【正文】 民的消費需求。預(yù)測：在未來，新區(qū)獅山路兩邊將出現(xiàn)商圈，我們暫稱之為“新區(qū)商圈”。（2）、新區(qū)新區(qū)內(nèi)已有新區(qū)商業(yè)街，獅山路沿線的各種酒店、咖啡店等休閑娛樂餐飲，以及預(yù)計今年10月份開業(yè)的百潤發(fā)購物廣場。成熟的商業(yè)環(huán)境、良好的市場前景使得該區(qū)內(nèi)的商業(yè)空置房的“減空”效果非常明顯。市區(qū)商業(yè)分區(qū)概述（1）、中心城區(qū)：古城區(qū)由于歷史原因，各項商業(yè)配套比較完善，石路商圈、觀前商圈已相對成熟，輻射半徑也日益擴(kuò)大，商業(yè)市場相對飽和，故從5個指標(biāo)的發(fā)展來看，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入生命同期中的成熟期，后來商業(yè)項目介入相對困難，故新開工面積有著較大的降幅（%）。尤其是完成投資和新開工面積兩個指標(biāo)的增幅，更是強(qiáng)勁，說明在交通格局的形成、輕軌潛在效應(yīng)的激發(fā)、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民可支配收入及消費性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，開發(fā)商對蘇州市的商業(yè)前景的預(yù)期良好，開發(fā)信心十足，投資力度明顯加強(qiáng)，資金到位狀況良好。從01年下半年到今年的居住類消費和餐飲業(yè)的消費火爆，抬高了基數(shù)，給03年的消費品零售額增長增加了難度。市區(qū)商品零售價格總指數(shù)（%）走勢圖2000年，走勢呈近似直線攀升，說明在宏觀政策的調(diào)控下，市場商品零售價格相對穩(wěn)定，有利于商業(yè)的健康良性發(fā)展。市區(qū)居民消費價格總指數(shù)（%）走勢圖2000年以來，物價總體水平穩(wěn)定，社會消費品供應(yīng)充分，物品短缺和通貨膨脹不再發(fā)生，這為消費穩(wěn)定增長創(chuàng)造了條件。四、消費指標(biāo)走勢分析社會消費品零售總額（億元）走勢圖 消費品市場需求旺盛，全市消費品市場持續(xù)走強(qiáng)，從1978年 至2002年，社會消費品零售總額曲線近似直線上升，尤其是1990年以后，上漲幅度明顯加大，說明隨著生活水平的提高，居民的消費也呈現(xiàn)較快的上漲趨勢，%。近年來，蘇州的房價大幅上升，教育費用、醫(yī)療費用居高不下，對居民的消費行為產(chǎn)生了較大影響。2002年市區(qū)居民人均消費支出為7686元，食品支出3237元，%。百分點徐州市59222164常州市79732933連云港50591869鹽城市55072092南通市58522318無錫市75673011泰州市55502308南京市73233066揚州市55752341宿遷市34641463鎮(zhèn)江市63052708淮安市48402136 指標(biāo)滬浙粵城市人均消費支出(元)食品支出(元)恩格爾系數(shù)(%)比蘇州177。至2002年末，蘇州私家車擁有量已突破10萬輛，居全省第一。消費行為發(fā)生重大改變2002年我市居民人均可支配收入為10617元，消費支出7686元，%，與國際上公認(rèn)的正常標(biāo)準(zhǔn)相比屬偏低，這是因為居民的消費行為發(fā)生了重大改變，居民家庭支出的熱點已轉(zhuǎn)向住房、汽車等大宗消費。體現(xiàn)發(fā)展與享受需求的交通通信、教育文化娛樂和居住等項支出的比重上升較大，2002年居民人均交通通信、%，；居民消費不再以吃、穿等基本生活為中心，而是追求更高層次的生活享受，反映了居民生活改善的事實。居民消費的主要特點是：消費結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善2002年居民的八大類消費支出中，除衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、雜項商品及服務(wù)有所下降外，其余都有不同程度的增長。(元)蘇州為各地的%江蘇省81782439無錫市9988629常州市9933684南京市91571460南通市86401977鎮(zhèn)江市82022415徐州市80372580揚州市78332784泰州市77882829鹽城市72743343淮安市71583459連云港市69533664宿遷市50415576 指標(biāo)滬浙粵城市居民人均可支配收入(元)比蘇州177。但與上海、浙江、廣東的城市相比差距明顯，2002年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入為上海、寧波、廣州的80%左右，%。收入水平在省內(nèi)領(lǐng)先，但明顯低于滬浙粵。項目計量單位低20%較低20%中間20%較高20%高20%可支配收入元/人月3545437119592051從上表可看出，20%的低收入組人均月收入為354元，20%的高收入組人均月收入為2051元?！窠?jīng)營凈收入和財產(chǎn)性收入也占居一定比例，家庭收入來源呈現(xiàn)出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。 從下表可看出，●工薪收入在居民家庭總收入中僅占六成。二、居民收入特點分析隨著蘇州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市居民家庭收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步提高之勢，2002年市區(qū)居民人均可支配收入為10617元，列全省首位， %。%，低于常州市（%），相對于收入的增幅（%），消費支出明顯偏低，說明拉動內(nèi)需的政策的作用并不明顯，蘇州市的居民消費水平尚有較大潛力可挖，必須努力開拓消費領(lǐng)域，調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點。蘇南5市消費絕對值全省領(lǐng)先，消費增幅普遍較低隨著收入水平的提高，各市居民家庭生活質(zhì)量不斷提高，消費水平不斷增長。■蘇州居民的轉(zhuǎn)移性收入最高，與其它四市拉開了很大的差距，對總收入的拉動作用明顯，該指標(biāo)和工薪收入指標(biāo)共同作用，使得總收入指標(biāo)列五市首位。蘇南5市家庭總收入構(gòu)成表（單位：元/人）城市名南京市無錫市常州市蘇州市鎮(zhèn)江市總收入563工資及補貼收入其他勞動收入從表中可以看出：■，居第二位。（2）、目前，工薪收入仍是城市居民總收入的主要來源。蘇南5市人口就業(yè)情況表（單位：%）城市名就業(yè)人口國有集體其他經(jīng)濟(jì)個體私營個體被雇退休再就業(yè)其它就業(yè)全省100南京市100無錫市100常州市100蘇州市100鎮(zhèn)江市100從各類型就業(yè)人員分布看，蘇州市國有、集體、其它經(jīng)濟(jì)單位人員分布較平衡，就業(yè)呈現(xiàn)多元化趨勢?！駸o錫常州兩市的居民可支配收入和蘇州的差距在逐漸減小，說明蘇州居民可支配收入的增幅還是比較低的，差距的縮小主要原因就是增幅較小造成的。●但我們也要看到，雖然蘇州居民可支配收入與其他4市拉開了一定的差距，但收入增幅處于最低，應(yīng)值得注意。●蘇州2002年居民可支配收入為10617元，列全省第一，%，但增長率僅列全省第九名，低于全省平均水平（%），增幅的偏低應(yīng)該值得注意。調(diào)研、策劃、造勢、推案用心營造共贏局面 誓將卓越進(jìn)行到底！第一章 消費市場探析一、2002年蘇南5市居民生活水平橫向?qū)Ρ仍趪窠?jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，全省人民生活水平不斷提高。提高產(chǎn)品力度，創(chuàng)造最大價值。細(xì)分市場，鎖定目標(biāo)客源，跳脫競爭。以上意見，供貴司決策參考。216。216。 為使兩項目快速高效實現(xiàn)優(yōu)異的銷售業(yè)績，中原堅持對項目進(jìn)行獨家代理，中原將對本項目的市場定位、項目開發(fā)戰(zhàn)略、營銷策略安排、營銷行動執(zhí)行、銷售代理執(zhí)行從專業(yè)角度提出系統(tǒng)方案建議；216。 專業(yè)策劃人員對項目進(jìn)行全程監(jiān)控、統(tǒng)計、分析項目招商\銷售情況，銷售\招商經(jīng)理現(xiàn)場管理，及時調(diào)整項目營銷動作。 在本項目正式開展招商\銷售工作之前一個月內(nèi)，提供《項目營銷執(zhí)行報告》；216。在本項目達(dá)銷售\招商條件之前向發(fā)展商提供《項目銷售\招商執(zhí)行報告》，并討論反饋，形成完備的執(zhí)行方案，最大限度挖掘并實現(xiàn)項目物業(yè)價值。銷售籌備階段216。五、 項目操作流程前期籌備階段216。過程全程把握，密切與發(fā)展商積極溝通——216。 中原商業(yè)項目部對項目定位、形象定位及宣傳推廣策略、招商策略、價格方案等四個重大方向進(jìn)行深度項目策劃工作；216。 深圳中原工商鋪商業(yè)項目部將全程為本項目提供全程技術(shù)支持，中原內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)將提供全方位的信息及推廣資源支持。 針對貴司項目的需要，中原將特別配備具有多年項目實操成功經(jīng)驗的精英銷售、招商團(tuán)隊，確保達(dá)至開發(fā)商的銷售、招商目標(biāo)；216。2008項目的經(jīng)驗，發(fā)展商在前期項目接觸時就主動與商業(yè)項目部進(jìn)行工作對接，出于對我們工作能力的信任，繼續(xù)把該項目的全程策劃招商代理工作交給中原，現(xiàn)時本項目正在操作中