【正文】 頁上應(yīng)附“啟用表”。對偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財(cái)務(wù)活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。，負(fù)責(zé)編制公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，有效地籌劃和運(yùn)用公司資金。、法規(guī)，做到依法辦事。、停放管理，遇事要向上級報(bào)告。，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。、考核工作。、不定時（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位執(zhí)勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。、車輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務(wù)。、校對，及傳真工作。十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。，防止發(fā)生安全事故。十三、維修工崗位職責(zé)《機(jī)電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實(shí)施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。，制定切實(shí)可行的節(jié)約能源措施，并保證實(shí)施，使供電方案為最優(yōu)。，報(bào)上級審批后組織貫徹實(shí)施，保證設(shè)備24h正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應(yīng)能隨時啟動柴油發(fā)電機(jī)，在5min內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時處理。禁止與本部門無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報(bào)。，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤、檢查。、設(shè)備的驗(yàn)收及其配套設(shè)施的完善工作。、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗?！稒C(jī)電設(shè)備管理工作手冊》，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實(shí)。、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。、入住、裝修手續(xù)。，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶投訴。、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。，審批各部門辦公用品的購置。，提高能力，促使各部門工作實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實(shí)獎懲制度。，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用保管。，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)、貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO 14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件在投入物力方面建議如下：一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃物業(yè)經(jīng)理辦公室㎡會客室1㎡物業(yè)經(jīng)理助理辦公室㎡會客室2㎡物業(yè)管理部㎡倉庫2（工程）㎡安全管理部㎡儲物間1（物業(yè)清潔）㎡綜合管理部㎡男女更衣室各一間㎡財(cái)務(wù)管理部㎡工程管理部工作間㎡由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達(dá)）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。（3）通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達(dá)能力、較強(qiáng)的服務(wù)意識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。大專以上學(xué)歷（會計(jì)專業(yè)），有2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。大專以上學(xué)歷（會計(jì)專業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識，遵守國家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會計(jì)核算的全過程，熟悉稅法。六、財(cái)務(wù)管理部財(cái)經(jīng)類專業(yè) 學(xué)歷， 職稱，具有3年以上大型企業(yè)財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的全過程，熟悉稅法。高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175cm以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶口擔(dān)保人。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。高中以上學(xué)歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。、倉庫管理員大專以上學(xué)歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強(qiáng)的文字功底，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)。中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強(qiáng)的責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。大專以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語達(dá)到國家四級水平。大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。三、物業(yè)管理部大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力及大型會議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，吃苦耐勞。二、綜合管理部本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。第三章 員工招聘一、高層物業(yè)管理人員大學(xué)本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。（3）出納員 名。（1）由1名財(cái)務(wù)主管和 名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。（6）消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。（4）強(qiáng)電值班由 名強(qiáng)電技工組成，全天24小時值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。（2）工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。（10）巡邏值班由6名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作。（8）商場值班由4名員工組成，分二班，負(fù)責(zé)商場值班工作。（6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。（4）主管3名，分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。（2）安全管理經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。（5）會所服務(wù)人員 名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。（3）員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為 ，要求員工個人素質(zhì)較高。（2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。（5）業(yè)戶接待員2名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。（3）文員兼?zhèn)}庫管理員1名，負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。（1）由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。（8）負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。（4）征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。（2）建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。（10）總經(jīng)理指派的其他工作。（8）負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。（6）負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。（4）負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。（2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。（11）總經(jīng)理指派的其他工作。（9）負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作。（7）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。（3）成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。（1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（12）配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。（10）負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。（8）負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。（6）負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。（4）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。（2）負(fù)責(zé)會所及會議中心的管理。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。（7）負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。（5）負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團(tuán)體保持良好的溝通。（3）負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（1）負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個部門。第二章 擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。、消防真抓實(shí)干為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。三、三個重點(diǎn)、誠信待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)管理。二、二項(xiàng)承諾“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒引證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。追求目標(biāo)以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請仲裁委員會裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的堅(jiān)定為準(zhǔn)。第十八條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。第八章 附 件 第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。違約金按項(xiàng)目總額的20%由違約方承擔(dān)。、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)戶按建筑面積承擔(dān)。第十三條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)