣傳；在廣告宣傳方面，主要以實景圖片為主，充分展示自身品質(zhì)，顯示競地花園社區(qū)成熟，配套完善的一方，可以說是一個比較成功的銷售模式。項目開發(fā)較早，現(xiàn)代化設(shè)施不完善。發(fā)展商知名度高，具有品牌效應(yīng)。園林景觀設(shè)計在渝中區(qū)的樓盤中頗具特色――水景．綠化相交融。周邊生活，工作配套較成熟。二、競地城市花園項目簡介競地城市花園是由重慶競地實業(yè)有限公司于1996年開始開發(fā)建筑的中高檔精品住宅小區(qū)，位于重慶市渝中區(qū)大坪大黃路6＃，占地51870平方米，總建筑面積為15萬余平方米，新建住宅共計1302套，由東．西兩個建筑組群組成，東區(qū)建于1996年，由12幢多層住宅及公用建筑組成，97年十月前全部售罄，均價2200元／平方米，至97年底入住率95％以上，西區(qū)（即二期工程）建于1998――1999年，由十四幢電梯公寓組成，二期小區(qū)配套設(shè)施完備，用于服務(wù)性及公用的建筑面積約18500平方米，%，均價2600元／平方米，層差30－100元／層，銷售率及入住率均在90％左右。營銷分析從營銷面分析來看：從1997年―――2001年，珠江花園價格一路看漲，人原來的起價1870元／平方米，到現(xiàn)在的2100元／平方米，走勢一路看好，現(xiàn)階段層差20元／層，銷售率達(dá)40％。三室兩廳為其主力戶型，第一期臨江面多為160平方米左右，現(xiàn)仍有相當(dāng)部份沒賣，其余120平方米左右的三室兩廳銷售情況很好。“歐洲風(fēng)情園“四大主題，且景觀面兼顧江景和小區(qū)內(nèi)庭兩個方位。小區(qū)景觀。農(nóng)貿(mào)市場．山城超市．重百九龍坡商城．西餐廳．火鍋館．醫(yī)院．學(xué)校．銀行等周邊配套設(shè)施較齊全；小區(qū)內(nèi)部配套。眾所周知，由于山城獨特的地形，居民外出十分依賴交通的便利，珠江花園已開通了404．226．428路公交車和即將開通413路，另外鄰近的鵝公巖大橋和輕軌車站也為其交通提供了更多的便利。項目分析優(yōu)勢： 從1997年到現(xiàn)在，珠江花園完成了由拓荒狀態(tài)到成熟社區(qū)的過渡，在以下幾方面為其的形象及銷售打下了良好的基礎(chǔ)。市場走向成熟就意味著競爭更加激烈，而下階段的競爭將不僅是資金、成本等簡單元素的比較，更是開發(fā)商在規(guī)劃、設(shè)計等各個領(lǐng)域的綜合實力的較量。例如后來居上的沙坪壩區(qū)，文化底蘊深厚，未來的發(fā)展上升空間很大，協(xié)信集團(tuán)、華宇集團(tuán)、渝開發(fā)、渝海等開發(fā)商的入主將掀起沙坪壩發(fā)展的高潮。這個區(qū)人口密度大，而目前僅有珠江花園、廣廈經(jīng)典等為數(shù)不多的幾個上規(guī)模的樓盤，區(qū)域內(nèi)競爭并不激烈，再加上楊家坪地區(qū)地域分布較為集中，向周邊地區(qū)的輻射能力強，房產(chǎn)需求還未飽和。近期，沙坪壩又陸續(xù)開了幾個盤，而需求不足更會導(dǎo)致價格競爭。其次，開發(fā)商的開發(fā)速度過快，而有效需求明顯不足。理由有兩：首先，我市房價與其它直轄市相比差距太大，還不及近鄰的成都，外來客戶少之又少。 大盤的出現(xiàn)對于過去未能消化的小規(guī)模項目是一個巨大的壓力，消費者的購買傾向會更加明顯，產(chǎn)品的升級換代會使過去落后的項目成為市場的棄兒，期房比準(zhǔn)現(xiàn)房好賣的現(xiàn)象，正體現(xiàn)了消費者對一種新生活方式的更高要求，以及消費者的成熟。 可以說，新一年的重慶樓市是大盤競爭的年代，其呈現(xiàn)的特點是大盤與大盤之間的競爭和江北與南岸之間的區(qū)域競爭，在同一起跑線競爭的選手們，誰跑得更快，誰將是市場上最后的贏家，人們正拭目以待。但我們這個年輕的直轄市，正以其旺盛的活力和勇氣，在新世紀(jì)到來之際，拉開了大規(guī)模開發(fā)的序幕。第四， 類似于江北區(qū)“五黃路現(xiàn)象”的現(xiàn)象會進(jìn)一步出現(xiàn)：城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善帶動相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，實施片區(qū)開發(fā)的“地盤開發(fā)商”將在房地產(chǎn)市場中扮演更加活躍的角色。第二， 房地產(chǎn)企業(yè)將普遍加強內(nèi)功修煉，加強人才隊伍建設(shè)，謀求企業(yè)制度的現(xiàn)代化，以增強企業(yè)的競爭力。這必然使重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化，使重慶房地產(chǎn)企業(yè)紛紛謀求企業(yè)素質(zhì)的全面提高，加快企業(yè)實現(xiàn)升級的步伐。 2001年本市房地產(chǎn)特征分析 2001年，重慶房地產(chǎn)業(yè)面臨著新的機遇與挑戰(zhàn)。南方上格林的主臥室設(shè)計了弧形落地窗，更將觀景陽臺也設(shè)計為弧線型。l 戶型設(shè)計更富變化 此次房交會上，相當(dāng)多的新盤推出了新的戶型，如學(xué)林雅園236平方米的躍層一躍再躍，三個空間內(nèi)每層又有錯層，共變化出6個層面；肖河香榭推出“你設(shè)計我建造”的誘人計劃；江山多嬌它充分滿足了人們擁有自己一畝三分地享受綠化和景觀的要求。l 規(guī)劃更加人性化 大多優(yōu)質(zhì)樓盤，如天驕年華、學(xué)林雅園、南方上格林等都摒棄了“四合院式”的傳統(tǒng)布局，而是別具匠心地將小區(qū)分成幾個組團(tuán)，各個組團(tuán)相對獨立又有機結(jié)合，使生活空間富有情趣；其次是這些小區(qū)更多地考慮了居民生活的安全、方便和舒適，不僅無一例外地實行了人車分流，還對小區(qū)進(jìn)行了必要的功能分區(qū)，保證觀景、休閑、運動各區(qū)互不干擾。此語概括了交通條件的改變對其毗鄰地段帶來的居住條件的變化，正是這種變化，催生出重慶新橋、新路邊的新盤，黃花園大橋周邊有南方上格林、華新都市花園、江南山水、東海福苑；鵝公巖大橋周邊有金色家園、濱江花園、金陽騎龍山莊，而南方和競地兩個房產(chǎn)巨頭在鵝公巖大橋至四公里的引橋附近的新項目也將在年內(nèi)動工；鴛鴦大道附近有肖河香榭，而南方、渝海等大戶也在這里“下注”。新東福二期也為全別墅，53畝土地上建57幢別墅(連排和獨立)，價格未定，估計在6000元/平方米，將于今年8月開工。首次亮相的肖河香榭無疑是最為引人注目的：350畝地全部規(guī)劃成別墅，有34幢獨立別墅和286套連排別墅，將于今年4月底5月初開工，其獨立別墅的價格據(jù)稱比照龍湖花園和錦繡山莊，為5000元／平方米左右。從中也可以捕捉2001年重慶房地產(chǎn)市場
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