【正文】 ※建筑、戶外廣場(chǎng)、金雞湖對(duì)本案而言是一個(gè)有機(jī)的整體，無法割裂，如能得到其戶外場(chǎng)地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進(jìn)一步提出戶外設(shè)施規(guī)劃建議，以便招商及日后營(yíng)運(yùn)?！缒軌虻玫娇偲矫鎴D，借以分析交通動(dòng)線、景觀視線，則我們將進(jìn)一步對(duì)業(yè)種分布作出建議。而隨著生活水平的提高，人們會(huì)將消費(fèi)興趣轉(zhuǎn)移到旅游、運(yùn)動(dòng)等方面，這為與此類消費(fèi)相關(guān)的產(chǎn)品提供了廣闊的前景。定位于“戶外運(yùn)動(dòng)休閑”型主題商城，因其在蘇州尚屬首創(chuàng)，且具備他人難以模擬的自然條件，可以吸引湖西乃至古城區(qū)內(nèi)的居民前來消費(fèi)，以此來擴(kuò)大服務(wù)半徑，增加客源數(shù)量。本案定位于戶外休閑，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用湖濱自然資源開展水上運(yùn)動(dòng)、沙灘運(yùn)動(dòng)，通過動(dòng)態(tài)的“娛樂+商業(yè)”展示吸引消費(fèi)者、刺激消費(fèi)；另一方面也將進(jìn)一步突出本案鮮明的主題定位。立地條件分析——充分利用濱湖資源本案位于金雞湖規(guī)劃的八大景觀——XX之內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美且濱湖而立，在建筑設(shè)計(jì)上也考慮到景觀視線的組織?！裥刨J政策的變化，會(huì)給本案的銷售形成一定的壓力。威脅：●離本案不遠(yuǎn)的F城、第四鄰里中心以及婁葑社區(qū)服務(wù)中心都會(huì)對(duì)本案構(gòu)成較大的威脅，商業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。●金雞湖的湖東和湖西地區(qū)總規(guī)劃人口50萬，其中湖西10萬人，湖東人口為40萬人，未來需求市場(chǎng)較大，客源充足。機(jī)會(huì)：●蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民收入的不斷提高，消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，商業(yè)前景可觀?！褫p軌的規(guī)劃實(shí)施（在湖東設(shè)立站點(diǎn)），必將有效吸引周邊區(qū)域人群前來消費(fèi)，客源充足。第四章 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：●處于園區(qū)二期文化行政中心地帶，未來人氣比較旺盛，加上區(qū)內(nèi)F城的投入使用，未來市場(chǎng)前景很好。（2）、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案業(yè)中分布狀況分析 業(yè)種個(gè)案業(yè)種分布同區(qū)域內(nèi)F城餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、休閑、美容、賣場(chǎng)等第四鄰里中心家居飾品、餐飲、休閑、娛樂、郵政、衛(wèi)生所、銀行等其他區(qū)域美麗新世界服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運(yùn)動(dòng)商品等玄妙廣場(chǎng)餐飲、娛樂、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等分析：競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的業(yè)種分布主要為賣場(chǎng)（或者便利店）、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂休閑?！粑飿I(yè)管理費(fèi)和項(xiàng)目的定位有著必然的聯(lián)系，*月，F(xiàn)城為目前市場(chǎng)上最好的商業(yè)項(xiàng)目，其物業(yè)管理費(fèi)用也就3元/平米*月，而且，前上年是開發(fā)商和業(yè)主各負(fù)責(zé)一半。建議開間盡量控制在45米之間?！暨M(jìn)深主要集中在8米左右，這樣的進(jìn)深比較為市場(chǎng)所接受。二、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相關(guān)指標(biāo)對(duì)比分析（1）、基本指標(biāo)對(duì)比分析個(gè)案指標(biāo)分類同區(qū)域內(nèi)其他區(qū)域F城第四鄰里中心美麗新世界玄妙廣場(chǎng)總建面積10萬m23萬m2店鋪相關(guān)指標(biāo)面積50250m236m227170m2100500m2進(jìn)深889開間7銷售方式出售√√√招租√價(jià)格售價(jià)2萬元/m2租價(jià)48元/m2*月物業(yè)管理費(fèi)3元/m2*月*月//停車位地上地下汽車500個(gè)非自動(dòng)車1000個(gè)汽車75個(gè)汽車75個(gè)/分析：◆各個(gè)商業(yè)的規(guī)模都比較大，尤其是F城，總建筑面積達(dá)10萬平米。在社區(qū)服務(wù)中心的二期25000平方米的規(guī)劃中涵括了23000平方米的商業(yè)用房和2000平米的公共服務(wù)空間。玄妙廣場(chǎng)的客源主要以商鋪的投資客為主，這些投資客源主要來自于上海、浙江、臺(tái)灣等地，一些自主經(jīng)營(yíng)的業(yè)主也是重要的組成部分，主要以經(jīng)營(yíng)服裝、精品專賣為主。目前規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)業(yè)種餐飲、娛樂、休閑、資訊、購(gòu)物、展示、精品、服飾、藝品等。作為觀前街的輻射區(qū)域，該案有較強(qiáng)的商業(yè)發(fā)展氛圍，雖然自銷售以來去化速度不是很快，在招商方面也出現(xiàn)了一些問題，但是作為位于第一商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)過一段時(shí)間的市場(chǎng)適應(yīng)期后，估計(jì)應(yīng)該會(huì)有一個(gè)比較理想的狀態(tài)。1樓主要為休閑裝、男裝世界、運(yùn)動(dòng)服裝和用品、兒童服飾、玩具、床上用品、工藝品。規(guī)劃鋪位288個(gè)，平均單價(jià)達(dá)8500元/平米。項(xiàng)目目前正處于招商階段，以租賃的形式對(duì)外招商，平均租金在45元/m2/月。其中主樓兩層，主要定位為大型超市、大賣場(chǎng)，南樓三層7700平方米，主要為餐飲類的鋪面，其中包括了中、西式快餐、中等規(guī)模的酒點(diǎn)等。第四鄰里中心將成為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的鄰里中心。第四鄰里中心：第四鄰里中心位于金雞湖東岸，現(xiàn)代大道南側(cè)，是園區(qū)又一區(qū)域性、綜合性商業(yè)服務(wù)大廈，集大型百貨超市、家居家具超市、大型餐廳，便民小吃快餐店、西式快餐店、咖啡館、酒吧、銀行、郵政、衛(wèi)生所、藥店、洗衣店、美容美發(fā)店、菜場(chǎng)、汽車美容、新華書店、各類特色零售店、各類中介家政服務(wù)項(xiàng)目。該案的招商業(yè)種主要為國(guó)內(nèi)外知名的餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、美容、賣場(chǎng)等，每個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種控制在1至2家，可能會(huì)有效的防止了惡性競(jìng)爭(zhēng)的存在。該案占地63畝，總建面積超過10萬平方米。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作相對(duì)較難，人氣至關(guān)重要，地段、周邊居民消費(fèi)水平和消費(fèi)傾向、項(xiàng)目本身的質(zhì)素、交通、物管水平等等都是制約項(xiàng)目成功的重要因素，一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)項(xiàng)目周邊的居民結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、收入及支出水平有著充分的了解，剔除影響項(xiàng)目運(yùn)作的市場(chǎng)抗性因素，通過樹立良好的公眾形象、周到完善的物業(yè)管理、吸引人氣的聚客力廣場(chǎng)等綜合質(zhì)素，采用整合營(yíng)銷手段等來擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射半徑，吸引更多的人氣。同時(shí)，一些資金鏈比較薄弱的小開發(fā)商將很難進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作；一定程度上也給資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)能力強(qiáng)的開發(fā)商以市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有效地引導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢(shì)發(fā)展?！鼍C合競(jìng)爭(zhēng)能力差的商業(yè)項(xiàng)目將面臨市場(chǎng)的淘汰，而質(zhì)素較高的項(xiàng)目將蠶食大部分的市場(chǎng)份額，最終將形成幾大商圈，遙相呼應(yīng)，形成“割據(jù)”狀態(tài)?！鎏K州已向移民城市方向發(fā)展，外來人口的逐年增加，商機(jī)無限，但外來人口的結(jié)構(gòu)有待調(diào)整（這主要是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的），隨著蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高科技、資金密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必將使得需求市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。■充分利用蘇州的旅游資源，加快旅游業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)全市商業(yè)的發(fā)展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)”。四、綜述■園區(qū)獨(dú)特的商業(yè)運(yùn)作模式（鄰里中心）、園區(qū)二三期的高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃以及目前幾大商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作（例如F城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)中心等），加上區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)能力強(qiáng)、外來人口多、打造國(guó)際化都市的實(shí)現(xiàn)，園區(qū)的商圈在一兩年內(nèi)有望與石路商圈、觀前商圈、南門商圈進(jìn)行新一輪的市場(chǎng)洗牌，形成“割據(jù)”狀態(tài)。原因是趁著2002年前后火爆的蘇州樓市和需求的上升，市場(chǎng)消化速度加快，“減空”效果明顯。歷年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積走勢(shì)分析※從圖三可以看出：歷年竣工面積走勢(shì)戲劇性的與施工面積、新 開工面積的走勢(shì)一致，但我們從增幅上看，施工面積，尤其是施工面積中的新開工面積2002年的增幅明顯高于竣工面積，說明2003年（尤其是03年下半年）至2005年（根據(jù)開發(fā)周期簡(jiǎn)單估計(jì)）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的供應(yīng)將急劇加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)比較激烈，一些地段差、輻射能力小、綜合競(jìng)爭(zhēng)能力差的項(xiàng)目有可能面臨市場(chǎng)尷尬，銷售壓力會(huì)明顯增大。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步旺盛，施工面積有望繼續(xù)保持快速上揚(yáng)的走勢(shì)。居民可支配收入的不斷增加和消費(fèi)性支出的比例不斷加大，對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求日益旺盛，也有效的拉動(dòng)了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積的再次大幅上揚(yáng)。指標(biāo)的驚人增長(zhǎng)說明市場(chǎng)消化能力極強(qiáng)，這與“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)投資思想密不可分，在股票市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷、銀行儲(chǔ)蓄利率一再下調(diào)的情況下，投資不動(dòng)產(chǎn)、在“商鋪”中淘金已成為廣大市民的共識(shí)。二、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)需求狀況分析2003年上半年，市區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)讓登記1282處，%、%%，創(chuàng)歷史最高水平。但這些縣級(jí)市內(nèi)居民的消費(fèi)地點(diǎn)傾向于市區(qū)，隨著大交通格局的形成、輕軌的規(guī)劃，大大縮短了往返市區(qū)的時(shí)間，這些縣級(jí)市面臨市區(qū)商業(yè)對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)客源的分流左右，市場(chǎng)挑戰(zhàn)明顯，市場(chǎng)客源將大幅縮水，從而形成市場(chǎng)需求相對(duì)不足。但發(fā)展步伐非?？?，隨著“沿江八大產(chǎn)業(yè)基地”的規(guī)劃實(shí)施，區(qū)內(nèi)商業(yè)的前景變得撲朔迷離，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了這幾個(gè)區(qū)域內(nèi)的絕大部分地區(qū)商業(yè)前景不容樂觀，商業(yè)將集中向服務(wù)周邊居民的日常生活需要方向發(fā)展。該區(qū)發(fā)展較慢，近期由于區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施、交通有較大改善，市場(chǎng)前景一下子變得光明起來，但由于鐵路以北的區(qū)位在人們心理上的抗性，市場(chǎng)前景不是很理想，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)傾向于商業(yè)物流方向，未來可能會(huì)作為商品集散地的形象存在于市場(chǎng)中。預(yù)測(cè)：該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)前景由于先天條件不足，市場(chǎng)潛力相對(duì)較小，潛力相對(duì)較大的地區(qū)有三個(gè)：長(zhǎng)橋、木瀆、太湖。從施工面積、新開工面積的增幅來看，還是比較快的，但增長(zhǎng)率主要是由指標(biāo)基數(shù)太小拉動(dòng)的，市場(chǎng)需求拉動(dòng)效果不是很明顯。預(yù)測(cè)：在未來幾年內(nèi)，該區(qū)的商業(yè)將與國(guó)際接軌，檔次將成為蘇州最高，與石路商圈、觀前商圈形成鼎足而立之勢(shì)。（3）、園區(qū)園區(qū)由于商業(yè)模式相對(duì)獨(dú)特，鄰里中心運(yùn)作都相對(duì)成熟，能有效地滿足區(qū)內(nèi)居