【正文】 0100/1＝3622時代映像 3050*100/*1*=花園星河灣 3500*100/*1*=惠盛花園 3300* 100/*1*=3596布魯斯國際新城 3800*100/*1*=渝陽圣水明珠 3000*100/*1*=3272時代名城 3450*100/*1*=37本項目定價將上述比準價格去算術平均數(shù)，作為本項目的售價：●住宅(3622+++3596++3272+3740)/7=3616定價時取 3600元/㎡多層和高層同時定價3600元/㎡車位：根據(jù)市場調(diào)查，取市場平均價格， 商業(yè)裙房：參考本組住宅、商業(yè)調(diào)查報告，定價6650 元/㎡第7章 項目的銷售方案策劃、瑞天陽光雅居營銷對策 對策：1）、盡竭挖掘瑞天陽光雅居的強勢賣點進行媒體宣傳； 在人行天橋及繁華路段大酒店對面、火車站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告；舉辦各種公共活動，樹立瑞天陽光雅居美好形象，迅速提升瑞天陽光雅居的知名度、美譽度和記憶度。時代名城表66 布魯斯國際新城項目概況城區(qū)涪城區(qū)地址 高新區(qū)普明北路西段116號（火炬中學旁）售樓處電話08162861111均價3450價格詳情3450元開發(fā)商四川神州置業(yè)有限公司建筑類型多層物業(yè)類別住宅、普通住宅建筑面積 占地面積 152089平方米開盤時間2009926入住時間暫無資料裝修情況毛坯,公共部分精裝付款方式銀行按揭貸款,分期付款,一次性付款容積率 總戶數(shù) 2626物業(yè)公司 暫無資料物業(yè)費、 價格定位、定價原則反映市場供求，體現(xiàn)樓盤價值，使開發(fā)商利益最大化。幼兒園、商業(yè)、餐飲娛樂休閑廣場。在安全上，圣水明珠嚴格按照國家新規(guī)定標準施工、7度抗震、全框架、剪力墻結構，真正給你舒適的居家環(huán)境。并在中庭主景觀設有700平米的主題水景。項目在景觀上采用的是南方園林風格。、布魯斯國際新城表65 布魯斯國際新城項目概況地址 高新區(qū)濱河北路中段售樓處電話08162546666 / 2548888均價3800價格詳情均價3800元/平方米開發(fā)商四川龍都實業(yè)有限公司建筑類型多層、高層物業(yè)類別住宅建筑面積 占地面積 開盤時間20080126入住時間20081230裝修情況毛坯,公共部分精裝付款方式銀行按揭貸款,分期付款,一次性付款容積率 綠化率 32總戶數(shù) 1097物業(yè)公司 鑫泰物管物業(yè)費?月車位費 暫無資料車位數(shù) 45渝陽圣水明珠城區(qū)涪城區(qū)地址 涪城區(qū)長虹大道北段300號售樓處電話08162333999均價3000價格詳情均價3000元/平方米開發(fā)商綿陽市渝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型高層物業(yè)類別住宅開盤時間暫無資料入住時間暫無資料裝修情況毛坯,公共部分精裝付款方式銀行按揭貸款,分期付款,一次性付款容積率 交通狀況 乘38路、33路、7路、8路、36路、27路項目基本介紹項目凈用地約65畝，建筑面積15萬平方米，綠化率高達35%，主體建筑采用現(xiàn)代簡約的建筑風格，戶型配比從85—126平方電梯洋房，滿足不同的客戶需求?；菔⒒▓@檸檬郡將運動和綠色融入生活，把清新、自然、美麗的情感融入居所，注重身境的塑造，每一處景觀都具有濃厚的詩情畫意和文化氛圍。、惠盛花園表64 惠盛花園項目概況地址 位于涪城區(qū)長虹大道北段（車管所對面、九寨紅大酒店斜對面）售樓處電話08162688333均價3300價格詳情均價3300元/平方米開發(fā)商綿陽惠盛置業(yè)有限公司建筑類型高層物業(yè)類別住宅、住宅、普通住宅建筑面積 34801平方米占地面積 13789平方米開盤時間20090601入住時間201006裝修情況暫無資料付款方式銀行按揭貸款,分期付款,一次性付款容積率 暫無資料物業(yè)公司 暫無資料物業(yè)費1元/平方米?月車位費 暫無資料車位數(shù) 192車位配比 1:1銷售許可證暫無資料交通狀況 惠盛花園檸檬郡 233路（高水八隊下車）惠盛花園項目介紹惠盛花園檸檬郡的社區(qū)規(guī)劃充分遵循以人為本的設計理念，社區(qū)內(nèi)人和格局和細節(jié)的設計充分體現(xiàn)了人的需求。共300多套臨江多層臻品。小區(qū)住戶共502戶，戶型面積區(qū)間從50余平方米到150余平方米，戶型結構有經(jīng)典一室；精致兩室；小三室，躍層等多種戶型供選擇。項目占地近30畝，由4棟多層純住宅樓及兩棟25層電梯公寓組成，小區(qū)規(guī)劃總用地18750平方米，小區(qū)物業(yè)配套用房、教育用房、配套服務用房近700平方米，%，%。建筑物在細部處理上注意體現(xiàn)地中海建筑風格的特點，力求通過細膩的細部設計來體現(xiàn)高開司商住樓瑞天陽光雅居建筑風采。具體來說建筑采用坡屋頂形式，多層采用臺階式的建筑形態(tài)，使一樓和二樓住戶用“情景房”的概念，三樓以上則利用臺階式布局，形成錯落變化的露臺，高層建筑則強調(diào)陽光花房的概念，使身居高層的住戶也能有較好的戶外活動空間。從絕對尺寸來講，組團內(nèi)的綠化規(guī)模不可能太大，但通過一系列的空間處理，設計師相信可以在相對尺度上讓這幾塊組團綠地達到小中見大的效果。它的空間有意被設計得比較小巧，為的是讓人在進入相對更加私密安靜的組團內(nèi)部前，先抑后揚。四個多層住宅組團都通過中央綠化景觀道進入。穿過會所大堂，人們在心情得到一定沉淀之后，進入到會所后庭院，這里以樹陣為主，相對更加安靜，讓人體會到進入小區(qū)后鬧中取靜的效果。于是在本次設計中，設計師就緊緊抓住“院落”這一空間形式，通過空間的不斷收放變化來形成一條完整的由公共到私密，由熱鬧到安靜的空間序列。開發(fā)商在設計開始就明確提出了小區(qū)建筑風格應當體現(xiàn)加州陽光小鎮(zhèn)的概念。沿西側主入口廣場四周布置二層的小區(qū)會所及配套商業(yè)，并沿基地兩側邊界延伸。而在綠化與水景交融的同時，小區(qū)的南側腹地的多層臺階式住宅也由此被分為四個大小相當?shù)慕M團，每個組團都能臨水接綠，較好地共享了景觀資源。在進一步考慮小區(qū)內(nèi)住宅組團如何布局的同時，總體設計也需要建立起一種合理有序的小區(qū)景觀體系。理由是這種東南低北高的布局在日照上比較容易處理，同時對于北面小景的共享、人流的來向，以及建筑風水的考慮等方面來說，都比較理想。那么如何將這兩種形態(tài)截然不同的建筑形式布置得既井然有序又相得益彰就成了總體設計所必須首先解決的問題。、總體規(guī)劃1）、根據(jù)基地周邊情況，合理分布小高層和多層住宅。社會發(fā)展日益和諧，生態(tài)環(huán)境持續(xù)好轉?？萍?、教育、文化、衛(wèi)生等各項社會事業(yè)全面進步，形成比較完善的現(xiàn)代國民教育、科技和文化創(chuàng)新、全民健身和醫(yī)療衛(wèi)生體系，市民文化素質(zhì)大幅提高?？萍汲墙ㄔO上臺階，科技城GDP達到600億元。、未來五年社會經(jīng)濟發(fā)展主要目標任務未來五年是我市全面落實科學發(fā)展觀，全面建設小康社會，再創(chuàng)輝煌的關鍵時期。尤其，隨著綿—成—峨城際鐵路客運專線和成綿第二條高速公路規(guī)劃建設,將吸引更多的人到綿陽投資興業(yè)。從而建立起綿陽城區(qū)住房供應梯次結構體系，以確保房地產(chǎn)市場健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。要求五橋以內(nèi)所有住宅項目90㎡以下的中小戶型住房面積占項目住宅總面積的比例不低于85％，充分提高中心城市土地利用率，最大限度滿足市民居住習慣，方便居民生活；其次，是規(guī)劃20％作為城區(qū)四周的經(jīng)濟適用房開發(fā)和廉租房建設，以減少土地成本來保證提供中低價位住房和達到商品住房城市總量控制和均衡發(fā)展的目標。在房地產(chǎn)價格走勢方面，從綿陽的城市建設和社會經(jīng)濟發(fā)展政策方向來看，房地產(chǎn)價格增幅將會穩(wěn)中有升。購房者將逐漸趨于理性，重點以自住需求為主；市場供給結構多元化，中小戶型住房供應將大幅增加；房價將平穩(wěn)過渡，區(qū)域價格進一步分化。 3）、從需求、結構和價格等方面來看。 2）、從全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢看，綿陽科學重建科學發(fā)展的形勢為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造了難得的機遇：一是“5?12”特大地震使綿陽產(chǎn)生了住房的剛性需求，二是國家刺激經(jīng)濟復蘇的利好政策機遇十分難得，三是新型工業(yè)化、新興城市化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化“三化聯(lián)動”將帶動綿陽房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，四是綿陽“宜居城市”品質(zhì)得到外地購房者認同。 1）、從國家大的經(jīng)濟環(huán)境方面來看，房地產(chǎn)作為我國新發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)的定位沒有變。 {, \+ N: l* e、綿陽房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢6 p。全市房屋成交總額123億元（2008年為84億元）。2009年全市共銷售房屋533萬平方米，其中，銷售商品房374萬平方米，同比分別增長了132%；，同比增長203%。其中，同比增長8%。據(jù)介紹，2009年，我市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)四個特點：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)新高。房價漲幅太大，也是事實。1月29日，在市政府召開的新聞發(fā)布會上，市房管局負責人明確提出，政府及相關部門正從加大保障性住房建設、加大市場有效供給等方面入手，切實解決低收入群眾的住房難題。房價漲勢過快，讓許多市民、特別是工薪一族只能望“房”興嘆。整體房地產(chǎn)市場銷售旺盛，呈現(xiàn)一定投資過熱勢頭 2）、09年綿陽市房地產(chǎn)市場分析2009年，全市商品房平均成交價格為每平方米2561元，比上年增長25%。其中：，%，；，%，較2008年同期增幅擴大73個百分點；，%，較2008年同期增幅擴大95個百分點。土地供應方面全國住宅房屋供給增長較快，當前房地產(chǎn)開發(fā)市場的一項突出熱點。%，較2008年同期增幅擴大9個百分點。房屋建筑方面：，%。具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：土地開發(fā)購置方面：，%，；房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積為23006萬平方米，%，；，%，；受單價上漲因素影響，%，較2008年同期增幅擴大5個百分點。、房地產(chǎn)發(fā)展前景1）、全國房地產(chǎn)分析2009年以來房地產(chǎn)市場快速回暖，目前已呈現(xiàn)一定過熱勢頭。第四，一批成長型企業(yè)對全市工業(yè)發(fā)展貢獻較大。 ，增長14%。第三，工業(yè)生產(chǎn)要 素保障充分。第二，縣域工業(yè)發(fā)展普遍加快。全市“1+5”，% 。 億元，增長 %, 。、社會經(jīng)濟發(fā)展情況2009年，綿陽經(jīng)濟的基本特點是“逐季回升、加快發(fā)展、好于預期。據(jù)水文系列資料統(tǒng)計，%；800～%；%。、降水降水是綿陽市境內(nèi)地表水和地下水資源的主要來源，～1417mm?！妗?；℃～℃，℃～℃。氣候基本特征主要表現(xiàn)為：冬季受偏北氣流控制，氣候干冷少雨；夏季受偏南氣流控制，氣候溫熱、多雨、潮濕。全市地下水類型多，水文地質(zhì)情況復雜。東南部盆地主要露出的地層為侏羅系，白堊系的砂巖、泥巖、砂泥巖互層。全市出露地層齊全，除第三系尚未見到外，自震旦系至第四系均有沉積，各系地層自東南向西北，由新到老依次出露。龍門山北東向構造帶經(jīng)平武、江油、北川、安縣，由北川斷裂，南壩斷裂，分割為前龍門山褶斷帶和后龍門山褶斷帶。丘陵區(qū)是全市主要農(nóng)耕地帶和人口集居區(qū)，但溝谷縱橫，地表巖層風化強烈，巖層破碎，降水較少，且分布不均，水土流失嚴重，造成水資源短缺，人畜飲水困難。西北山地，山高谷深，河床狹窄，河床比降大，兩岸耕地少，人口相對較少。以江油的馬角壩——武都——安縣的永安——睢水一線為界，西北為山地，東南為丘陵，山地占總面積的61%，%，%。全市幅員面積20249平方公里。03′。43′，北緯30176。地理坐標為：東經(jīng)103176。使之成為綿陽市高品位、高格調(diào)于一身具有“加州風格”的大型化高標準生活社區(qū)。表31 綿陽全景由于目前的住宅供應量不足，商品房選擇的余地不大，尤其是人性化、高品質(zhì)的住宅區(qū)不足。第3章 項目建設的必要性綿陽，素有“富樂之鄉(xiāng)”、“西部硅谷”等美譽，是我國重要的國防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，先后獲得過聯(lián)合國最佳人居范例獎、國家環(huán)境保護模范城市、國家園林城市、國家衛(wèi)生城市等諸多榮譽，是國務院批準建設的中國唯一的科技城。工程地質(zhì)和水文地質(zhì)條件較好，并高于當?shù)貧v史最高水位，臨近鐵路貨站、高速公路入口及其他交通運輸便利的地區(qū)，市政條件較好，具有可靠、穩(wěn)定的電力保障和完善的給排水系統(tǒng)。本項目位于綿陽市長虹大道北段51號。、可行性研究主要結論和評價本項目為高開司商住樓瑞天陽光雅居，必須遵循國家經(jīng)濟建設的方針政策，體現(xiàn)“以人為本”的建設理念，立足當前，兼顧發(fā)展，統(tǒng)籌規(guī)劃，建立和完善高開司商住樓瑞天陽光雅居。、配套基本條件高開司商住樓瑞天陽光雅居位于綿陽市中心城區(qū)，綿陽市長虹大道北段51號。、注冊資金：注冊資金陸億元。2006年7月，并入綿投控股集團公司，公司簡稱“高開司”。為進一步規(guī)范運作，1999年9月，市人民政府以綿府辦函〔1999〕157號文批準，更名為綿陽市高等級公路開發(fā)有限責任公司，是具有法人資格的有限責任公司。、工作范圍本報告著重對項目建設的必要性，合理的建設規(guī)模、場地建設條件、環(huán)境保護等進行研究，并對項目投資做出估算，提出初步的資金籌措方案，按國家現(xiàn)行財稅制度和建設項目經(jīng)濟評估方法，對項目的財務狀況進行分析評價，對項目的經(jīng)濟效益和社會效益進行分析，提出項目的可行性研究結論，供有關部門決策。、項目建設工期計劃工期：從2010年9月至2012年12月 、可行性研究報告編制依據(jù)、編制原則及工作范圍 、項目編制依據(jù)1）、2009年《四川省建設工程工程量清單計價定額》；2）、《四川工程造價信息》；3）、國家公布的有關法律、法規(guī)，國家有關部門公布的行業(yè)標準、工程技術、經(jīng)濟定額規(guī)范等；4）、編制可行性研究報告委托協(xié)議；5）、承辦單位提供的其它相關資料。 、項目總投資及資金籌措 項目總投資：。第2章 總 論、項目概況及建設主要內(nèi)容、項目概況1）、項目名稱：高開司商住樓瑞天陽光雅