【正文】 ? 本項目 中原商業(yè)項目部 只收取人民幣 ____萬元整（￥ ______整）策劃費。 ? 鑒于貴司誠意委托我司代理“ XXXX”項目，雙方本著互惠、互利、真誠合作的原則， 中原 收取 以銷售總金額的 ％ 的代理費率以起 ， 詳細收費方式以最終協(xié)商確定的策劃代理合同為準(zhǔn)。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 XX 商業(yè)項目市場研究 前言 第一章 消費市場探析 一、 20xx 年蘇南 5 市居民生活水平橫向?qū)Ρ? 二、居民收入特點分析 三、市區(qū)居民消費特點分析 四、消費指標(biāo)走勢分析 第二章 蘇州市商業(yè)營業(yè)用房發(fā)展?fàn)顩r 一、商業(yè)營業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析 ： 二、商業(yè)營業(yè)用房市場需求狀況分析 三、供應(yīng)市場探析 四、綜述 第三章 市場面分析 一、主要競爭個案評述 二、主要競爭個案相關(guān)指標(biāo)對比分析 第四章 項目 SWOT 分析 第五章 項目定位分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 前 言 風(fēng)起云涌，商機再現(xiàn)，智者不容有失！ 審時度勢，把握市場脈搏； 橫刀立馬，敢為行業(yè)先。 把握機會點，突破樊籠，創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃。 發(fā)揚優(yōu)勢，規(guī)避缺失，力求不敗。 省內(nèi)各市居民可支配收入、增幅及位次情況 城市名 新口徑 （元） 收入位次 增幅 （ %） 增幅 位次 城市名 新口徑 （元） 收入 位次 增幅 （ %） 增幅 位次 全 省 8178 —— —— 連云港 6953 12 11 南京市 9157 4 8 淮安市 7158 11 1 無錫市 9988 2 2 鹽城市 7274 10 3 徐州市 8037 7 6 揚州市 7833 8 7 常州市 9937 3 4 鎮(zhèn)江市 8202 6 5 蘇州市 10617 1 9 泰州市 7788 9 10 南通市 8640 5 12 宿遷市 5041 13 13 ●從上表可以看出，可支配收入列前六位的是蘇州、無錫、常州、南京、南通（蘇北）、鎮(zhèn)江。 從蘇南 5 市的居民收入來看，呈現(xiàn)如下幾個特點： 蘇南 5 市居民可支配收入涇渭分明 ●隨著改革開放的不斷深入，市場機制的逐步完善，國家各項經(jīng)濟政策的出臺，作為長江三角洲重要的新科技前沿陣地的蘇州近幾年外向型經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，帶動了整個城市經(jīng)濟總量的擴張，城市居民可支配收入也“水漲船高”。 蘇南 5 市歷年人均居民可支配收入一覽表 年份 城市名 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 絕對值（元） 絕對值（元） 絕對值（元） 絕對值（元） 蘇州市 8406 9274 10515 10617 無錫市 7920 8603 9454 9988 常州市 7874 8540 9405 9933 南京市 7694 8233 8848 9157 鎮(zhèn)江市 6569 7170 7698 8202 020xx40006000800010000120xx1999年 20xx年 20xx年 20xx年蘇州市 無錫市 常州市 南京市 鎮(zhèn)江市●從上圖可以看出，蘇南 5 市居民可支配收入排名雖然一直沒有 變化。 形成差距的原因探析： （ 1）、蘇州以外商投資較為集中的優(yōu)勢，就業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，其他 4市就業(yè)結(jié)構(gòu)相對較為單一，間接地影響了 4 市居民收入的快速增長。就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯超過省平均水平。人均工薪收入的多少直接影響到所支配收入的多少。與其他 3 市的差距不是很大，尤其是 與南京、無錫兩市差距更小。 ■ 收入的多元化對可支配收入的作用明顯。 蘇南 5 市人均消費支出比較 城市名 單位 20xx 年 20xx 年 增幅 % 增幅排名 全 省 元 /人 —— 南京市 元 /人 0 5 無錫市 元 /人 3 常州市 元 /人 1 蘇州市 元 /人 7686 2 鎮(zhèn)江市 元 /人 4 從表中可以看出： ■ 蘇州居民消費支出達 7686 元，比常州低 元，列 5 市的第二位。 ■ 蘇州市擁有較好的自然資源地理環(huán)境和深厚的文化底蘊，旅游經(jīng)濟對商業(yè)發(fā)展的促進作用日益明顯，在居民收入水平提高遠遠高于消費水平的情況下，應(yīng)抓住機遇，打造旅游經(jīng)濟，大力發(fā)展和完善現(xiàn)有商業(yè)配套。居民收入的主要特點是： 收入來源趨于多元化。 ●轉(zhuǎn)移性收入對居民家庭總收入的影響日益明顯，隨著離退休人數(shù)的增加和養(yǎng)老金標(biāo)準(zhǔn)的提高以及社會最低保障制度的建立健全，以養(yǎng)老金為主的轉(zhuǎn)移性收入大幅增加，在居民家庭總收入所占的比重已達 %。 項 目 金額 (元 /人 ) 比重 (%) 比重排名 家庭總收入 11511 100 —— 工薪收入 6960 1 經(jīng)營凈收入 104 4 財產(chǎn)性收入 126 3 轉(zhuǎn)移性收入 4321 2 不同家庭收入水平懸殊。高收入組的收入是低收入組的 倍，高低收入組之間收入水平懸殊較大。 20xx 年我市市區(qū)居民人均可支配收入遠遠高于 全省水平，在省內(nèi)各市中位居榜首，比全省平均水平高 2439 元，比南京、無錫、常州也分別高 1460 元、629 元、 684 元。 指標(biāo) 省內(nèi)城市 居民人均可支配收入 (元 ) 比蘇州177。 (元 ) 蘇州為各市的 % 上海市 13250 2633 寧波市 12970 2353 紹興市 12133 1516 杭州市 11778 1161 湖州市 11388 771 舟山市 10985 368 嘉興市 10757 140 廣州市 13380 2763 深圳市 24941 14324 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 三、市區(qū)居民消費特點分析 20xx 年，市區(qū)居民人均消費支出為 7686 元，同比增長 %。 項 目 金 額 （元 /人） 增長率 （ %） 占消費支出 比重 (%) 比去年增減百分點 消費性支出 7686 100 食品 3237 6 衣著 471 設(shè)備用品及服務(wù) 625 醫(yī)療保健 330 交通與通訊 642 娛 樂文教服務(wù) 1197 居住 928 雜項商品及服務(wù) 257 從上表可看出： （ 1）反映居民基本生存需要的食品 、衣著等基本生活方面支出所占的比重下降， 20xx 年居民人均食品、衣著支出占消費支出的比重僅占 %；比上年下降了 個百分點。 （ 2）近年來，住房消費成為熱點，蘇州房地產(chǎn)市場活躍，住房買賣規(guī)模空前，居民家庭住房條件迅速改善，家庭支付的物業(yè)管理費、裝潢等與住房相關(guān)的居住類支出明顯增加， 20xx 年居住類支出（不含購房本身支出）比上年增長 %，增幅居八大類消費首位。20xx 年我市居民人均購建住房支出達 1521 元，占總支出的 %，是南京的 6 倍、無錫的 倍、常州的 倍。 恩格爾系數(shù)偏高 省內(nèi)城市 人均消費支出 (元 ) 食品支出 (元 ) 恩格爾系數(shù) (%) 比蘇州 177。百分點 深 圳 18926 5187 廣 州 11508 4380 紹興市 9004 3495 舟山市 8010 3123 上海市 10464 4120 杭州市 9215 3707 寧波市 9396 3791 湖州市 8133 3425 嘉興市 7352 3240 恩格爾系數(shù)（ 即食品支出占消費支出的比重）是國際上通行的衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平狀況的重要指標(biāo)。無論與省內(nèi)城市比，還是與滬浙粵相關(guān)城市比均屬偏高。應(yīng)加大定銷房的建造和對教育收費、醫(yī)療收費的規(guī)范力度，抑制房價過快增長，調(diào)整居民的消費結(jié)構(gòu)，促進商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。但我們也應(yīng)該看到，年上漲的幅度相對平緩，說明目前市場商品供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不是很合理，拉動內(nèi)需的效果不是很明顯，應(yīng)該著力調(diào)整（市場微調(diào)之手）商品和服務(wù)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商業(yè)健康發(fā)展。但我們也要注意到，物價一直低位運行，長久來看，也會抑制消費，不利于商業(yè)的發(fā)展。 居民消費結(jié) 構(gòu)在提升，中、高檔消費群體正在形成，消費增長的增量部分主要是由中、高檔消費形成的，伴隨房地產(chǎn)市場火爆而形成的居住類消費、提高生活品質(zhì)的教育、文化、娛樂、服務(wù)消費和汽車消費成為熱點。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 第二章 蘇州市商業(yè)營業(yè)用房發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表 指標(biāo) 區(qū)位 本年完成投資 施工面積 新開工面積 竣工面積 空置面積 02 年 增幅 02 年 增幅 02 年 增幅 02 年 增幅 02 年 增幅 市區(qū) 古城區(qū) 39933 206923 52589 123008 105597 新區(qū) 4901 53482 18749 24213 8651 園區(qū) 1621 16272 9974 6298 1556 吳中區(qū) 8098 57582 16241 31796 64215 相城區(qū) 2584 33625 33281 17344 9229 / 常熟 10434 175729 174314 119519 39402 張家港 14306 130567 102545 77849 22183 太倉 22627 330352 214869 90743 10316 吳江 11418 151962 101674 63177 15596 昆山 5412 42384 21589 34469 17039 一、商業(yè)營業(yè)用房供給狀況、空置狀況分析： 全市商業(yè)營業(yè)用房發(fā)展總體狀況 總體上看，蘇州商業(yè)用房的發(fā)展勢頭強勁，完成投資、施工面積、新開工面積、竣工面積四個指標(biāo)都比 20xx 年有所增長。 值得注意的是空置面積的大幅度下降，相對施工面積、新開工面積的不斷上升，說明市場需求比較旺盛，已經(jīng)消化掉大量的空置商業(yè)營業(yè)用房，“減空”效果明顯。同時，從空置面積的降幅（ %）來看，更能說明該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)環(huán)境的成熟。 ■ 成熟的商圈對區(qū)內(nèi)商業(yè)用房發(fā)展的拉動作用明顯。加上該區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的陸續(xù)出現(xiàn)和蘇州樂園吸引旅游人群的不斷增加，市場潛力較大，發(fā)展大型商業(yè)項目有較大的機會。但該處文化底蘊的相對不足，也是發(fā)展商業(yè)的一個弱點，因為難以有效的延長旅游人群的區(qū)內(nèi)逗留時間。但隨著近兩年區(qū)內(nèi)高檔物業(yè)的大量涌現(xiàn)、外來人口的急劇增加、 CBD 的規(guī)劃、園區(qū)二三期的啟動，園區(qū)已成為蘇州的國際化新城區(qū)，國 際化步伐明顯加大，為了滿足區(qū)內(nèi)海內(nèi)外高消費人群的需求，該區(qū)的商業(yè)項目的檔次將比較高，目前在建和將建的項目就有 F 城、聯(lián)合投資的婁葑社區(qū)服務(wù)中心，星海國際廣場、師惠坊商業(yè)街、湖東第四鄰里中心、湖西園區(qū)置地商業(yè)項目等一系列大型商業(yè)項目。 （ 4）、吳中區(qū) 由于吳中區(qū)發(fā)展上的相對滯后，該區(qū)內(nèi)除木瀆、長橋（百潤發(fā)、華潤）商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r還好外，其他地方的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r都不盡人意?？罩妹娣e的降幅很大原因也不外于此。 （ 5）、相城區(qū) 相城區(qū)的商業(yè)近年來有著較大的發(fā)展，主要集