【正文】 都會(huì)對本案構(gòu)成較大的威脅，商業(yè)服務(wù)市場競爭激烈。定位于“戶外運(yùn)動(dòng)休閑”型主題商城，因其在蘇州尚屬首創(chuàng)，且具備他人難以模擬的自然條件，可以吸引湖西乃至古城區(qū)內(nèi)的居 民前來消費(fèi)，以此來擴(kuò)大服務(wù)半徑，增加客源數(shù)量。 ※ 建筑、 戶外廣場、金雞湖對本案而言是一個(gè)有機(jī)的整體，無法割裂，如能得到其戶外場地及周邊市政規(guī)劃資料，我們將進(jìn)一步提出戶外設(shè)施規(guī)劃建議，以便招商及日后營運(yùn)。本案定位于戶外休閑，除店堂商品依靜態(tài)展示外，還可以利用湖濱自然資源開展水上運(yùn)動(dòng)、沙灘運(yùn)動(dòng)，通過動(dòng)態(tài)的“娛樂 +商業(yè)”展示吸引消費(fèi)者、刺激消費(fèi)；另一方面也將進(jìn)一步突出本案鮮明的主題定位。 ● 金雞湖的湖東和湖西地區(qū)總規(guī)劃人口 50 萬，其中湖西 10 萬人，湖東人口為 40 萬人，未來需求市場較大，客源充足。 （ 2）、競爭個(gè)案業(yè)中分布狀 況分析 業(yè)種 個(gè)案 業(yè)種分布 同區(qū)域內(nèi) F 城 餐飲、百貨、酒吧、娛樂、健身、休閑、美容、賣場等 第四鄰里中心 家居飾品、餐飲、休閑、娛樂、郵政、衛(wèi)生所、銀行等 其他區(qū)域 美麗新世界 服飾、工藝品、工業(yè)品、休閑運(yùn)動(dòng)商品等 玄妙廣場 餐飲、娛樂、休閑、資訊、展示、精品服飾、工藝品等 分析： 競爭個(gè)案的業(yè)種分布主要為賣場（或者便利店）、服飾、工藝品、餐飲以及娛樂休閑。 二、主要競爭個(gè)案相關(guān)指標(biāo)對比分析 （ 1）、基本指標(biāo)對比分析 個(gè)案 同區(qū)域內(nèi) 其他區(qū)域 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 指標(biāo)分類 F 城 第四鄰里中心 美麗新世界 玄妙廣場 總建面積 10 萬 m2 3 萬 m2 萬 m2 萬 m2 店鋪相關(guān)指標(biāo) 面積 50250m2 36m2 27170m2 100500m2 進(jìn)深 8 89 開間 7 銷售 方式 出售 √ √ √ 招租 √ 價(jià)格 售價(jià) 元 /m2 萬元 /m2 2 萬元 /m2 租價(jià) 48 元 /m2*月 物業(yè)管理費(fèi) 3 元 /m2*月 元 /m2*月 / / 停車位 地上 地下 汽車 500 個(gè) 非自動(dòng)車 1000個(gè) 汽車 75 個(gè) 汽車 75 個(gè) / 分析： ◆ 各個(gè)商業(yè)的規(guī)模都比較大，尤其是 F 城，總建筑面積達(dá) 10 萬平米。 作為觀前街的輻射區(qū)域，該案有較強(qiáng)的商業(yè)發(fā)展氛圍，雖然自銷售以來去化速度不是很快，在招商方面也出現(xiàn)了一些問題，但是作為位于第一商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)過一段時(shí) 間的市場適應(yīng)期后，估計(jì)應(yīng)該會(huì)有一個(gè)比較理想的狀態(tài)。其中主樓兩層，計(jì) 萬平方米，主要定位為大型超市、大賣場，南樓三層 7700 平方米，主要為餐飲類的鋪面，其中包括了中、西式快餐、中等規(guī)模的酒點(diǎn)等。 該案占地 63畝，總建面積超過 10 萬平方米。 ■ 蘇州已向移民城市方向發(fā)展，外來人口的逐年增加，商機(jī)無限，但外來人口的結(jié)構(gòu)有待調(diào)整（這主要是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的），隨著蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高科技、資金密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必將使得需求市場進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 歷年商業(yè)營業(yè)用房竣工面積走勢分析 圖三 ：蘇州市歷年竣工面積（萬平米）走勢圖 10050050100150竣工面積 增幅（% ） —— 1998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年※ 從圖三可以看出 ： 歷年竣工面積走勢戲劇性的與施工面積、新 開工面積的走勢一致，但我們從增幅上看，施工面積，尤其是施工面積中的新開工面積 20xx 年的增幅明顯高于竣工面積，說明 20xx 年（尤其是 03 年下半年）至 20xx 年（根據(jù)開發(fā)周期簡單估計(jì)）商業(yè)營業(yè)用房的供應(yīng)將急劇加大，市場競爭可能會(huì)比較激烈，一些地段差、輻射能力小、綜合競爭能力差的項(xiàng)目有可能面臨市場尷尬，銷售 壓力會(huì)明顯增大。 二、商業(yè)營業(yè)用房市場需求狀況分析 20xx 年上半年，市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)讓登記 1282 處，轉(zhuǎn)讓面積 萬平米，轉(zhuǎn)讓金額 億元，分別比上年同期增長 %、 %和 %，深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 創(chuàng)歷史最高水平。 預(yù)測：該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)前景由于先天條件不足，市場潛力相對較小，潛力相對較大的地區(qū)有三個(gè)：長橋、木瀆、太湖。 預(yù)測：在未來，新區(qū)獅山路兩邊將出現(xiàn)商圈，我們暫稱之為“新區(qū)商圈”。尤其是完成投資和新開工面積兩個(gè)指標(biāo)的增幅，更是強(qiáng)勁，說明在交通格局的形成、輕軌潛在效應(yīng)的激發(fā)、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲、居民可支配收入及消費(fèi)性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，開發(fā)商對蘇州市的商業(yè)前景的預(yù)期良好，開發(fā)信心十足，投資力度明顯加強(qiáng)，資金到位狀況良好。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 四、消費(fèi)指標(biāo)走勢分析 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）走勢圖 0100200300400500指標(biāo)值 1978年 1980年 1985年 1990年 1995年 20xx年 20xx年 20xx年消費(fèi)品市場需求旺盛，全市消費(fèi)品市場持續(xù)走強(qiáng)，從 1978 年 至 20xx 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額曲線近似直線上升，尤其是 1990 年以后，上漲幅度明顯加大，說明隨著生活水平的提高，居民的消費(fèi)也呈現(xiàn)較快的上漲趨勢， 20xx年實(shí)現(xiàn)社會(huì)零售總額 億元，增長 %。至 20xx 年末，蘇州私家車擁有量已突破 10 萬輛，達(dá) 萬輛，居全省第一。 (元 ) 蘇州為各地的 % 江蘇省 8178 2439 無錫市 9988 629 常州市 9933 684 南京市 9157 1460 南通市 8640 1977 鎮(zhèn)江市 8202 2415 徐州市 8037 2580 揚(yáng)州市 7833 2784 泰州市 7788 2829 鹽城市 7274 3343 淮安市 7158 3459 連云港市 6953 3664 宿遷市 5041 5576 指標(biāo) 滬浙粵城市 居民人均可支配收入(元 ) 比蘇州177。 ●經(jīng)營凈收入和財(cái)產(chǎn)性收入也占居一定比例，家庭收入來源呈現(xiàn)出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 蘇南 5 市消費(fèi)絕對值全省領(lǐng)先，消費(fèi)增幅普遍較低 隨著收入水平的提高，各市居民家庭生活質(zhì)量不斷提高，消費(fèi)水平不斷增長。 蘇南 5 市人口就業(yè)情況表（單位： %） 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 城市名 就業(yè) 人口 國有 集體 其他 經(jīng)濟(jì) 個(gè)體 私營 個(gè)體 被雇 退休 再就業(yè) 其它 就業(yè) 全省 100 南京市 100 無錫市 100 常州市 100 蘇州市 100 鎮(zhèn)江市 100 從各類型就業(yè)人員分布看，蘇州市國有、集體、其它經(jīng)濟(jì)單位 人員分布較平衡，就業(yè)呈現(xiàn)多元化趨勢。 調(diào)研、策劃、造勢、推案 用心營造共贏局面 誓將卓越進(jìn)行到底！ 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 第一章 消費(fèi)市場探析 一、 20xx 年蘇南 5 市居民生活水平橫向?qū)Ρ? 在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的大環(huán)境下，全省人民生活水平不斷提高。 ? 本項(xiàng)目的 招商 服 務(wù) 代理費(fèi) 為項(xiàng)目實(shí)際 壹 個(gè)月總租金收入 。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 四、 規(guī)范服務(wù)，優(yōu)質(zhì)保證 地產(chǎn)專家，完美銷售保證 ? 針對貴司項(xiàng)目的需要， 中原 將特別配備具有多年項(xiàng)目實(shí)操成功經(jīng)驗(yàn)的精英銷售 、招商 團(tuán)隊(duì)，確保達(dá)至開發(fā)商的銷售 、招商 目標(biāo)； ? 深圳中原工商鋪 總經(jīng)理將作為項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人，直接把握兩項(xiàng)目操作的方向； ? 深圳中原工商鋪商業(yè)項(xiàng) 目部將全程為本項(xiàng)目提供全程技術(shù) 支持 ，中原內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)將提供全方位的信息及推廣資源支持 。 中原商業(yè)項(xiàng)目部 介入本項(xiàng)目后，通過對項(xiàng)目的規(guī)劃改造、劃分，促使本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)在市場上取的了良好的反響和銷售成績。 擁有強(qiáng)大的信息 資料平臺(tái)，組成了國內(nèi)最強(qiáng)大的內(nèi)部營銷平臺(tái) ? 中原擁有涵蓋國內(nèi) 23 座大中型城市市場網(wǎng)絡(luò)，組成了中原中國內(nèi)部強(qiáng)大的公司信息資料平臺(tái) ； ? 建立針對本項(xiàng)目手機(jī)短信群發(fā)功能，有效降低項(xiàng)目營銷成本； ? 中原多年的專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，積累了大量的客戶資源，為商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)營提供了極大的便利條件； 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 三、 中原商業(yè)項(xiàng)目部成功 代理 的 項(xiàng)目 中原 地產(chǎn)經(jīng)過十年的市場磨練，策劃代 理銷售的項(xiàng)目覆蓋了豪宅、小戶型住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)等多個(gè)建筑產(chǎn)品領(lǐng)域， 中原商業(yè)項(xiàng)目部對深圳 房地產(chǎn) 商業(yè)項(xiàng)目 市場的摸索，目前成功代理的項(xiàng)目有 ： ? 春風(fēng) 公司導(dǎo)入成熟的港式管理經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過九年多的成長，穩(wěn)步發(fā)展到目前超過 2500 名員工，形成四大功能中心，即策劃中心、銷售中心、行政管理中心及深港研究中心。目前，中原已在深圳、廣州、北京、上海、重慶、大連、杭州、南京、珠海、天津、廈門、沈陽、東莞、成都、中 山、佛山等十多個(gè)國內(nèi)大中城市設(shè)立了分公司。 市場交易 、租賃情況即時(shí)反應(yīng) 系統(tǒng) ? 根植于深圳市場過兩百間地鋪，各類地產(chǎn)產(chǎn)品交易、租賃情況即時(shí)在線反應(yīng) ，可以及時(shí)了解、收集市場信息，指導(dǎo)我們服務(wù)的不斷修正 。商業(yè)深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 社交需求帶動(dòng)了區(qū)域的繁榮 。 20xx 項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn) ，發(fā)展商在前期項(xiàng)目接觸時(shí)就主動(dòng)與商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行工作對接，出于對我們工作能力的信任，繼續(xù)把該項(xiàng)目的全程策劃招商代理工作交給中原，現(xiàn)時(shí)本項(xiàng)目正在操作中，前期客戶積累進(jìn)展情況良好。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 六、 項(xiàng)目合作方式