【正文】 售完的情況下，總收入為 2200 萬(wàn)元。其中酒店公寓的買(mǎi)入對(duì)象有三類(lèi)，即本地村居民、本地非本村居民、30 / 52外地居民，正對(duì)每一種購(gòu)買(mǎi)有不同的營(yíng)銷(xiāo)策略，本地村民按實(shí)際成本上浮 10%銷(xiāo)售，本地非本村居民按實(shí)際成本上浮 20%銷(xiāo)售，外地居民按實(shí)際成本上浮 50%銷(xiāo)售。 項(xiàng)目投資效益回收情況項(xiàng)目計(jì)劃分三年三期完成全部投入，其中第 1 年完成全部固定資產(chǎn)投資的 60%，第 2 年完成全部固定資產(chǎn)投資 20%，最后 1 年完成全部固定資產(chǎn)投資的 20%。土地、稅費(fèi)、管理費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用：600 萬(wàn)元。 其他相關(guān)配套費(fèi)用：1100 萬(wàn)。 養(yǎng)生別墅該項(xiàng)目第一期建設(shè)養(yǎng)生別墅 20 棟，每棟平均面積 200㎡，總計(jì)4000㎡。預(yù)計(jì)使用資金 1100 萬(wàn)，其中建筑成本按 1000 元/㎡（含土地平整及相關(guān)環(huán)境配套） ，計(jì) 700 萬(wàn)；裝修按 1000 元/㎡，須裝修的為公共部分 2022㎡，其它對(duì)外銷(xiāo)售部份客戶(hù)若需要代為裝修，裝修和家具費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)，則裝修部分為 200 萬(wàn)；酒店設(shè)施：200萬(wàn)，包括其中的餐飲服務(wù)和室內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施。 對(duì)外銷(xiāo)售情況下項(xiàng)目投資收益分析項(xiàng)目估算總投資為 3000 萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資 2800 萬(wàn)元，流動(dòng)資金投資 200 萬(wàn)元。預(yù)計(jì)酒店項(xiàng)目的建成正常年份實(shí)現(xiàn)年收入 3000 萬(wàn)元，預(yù)測(cè)理由是 10 萬(wàn)人次，按人均消費(fèi) 300 元計(jì)算。租住的部分實(shí)行低房?jī)r(jià)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)結(jié)合的方式吸引大量游客，據(jù)研究統(tǒng)計(jì)，每年旅游季節(jié)來(lái)薄刀峰旅游的人們時(shí)常沒(méi)有足夠的地方居住，甚至是農(nóng)民家的陽(yáng)臺(tái)都被迫出租給游客，然而該項(xiàng)目與薄刀峰近距離的優(yōu)勢(shì)可以吸引大量的游客前來(lái)租住，預(yù)計(jì)有良好的收益。 項(xiàng)目投資進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃分三年三期完成全部投入，其中第 1 年完成全部固定資產(chǎn)投資的 40%，第 2 年完成全部固定資產(chǎn)投資 40%，最后 1 年完成全部固定資產(chǎn)投資的 20%。 其他該部分包括小型水庫(kù)和酒店式公寓前方的休閑廣場(chǎng)建設(shè)、游樂(lè)設(shè)28 / 52施及園林綠化等，共計(jì)預(yù)算 300 萬(wàn)元。 養(yǎng)生別墅該項(xiàng)目第一期建設(shè)養(yǎng)生別墅 20 棟，后期建設(shè)視實(shí)際情況來(lái)定，每棟平均面積 200㎡，總計(jì) 4000㎡。 酒店式公寓酒店公寓將建設(shè)七層，其中一層為餐飲和相關(guān)功能區(qū)，平均每層約 1000㎡，總計(jì)約 7000㎡，除去餐飲、超市、娛樂(lè)、辦公和其它公共設(shè)施，住宿可利用的總面積約 5000㎡，折合成酒店公寓的套數(shù)為60 套?？傊?，項(xiàng)目選址符合有關(guān)城市規(guī)劃法規(guī)要求，項(xiàng)目場(chǎng)地地質(zhì)條件較好，方案既滿(mǎn)足國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)規(guī)劃及區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局，又考慮了滿(mǎn)足本項(xiàng)目將來(lái)一定時(shí)期內(nèi)發(fā)展的要求。此項(xiàng)目的建設(shè)團(tuán)隊(duì)中不僅擁有專(zhuān)業(yè)的技術(shù)型人才，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)有機(jī)蔬果和動(dòng)植物的培養(yǎng)方面，還配備有高素質(zhì)的經(jīng)營(yíng)管理人才，制定出與本項(xiàng)目相適應(yīng)的管理機(jī)制和管理方法，保證了項(xiàng)目的效益和27 / 52收益的步步提高。該項(xiàng)目的建設(shè)將實(shí)行股份制公司動(dòng)作，歡迎社會(huì)各屆來(lái)參與投資，更歡迎有相關(guān)專(zhuān)業(yè)背景也有志于在生態(tài)農(nóng)業(yè)方面發(fā)展的人士參與共同運(yùn)作。游客的出游很大程度上取決于目的地的交通條件，武黃城際鐵路及延長(zhǎng)線的修建，將從武漢市這座大中型城市輸送大量的游客和在武漢求學(xué)的學(xué)子來(lái)此休閑度假。該地位于大別山薄刀峰景區(qū)的山腳下，具有豐富的客源。第一是該項(xiàng)目的客源市場(chǎng)，即旅游目的地相對(duì)地域相異的游客的吸引力及游客的出游能力，包括人口密度、人均收入。 建設(shè)場(chǎng)地的基本狀況符合要求。該地?fù)碛?2500 畝26 / 52原生態(tài)森林，30 畝山湖，200 畝耕地，山莊平均海拔約 800 米，該地的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)良好，農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)業(yè)條件以及當(dāng)?shù)丶竟?jié)特點(diǎn)，十分適宜開(kāi)展生態(tài)旅游項(xiàng)目建設(shè)。本項(xiàng)目距離湖北省武漢市這座大型城市兩個(gè)小時(shí)的路程，交通便利，離大別山旅游公路 2 公里，離滬蓉高速出口 29 公里。國(guó)民可支配收入的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求也使得城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的旅游費(fèi)用大幅度提高，出游率也逐年上升。 主要建設(shè)條件 政策的推行和市場(chǎng)環(huán)境的支持。依托大別山旅游圈的發(fā)展壯大，深度挖掘自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，形成依強(qiáng)更強(qiáng)的局面。 與大別山區(qū)域旅游項(xiàng)目形成配套。人們吃、住、行、游、購(gòu)、娛等方方面面都體現(xiàn)著自然、生態(tài)、環(huán)保的理念。 建設(shè)完整的有機(jī)低碳度假山莊。本項(xiàng)目的休閑教育體現(xiàn)在精品種植園，園內(nèi)的精品水果和蔬菜，不僅可以提供給游客食用，還可以向游客充分展示各種水果、蔬菜的生長(zhǎng)習(xí)性及種植特性，讓游客亦可親身參與蔬果采摘、種植活動(dòng)。 建設(shè)目標(biāo) 融合多種特色明顯的旅游形式。關(guān)于休閑廣場(chǎng)的建設(shè)和24 / 52主題活動(dòng)事件的營(yíng)銷(xiāo)，需要特別注重游客的參與性。同樣，人都有融入社會(huì)、融入身邊人的需求，我們需要一些相關(guān)的休閑設(shè)施，提供一些溝通交流的平臺(tái)，讓來(lái)旅游的人們都能成為無(wú)話不談的親密朋友。 休閑廣場(chǎng)及相關(guān)購(gòu)物餐飲設(shè)施。同時(shí)，一旁栽種吸收尾氣的樹(shù)木花草，一旁建設(shè)一些人造自然景觀。況且，現(xiàn)在中國(guó)人人均小車(chē)擁有量的提升也使得停車(chē)場(chǎng)顯得尤為重要。 生態(tài)停車(chē)場(chǎng)：停車(chē)場(chǎng)的修建是為了方便來(lái)休閑度假的游客。水作為生命之源，是人們?nèi)粘Ｉ钪惺褂米顬轭l繁的，質(zhì)量要求也較為嚴(yán)格的。在我們修建的別墅中，子女可以安排留在家中的老父母于此養(yǎng)老，空氣清晰、資源健康，何樂(lè)而不為？年輕子女也可以在此進(jìn)行短中期假節(jié)的修生養(yǎng)性，一掃繁忙工作的壓力。中國(guó)人口的老年化和孝文化的代代相傳使更多的年輕子女聚焦于養(yǎng)老問(wèn)題；年輕氣盛的子女多數(shù)在外闖蕩，城市中霧靄等問(wèn)題也使他們?cè)絹?lái)越重視自身的健康問(wèn)題。在此，為旅游者提供的采摘用具、烹飪?cè)O(shè)備，讓旅游者從只是純粹花錢(qián)享受的觀光客變成自己旅游行程、旅游餐飲的主導(dǎo)者。人們對(duì)生活質(zhì)量要求的提高，不單單體現(xiàn)在吃、住方面，對(duì)于自己放松、休閑的方式也有獨(dú)特、新穎的選擇。22 / 52需流動(dòng)資金約 100,000 元。 總費(fèi)用: 工資總額 220,000 元/年, 地租 2,400 元, 原料 100,000 元 （1,000 噸， 100 元/噸）, 折舊 100,000 元。年產(chǎn)沼渣 1,000 噸，價(jià)值 150,000 元 (150 元/噸)。 價(jià)值約175,000350,000 元。 沼氣發(fā)酵項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算:總費(fèi)用約： 1,000,000 元（建筑結(jié)構(gòu)造價(jià)約每池 800,000 元，配套設(shè)備系統(tǒng) 200,000 元, 折舊按 10%） 。 工人：1 位，負(fù)責(zé)沼氣發(fā)酵池管理的日常工作。 年產(chǎn)沼液 5,000 噸，沼渣 1,000 噸。擬建 1 個(gè)規(guī)模 1,000 m3 的發(fā)酵池的工程，并安裝有自動(dòng)出料系統(tǒng)。 從而達(dá)到零排放，零排污。 沼氣廠項(xiàng)目建設(shè)：豬場(chǎng)所有的豬糞尿和洗液以及農(nóng)場(chǎng)工人日常人糞尿?qū)⒆⑷雰蓚€(gè)大型沼氣池進(jìn)行無(wú)害化發(fā)酵產(chǎn)生沼氣。 沼氣發(fā)酵過(guò)程：沼氣發(fā)酵過(guò)程是厭氧細(xì)菌在水飽和狀態(tài)下消化有機(jī)物產(chǎn)生甲烷和二氧化碳的過(guò)程。并跟據(jù)出氣量安裝配套的發(fā)電機(jī)，為有機(jī)農(nóng)業(yè)園供電。 只有少數(shù)大型沼氣發(fā)酵池能保持出氣， 但仍與國(guó)外出氣量達(dá)每立方發(fā)酵池每天出氣一立方差距很大。 相當(dāng)多的沼氣發(fā)酵池，冬季根本不出氣。雖然中國(guó)已經(jīng)推廣沼氣發(fā)酵幾十年， 多數(shù)沼氣發(fā)酵池都是小型的。 這是目前最有效解決能源和環(huán)境污染問(wèn)題的方法。 沼氣發(fā)酵過(guò)程是厭氧細(xì)菌在水飽和狀態(tài)下消化有機(jī)物產(chǎn)生甲烷和二氧化碳的過(guò)程。 隨著人民生活水平的提高，每天生產(chǎn)出天量的垃圾也污染了環(huán)境。 沼氣廠項(xiàng)目建設(shè) 沼氣發(fā)酵的目的：由于工業(yè)化的發(fā)展， 人民生活水平的提高，對(duì)能源的需求越來(lái)越大。 噸總成本：1,413,000 元/2,000 噸 =707 元/ 噸。 總費(fèi)用: 工資總額 167,000 元/年；折舊 45,000 元，地租 1,000 元 (5 畝，每畝 200 元/年), 其它費(fèi)用 1,200,000 元。有機(jī)復(fù)混肥 (總養(yǎng)分在 10%以上) 年總產(chǎn)值約：800 元/噸 x 2,000 噸 = 1,600,000 元。蚯蚓養(yǎng)殖廠由有機(jī)肥廠的人負(fù)責(zé)管理。 唯一有效的出路就是用蚯蚓來(lái)消化有機(jī)垃圾生產(chǎn)有機(jī)肥。焚燒帶來(lái)一定的污染，以后將受限制。 蚯蚓消化有機(jī)垃圾: 現(xiàn)代社會(huì)每天生產(chǎn)出天量的垃圾，目前主要的處理方法是填埋，焚燒，和回收再利用。 蚯蚓養(yǎng)殖廠年產(chǎn)量可達(dá) 25 公斤/ m178。蚯蚓可消化任何有機(jī)物包括動(dòng)物糞便，有機(jī)垃圾，特別是含蛋白質(zhì)達(dá) 1012% 的有機(jī)物。蚯蚓在土壤中打洞，可使土壤通風(fēng)透氣，利于排水。 生活著的蚯蚓每時(shí)每刻都在吞食大量的有機(jī)物和土壤，把蚓糞和其他代謝產(chǎn)物排泄到土壤中，從而增加了土壤的肥力。 這種土壤的團(tuán)粒結(jié)構(gòu)具有很強(qiáng)的保水性膠狀物質(zhì)以及水溶性養(yǎng)料，這些都為植物的生長(zhǎng)創(chuàng)造了極好的條件。蚯蚓排出的闖糞也是具團(tuán)粒結(jié)構(gòu)的土粒。 腐殖質(zhì)和鈣離子膠結(jié)土粒所形成的土團(tuán)叫團(tuán)粒結(jié)構(gòu)，團(tuán)粒結(jié)構(gòu)是農(nóng)業(yè)上最好的土壤結(jié)構(gòu)，其直徑在 1 一 10 毫米，遇水不易松散，抗壓性較強(qiáng)，疏松多孔，透氣性好，能為作物生長(zhǎng)發(fā)育提供良好的條件。 ，折舊按 5%） 配套機(jī)械: 總費(fèi)用：150,000 元（鏟車(chē) 13 萬(wàn)，粉碎機(jī) 2 萬(wàn)，折舊按10%） 蚯蚓養(yǎng)殖： 養(yǎng)殖蚯蚓的目的： 建立這個(gè)蚯蚓養(yǎng)殖廠的目的是：1）掌握和完善蚯蚓養(yǎng)殖技術(shù)并培養(yǎng)出多位養(yǎng)殖能手； 2）擴(kuò)大蚯蚓養(yǎng)殖廠規(guī)模，直到每年可繁殖幾百上千噸的蚯蚓，有了天量的蚯蚓后，就可以大規(guī)模進(jìn)行用蚯蚓消化有機(jī)垃圾； 3）不但可以解決清除垃圾，還可以生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的有機(jī)肥；4）產(chǎn)出的蚯蚓也可用來(lái)深加工， 產(chǎn)出藥品和高蛋白動(dòng)物飼料添加劑， 可配出高級(jí)飼料喂散養(yǎng)雞，鴨，魚(yú)等，生產(chǎn)有機(jī)肉。17 / 52 堆肥方式： 人員配置: 基礎(chǔ)建設(shè)： 簡(jiǎn)易鋼結(jié)構(gòu) (混凝土地板鋼棚)：2,000 m178。 按有機(jī)種植園300畝計(jì)，年需有機(jī)肥1,500 噸以上。 在 3 5 年內(nèi)把土壤有機(jī)質(zhì)含量提高到 2% 5%以上，達(dá)到肥沃土壤的標(biāo)準(zhǔn)。土壤有機(jī)質(zhì)含量極低（都在 % 以下） 。需流動(dòng)資金約 100,000 元。按會(huì)員制操作的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算結(jié)果請(qǐng)參考附錄現(xiàn)金流表。 蘑菇生產(chǎn)成本: 元/公斤（費(fèi)用 1,392,500 元， 產(chǎn)量 400,000 公斤, 另加配送） 。 總費(fèi)用: 工資總額 564,400 元/ 年, 蘑菇料（按谷物總價(jià)的一半，谷物價(jià) 2,000 元/噸 , 400 噸 = 800,000 元）400,000 元，折舊 26,500 元，地租 1,600 元, 其它費(fèi)用 400,000 元。 菇房基礎(chǔ)建設(shè)建筑費(fèi)用：330,000 元（建筑成本約 300 元/ 平米 x 1,100 平米，包括水泥地板和完工的室內(nèi)設(shè)施, 折舊率 5%）. 設(shè)施及設(shè)備:100,000 元：1 個(gè)高壓滅菌器，紫外線消毒燈和 240 個(gè)不銹鋼帶輪小車(chē)（折舊率 10%） 。接種間：100 m178。消毒間：100 m178。備料間：100 m178。谷物儲(chǔ)藏室：100 m178。 建筑要求:菌種生產(chǎn)廠房及加工車(chē)間，最好是磚石或水泥建筑，廠房能密閉、 隔熱和保溫，光線充足，能通風(fēng)換氣，要裝有水電。 其它養(yǎng)殖: 有機(jī)蘑菇廠 場(chǎng)址選擇:菌種生產(chǎn)與產(chǎn)品加工場(chǎng)地，考慮建設(shè)在離本村一公里的貓石河村15 / 52或者本村入口處，這里水源充足， 地形開(kāi)闊，排水防澇，環(huán)境清潔，周?chē)?50 米以?xún)?nèi)沒(méi)有醬醋作坊及飼料廠等，以免雜菌及害蟲(chóng)侵害。養(yǎng)豬場(chǎng)固定總投資約為：1,000,000 元。 養(yǎng)豬場(chǎng)達(dá)到零排放，零排污。 沼渣供給蚯蚓養(yǎng)殖廠用，沼液供給有機(jī)種植園用。 養(yǎng)殖系統(tǒng)： 排污安排：豬場(chǎng)所有的豬糞尿和洗液將注入兩個(gè)大型沼氣池進(jìn)行無(wú)害化發(fā)酵。 養(yǎng)殖方式： 人員配置: 12 –20 人。 用以精糧組成的蘑菇下腳料為主料喂養(yǎng)，配予菜園的廢棄水果和蔬菜進(jìn)行有機(jī)養(yǎng)殖。 工廠化養(yǎng)豬由于出欄太快，肉質(zhì)較差。 有機(jī)養(yǎng)殖園 有機(jī)養(yǎng)豬場(chǎng)：傳統(tǒng)工廠化養(yǎng)豬場(chǎng)往往用添加了各類(lèi)添加劑，特別是抗生素的全價(jià)配方飼料喂豬， 有的添加劑有一定的毒性，造成排泄物有害殘留， 以這樣的原料無(wú)法配制出合格的有機(jī)肥。 （其中土地平整 30 萬(wàn)，排灌系統(tǒng) 8 萬(wàn)，農(nóng)業(yè)機(jī)械 30 萬(wàn)，大棚 8 萬(wàn)， 冷庫(kù) 8 萬(wàn), 建筑結(jié)構(gòu) 64 萬(wàn)，運(yùn)輸車(chē)輛 20 萬(wàn)，折舊按 10%） 。按會(huì)員制操作的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算結(jié)果請(qǐng)參考附錄現(xiàn)金流表。蔬菜水果生產(chǎn)成本: 5 元/公斤 （費(fèi)用 1,804,200 元， 產(chǎn)量 360,000 公斤, 另加配送） 。 總費(fèi)用為：13 / 52工資總額 1,001,200 元/年， 折舊 168,000 元，地租 36,000 元， 其它費(fèi)用 599,000 元。蔬菜水果生產(chǎn)成本: 元/公斤（費(fèi)用 1,402,200 元， 產(chǎn)量 180,000 公斤, 另加配送） 。 總費(fèi)用為：工資總額 599,200 元/年， 折舊 (10%) 168,000 元， 地租 36,000 元， 其它費(fèi)用 599,000 元。 工資加獎(jiǎng)金總額：599,200 元/年。 轉(zhuǎn)換期過(guò)后，將嚴(yán)格執(zhí)行不用化肥，以保證有機(jī)產(chǎn)品的質(zhì)量。有機(jī)復(fù)混肥是在有機(jī)肥發(fā)酵過(guò)程中，根據(jù)種植需要（蔬菜，水果種類(lèi)， 測(cè)土數(shù)據(jù)）加入氮，磷礦粉，鉀和其它微量元素配制成養(yǎng)分全面的有機(jī)復(fù)混肥。 經(jīng)過(guò)初步平整后，土地租金按 300 元/畝計(jì)算，共 90,000 元/ 年。 農(nóng)場(chǎng)將根據(jù)市場(chǎng)需求，生產(chǎn)各類(lèi)高端有機(jī)疏菜，水果和糧食。有機(jī)種植園選址要求在具有良好的農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的地區(qū)，即無(wú)污染的空氣、水源、土壤，并能與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)有效隔離。第三章 項(xiàng)目建設(shè) 有機(jī)種植園為了給社會(huì)提供安全健康的有機(jī)蔬菜,水果和糧食，擬建立一個(gè)封閉式有機(jī)種植園。