【正文】 則， 中原 收取 以銷售總金額的 ％ 的代理費(fèi)率以起 ， 詳細(xì)收費(fèi)方式以最終協(xié)商確定的策劃代理合同為準(zhǔn)。 把握機(jī)會(huì)點(diǎn)，突破樊籠，創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃。 省內(nèi)各市居民可支配收入、增幅及位次情況 城市名 新口徑 （元） 收入位次 增幅 （ %） 增幅 位次 城市名 新口徑 （元） 收入 位次 增幅 （ %） 增幅 位次 全 省 8178 —— —— 連云港 6953 12 11 南京市 9157 4 8 淮安市 7158 11 1 無(wú)錫市 9988 2 2 鹽城市 7274 10 3 徐州市 8037 7 6 揚(yáng)州市 7833 8 7 常州市 9937 3 4 鎮(zhèn)江市 8202 6 5 蘇州市 10617 1 9 泰州市 7788 9 10 南通市 8640 5 12 宿遷市 5041 13 13 ●從上表可以看出，可支配收入列前六位的是蘇州、無(wú)錫、常州、南京、南通（蘇北）、鎮(zhèn)江。 蘇南 5 市歷年人均居民可支配收入一覽表 年份 城市名 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 絕對(duì)值（元） 絕對(duì)值（元） 絕對(duì)值（元） 絕對(duì)值（元） 蘇州市 8406 9274 10515 10617 無(wú)錫市 7920 8603 9454 9988 常州市 7874 8540 9405 9933 南京市 7694 8233 8848 9157 鎮(zhèn)江市 6569 7170 7698 8202 020xx40006000800010000120xx1999年 20xx年 20xx年 20xx年蘇州市 無(wú)錫市 常州市 南京市 鎮(zhèn)江市●從上圖可以看出，蘇南 5 市居民可支配收入排名雖然一直沒(méi)有 變化。就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)明顯超過(guò)省平均水平。與其他 3 市的差距不是很大，尤其是 與南京、無(wú)錫兩市差距更小。 蘇南 5 市人均消費(fèi)支出比較 城市名 單位 20xx 年 20xx 年 增幅 % 增幅排名 全 省 元 /人 —— 南京市 元 /人 0 5 無(wú)錫市 元 /人 3 常州市 元 /人 1 蘇州市 元 /人 7686 2 鎮(zhèn)江市 元 /人 4 從表中可以看出： ■ 蘇州居民消費(fèi)支出達(dá) 7686 元，比常州低 元，列 5 市的第二位。居民收入的主要特點(diǎn)是： 收入來(lái)源趨于多元化。 項(xiàng) 目 金額 (元 /人 ) 比重 (%) 比重排名 家庭總收入 11511 100 —— 工薪收入 6960 1 經(jīng)營(yíng)凈收入 104 4 財(cái)產(chǎn)性收入 126 3 轉(zhuǎn)移性收入 4321 2 不同家庭收入水平懸殊。 20xx 年我市市區(qū)居民人均可支配收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 全省水平，在省內(nèi)各市中位居榜首，比全省平均水平高 2439 元，比南京、無(wú)錫、常州也分別高 1460 元、629 元、 684 元。 (元 ) 蘇州為各市的 % 上海市 13250 2633 寧波市 12970 2353 紹興市 12133 1516 杭州市 11778 1161 湖州市 11388 771 舟山市 10985 368 嘉興市 10757 140 廣州市 13380 2763 深圳市 24941 14324 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 三、市區(qū)居民消費(fèi)特點(diǎn)分析 20xx 年，市區(qū)居民人均消費(fèi)支出為 7686 元，同比增長(zhǎng) %。 （ 2）近年來(lái)，住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，住房買賣規(guī)模空前，居民家庭住房條件迅速改善，家庭支付的物業(yè)管理費(fèi)、裝潢等與住房相關(guān)的居住類支出明顯增加， 20xx 年居住類支出（不含購(gòu)房本身支出）比上年增長(zhǎng) %，增幅居八大類消費(fèi)首位。 恩格爾系數(shù)偏高 省內(nèi)城市 人均消費(fèi)支出 (元 ) 食品支出 (元 ) 恩格爾系數(shù) (%) 比蘇州 177。無(wú)論與省內(nèi)城市比，還是與滬浙粵相關(guān)城市比均屬偏高。但我們也應(yīng)該看到，年上漲的幅度相對(duì)平緩，說(shuō)明目前市場(chǎng)商品供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不是很合理，拉動(dòng)內(nèi)需的效果不是很明顯，應(yīng)該著力調(diào)整（市場(chǎng)微調(diào)之手）商品和服務(wù)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商業(yè)健康發(fā)展。 居民消費(fèi)結(jié) 構(gòu)在提升，中、高檔消費(fèi)群體正在形成，消費(fèi)增長(zhǎng)的增量部分主要是由中、高檔消費(fèi)形成的，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆而形成的居住類消費(fèi)、提高生活品質(zhì)的教育、文化、娛樂(lè)、服務(wù)消費(fèi)和汽車消費(fèi)成為熱點(diǎn)。 值得注意的是空置面積的大幅度下降，相對(duì)施工面積、新開工面積的不斷上升，說(shuō)明市場(chǎng)需求比較旺盛，已經(jīng)消化掉大量的空置商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，“減空”效果明顯。 ■ 成熟的商圈對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)用房發(fā)展的拉動(dòng)作用明顯。但該處文化底蘊(yùn)的相對(duì)不足，也是發(fā)展商業(yè)的一個(gè)弱點(diǎn)，因?yàn)殡y以有效的延長(zhǎng)旅游人群的區(qū)內(nèi)逗留時(shí)間。 （ 4）、吳中區(qū) 由于吳中區(qū)發(fā)展上的相對(duì)滯后，該區(qū)內(nèi)除木瀆、長(zhǎng)橋（百潤(rùn)發(fā)、華潤(rùn)）商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r還好外，其他地方的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r都不盡人意。 （ 5）、相城區(qū) 相城區(qū)的商業(yè)近年來(lái)有著較大的發(fā)展，主要集中在相城區(qū)的行政中深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 心附近，已形成的有較大影響力和形象的商業(yè)項(xiàng)目有蠡口家具城、相城一條街，還有規(guī)劃中即將運(yùn)作的國(guó)際服裝城。值得一提的是幾個(gè)風(fēng)景區(qū)板塊的旅游業(yè)有可能帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展。 上半年，市區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房預(yù)售價(jià)平均每平方米 7033 元，其中中心城區(qū)為每平方米 7706 元。 預(yù)測(cè)：隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，外來(lái)人口的不斷增加、交通環(huán)境的不斷改善、招商引資力度的不斷加強(qiáng)。 歷年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積走勢(shì)分析 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 圖四 ：蘇州市歷年空置面積（萬(wàn)平米）走勢(shì)圖4860300306090空置面積 48 增幅（% ） —— 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 ※ 從圖三可以看出 ： 從空置面積的走勢(shì)來(lái)看，總體趨勢(shì)呈現(xiàn)較快速度下降。 ■ 隨著居民生活水平不斷提高，蘇州的商業(yè)發(fā)展應(yīng)抓住機(jī)遇，調(diào)整商業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)、提高商業(yè)服務(wù)的檔次和水平。 ■ 大交通格局的形成、輕軌建成后的投入使用，會(huì)使得郊區(qū)級(jí)縣級(jí)市的客源向中心城區(qū)流入，不利于郊區(qū)及縣級(jí)市的商業(yè)發(fā)展。 ■ 長(zhǎng)三角都市圈的形成，也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致蘇州本地客源向商業(yè)非常發(fā)達(dá)的上海流出，“蘇州掙錢，上海消費(fèi)”的現(xiàn)象不容忽視，針對(duì)這一情況，應(yīng)盡快提高蘇州商業(yè)服務(wù)的檔次和水平，有效抑制高端客源的流出現(xiàn)象。 該案處于園區(qū)文化行政中心地帶，周邊未來(lái)規(guī)劃建設(shè)中政府機(jī)構(gòu)、公司、大廈云集（包括園區(qū)管委會(huì)行政中心大廈、 6 幢政府公、檢、法等辦公大樓、能容納 8 萬(wàn)人的國(guó)際會(huì)展中心、 2 萬(wàn)人居住社區(qū)和公眾廣場(chǎng)、 XX 等重要項(xiàng)目）。休閑活動(dòng)中心，健身俱樂(lè)部及部分商務(wù)辦公于一體。北樓三層約 6000 平米，主要為凈菜超市和一些健身休閑空間，其中三樓為鄰里中心的管理辦公場(chǎng)所。 在該案的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃中，地下一層（即 1 樓）主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種為世界品牌男女裝、化妝品、黃金珠寶、玉器、鞋類、眼鏡、皮具、箱包、照相器材、通訊產(chǎn)品。 玄妙廣場(chǎng)： 玄妙廣場(chǎng)位于干將路與觀前街宮巷交叉口，占地面積 2 萬(wàn)多平米，建筑面積 萬(wàn)平方米，產(chǎn)品規(guī)劃中包括了商鋪、小戶型住宅，其中商鋪的售價(jià)達(dá)到了 2 萬(wàn) /平方米的高價(jià)。 蔞葑社區(qū)服務(wù)中心： 蔞葑社區(qū)服務(wù)中心位于斜塘商業(yè)區(qū)，總用地面積 71670 m2，總建筑面積 55000 m2，分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā) 3 萬(wàn) m2，包括超市120xx m2，商業(yè) 8000 m2，酒店娛樂(lè) 5400 m2，公共服務(wù) 4600 m2，目前一期的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。 ◆ 店鋪面積都相對(duì)靈活，幾個(gè)個(gè)案的實(shí)際店鋪面積可以自由分割，目前主要面積規(guī)劃在 30200 平方米之間不等。 ◆ 市場(chǎng)上的店鋪主要以出售的方式招商，這樣的銷售方式風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)橐话阍谏虡I(yè)氛圍比較好的地段，商鋪的回報(bào)年限也要在 1213 年。 （ 3）、產(chǎn)品定位對(duì)比分析 業(yè)種 個(gè)案 產(chǎn)品定位（產(chǎn)品訴求主題） 同區(qū)域內(nèi) F 城 集購(gòu) 物、休閑、住宿、旅游、娛樂(lè)、餐飲、社交為一體的 大集合購(gòu)物中心 第四鄰里中心 服務(wù)湖東 2 萬(wàn)人組團(tuán)，集餐飲、賣場(chǎng)、健身、休閑等的社 區(qū)服務(wù)中心 其他區(qū)域 美麗新世界 面向時(shí)尚、超前人群的集服飾、工藝品、工業(yè)品等為一體 的購(gòu)物場(chǎng)所 玄妙廣場(chǎng) 以精品專賣店為載體，集服飾、餐飲、娛樂(lè)、休閑等為一 體的購(gòu)物廣場(chǎng) 目前競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的定位基本上都集中在購(gòu)物中心，考慮到本案的社會(huì)效應(yīng)要求，建議本案走差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，不宜定位為 旅游工業(yè)品，尤其是能代表蘇州人文 娛樂(lè)休閑為一體、服務(wù)于區(qū)域內(nèi)居民和旅游人群的精品旅游商業(yè)街。 劣勢(shì)： ● 案量較小，規(guī)模優(yōu)勢(shì)不明顯 ● 成熟的觀前商圈對(duì)本案客源的分流作用明顯。 ● 隨著金雞湖兩岸商品房的發(fā)展，已經(jīng)有大量的居民入住，加上湖東兩萬(wàn)人組團(tuán)和南都玲瓏灣商品房項(xiàng)目的啟動(dòng)，屆時(shí)區(qū)內(nèi)人氣會(huì)比較旺盛。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 第五章： 項(xiàng)目定位分析 本案擬定位于“ 戶外休閑 +運(yùn)動(dòng)型 ”主題商城，其原因如下： 競(jìng)爭(zhēng)面分析 —— 差異化競(jìng)爭(zhēng) 與本案直接競(jìng)爭(zhēng)的同類型項(xiàng)目目前有 F 城和第四鄰里中心，前者主打餐飲、娛樂(lè)、時(shí)尚、購(gòu)物，后者則以滿足大眾日常消費(fèi)為主旨，本案另辟蹊徑，以“戶外運(yùn)動(dòng) +休閑”為主訴，尋求市場(chǎng)空隙，突出重圍。 客源分析 —— 擴(kuò)大服務(wù)半徑 本案周邊目前可預(yù)期的客源有：二萬(wàn)人組團(tuán)的居民（逐步形成）、南部玲瓏灣的居民（尚未形成）、行政中心的職員（尚未形成），由于已居住人口尚少，這些客源短期內(nèi)還不能支撐起本案的消費(fèi)量。 【 尚需深入討論的問(wèn)題 】 ※ 本案定位如確定，我們將進(jìn)一步分析商鋪承租經(jīng)營(yíng)者的特點(diǎn)、來(lái)源及招商策略。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問(wèn) 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 定位： 戶外休閑 +運(yùn)動(dòng)型市場(chǎng) 長(zhǎng)的湖岸 環(huán)湖步道區(qū) 野營(yíng)燒烤區(qū) 燒肉用品、食品、設(shè)備 球類運(yùn)動(dòng)、 慢跑 、 自行車 夜間活動(dòng)廣場(chǎng) 沿湖戲水 區(qū) 游艇碼頭 健康性機(jī)能食品、飲品 水上運(yùn)動(dòng)用品、服裝、設(shè)備 聚客力主題廣場(chǎng) 戶外運(yùn)動(dòng)器材、鞋、服裝 水 空間配套 招商業(yè)種 空間內(nèi)空 招商業(yè)種 衍生活動(dòng) 衍生業(yè)種 烤肉晚會(huì) 鐵人三項(xiàng) 沙灘排球童玩節(jié) 服飾 飾品 玩具