【正文】 新區(qū)獅山路兩邊將出現(xiàn)商圈，我們暫稱之為“新區(qū)商圈”。 （ 2）、新區(qū) 新區(qū)內(nèi)已有新區(qū)商業(yè)街，獅山路沿線的各種酒店、咖啡店等休閑娛樂餐飲，以及預(yù)計(jì)今年 10 月份開業(yè)的百潤發(fā)購物廣場(chǎng)。成熟的商業(yè)環(huán)境、良好的市場(chǎng)前景使得該區(qū)內(nèi)的商業(yè)空置房的“減空”效果非常明顯。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 市區(qū)商業(yè)分區(qū)概述 （ 1）、中心城區(qū)： 古城區(qū)由于歷史原因，各項(xiàng)商業(yè)配套比較完 善，石路商圈、觀前商圈已相對(duì)成熟，輻射半徑也日益擴(kuò)大，商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)飽和，故從 5 個(gè)指標(biāo)的發(fā)展來看，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入生命同期中的成熟期，后來商業(yè)項(xiàng)目介入相對(duì)困難，故新開工面積有著較大的降幅（ %）。尤其是完成投資和新開工面積兩個(gè)指標(biāo)的增幅，更是強(qiáng)勁，說明在交通格局的形成、輕軌潛在效應(yīng)的激發(fā)、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民可支配收入及消費(fèi)性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，開發(fā)商對(duì)蘇州市的商業(yè)前景的預(yù)期良好，開發(fā)信心十足，投資力度明顯加強(qiáng)，資金到位狀況良好。 從 01 年下半年到今年的居住類消費(fèi)和餐飲業(yè)的消費(fèi)火爆，抬高了基數(shù)，給 03年的消費(fèi)品零售額增長增加了難度。 市區(qū)商品零售價(jià)格總指數(shù)（ %）走勢(shì)圖 9095100105110115指標(biāo)值 1980年 1985年 1990年 1995年 20xx年 20xx年 20xx年20xx 年，走勢(shì)呈近似直線攀升，說明在宏觀政策的調(diào)控下，市場(chǎng)商品零售價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，有利于商業(yè)的健康良性發(fā)展。 市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（ %）走勢(shì)圖 1189095100105110115120指標(biāo)值 118 1985年 1990年 1995年 20xx年 20xx年 20xx年20xx年以來，物價(jià)總體水平穩(wěn)定，社會(huì)消費(fèi)品供應(yīng)充分，物品短缺和通貨膨脹不再深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 發(fā)生，這為消費(fèi)穩(wěn)定增長創(chuàng)造了條件。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 四、消費(fèi)指標(biāo)走勢(shì)分析 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）走勢(shì)圖 0100200300400500指標(biāo)值 1978年 1980年 1985年 1990年 1995年 20xx年 20xx年 20xx年消費(fèi)品市場(chǎng)需求旺盛，全市消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)，從 1978 年 至 20xx 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額曲線近似直線上升，尤其是 1990 年以后，上漲幅度明顯加大，說明隨著生活水平的提高，居民的消費(fèi)也呈現(xiàn)較快的上漲趨勢(shì)， 20xx年實(shí)現(xiàn)社會(huì)零售總額 億元，增長 %。 近年來，蘇州的房價(jià)大幅上升，教育費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用居高不下，對(duì)居民的消費(fèi)行為產(chǎn)生了較大影響。 20xx 年市區(qū)居民人均消費(fèi)支出為 7686 元，食品支出 3237 元，恩格爾系數(shù)為 %。百分點(diǎn) 徐州市 5922 2164 常州市 7973 2933 連云港 5059 1869 鹽城市 5507 2092 南通市 5852 2318 無錫市 7567 3011 泰州市 5550 2308 南京市 7323 3066 揚(yáng)州市 5575 2341 宿遷市 3464 1463 鎮(zhèn)江市 6305 2708 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 淮安市 4840 2136 指標(biāo) 滬浙粵城市 人均消費(fèi)支出(元 ) 食品支出(元 ) 恩格爾系數(shù) (%) 比蘇州 177。至 20xx 年末，蘇州私家車擁有量已突破 10 萬輛，達(dá) 萬輛，居全省第一。 消費(fèi)行為發(fā)生重大改變 20xx 年我市居民人均可支配收入為 10617 元，消費(fèi)支出 7686 元，消費(fèi)傾向?yàn)?%，與國際上公認(rèn)的正常標(biāo)準(zhǔn)相比屬偏低，這是因?yàn)榫用竦?消費(fèi)行為發(fā)生了重大改變，居民家庭支出的熱點(diǎn)已轉(zhuǎn)向住房、汽車等大宗消費(fèi)。體現(xiàn)發(fā)展與享受需求的交通通信、教育文化娛樂和居住等項(xiàng)支出的比重上升較大， 20xx 年居民人均交通通信、教育文化娛樂和居住支出占消費(fèi)支出的比重為 %，比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)；居民消費(fèi)不再以吃、穿等基本生活為中心，而是追求更高層次的生活享受，反映了深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 居民生活改善的事實(shí)。居民消費(fèi)的主要特點(diǎn)是： 消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善 20xx 年居民 的八大類消費(fèi)支出中，除衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、雜項(xiàng)商品及服務(wù)有所下降外，其余都有不同程度的增長。 (元 ) 蘇州為各地的 % 江蘇省 8178 2439 無錫市 9988 629 常州市 9933 684 南京市 9157 1460 南通市 8640 1977 鎮(zhèn)江市 8202 2415 徐州市 8037 2580 揚(yáng)州市 7833 2784 泰州市 7788 2829 鹽城市 7274 3343 淮安市 7158 3459 連云港市 6953 3664 宿遷市 5041 5576 指標(biāo) 滬浙粵城市 居民人均可支配收入(元 ) 比蘇州177。但與上海、浙江、廣東的城市相比差距明顯， 20xx 年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入為上海、寧波、廣州的 80%左右，僅相當(dāng)于深圳的%。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 收入水平在省內(nèi)領(lǐng)先，但明顯低于滬浙粵。 項(xiàng)目 計(jì)量單位 低 20% 較低 20% 中間 20% 較高 20% 高 20% 可支配收入 元 /人月 354 543 711 959 2051 從上表可看出， 20%的低收入組人均月收入為 354 元， 20%的高收入組人均月收入為 2051 元。 ●經(jīng)營凈收入和財(cái)產(chǎn)性收入也占居一定比例，家庭收入來源呈現(xiàn)出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。 從下表可看出， ●工 薪收入在居民家庭總收入中僅占六成。 二、居民收入特點(diǎn)分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 隨著蘇州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城市居民家庭收入亦呈現(xiàn)穩(wěn)步提高之勢(shì)，20xx年市區(qū)居民人均可支配收入為 10617元，列全省首位，同比增長 %。消費(fèi)支出的增幅為 %，低于常州市（ %），相對(duì)于收入的增幅（ %），消費(fèi)支出明顯偏低，說明拉動(dòng)內(nèi)需的政策的作用并不明顯，蘇州市的居民消費(fèi)水平尚有 較大潛力可挖，必須努力開拓消費(fèi)領(lǐng)域，調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 蘇南 5 市消費(fèi)絕對(duì)值全省領(lǐng)先，消費(fèi)增幅普遍較低 隨著收入水平的提高，各市居民家庭生活質(zhì)量不斷提高，消費(fèi)水平不斷增長。 ■ 蘇州居民的轉(zhuǎn)移性收入最高，與其它四市拉開了很大的差距，對(duì)總收入的拉動(dòng)作用明顯，該指標(biāo)和工薪收入指標(biāo)共同作用，使得總收入指標(biāo)列五市首位。 蘇南 5 市家庭總收入構(gòu)成表（單位：元 /人） 城市名 南京市 無錫市 常州市 蘇州市 鎮(zhèn)江市 總收入 563 工資及補(bǔ)貼收入 其他勞動(dòng)收入 從表中可以看出： ■ 蘇州居民的工薪收入低于常州的 元，兩者相差 元，居第二位。 （ 2）、目前，工薪收入仍是城市居民總收入的主要來源。 蘇南 5 市人口就業(yè)情況表（單位： %） 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 城市名 就業(yè) 人口 國有 集體 其他 經(jīng)濟(jì) 個(gè)體 私營 個(gè)體 被雇 退休 再就業(yè) 其它 就業(yè) 全省 100 南京市 100 無錫市 100 常州市 100 蘇州市 100 鎮(zhèn)江市 100 從各類型就業(yè)人員分布看，蘇州市國有、集體、其它經(jīng)濟(jì)單位 人員分布較平衡，就業(yè)呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。 ●無錫 常州兩市的居民可支配收入和蘇州的差距在逐漸減小，說明蘇州居民可支配收入的增幅還是比較低的，差距的縮小主要原因就是增幅較小造成的。 ●但我們也要看到，雖然蘇州居民可支配收入與其他 4 市拉開了一定的差深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 距，但收入增幅處于最低，應(yīng)值得注意。 ●蘇州 20xx 年居民可支配收入為 10617 元，列全省第一，比 20xx 年增長%，但增長率僅列全 省第九名，低于全省平均水平（ %） 個(gè)百分點(diǎn)，增幅的偏低應(yīng)該值得注意。 調(diào)研、策劃、造勢(shì)、推案 用心營造共贏局面 誓將卓越進(jìn)行到底！ 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 第一章 消費(fèi)市場(chǎng)探析 一、 20xx 年蘇南 5 市居民生活水平橫向?qū)Ρ? 在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，全省人民生活水平不斷提高。 提高產(chǎn)品力度，創(chuàng)造最大價(jià)值。 細(xì)分市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)客源，跳脫競(jìng)爭。 以上意見，供貴司決策參考。 ? 本項(xiàng)目的 招商 服 務(wù) 代理費(fèi) 為項(xiàng)目實(shí)際 壹 個(gè)月總租金收入 。 銷售執(zhí)行階段 ? 在本項(xiàng)目正式 開展招商 \銷售 工作 之前 一個(gè)月 內(nèi)，提供《項(xiàng)目 營銷 執(zhí)行報(bào)告》； ? 中原 密切關(guān)注市場(chǎng)變化，及時(shí)對(duì)銷 售情況進(jìn)行評(píng)估，對(duì)廣告宣傳效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，最大限度降低推廣費(fèi)用； ? 專業(yè)策劃人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)、分析項(xiàng)目招商 \銷售情況， 銷售 \招商經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目營銷動(dòng)作 。 銷售籌備階段 ? 中原 全程參與項(xiàng)目各項(xiàng)方案的修改對(duì)接。 過程 全程把握 ， 密切與發(fā)展商積極溝通 —— ? 中原 將選派 銷售 /招商 精英 為 本 項(xiàng)目服務(wù)，在銷售 /招商 執(zhí)行階段對(duì) 業(yè)務(wù)