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恒大開(kāi)發(fā)成本操作手冊(cè)-文庫(kù)吧資料

2025-07-15 12:52本頁(yè)面
  

【正文】 項(xiàng)目之間分配的成本費(fèi)用與原來(lái)預(yù)先分配的金額產(chǎn)生差異時(shí),一般處理原則是:其變化差異金額在發(fā)生變化的當(dāng)期進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),調(diào)整以前年度已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的,應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)(詳見(jiàn)第十五條 成本分配方法)將其分配記入有關(guān)成本核算項(xiàng)目。資金審批單審核流程及審核審核要點(diǎn)詳見(jiàn)(附件一)第四章:財(cái)務(wù)核算指引第十四條 成本核算項(xiàng)目:參照前文第二章第三點(diǎn)確定。對(duì)于一些施工單位未提交履約保函而是繳納履約保證金的情況,申請(qǐng)使用資金部門(mén)在填寫(xiě)資金審批單時(shí),應(yīng)要求施工方提供繳納履約保證金的依據(jù)(繳納履約保證金收據(jù)復(fù)印件)。 《申請(qǐng)使用資金審批表》原件作為支付方的憑證附件處理,《申請(qǐng)使用資金審批表》復(fù)印件及相關(guān)附件的原件應(yīng)轉(zhuǎn)交對(duì)方單位作為成本項(xiàng)目款項(xiàng)確認(rèn)的依據(jù)。 客戶(hù)委托其他公司收款時(shí)必須提供與我司簽訂合同單位的發(fā)票,如果涉及發(fā)票開(kāi)具單位變更的,應(yīng)視為合同主體變更,需辦理合同變更手續(xù)后,方可辦理付款手續(xù)。 客戶(hù)提供的申明或委托書(shū)應(yīng)列明理由及明示權(quán)責(zé)關(guān)系,并由客戶(hù)蓋章。第十條 發(fā)票復(fù)印件建立檔案的管理規(guī)定對(duì)股權(quán)投資、土地、主體工程、重要開(kāi)發(fā)報(bào)建費(fèi)用等付款收取的發(fā)票,應(yīng)予以復(fù)印,并建立電子檔案,由成本會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)保管,同時(shí)報(bào)財(cái)務(wù)部經(jīng)理和集團(tuán)財(cái)務(wù)中心備份,以備日后辦理相關(guān)業(yè)務(wù)及審計(jì)時(shí)需要。收到發(fā)票時(shí)應(yīng)及時(shí)登記代管甲供材發(fā)票臺(tái)賬包括材料供應(yīng)商、材料供應(yīng)的樓盤(pán)、施工單位全稱(chēng)、發(fā)票金額、發(fā)票編碼等,由施工單位簽收。6)、鑒別發(fā)票的真?zhèn)?。在付款時(shí),對(duì)于一次性付清的工程委托以及工程項(xiàng)目的結(jié)算款(留質(zhì)保金),必須取得結(jié)算總額(含質(zhì)保金)的發(fā)票。 付款收取發(fā)票時(shí)應(yīng)審查客戶(hù)提供的原始憑證的各項(xiàng)內(nèi)容:1)發(fā)票的類(lèi)型是否與合同的內(nèi)容相符。 審查支付審核支票抬頭與收款單位是否一致,支票金額大小寫(xiě)是否一致,支票金額是否與申請(qǐng)使用資金申請(qǐng)表的實(shí)付金額一致,時(shí)間是否正確,出納員所蓋銀行印鑒是否清晰正確 收齊客戶(hù)發(fā)票等資料,辦理付款手續(xù)。 將《申請(qǐng)使用資金審批表》轉(zhuǎn)交出納員,由出納員開(kāi)具付款票據(jù)。第九條 付款操作管理 《使用資金申請(qǐng)審批表》經(jīng)權(quán)限許可的公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后,當(dāng)日集中匯總應(yīng)付項(xiàng)目及應(yīng)付金額報(bào)財(cái)務(wù)部經(jīng)理,由財(cái)務(wù)部經(jīng)理按照當(dāng)前的資金計(jì)劃安排資金后,通知收款單位,辦理支付手續(xù)。(10)經(jīng)辦人、用款部門(mén)經(jīng)理、合同履約部審核人簽字是否齊全,分管領(lǐng)導(dǎo)簽字是否齊全,是否符合審批權(quán)限的規(guī)定;(11)有無(wú)代供材料、轉(zhuǎn)扣款、預(yù)付款等未扣回費(fèi)用。(9)申請(qǐng)支付工程結(jié)算款,是否附有已經(jīng)審批完畢的《工程結(jié)算審批表》復(fù)印件。(對(duì)于超合同付款的資金審批單在審核時(shí)一定要在資金審批單上注明:合同總價(jià),含本次申請(qǐng)后累計(jì)已付款,累計(jì)超合同金額及比例等內(nèi)容,作為領(lǐng)導(dǎo)審批時(shí)的參考。對(duì)不符合規(guī)定及手續(xù)不完備的申請(qǐng),應(yīng)及時(shí)退回呈報(bào)部門(mén)補(bǔ)辦手續(xù)或拒付。實(shí)際支付的金額由財(cái)務(wù)部在付款金額的下方用黑色簽字表填寫(xiě)。本期需要扣除甲供材及其他應(yīng)扣除款項(xiàng) **元,實(shí)際支付**元。《申請(qǐng)使用資金審批表》的填寫(xiě)應(yīng)使用黑色正楷字體填寫(xiě),機(jī)打?qū)徟砗灻仨毷趾灒崭犊顔挝幻Q(chēng)及銀行資料、金額大小寫(xiě)不得涂改,其他內(nèi)容不得隨意涂改。接收《申請(qǐng)使用資金審批表》后應(yīng)及時(shí)登記《申請(qǐng)使用資金審批表呈報(bào)一覽表》,該表詳細(xì)填寫(xiě)接收日期、成本崗經(jīng)辦人、呈報(bào)日期、資金申請(qǐng)項(xiàng)目、資金審批單金額、實(shí)際支付金額、批復(fù)情況、支付情況等信息。2)如已超過(guò)保修期,且已經(jīng)交付物業(yè)公司后所發(fā)生的維修費(fèi),不再由項(xiàng)目公司承擔(dān),應(yīng)向政府申請(qǐng)物業(yè)維修基金。 物業(yè)維修費(fèi)的申報(bào)辦法:在保修期內(nèi)應(yīng)由原施工單位承擔(dān)或應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的物業(yè)維修費(fèi),物業(yè)公司每月1015日將發(fā)生的物業(yè)維修費(fèi)的簽證單編號(hào)并匯總,按物業(yè)歸屬的開(kāi)發(fā)單位分別填報(bào)《申請(qǐng)使用資金審批表》,預(yù)決算部在物業(yè)維修費(fèi)的匯總表上簽署意見(jiàn)注明已登臺(tái)帳、財(cái)務(wù)部審核登記,報(bào)地區(qū)公司董事長(zhǎng)審批。 特殊資金申請(qǐng)付款(如滯納金、罰款、監(jiān)控轉(zhuǎn)款、還貸涂銷(xiāo)、現(xiàn)金支付工程款項(xiàng)、無(wú)合同付款、手續(xù)不全等)按總部管理辦法和地區(qū)公司管理辦法的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。除特殊情況外,不得接收手續(xù)不全的《申請(qǐng)使用資金審批表》。 物業(yè)維修費(fèi)資金審批單由物業(yè)公司填寫(xiě)資金審批單。 設(shè)計(jì)類(lèi)資金審批單(各類(lèi)設(shè)計(jì)合同及相關(guān)的曬圖費(fèi)、透視圖費(fèi)用等)屬于地區(qū)公司與設(shè)計(jì)單位簽訂合同的由地區(qū)公司總工室填寫(xiě)資金審批單,屬于集團(tuán)(設(shè)計(jì)院)統(tǒng)一簽訂通用合同的由設(shè)計(jì)院填寫(xiě)資金審批單。第三章 成本資金申請(qǐng)審批操作指引成本崗位財(cái)務(wù)人員必須熟練掌握公司《財(cái)務(wù)管理制度》、《合同履約管理制度》、《公司管理審批權(quán)限的通知》的規(guī)定,嚴(yán)格按照公司有關(guān)資金使用申請(qǐng)審批時(shí)限、權(quán)限、程序等規(guī)定辦理各項(xiàng)成本業(yè)務(wù)的資金審核申報(bào)、支付手續(xù),配合財(cái)務(wù)部經(jīng)理實(shí)現(xiàn)資金有計(jì)劃管理,保障公司資金安全,提高資金使用效率。 更正后的合同需辦理原合同作廢、更換新合同手續(xù)后方可作為辦理資金申請(qǐng)手續(xù)的依據(jù)。 對(duì)簽收的合同應(yīng)詳細(xì)審核合同名稱(chēng)、發(fā)包單位、承接單位、合同標(biāo)的、合同金額、付款條件、付款日期、合同簽訂委托人等。第五條 合同的接收與審核 按照公司關(guān)于合同訂立、審批、備案的有關(guān)規(guī)定,簽收公司檔案管理部門(mén)轉(zhuǎn)交的合同,不得擅自接收立項(xiàng)部門(mén)未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)、未蓋章的合同,不得以立項(xiàng)部門(mén)、合同承接單位提供的合同作為資金申請(qǐng)單審核、付款的依據(jù)?;A(chǔ)信息數(shù)據(jù)維護(hù)地區(qū)公司總工室每月25日前將更新的成本項(xiàng)目分期建筑面積、投影面積、占地面積、容積率、車(chē)位個(gè)數(shù)等信息提交財(cái)務(wù)部,據(jù)以填列基礎(chǔ)信息表。預(yù)售證224。建筑面積確認(rèn)建筑面積確認(rèn)按照以下取得證照的先后順序?yàn)樵瓌t:總平面規(guī)劃圖224。財(cái)務(wù)部依據(jù)總平面規(guī)劃圖確定的總建筑面積、容積率等信息填列基礎(chǔ)信息表。《基礎(chǔ)信息表》占地面積應(yīng)與《土地支付明細(xì)表》中占地面積一致。具體有關(guān)信息與提交部門(mén)如下:土地合同與土地證地區(qū)公司財(cái)務(wù)部根據(jù)簽定的土地出讓合同、項(xiàng)目收購(gòu)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,確定土地成本總價(jià)、土地面積,并從開(kāi)發(fā)部門(mén)取得土地證。開(kāi)發(fā)成本歸集過(guò)程中所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)以《基本信息表》的方式進(jìn)行記載,作為成本臺(tái)帳管理中的面積數(shù)據(jù)庫(kù),歸集各個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)報(bào)建、立項(xiàng)批復(fù)、政府文件、權(quán)屬文件等中的相關(guān)基礎(chǔ)資料信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本NC設(shè)置結(jié)構(gòu)圖如下:第四條 成本項(xiàng)目基礎(chǔ)信息的來(lái)源與取得財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)成本項(xiàng)目分級(jí)歸集成本基礎(chǔ)信息、合同信息、合同付款及累計(jì)進(jìn)度。歸集待分?jǐn)偸侵赣烧麄€(gè)樓盤(pán)受益的及暫時(shí)無(wú)法明確受益項(xiàng)目的,先行在此歸集。市政配套主要指無(wú)償移交政府的獨(dú)立建筑物:煤氣站、消防站、垃圾站等。屬于無(wú)償移交的市政配套設(shè)施(非獨(dú)立建筑)含在所屬建筑物對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品中核算,不用單獨(dú)設(shè)置核算項(xiàng)目,例如:衛(wèi)生站、居委會(huì)、派出所等。(三)成本核算項(xiàng)目的具體劃分財(cái)務(wù)中心控制NC財(cái)務(wù)系統(tǒng)的成本核算項(xiàng)目設(shè)置權(quán)限,目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按地區(qū)樓盤(pán)分期模式設(shè)置,集團(tuán)負(fù)責(zé)成本核算項(xiàng)目的前四級(jí)設(shè)置,四級(jí)以后成本項(xiàng)目由地區(qū)公司財(cái)務(wù)部根據(jù)實(shí)際情況自行添加設(shè)置。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的,應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其預(yù)期成本存在較大差異的,應(yīng)分別作為單獨(dú)的成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的,應(yīng)分別作為單獨(dú)的成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。雖在同一地點(diǎn),開(kāi)工時(shí)間相近,但開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類(lèi)型不同、使用功能不同,可作為獨(dú)立的成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,可作為一個(gè)成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。成本核算項(xiàng)目一經(jīng)確定,不能隨意更改,若項(xiàng)目調(diào)規(guī)或開(kāi)發(fā)計(jì)劃變更導(dǎo)致原成本核算項(xiàng)目無(wú)法使用,必須重新上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)中心進(jìn)行NC調(diào)整,并上報(bào)新舊分期對(duì)照表,避免因成本核算項(xiàng)目前后不能銜接造成賬目混亂,出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 第二章 成本歸集的基礎(chǔ)工作指引第三條 成本核算項(xiàng)目的確定(一)成本核算項(xiàng)目的定義成本核算項(xiàng)目是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí),所確定的歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的承擔(dān)者。應(yīng)嚴(yán)格遵守公司財(cái)經(jīng)紀(jì)律,樹(shù)立恒大誠(chéng)信形象,廉潔自律,杜絕與客戶(hù)發(fā)生公司業(yè)務(wù)以外的任何經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。第一條 成本業(yè)務(wù)操作及管理辦法制定依據(jù)根據(jù)集團(tuán)公司《財(cái)務(wù)管理制度》、《成本會(huì)計(jì)崗位職責(zé)及考核細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定,為了適應(yīng)公司不斷發(fā)展的需要,結(jié)合成本崗位工作特點(diǎn),規(guī)范成本款項(xiàng)支付程序和相關(guān)業(yè)務(wù)的辦理手續(xù),為成本財(cái)務(wù)人員提供清晰明了的操作指引,使操作規(guī)范化、程序化,避免差錯(cuò)和防范風(fēng)險(xiǎn)、提高工作效率,配合公司《合同履約監(jiān)督管理辦法》等規(guī)章制度的有關(guān)規(guī)定特制定成本業(yè)務(wù)操作及管理辦法細(xì)則。成 本 篇第一章:總則 ————————————————————————————2第一條:成本業(yè)務(wù)操作及管理辦法制定依據(jù) ————————————— 2第二條:成本崗位財(cái)務(wù)人員的基本要求 ——————————————— 2第二章:成本歸集的基礎(chǔ)工作指引 ————————————————————2第三條:成本核算項(xiàng)目的確定 ————————————————————2第四條:成本項(xiàng)目基礎(chǔ)信息的來(lái)源與取得 ——————————————5第五條:合同的接收與審核 ————————————————————6第三章:成本資金申請(qǐng)審批操作指引 ——————————————————6第六條:《申請(qǐng)使用資金審批表》的填報(bào)部門(mén) ————————————6第七條:《申請(qǐng)使用資金審批表》的審核流程 —————————————7第八條:《申請(qǐng)使用資金審批表》的審核操作細(xì)則 ——————————8第九條:付款操作管理 ——————————————————————9第十條:發(fā)票復(fù)印件建立檔案的管理規(guī) ———————————————10第十一條:客戶(hù)公司名稱(chēng)變更或委托其他單位索取工程款的管理規(guī)定 —— 11第十二條:集團(tuán)內(nèi)部公司之間墊付成本資金的操作辦法 ——————— 11第十三條:履約保函和保證金的管理 ———————————————— 11第四章:財(cái)務(wù)核算指引 ———————————————————————11第十四條:成本核算項(xiàng)目 —————————————————————11第十五條:產(chǎn)品成本核算與結(jié)轉(zhuǎn)的原則 ———————————————11第十六條:成本分配方法 —————————————————————12第十七條:成本核算的內(nèi)容 —————————————————————12第十八條:會(huì)計(jì)科目的設(shè)置 —————————————————————13第十九條:成本核算流程 —————————————————————13第二十條:開(kāi)發(fā)成本的帳務(wù)處理指引 ————————————————15第五章 成本報(bào)表編制及管理指引 ——————————————————— 25第二十一條: 成本報(bào)表的內(nèi)容 ——————————————————— 25第二十二條: 成本報(bào)表的編制方法 ———————————————25第二十三條: 其他報(bào)表的編制 —————————————————29第二十四條: 成本報(bào)表的管理 —————————————————30第六章:總結(jié) ———————————————————————————30 附件(第31頁(yè)—43頁(yè))第一章 總則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成本核算與管理是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)管理工程,涉及成本核算組織、成本控制設(shè)計(jì)、成本控制制度、成本分析、成本考核評(píng)估及稅務(wù)規(guī)劃等相當(dāng)廣的范圍。在實(shí)際工作中,成本業(yè)務(wù)核算與管理的操作細(xì)則應(yīng)遵循“與時(shí)俱進(jìn)”、“與司俱進(jìn)”的基本原則,在保持基本穩(wěn)定的前提下,不斷調(diào)整完善操作流程、提高管理水平。第二條 成本崗位財(cái)務(wù)人員基本要求必須熟練掌握國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)、財(cái)務(wù)制度、稅法和公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定,對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的核算和監(jiān)督,將納稅規(guī)劃的精神融入到日常成本管理和會(huì)計(jì)核算中。做到忠于職守、廉潔奉公、實(shí)事求是,保守公司秘密。(二)成本核算項(xiàng)目確定的原則成本核算項(xiàng)目由地區(qū)公司總工室、綜合計(jì)劃部、預(yù)決算部以及財(cái)務(wù)部在開(kāi)工之前依照如下原則合理確定,并報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)中心備案,如樓盤(pán)比較復(fù)雜的,應(yīng)與財(cái)務(wù)中心協(xié)商確定。分類(lèi)歸集原則。產(chǎn)品類(lèi)型區(qū)分原則。定價(jià)差異原則。成本差異原則。權(quán)益區(qū)分原則。對(duì)于上述確定成本核算項(xiàng)目的原則,各地區(qū)在采用時(shí)應(yīng)該按照上述原則的先后順序依次考慮來(lái)細(xì)化成本核算項(xiàng)目。NC系統(tǒng)成本核算項(xiàng)目設(shè)置具體如下:住宅產(chǎn)品的分期按照成本核算項(xiàng)目確認(rèn)原則來(lái)劃分,如:一期、二期、三期等或繼續(xù)細(xì)分為獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、小高層洋房、中高層洋房、高層洋房、超高層洋房。公共配套:主要指酒店、六大中心、綜合樓、貴賓樓、獨(dú)立商鋪、獨(dú)立車(chē)庫(kù)。園林工程:主要指小區(qū)公共區(qū)域的園藝景觀建筑、假山、人工湖與噴泉、木棧道等,不含空中花園。如:整個(gè)小區(qū)的道路、下水道管網(wǎng)、小區(qū)電力設(shè)施及通訊網(wǎng)絡(luò),以及土地和資本化利息等。預(yù)決算部門(mén)每月必須按照成本項(xiàng)目分列報(bào)送工程進(jìn)度資料,清晰反映各成本項(xiàng)目的累計(jì)進(jìn)度,并在地區(qū)項(xiàng)目分期中按照產(chǎn)品類(lèi)型提供進(jìn)度信息。每月應(yīng)根據(jù)建設(shè)進(jìn)度及開(kāi)發(fā)的進(jìn)展及時(shí)更新相關(guān)的基本信息。財(cái)務(wù)部據(jù)以填列《基礎(chǔ)信息表》總占地面積,并根據(jù)合同付款約定,按土地分期先后序時(shí)填列土地支付明細(xì)表有關(guān)成本、稅費(fèi)等款項(xiàng)支付信息??偲矫嬉?guī)劃圖開(kāi)發(fā)報(bào)建確定的總平面規(guī)劃圖,獲批后2天內(nèi),由地區(qū)公司開(kāi)發(fā)部轉(zhuǎn)交一份復(fù)印件給地區(qū)公司財(cái)務(wù)部,作為開(kāi)發(fā)成本核算的基礎(chǔ)信息資料;發(fā)生規(guī)劃調(diào)整,同樣須依上述程序與時(shí)限,將獲批規(guī)劃調(diào)整總平面規(guī)劃圖
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