【正文】 ※ 建筑、 戶外廣場(chǎng)、金雞湖對(duì)本案而言是一個(gè)有機(jī)的整體，無(wú)法割裂，如能得到其戶外場(chǎng)地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進(jìn)一步提出戶外設(shè)施規(guī)劃建議，以便招商及日后營(yíng)運(yùn)。 ※ 如能夠得到總平面圖，借以分析交通動(dòng)線、景觀視線，則我們將進(jìn)一步對(duì)業(yè)種分布作出建議。而隨著生活水平的提高，人們會(huì)將消費(fèi)興趣轉(zhuǎn)移到旅游、運(yùn)動(dòng)等方面，這為與此類(lèi)消費(fèi)相關(guān)的產(chǎn)品提供了廣闊的前景。定位于“戶外運(yùn)動(dòng)休閑”型主題商城，因其在蘇州尚屬首創(chuàng)，且具備他人難以模擬的自然條件，可以吸引湖西乃至古城區(qū)內(nèi)的居 民前來(lái)消費(fèi)，以此來(lái)擴(kuò)大服務(wù)半徑，增加客源數(shù)量。本案定位于戶外休閑，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用湖濱自然資源開(kāi)展水上運(yùn)動(dòng)、沙灘運(yùn)動(dòng)，通過(guò)動(dòng)態(tài)的“娛樂(lè) +商業(yè)”展示吸引消費(fèi)者、刺激消費(fèi)；另一方面也將進(jìn)一步突出本案鮮明的主題定位。 立地條件分析 —— 充分利用濱湖資源 本案位于金雞湖規(guī)劃的八大景觀 —— XX 之內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美且濱湖而立，在建筑設(shè)計(jì)上也考慮到景觀視線的組織。 對(duì)策：建議本案走差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，定位戶外休閑 +運(yùn)動(dòng)型市場(chǎng)，避開(kāi)和 F 城、第四鄰里中心等商業(yè)項(xiàng)進(jìn)行同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 威脅： ● 離本案不遠(yuǎn)的 F 城、第四鄰里中心以及婁葑社區(qū)服務(wù)中心都會(huì)對(duì)本案構(gòu)成較大的威脅，商業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ● 金雞湖的湖東和湖西地區(qū)總規(guī)劃人口 50 萬(wàn)，其中湖西 10 萬(wàn)人，湖東人口為 40 萬(wàn)人，未來(lái)需求市場(chǎng)較大，客源充足。 機(jī)會(huì)： ● 蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民收入的不斷提高，消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，商業(yè)前景可觀。 ● 輕軌的規(guī)劃實(shí)施（在湖東設(shè)立站點(diǎn)），必將有效吸引周邊區(qū)域人群前來(lái)消費(fèi)，客源充足。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 第四 章 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： ● 處于園區(qū)二期文化行政中心地帶，未來(lái)人氣比較旺盛，加上區(qū)內(nèi) F 城的投入使用，未來(lái)市場(chǎng)前景很好。 （ 2）、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案業(yè)中分布狀 況分析 業(yè)種 個(gè)案 業(yè)種分布 同區(qū)域內(nèi) F 城 餐飲、百貨、酒吧、娛樂(lè)、健身、休閑、美容、賣(mài)場(chǎng)等 第四鄰里中心 家居飾品、餐飲、休閑、娛樂(lè)、郵政、衛(wèi)生所、銀行等 其他區(qū)域 美麗新世界 服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運(yùn)動(dòng)商品等 玄妙廣場(chǎng) 餐飲、娛樂(lè)、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等 分析： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的業(yè)種分布主要為賣(mài)場(chǎng)（或者便利店）、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂(lè)休閑。 ◆ 物業(yè)管理費(fèi)和項(xiàng)目的定位有著必然的聯(lián)系，目前市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的物業(yè)管理費(fèi)主要為 元 /平米 *月， F 城為目前市場(chǎng)上最好的商業(yè)項(xiàng)目，其物業(yè)管理費(fèi)用也就 3 元 /平米 *月，而且，前上年是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主各負(fù)責(zé)一半。建議開(kāi)間盡量控制在 45 米之間。 ◆ 進(jìn)深主要集中在 8 米左右，這樣的進(jìn)深比較為市場(chǎng)所接受。 二、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相關(guān)指標(biāo)對(duì)比分析 （ 1）、基本指標(biāo)對(duì)比分析 個(gè)案 同區(qū)域內(nèi) 其他區(qū)域 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 指標(biāo)分類(lèi) F 城 第四鄰里中心 美麗新世界 玄妙廣場(chǎng) 總建面積 10 萬(wàn) m2 3 萬(wàn) m2 萬(wàn) m2 萬(wàn) m2 店鋪相關(guān)指標(biāo) 面積 50250m2 36m2 27170m2 100500m2 進(jìn)深 8 89 開(kāi)間 7 銷(xiāo)售 方式 出售 √ √ √ 招租 √ 價(jià)格 售價(jià) 元 /m2 萬(wàn)元 /m2 2 萬(wàn)元 /m2 租價(jià) 48 元 /m2*月 物業(yè)管理費(fèi) 3 元 /m2*月 元 /m2*月 / / 停車(chē)位 地上 地下 汽車(chē) 500 個(gè) 非自動(dòng)車(chē) 1000個(gè) 汽車(chē) 75 個(gè) 汽車(chē) 75 個(gè) / 分析： ◆ 各個(gè)商業(yè)的規(guī)模都比較大，尤其是 F 城，總建筑面積達(dá) 10 萬(wàn)平米。在社區(qū)服務(wù)中心的二期 25000 平方米的規(guī)劃中涵括了 23000 平方米的商業(yè)用房和 20xx 平米的公共服務(wù)空間。 玄妙廣場(chǎng)的客源主要以商鋪的投資客為主，這些投資客源主要來(lái)自于上海、浙江、臺(tái)灣等地，一些自主經(jīng)營(yíng)的業(yè)主也是重要的組成部分， 主要以經(jīng)營(yíng)服裝、精品專(zhuān)賣(mài)為主。目前規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)業(yè)種餐飲、娛樂(lè)、休深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 閑、資訊、購(gòu)物、展示、精品、服飾、藝品等。 作為觀前街的輻射區(qū)域，該案有較強(qiáng)的商業(yè)發(fā)展氛圍，雖然自銷(xiāo)售以來(lái)去化速度不是很快，在招商方面也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，但是作為位于第一商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)過(guò)一段時(shí) 間的市場(chǎng)適應(yīng)期后，估計(jì)應(yīng)該會(huì)有一個(gè)比較理想的狀態(tài)。 1 樓主要為休閑裝、男裝世界、運(yùn)動(dòng)服裝和用品、兒童服飾、玩具、床上用品、工藝品?？偨ㄖ娣e 萬(wàn)平方米，規(guī)劃鋪位 288 個(gè)，面積介于 之間，平均單價(jià)達(dá) 8500 元 /平米。 項(xiàng)目目前正處于招商階段，以租賃的形式對(duì)外招商，平均租金在 45 元 /m2/月。其中主樓兩層，計(jì) 萬(wàn)平方米，主要定位為大型超市、大賣(mài)場(chǎng)，南樓三層 7700 平方米，主要為餐飲類(lèi)的鋪面，其中包括了中、西式快餐、中等規(guī)模的酒點(diǎn)等。第四鄰里中心將成為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的鄰里中心。 第四鄰里中心： 第四鄰里中心位于金雞湖東岸，現(xiàn)代大道南側(cè)，是園區(qū)又一區(qū)域性、綜合性商業(yè)服務(wù)大廈，集大型百貨超市、家居家具超市、大型餐廳，便民小吃快餐店、西式快餐店、咖啡館、酒吧、銀行、郵政、衛(wèi)生所、藥店、洗衣店、美容美發(fā)店、菜場(chǎng)、汽車(chē)美容、新華書(shū)店、各類(lèi)特色零售店、各類(lèi)中介家政服務(wù)項(xiàng)目。 該案的招商業(yè)種主要為國(guó)內(nèi)外知名的餐飲、百貨、酒吧、娛樂(lè)、健身、美容、賣(mài)場(chǎng)等，每個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)種控制在 1 至 2 家，可能會(huì)有效的防止了惡性競(jìng)爭(zhēng)的存在。 該案占地 63畝，總建面積超過(guò) 10 萬(wàn)平方米。 商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作相對(duì)較難，人氣至關(guān)重要，地段、周邊居民消費(fèi)水平和消費(fèi)傾向、項(xiàng)目本身的質(zhì)素、交通、物管水平等等都是制約項(xiàng)目成功的重要因素，一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)項(xiàng)目周邊的居民結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、收入及支出水平有著充分的了解，剔除影響項(xiàng)目運(yùn)作的市場(chǎng)抗性因素，通過(guò)樹(shù)立良好的公眾形象、周到完善的物業(yè)管理、吸引人氣的聚客力廣場(chǎng)等綜合質(zhì)素，采 用整合營(yíng)銷(xiāo)手段等來(lái)擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射半徑，吸引更多的人氣。同時(shí)，一深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 些資金鏈比較薄弱的小開(kāi)發(fā)商將很難進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作；一定程度上也給資金實(shí)力強(qiáng)、開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有效地引導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)向高質(zhì)、健康、良性的態(tài)勢(shì)發(fā)展。 ■ 綜合競(jìng)爭(zhēng)能力差的商業(yè)項(xiàng)目將面臨市場(chǎng)的淘汰，而質(zhì)素較高的項(xiàng)目將蠶食大部分的市場(chǎng)份額，最終將形成幾大商圈，遙相呼應(yīng)，形成“割據(jù)”狀態(tài)。 ■ 蘇州已向移民城市方向發(fā)展，外來(lái)人口的逐年增加，商機(jī)無(wú)限，但外來(lái)人口的結(jié)構(gòu)有待調(diào)整（這主要是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的），隨著蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高科技、資金密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必將使得需求市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 ■ 充分利用蘇州的旅游資源，加快旅游業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)全市商業(yè)的發(fā)展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)”。 四、綜述 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 ■ 園區(qū)獨(dú)特的商業(yè) 運(yùn)作模式（鄰里中心）、園區(qū)二三期的高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃以及目前幾大商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作（例如 F城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)中心等），加上區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)能力強(qiáng)、外來(lái)人口多、打造國(guó)際化都市的實(shí)現(xiàn)，園區(qū)的商圈在一兩年內(nèi)有望與石路商圈、觀前商圈、南門(mén)商圈進(jìn)行新一輪的市場(chǎng)洗牌，形成“割據(jù)”狀態(tài)。原因是趁著 20xx 年前后火爆的蘇州樓市和需求的上升，市場(chǎng)消化速度加快，“減空”效果明顯。 歷年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積走勢(shì)分析 圖三 ：蘇州市歷年竣工面積（萬(wàn)平米）走勢(shì)圖 10050050100150竣工面積 增幅（% ） —— 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年※ 從圖三可以看出 ： 歷年竣工面積走勢(shì)戲劇性的與施工面積、新 開(kāi)工面積的走勢(shì)一致，但我們從增幅上看，施工面積，尤其是施工面積中的新開(kāi)工面積 20xx 年的增幅明顯高于竣工面積，說(shuō)明 20xx 年（尤其是 03 年下半年）至 20xx 年（根據(jù)開(kāi)發(fā)周期簡(jiǎn)單估計(jì)）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的供應(yīng)將急劇加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)比較激烈，一些地段差、輻射能力小、綜合競(jìng)爭(zhēng)能力差的項(xiàng)目有可能面臨市場(chǎng)尷尬，銷(xiāo)售 壓力會(huì)明顯增大。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步旺盛，施工面積有望繼續(xù)保持快速上揚(yáng)的走勢(shì)。居民可支配收入的不斷增加和消費(fèi)性支出的比例不斷加大，對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求日益旺盛，也有效的拉動(dòng)了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積的再次大幅上揚(yáng)。 指標(biāo)的驚人增長(zhǎng)說(shuō)明市場(chǎng)消化能力極強(qiáng)，這與“一鋪養(yǎng)三代”的傳 統(tǒng)投資思想密不可分，在股票市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷、銀行儲(chǔ)蓄利率一再下調(diào)的情況下，投資不動(dòng)產(chǎn)、在“商鋪”中淘金已成為廣大市民的共識(shí)。 二、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)需求狀況分析 20xx 年上半年，市區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)讓登記 1282 處，轉(zhuǎn)讓面積 萬(wàn)平米，轉(zhuǎn)讓金額 億元，分別比上年同期增長(zhǎng) %、 %和 %，深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 創(chuàng)歷史最高水平。 但這些縣級(jí)市內(nèi)居民的消費(fèi)地點(diǎn)傾向于市區(qū)，隨著大交通格局的形成、輕軌的規(guī)劃，大大縮短了往返市區(qū)的時(shí)間，這些縣級(jí)市面臨 市區(qū)商業(yè)對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)客源的分流左右，市場(chǎng)挑戰(zhàn)明顯，市場(chǎng)客源將大幅縮水，從而形成市場(chǎng)需求相對(duì)不足。但發(fā)展步伐非?？欤S著“沿江八大產(chǎn)業(yè)基地”的規(guī)劃實(shí)施，區(qū)內(nèi)商業(yè)的前景變得撲朔迷離，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了這幾個(gè)區(qū)域內(nèi)的絕大部分地區(qū)商業(yè)前景不容樂(lè)觀，商業(yè)將集中向服務(wù)周邊居民的日常生活需要方向發(fā)展。該區(qū)發(fā)展較慢，近期由于區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施、交通有較大改善，市場(chǎng)前景一下子變得光明起來(lái)，但由于鐵路以北的區(qū)位在人們心理上的抗 性，市場(chǎng)前景不是很理想，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)傾向于商業(yè)物流方向，未來(lái)可能會(huì)作為商品集散地的形象存在于市場(chǎng)中。 預(yù)測(cè)：該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)前景由于先天條件不足，市場(chǎng)潛力相對(duì)較小，潛力相對(duì)較大的地區(qū)有三個(gè)：長(zhǎng)橋、木瀆、太湖。 從施工面積、新開(kāi)工面積的增幅來(lái)看，還是比較 快的，但增長(zhǎng)率主要是由指標(biāo)基數(shù)太小拉動(dòng)的，市場(chǎng)需求拉動(dòng)效果不是很明顯。 預(yù)測(cè)：在未來(lái)幾年內(nèi)，該區(qū)的商業(yè)將與國(guó)際接軌，檔次將成為蘇州最高，與石路商圈、觀前商圈形成鼎足而立之勢(shì)。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 （ 3）、園區(qū) 園區(qū)由于商業(yè)模式相對(duì)獨(dú)特，鄰里中心運(yùn)作都相對(duì)成熟，能有效地滿足區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)需求。 預(yù)測(cè)：在未來(lái)，