【正文】 【 尚需深入討論的問題 】 ※ 本案定位如確定，我們將進一步分析商鋪承租經(jīng)營者的特點、來源及招商策略。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 第五章： 項目定位分析 本案擬定位于“ 戶外休閑 +運動型 ”主題商城，其原因如下： 競爭面分析 —— 差異化競爭 與本案直接競爭的同類型項目目前有 F 城和第四鄰里中心，前者主打餐飲、娛樂、時尚、購物，后者則以滿足大眾日常消費為主旨，本案另辟蹊徑，以“戶外運動 +休閑”為主訴，尋求市場空隙，突出重圍。 劣勢： ● 案量較小，規(guī)模優(yōu)勢不明顯 ● 成熟的觀前商圈對本案客源的分流作用明顯。 ◆ 市場上的店鋪主要以出售的方式招商，這樣的銷售方式風險較小，因為一般在商業(yè)氛圍比較好的地段，商鋪的回報年限也要在 1213 年。 蔞葑社區(qū)服務中心： 蔞葑社區(qū)服務中心位于斜塘商業(yè)區(qū)，總用地面積 71670 m2，總建筑面積 55000 m2，分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā) 3 萬 m2，包括超市120xx m2，商業(yè) 8000 m2，酒店娛樂 5400 m2，公共服務 4600 m2，目前一期的開發(fā)已經(jīng)進入實質(zhì)性階段。 在該案的經(jīng)營項目規(guī)劃中，地下一層（即 1 樓）主要經(jīng)營業(yè)種為世界品牌男女裝、化妝品、黃金珠寶、玉器、鞋類、眼鏡、皮具、箱包、照相器材、通訊產(chǎn)品。休閑活動中心，健身俱樂部及部分商務辦公于一體。 ■ 長三角都市圈的形成，也會在一定程度上導致蘇州本地客源向商業(yè)非常發(fā)達的上海流出，“蘇州掙錢，上海消費”的現(xiàn)象不容忽視，針對這一情況，應盡快提高蘇州商業(yè)服務的檔次和水平，有效抑制高端客源的流出現(xiàn)象。 ■ 隨著居民生活水平不斷提高，蘇州的商業(yè)發(fā)展應抓住機遇，調(diào)整商業(yè)服務結構、提高商業(yè)服務的檔次和水平。 預測：隨著經(jīng)濟的持續(xù)高漲，外來人口的不斷增加、交通環(huán)境的不斷改善、招商引資力度的不斷加強。值得一提的是幾個風景區(qū)板塊的旅游業(yè)有可能帶動區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展。 （ 4）、吳中區(qū) 由于吳中區(qū)發(fā)展上的相對滯后，該區(qū)內(nèi)除木瀆、長橋（百潤發(fā)、華潤）商業(yè)發(fā)展狀況還好外，其他地方的商業(yè)發(fā)展狀況都不盡人意。 ■ 成熟的商圈對區(qū)內(nèi)商業(yè)用房發(fā)展的拉動作用明顯。 居民消費結 構在提升，中、高檔消費群體正在形成，消費增長的增量部分主要是由中、高檔消費形成的，伴隨房地產(chǎn)市場火爆而形成的居住類消費、提高生活品質(zhì)的教育、文化、娛樂、服務消費和汽車消費成為熱點。無論與省內(nèi)城市比，還是與滬浙粵相關城市比均屬偏高。 （ 2）近年來，住房消費成為熱點，蘇州房地產(chǎn)市場活躍，住房買賣規(guī)?？涨?，居民家庭住房條件迅速改善，家庭支付的物業(yè)管理費、裝潢等與住房相關的居住類支出明顯增加， 20xx 年居住類支出（不含購房本身支出）比上年增長 %，增幅居八大類消費首位。 20xx 年我市市區(qū)居民人均可支配收入遠遠高于 全省水平，在省內(nèi)各市中位居榜首，比全省平均水平高 2439 元，比南京、無錫、常州也分別高 1460 元、629 元、 684 元。居民收入的主要特點是： 收入來源趨于多元化。與其他 3 市的差距不是很大，尤其是 與南京、無錫兩市差距更小。 蘇南 5 市歷年人均居民可支配收入一覽表 年份 城市名 1999 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 絕對值（元） 絕對值（元） 絕對值（元） 絕對值（元） 蘇州市 8406 9274 10515 10617 無錫市 7920 8603 9454 9988 常州市 7874 8540 9405 9933 南京市 7694 8233 8848 9157 鎮(zhèn)江市 6569 7170 7698 8202 020xx40006000800010000120xx1999年 20xx年 20xx年 20xx年蘇州市 無錫市 常州市 南京市 鎮(zhèn)江市●從上圖可以看出，蘇南 5 市居民可支配收入排名雖然一直沒有 變化。 把握機會點，突破樊籠，創(chuàng)新產(chǎn)品規(guī)劃。在本項目達 銷售 \招商 條件之前向發(fā)展商提供《項目銷售 \招商 執(zhí)行報告》，并討論反饋，形成完備的執(zhí)行方案，最大限度挖掘并實現(xiàn)項目物業(yè)價值。 匯食坊 （項目進行中） 匯食坊項目地處繁華的羅湖中心區(qū)春風路與向西路的交匯處，共三層，分別為地上兩層建筑，地下負一層建筑 ,現(xiàn)狀地上建筑原為新楚源電器賣場整體經(jīng)營，項目西南側一樓分割兩街鋪已經(jīng)租賃為諾基亞、摩托羅拉手機品牌店經(jīng)深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 營 。 彩田食街更是深圳三大食街之一， 各種娛樂應有盡有。 中原看重的是與您的長期合作關系，我們致力于成為商業(yè)項目的專業(yè)策劃、代理、招商團隊，為您的項目成功運做提供最有價值的專業(yè)解決方案。 我 部門 將組建專門工作小組，結合 中原 十年資源平臺及在 深圳 市場 多 年的項目策劃及代理的專業(yè)經(jīng)驗，為貴 公司成功開發(fā)制定專業(yè)策劃營銷方案，作為貴司科學決策的市場專業(yè)支持，并以精英銷售團隊圓滿實現(xiàn)銷售目標。 訓練有素、善打硬仗的銷售精英 ? 中原 實行項目銷售目標管理和 專業(yè)素質(zhì)與市場高度結合的工作態(tài)度 ，以確保 招商 \銷售精英團隊的持久的高銷售力 和招商成功率 。春風路為羅湖成熟的餐飲、娛樂較為集中區(qū)域 ，但項目的具體位置及項目形象不太理想，操作難度較大 ?；识紡V場商業(yè)裙樓純金地段，強勢動力，在第一時間分享中心區(qū)商務配套，掌握財富核心第一資源，面對會展中心，皇都廣場將成為會展經(jīng)濟最直接的參與者和受益者 。 過程 全程把握 ， 密切與發(fā)展商積極溝通 —— ? 中原 將選派 銷售 /招商 精英 為 本 項目服務，在銷售 /招商 執(zhí)行階段對 業(yè)務 人員進行專案培訓，執(zhí)行目標管理， 項目策劃師將實行 定期 與發(fā)展商開會 ，及時幫助和解決銷售中遇到的問題，保持一貫的高品質(zhì)服 務水準，以確保實現(xiàn)兩項目的完美銷售目標。 以上意見，供貴司決策參考。 ●蘇州 20xx 年居民可支配收入為 10617 元，列全省第一，比 20xx 年增長%，但增長率僅列全 省第九名，低于全省平均水平（ %） 個百分點，增幅的偏低應該值得注意。 （ 2）、目前，工薪收入仍是城市居民總收入的主要來源。消費支出的增幅為 %，低于常州市（ %），相對于收入的增幅（ %），消費支出明顯偏低，說明拉動內(nèi)需的政策的作用并不明顯，蘇州市的居民消費水平尚有 較大潛力可挖，必須努力開拓消費領域，調(diào)整商業(yè)結構，培育新的經(jīng)濟增長點。 項目 計量單位 低 20% 較低 20% 中間 20% 較高 20% 高 20% 可支配收入 元 /人月 354 543 711 959 2051 從上表可看出， 20%的低收入組人均月收入為 354 元， 20%的高收入組人均月收入為 2051 元。居民消費的主要特點是： 消費結構進一步改善 20xx 年居民 的八大類消費支出中，除衣著、家庭設備用品及服務、雜項商品及服務有所下降外，其余都有不同程度的增長。百分點 徐州市 5922 2164 常州市 7973 2933 連云港 5059 1869 鹽城市 5507 2092 南通市 5852 2318 無錫市 7567 3011 泰州市 5550 2308 南京市 7323 3066 揚州市 5575 2341 宿遷市 3464 1463 鎮(zhèn)江市 6305 2708 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 淮安市 4840 2136 指標 滬浙粵城市 人均消費支出(元 ) 食品支出(元 ) 恩格爾系數(shù) (%) 比蘇州 177。 市區(qū)居民消費價格總指數(shù)（ %）走勢圖 1189095100105110115120指標值 118 1985年 1990年 1995年 20xx年 20xx年 20xx年20xx年以來，物價總體水平穩(wěn)定，社會消費品供應充分，物品短缺和通貨膨脹不再深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 發(fā)生，這為消費穩(wěn)定增長創(chuàng)造了條件。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 市區(qū)商業(yè)分區(qū)概述 （ 1）、中心城區(qū)： 古城區(qū)由于歷史原因，各項商業(yè)配套比較完 善，石路商圈、觀前商圈已相對成熟，輻射半徑也日益擴大，商業(yè)市場相對飽和，故從 5 個指標的發(fā)展來看，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)已經(jīng)進入生命同期中的成熟期，后來商業(yè)項目介入相對困難，故新開工面積有著較大的降幅（ %）。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 （ 3）、園區(qū) 園區(qū)由于商業(yè)模式相對獨特，鄰里中心運作都相對成熟，能有效地滿足區(qū)內(nèi)居民的消費需求。該區(qū)發(fā)展較慢，近期由于區(qū)內(nèi)市政配套設施、交通有較大改善，市場前景一下子變得光明起來，但由于鐵路以北的區(qū)位在人們心理上的抗 性，市場前景不是很理想，商業(yè)發(fā)展趨勢傾向于商業(yè)物流方向，未來可能會作為商品集散地的形象存在于市場中。 指標的驚人增長說明市場消化能力極強，這與“一鋪養(yǎng)三代”的傳 統(tǒng)投資思想密不可分，在股票市場長期低迷、銀行儲蓄利率一再下調(diào)的情況下，投資不動產(chǎn)、在“商鋪”中淘金已成為廣大市民的共識。原因是趁著 20xx 年前后火爆的蘇州樓市和需求的上升，市場消化速度加快，“減空”效果明顯。 ■ 綜合競爭能力差的商業(yè)項目將面臨市場的淘汰，而質(zhì)素較高的項目將蠶食大部分的市場份額，最終將形成幾大商圈，遙相呼應，形成“割據(jù)”狀態(tài)。 該案的招商業(yè)種主要為國內(nèi)外知名的餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、美容、賣場等，每個經(jīng)營業(yè)種控制在 1 至 2 家，可能會有效的防止了惡性競爭的存在。 項目目前正處于招商階段，以租賃的形式對外招商，平均租金在 45 元 /m2/月。目前規(guī)劃的經(jīng)營業(yè)種餐飲、娛樂、休深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 閑、資訊、購物、展示、精品、服飾、藝品等。 ◆ 進深主要集中在 8 米左右，這樣的進深比較為市場所接受。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 第四 章 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： ● 處于園區(qū)二期文化行政中心地帶，未來人氣比較旺盛，加上區(qū)內(nèi) F 城的投入使用，未來市場前景很好。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項目策劃代理模式 威脅： ● 離本案不遠的 F 城、第四鄰里中心以及婁葑社區(qū)服務中心