【正文】 應(yīng)系統(tǒng)，2分鐘內(nèi)集合，爭(zhēng)取有效時(shí)間，保護(hù)業(yè)主的安全為已任消防廣播系統(tǒng)各公共區(qū)域火災(zāi)時(shí)指引人員疏散；發(fā)生突發(fā)情況，提醒業(yè)主警惕 以上系統(tǒng)和監(jiān)控中心相連，當(dāng)發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控中心將做出積極的反應(yīng)措施，它是安全設(shè)備的運(yùn)用機(jī)構(gòu)，其作用突出了安全的防范和力量的調(diào)配。（2） 安全屏障系統(tǒng)運(yùn)作安全系統(tǒng)分布點(diǎn)控制目標(biāo)工作要點(diǎn)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)主入口、商業(yè)街、地下停車場(chǎng)出入口主入口、商業(yè)街、地下停車場(chǎng)出入口，電視監(jiān)控。 人防、技防結(jié)合，構(gòu)筑安全屏障（1） 香格里拉城市花園安全屏障構(gòu)成圖紅外線及電視監(jiān)控系統(tǒng) 香格里拉城市花園突發(fā)事件后備支援可視門(mén)禁及緊急呼叫系統(tǒng)視門(mén)鈴業(yè)主公共出入門(mén)禁及電視監(jiān)控系統(tǒng)如上圖所示，香格里拉城市花園的安全系統(tǒng)形成了封閉性的保護(hù)屏障。在日常管理工作中，保安員不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關(guān)的法律、法規(guī)。他們與保安員工作密切相關(guān)，最了解其思想動(dòng)態(tài)，是安全工作的中堅(jiān)力量和骨干。在人員招聘中，嚴(yán)格把關(guān)；2） 建立行之有效的規(guī)章制度，作為保安員的行為準(zhǔn)則和工作標(biāo)準(zhǔn)，并建立注重才干、配套考核的機(jī)制，競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰；3） 嚴(yán)格選配保安領(lǐng)班。（3） 日常管理1） 保持保安員隊(duì)伍的穩(wěn)定性。3） 上崗前培訓(xùn)內(nèi)容：保安員的基本素質(zhì)、基本專業(yè)知識(shí)、基本專業(yè)技能，公司有關(guān)制度和香格里拉城市花園物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)熟悉。（2） 業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)1） 安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)主要分上崗前培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)兩個(gè)類型。 保安管理隊(duì)伍建設(shè)保安員是維護(hù)和管理香格里拉城市花園治安秩序的專職人員，保安隊(duì)伍建設(shè)是非常重要的。（3） 商街崗：負(fù)責(zé)商業(yè)街的安防巡視。以展示物業(yè)風(fēng)貌和安全管理形象。（6） 突出“統(tǒng)一調(diào)配、分級(jí)管理”的安全思路，無(wú)安全管理盲區(qū)。（4） 考慮各崗位之間的距離和保安員的體力及快速增援的及時(shí)性。（2） 巡邏崗巡邏周期能保障在1個(gè)小時(shí)內(nèi)全面巡檢一次，建筑物內(nèi)突發(fā)事件的快速反應(yīng)。6） 值班保安員認(rèn)真核實(shí)業(yè)主的簽名是否有效，并認(rèn)真檢查出去物資與《物資搬運(yùn)放行條》上所列物資是否符合，若不符合應(yīng)要求立即停止搬運(yùn)，若相符則由值班安全員簽字放行。4）遇來(lái)賓前來(lái)參觀，應(yīng)立即起立敬禮，發(fā)放臨時(shí)《貴賓卡》，對(duì)參觀客人的人數(shù)、單位等情況記錄備查。2）值班保安員對(duì)外來(lái)人員的出入應(yīng)嚴(yán)格登記和管理，來(lái)訪人員出入必須填寫(xiě)《來(lái)人來(lái)訪登記表》，寫(xiě)清姓名、工作單位、證件號(hào)碼，以及被訪人姓名、住址等，必要時(shí)保安員可通過(guò)對(duì)講機(jī)通話，經(jīng)確認(rèn)后方可進(jìn)入。在不增加人員的情況下，實(shí)行早晚班、機(jī)動(dòng)班人員互補(bǔ)支援的辦法，在上班高峰期7：30~8：30下午下班高峰期17：30~18：30的各一個(gè)小時(shí)內(nèi)除早晚班正常人員外，由機(jī)動(dòng)班領(lǐng)班帶隊(duì)加強(qiáng)秩序維護(hù)力量，互相調(diào)配支援。物業(yè)公司每月組織進(jìn)行一次綜合安全檢查，大節(jié)假日五一、國(guó)慶、元旦、春節(jié)前進(jìn)行綜合大檢查。各授權(quán)崗位逐層對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行檢查，執(zhí)行安全管理規(guī)定。 住宅隱患點(diǎn)的安全管理要點(diǎn)香格里拉城市花園其功能所定，使用功能的多樣性，安全隱患點(diǎn)多。在客戶服務(wù)中心配備客戶服務(wù)人員，負(fù)責(zé)接待來(lái)訪和出入證發(fā)放，按出入證和物品出入等有關(guān)制度核發(fā)、收回出入證。充分利用香格里拉城市花園周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)，當(dāng)發(fā)生擅自闖入時(shí)系統(tǒng)將報(bào)警，通過(guò)中控室的顯示，及時(shí)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)，通過(guò)中控室和當(dāng)值領(lǐng)班的統(tǒng)一調(diào)度，指揮外圍巡邏崗安全員進(jìn)行攔截，各固定崗出入口嚴(yán)把各關(guān)口，包括由外入內(nèi)和由內(nèi)向外的翻越。（三）資源支持物業(yè)公司與周邊社會(huì)公共資源相接合，以保證在緊急狀況下，以最短的時(shí)間里調(diào)配更多的安全人員支援香格里拉城市花園。而建設(shè)施工和業(yè)主入伙裝修，會(huì)面臨施工人員、裝修人員、搬運(yùn)人員和其它外來(lái)人員出入頻繁現(xiàn)象，給物業(yè)成品保護(hù)、公共秩序維護(hù)、安全管理帶來(lái)很大困難。 多種物業(yè)類型并存，安全管理重點(diǎn)各有側(cè)重；小高層、多層住宅居家生活以及商業(yè)活動(dòng)，其不同的服務(wù)群體對(duì)安全管理提出了不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，給安全統(tǒng)一管理帶來(lái)新的課題。一、安全管理（一）安全管理特點(diǎn)分析 人流、車流、物流量大；香格里拉城市花園地處十堰未來(lái)的中央商務(wù)區(qū)，商業(yè)氣息濃厚，交通繁忙、四通八達(dá)，人流、車流、物流量大。注意消殺藥物的輪流使用，更換藥品品種，降低害蟲(chóng)抗藥性。負(fù)責(zé)提供國(guó)家規(guī)定使用的消殺藥品，并對(duì)藥物名稱、數(shù)量、使用情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，消殺藥品應(yīng)即購(gòu)即用，用剩的藥品，指派專人妥善保管。每月全面消殺蚊蠅二次，每月對(duì)垃圾房進(jìn)行消殺二次。消殺人員必須嚴(yán)格按照“投放鼠藥注意事項(xiàng)”的要求進(jìn)行操作。3）為業(yè)主提供清潔委托服務(wù)三、消殺管理（一）消殺工作要點(diǎn)對(duì)花、草地點(diǎn)進(jìn)行消殺工作時(shí)，用噴灑設(shè)備將配制好的溶液適度噴灑，同時(shí)做好防護(hù)措施，應(yīng)在順風(fēng)處噴灑，同時(shí)減少與行人的直接接觸，選擇行人稀少的時(shí)間作業(yè)。專項(xiàng)清潔服務(wù)（1）地面處理（通常為業(yè)主提供委托服務(wù)）序號(hào)項(xiàng)目材料頻次清潔標(biāo)準(zhǔn)1晶面處理天然石材晶硬處理：1次/半年，每天拋光防滑、防水性強(qiáng)，耐磨性好、光亮2打普通蠟人造云石、拋光磚每季1次二底二面，餐廳每月補(bǔ)蠟一次不起泡、起粉，涂抹均勻、防滑性強(qiáng)、有光澤3打靜電蠟每季1次二底二面不起泡、起粉，涂抹均勻、防滑性強(qiáng)、有光澤，表面電阻率在106—109歐姆范圍內(nèi)4地毯清洗化纖羊毛辦公區(qū)域：1次/季會(huì)議室：1次/月會(huì)所：2次/月無(wú)污漬、污跡，無(wú)殘留清潔劑、無(wú)不良?xì)馕?，水分徹底吹?普通清潔地面水泥地面每周沖洗一次無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)油跡、無(wú)泥沙、無(wú)垃圾（2）質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查是保障清潔工作質(zhì)量的必要手段，有關(guān)清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)可參照以下辦法執(zhí)行：1）墻面：用衛(wèi)生巾擦拭80CM，檢查衛(wèi)生巾無(wú)明顯灰塵及污漬；2）樓梯：抽查2至3層，無(wú)痰漬、煙頭、垃圾等；3）玻璃或鏡面：抽查不同位置3到5處，每處檢查約1平方米，無(wú)水漬、手印、潔凈、明亮；4）排水溝：抽查20米排水溝，無(wú)煙頭、泥沙等垃圾物，無(wú)臭味；5）明溝：抽查1—3米，不積泥沙、垃圾雜物等；6）標(biāo)牌、指示牌：抽2—3個(gè)，用衛(wèi)生紙擦拭無(wú)明顯灰塵，表面光亮；7）消防設(shè)備設(shè)施：抽查2—3個(gè)消防栓，無(wú)灰塵、垃圾；8）電梯門(mén)：抽查2—3部電梯外門(mén)，用衛(wèi)生紙擦拭，無(wú)明顯灰塵、污漬；9）綠化帶：抽查10盆花草，盆內(nèi)無(wú)煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾雜物；抽查室外綠化帶30平方米，無(wú)煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾雜物；10）天花、燈飾、風(fēng)口、煙感器：抽查天花50平方米無(wú)灰塵、污漬；抽查3—5個(gè)燈飾、風(fēng)口、煙感器，無(wú)灰塵等；11）垃圾房：檢查地面無(wú)垃圾；污水構(gòu)無(wú)垃圾、泥沙、積水；12）天臺(tái)：檢查地面無(wú)垃圾物，下水口無(wú)泥沙、垃圾物；13）車庫(kù)：抽查30平方米地面無(wú)垃圾；（3）清潔管理的要點(diǎn)： 1） 清潔時(shí)根椐實(shí)際情況適當(dāng)避開(kāi)客戶或客戶聚集的區(qū)域，待客戶離散后再補(bǔ)做；客戶進(jìn)出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點(diǎn)拖擦；2）垃圾處理：客戶的生活垃圾箱設(shè)在隱蔽且異味不易擴(kuò)散的地方。日常清潔特殊服務(wù)除了日常清潔管理的三大部分外，擬訂出如下清潔特殊服務(wù)： 進(jìn)場(chǎng)之初，將組織人員對(duì)清潔范圍內(nèi)的所有區(qū)域作一次深入徹底的開(kāi)荒清潔。6每月徹底清除地庫(kù)死角，對(duì)油污較多的車位地面進(jìn)行特別處理。4每日抹凈打掃擋車器、消火栓箱，防撞標(biāo)志、天花、垃圾桶、風(fēng)口、警鈴、溝渠、沙井、汽車道閘等設(shè)施的灰塵，保持干凈無(wú)污跡、無(wú)泥沙、無(wú)塵。2雨天增加清掃力度，發(fā)現(xiàn)泥土用小掃把清理，晴天用清水將地面沖洗干凈。 地下車庫(kù)日常清潔序號(hào)日常清潔工作范圍1每日清掃地面垃圾雜物，特別注意車上拋出的垃圾物。6定期清洗廣場(chǎng)地面，擦凈各處設(shè)施表面灰塵。5每日清理值班室、設(shè)備機(jī)房、試驗(yàn)室的地面、桌椅的日常清潔，更換垃圾袋，保持室內(nèi)干凈無(wú)塵、無(wú)垃圾。平時(shí)保持無(wú)污跡、無(wú)異味、無(wú)積水泥沙，使蚊蠅鼠蟲(chóng)無(wú)滋生源。4用清水清洗垃圾房?jī)?nèi)外墻壁和地面。每周大清洗一次崗?fù)ね獗聿Ａ?，保持干凈。序?hào)日常清潔工作范圍1廣場(chǎng)進(jìn)行日常清理垃圾雜物，、停車場(chǎng)及時(shí)刷洗地面油污。大宗垃圾及時(shí)清運(yùn)。11除花盆內(nèi)垃圾雜物，抹凈灰塵，植物葉子經(jīng)常抹塵，保持干凈，按要求定期澆水。9過(guò)道天花、墻角每周清掃一次，平時(shí)發(fā)現(xiàn)蛛網(wǎng)及時(shí)處理。7所有通道出口指示燈牌、應(yīng)急燈，每周清潔一次，保持無(wú)灰塵、無(wú)蛛網(wǎng)，明亮透潔。5每日清掃消防通道，抹凈扶手欄桿，地角線上面灰塵，地面梯階每天拖二遍，發(fā)現(xiàn)香口膠、痰漬等及時(shí)清除，每周清洗一次。3擦凈所有垃圾筒、煙灰缸，及時(shí)清理垃圾，保持垃圾不超過(guò)筒身1/2處，電梯間煙灰筒保持每日清洗四次以上。 公共區(qū)域的清潔保養(yǎng)服務(wù)（包括樓內(nèi)的電梯、過(guò)道、消防通道等公共場(chǎng)所）：序號(hào)日常清潔工作范圍1所有過(guò)道、樓梯地面每天循環(huán)清掃，每周一次清洗，保持地面無(wú)垃圾、紙屑、煙頭、無(wú)水漬，并每天拖地二次，平時(shí)發(fā)現(xiàn)污漬、垃圾及時(shí)處理，保持光潔明亮。將在電梯廳，單元門(mén)口位置放置垃圾桶；公共區(qū)域視需要設(shè)置垃圾桶，在確定垃圾桶的具體位置時(shí)考慮美觀、實(shí)用與環(huán)境協(xié)調(diào)一致。（二）“情境”管理環(huán)境管理是物業(yè)管理公司的責(zé)任，但如果能引導(dǎo)客戶一齊來(lái)參與環(huán)境的設(shè)計(jì)、維護(hù)和保養(yǎng)，會(huì)有更好的效果，既能陶冶客戶的情操，又能加強(qiáng)客戶與管理處之間的溝通，還能讓環(huán)境服務(wù)更貼近客戶。針對(duì)客戶的這種心態(tài)，我們對(duì)清潔綠化人員的工作時(shí)間進(jìn)行了硬性規(guī)定：一切清潔綠化工作盡量不在客戶上下班高峰時(shí)間進(jìn)行。這也是我們所致力追求的環(huán)境氛圍管理。香格里拉城市花園綠化擺放方案根據(jù)小區(qū)環(huán)境與資源相結(jié)合，合理設(shè)置擺放方案，提升香格里拉城市花園的環(huán)境效益。 植株要求（1）花色鮮艷，花粉、花瓣無(wú)毒，無(wú)致人過(guò)敏之質(zhì)素；（2）花枝柔韌具彈性感，無(wú)妨礙觀賞視線之枝條；（3）花盆質(zhì)地樸素大方，花盆規(guī)格依環(huán)境而定；（4）植株規(guī)格、式樣、數(shù)量和擺放位置須與設(shè)計(jì)一致，擺放點(diǎn)必要時(shí)須拍照對(duì)照；（5）室花經(jīng)消毒、殺蟲(chóng)處理后再擺放，并安排人員定期養(yǎng)護(hù)和更換。補(bǔ)苗：對(duì)意外損傷或自然死亡及老化的苗木及時(shí)進(jìn)行更換，以免影響景觀效果。病蟲(chóng)害防治：以預(yù)防為主，綜合治理的方針。松土：主要是喬木、大灌木集水圈及小灌木株行間進(jìn)行松土，每月一次。小灌木每月修剪一至二次。喬木、大灌木以花生麩穴施為主，小灌木及草本以符合肥、尿素撒施為主。保持草地濕潤(rùn)，以達(dá)到滿足花草樹(shù)及草坪的生長(zhǎng)。以澆透為原則，每次澆水最低量為灌滿樹(shù)木集水圈為準(zhǔn)，其頻度為一天一次或隔日一次。清潔衛(wèi)生：對(duì)物業(yè)內(nèi)綠地的垃圾、枯枝、落葉進(jìn)行清理，保持綠地整潔，以免病蟲(chóng)害滋生。設(shè)施維護(hù)保護(hù)圍欄、護(hù)樹(shù)架和護(hù)網(wǎng)等綠化設(shè)施，對(duì)破壞行為要加以制止并及時(shí)報(bào)告綠化管理部門(mén)，保護(hù)綠化供水設(shè)施，防止綠化用水被盜用。環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境衛(wèi)生要求綠地清潔，無(wú)垃圾雜物、無(wú)石礫磚塊、無(wú)干枯枝葉，無(wú)糞便暴露，無(wú)鼠洞和蚊蠅滋生地。行道樹(shù)上緣線整齊，修剪適度，干枝冠美，無(wú)死樹(shù)缺株，無(wú)枯枝殘葉，景觀效果優(yōu)良。灌木和花卉管養(yǎng)灌木和花卉的管養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)是生長(zhǎng)良好，花繁葉茂，造型美觀，修剪工藝精細(xì)，植物造型具有藝術(shù)感和創(chuàng)意，產(chǎn)出精品。管養(yǎng)工作包括草坪生長(zhǎng)勢(shì)、修剪、灌溉、施肥、除雜草、填平坑洼、補(bǔ)植及病蟲(chóng)害防治。二、 綠化養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、計(jì)劃及檢查標(biāo)準(zhǔn)（一） 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 澆水：根據(jù)氣候條件決定澆水量；根據(jù)植物品種或生長(zhǎng)期決定澆水量； 施肥：注意植物各階段所用的肥料品種； 整修：整修是保證樹(shù)木形成良好樹(shù)形、提高觀賞效果的有效手段；除草、松土：清除一些病蟲(chóng)的潛伏處，減少病蟲(chóng)害的發(fā)生機(jī)會(huì)；松土可以增加土壤的透氣性，達(dá)到保水、透氣、增溫的效果；治病蟲(chóng)害：防治病蟲(chóng)害主要堅(jiān)持預(yù)防為主，并加強(qiáng)綜合治理。對(duì)植物的生長(zhǎng)狀況進(jìn)行考評(píng)，以對(duì)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃進(jìn)行修正。在綠化管理中，根據(jù)綠化管理模式和思路，擬采用如下管理措施制訂科學(xué)有效的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。綜合管理：對(duì)小區(qū)內(nèi)的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、程序統(tǒng)一規(guī)劃，按統(tǒng)一的流程操作；使整個(gè)小區(qū)的綠色環(huán)境。管養(yǎng)結(jié)合：管理與養(yǎng)護(hù)相結(jié)合。一、 香格里拉城市花園綠化的管理重點(diǎn)和措施(一) 香格里拉城市花園綠化分析%,不算很高，但品種繁多，根據(jù)不同的植物搭配、輔以草坪、花架、小品，從景觀設(shè)置上，體現(xiàn)了一種文化景觀的氛圍，這是開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)理念、一種以人為本的構(gòu)想，也是今后物業(yè)管理在綠化管理上的管理重點(diǎn)和難點(diǎn)。第二節(jié) 綠化養(yǎng)護(hù)管理概述：現(xiàn)代化的物業(yè)環(huán)境越來(lái)越重視營(yíng)造一個(gè)充滿自然氛圍的綠色空間，對(duì)環(huán)境管理工作提出了更高的要求。巡視（1） 發(fā)現(xiàn)漏油，未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)通知車主，并在值班記錄本上做好記錄，同時(shí)報(bào)告班組長(zhǎng)處理。（2） 檢查車主證件與車輛是否相符；（3） 檢查車位使用費(fèi)是否已交足，沒(méi)有交足車位使用費(fèi)，應(yīng)要求車主補(bǔ)交車位使用費(fèi)后在離場(chǎng)；（4） 若檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即攔截車輛，并及時(shí)通知班長(zhǎng)或主管前來(lái)協(xié)助處理。（4） 填寫(xiě)收費(fèi)收據(jù)交車主（或刷卡），并在《車輛車位使用費(fèi)登記表》上準(zhǔn)確登記。（2） 當(dāng)有車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)，當(dāng)值車管員應(yīng)迅速指引車輛慢行，安全地停放在相應(yīng)的車位上，提醒車主鎖好車鎖、隨身帶走車上的貴重物品。并歸檔保存兩年。（五）保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞交通設(shè)施的管理，除保安主管進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項(xiàng)內(nèi)容納入當(dāng)值保安的責(zé)任范圍；對(duì)有意或過(guò)失造成交通設(shè)施損毀的責(zé)任者，按公司《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程》進(jìn)行處罰或令其賠償。保安部班長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有損壞、歪斜移位的風(fēng)化變色時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告保安部主管以便及時(shí)修復(fù)或更換。（四）交通設(shè)施的管理保安班長(zhǎng)在每班接班前對(duì)轄區(qū)各道路標(biāo)志，禁鳴喇叭標(biāo)志，禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車線、讓行線、人行道線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時(shí)報(bào)部門(mén)主管處理。物業(yè)公司經(jīng)理對(duì)交通管理方案（計(jì)劃）的可行性進(jìn)行審批：（1） 對(duì)計(jì)劃停放車輛位置及停放車輛是否滿足車輛停放