【正文】 F或1+2F(但1F需至少100 m39。(11)與供應(yīng)源的靠近程度。(9)廣告媒體的展示。(7)人口的工作保障。(5)作為所有競爭者營業(yè)總額和潛在的銷售收入。(3)兒童數(shù)量。 這些關(guān)鍵因素包括:(1)新居民住宅的區(qū)域范圍。而對每一個因素，快餐公司都可以制定出一個最低標準，然后采用“開關(guān)”決策方式或綜合評分方式進行決策。而項目實施的技術(shù)可行性研究方面則主要包括加盟店的布局策略、運營策略等兩個方面的內(nèi)容。 根據(jù)本項目研究的需要，我們將在本部分主要研究以下幾個方面的內(nèi)容:門店的選擇(決策)的技術(shù)分析性分析、項目實施的技術(shù)可行性研究等?！凹夹g(shù)”可行性分析中“技術(shù)”一詞的概念主要來源于工程項目的可行性研究，但并不是在其它項目的可行性研究中就不能用技術(shù)這個詞了。特別是在目前整個行業(yè)都處于激烈的競爭壓力情況下，選擇一個相對來說競爭環(huán)境并不十分激烈的市場有利于投資人盡快收回投資，并占據(jù)市場先機。 由于投資分析的有關(guān)內(nèi)容與項目財務(wù)可行性分析部分重合，因此在這里我們就不再細述，相關(guān)內(nèi)容一并放在財務(wù)分析部分進行討論。5)投資回報率與投資回收期分析。(3)營業(yè)額和盈利水平預(yù)測。投資總額主要包括裝修工程費用、設(shè)備工程費用、廣告費用、開辦費、貸款利息等。投資分析的目的是為了確保投資項目的價值。但是，我們可以在產(chǎn)品和價格方面更改一些戰(zhàn)略，還是可以跟肯德基餐廳區(qū)別開來的。所以總的來說，人民公社大食堂和德克士這樣的快餐店所走的并不是一條市場路線，它們在競爭方面存在著經(jīng)營方式和策略上的差異，而這種差異在某種程度上還可以使雙方進行互補，即中西餐的相互補充，互相推動客源。 目前我們所確定的競爭對手主要是肯德基餐廳和距離最近的人民公社大食堂。 三．競爭分析 競爭分析主要包括競爭對象確定、競爭對象分析以及新開店對競爭關(guān)系與競爭狀態(tài)的影響等方面。比如，同樣是吃飯，你可以吃面條，也可以吃米飯，只要你喜歡。因此，在分析商圈內(nèi)的產(chǎn)品供應(yīng)時，必須要考慮到所有餐飲形式的供應(yīng)情況，包括各種形式餐飲店的數(shù)量和它們的經(jīng)營狀況及盈利水平。 (二)產(chǎn)品供應(yīng)分析 無論是快餐還是小吃館和普通小餐館，或是飯店和高檔酒樓，都是為人提供吃飯的地方，都屬于餐飲業(yè)，只是不同的餐飲形式而已。在學(xué)生人群中，西式快餐消費相對來說仍是一種比較奢侈的活動，人們的經(jīng)濟承受力也決定了我們前面的調(diào)查結(jié)果:不會很頻繁地光顧西式快餐店，但食品的品質(zhì)和餐廳的環(huán)境還是不斷吸引他們來這里享受一頓較為舒心、愜意的服務(wù)。盡管大家對西式快餐廳的了解還不多，但是對新鮮事物的接受能力決定了顧客還是會盡可能地嘗試這種新式的餐廳服務(wù)。這可能也該商業(yè)區(qū)與居民區(qū)學(xué)校連得較近有關(guān)。通過對上表的調(diào)查顯示，我們可以看到，在這個區(qū)域中活動的人中，大多數(shù)是來于學(xué)校宿舍的，說明顧客以休閑消費為主。由于長沙市南部整體的經(jīng)濟發(fā)展水平仍較低，地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)仍以國營企業(yè)為主，除國企外次區(qū)域消費能力最強的就是學(xué)生了，因此也就影響到在商圈中活動的顧客的職業(yè)最多的是學(xué)生，他們一般都有對西式快餐的向往和熱愛，因此也會是一股較為強大的快餐消費力量。 由上圖商圈調(diào)查的顧客年齡特征我們可以看到，1840歲的顧客是這個商圈活動的主要群體，它們的購物特征和購買習慣必然會左右這個商圈的消費傾向和商業(yè)導(dǎo)向。 根據(jù)前面介紹，我們在進行商圈研究之前己經(jīng)做過了較為系統(tǒng)的商圈調(diào)查，其中一項就是關(guān)于市場需求方面的，下面我們就將調(diào)查的結(jié)果依次做簡單的介紹。下面我們就針對德克士橘子餐廳項目進行一一分析。 2. 3. 3. 2德克士橘子餐廳經(jīng)營商圈分析 一般來說，快餐經(jīng)營的商圈分析主要包括市場分析、競爭分析和投資分析三個方面。次商圈顧客占全體顧客的比重為:15%。次商圈人數(shù):12萬人。具體來說，這個商圈仍以橘子社區(qū)為中心，以韶山路為橫軸，基本上可以覆蓋長沙南部城區(qū)的主要商業(yè)中心區(qū)域。社區(qū)型商圈范圍為步行15分種的距離范圍。次商圈和主商圈一樣，既是一個空間概念，也是一個時間概念。因此，德克士橘子餐廳的主商圈選擇還是較為準確的。其次是，橘子社區(qū)是一個比較大型的商業(yè)社區(qū)，能夠吸引一批較有經(jīng)濟實力的顧客到這里來購物、休閑。主商圈顧客占全體顧客的比重為80%。主商圈人數(shù):10萬人。其中包括中南林業(yè)科技大學(xué)，南至井彎子，東至三湘小區(qū)等眾多高品質(zhì)社區(qū)，北至鐵道學(xué)院。社區(qū)型商圈范圍為步行10分種的距離范圍。主商圈是既是一個空間概念，也是一個時間概念。 德克士公司門點基本情況調(diào)查和商圈調(diào)查的主要內(nèi)容，也是我們在進行項目可行性研究分析時所使用過的主要表格 根據(jù)商圈調(diào)查情況，我們將德克士橘子餐廳項目的商圈劃分為兩類:主商圈和次商圈。 一、德克士商圈調(diào)查的主要內(nèi)容 主要是德克士公司所通用的立地商圈調(diào)查，其中包括門點基本狀況調(diào)查和立地商圈調(diào)查。 德克士橘子餐廳項目屬于德克士的特許加盟店，因此在進行商圈調(diào)查和研究方面也都有一整套較為完備的調(diào)研體系，可以直接轉(zhuǎn)化過來進行商圈研究。乘車圈是指乘坐公交汽車所能及的范圍或距離，:開車圈是指開車來此消費的顧客群，這種顧客一般是老顧客或慕名而來的顧客。徒步圈是指走路可忍受的范圍或距離，一般來說，單程以10分種為限，距離在500米以內(nèi)。 邊緣商圈：其他顧客次級商圈占顧客總數(shù)的15%25%核心商圈占顧客總數(shù)的55%70% 二、第二種方法 按照距離遠近和方便程度將商圈從里向外依次分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈等四個層次。門店的規(guī)模和類型不同，商圈的范圍也不同。一般而言，核心商圈能吸引50%70%或55%70%的顧客。 一、第一種方法 以門店為中心，向外依次分為三個層次:核心商圈、次級商圈、邊緣商圈，見圖。還要分析，如果該商圈內(nèi)己有本公司的門店，那么再開店是否會影響到現(xiàn)有店面的生存。分析商圈內(nèi)的競爭情況，確認新開店是否造成過度競爭，是否有可行的競爭策略。因此，商圈研究的理念和技術(shù)不僅可以應(yīng)用于一個特定位置的決策和研究，而且還可以用來指導(dǎo)開店前的區(qū)域決策。由于快餐業(yè)更像零售業(yè)，快餐店的顧客基本上是附近的居民、辦公人員和過往行人，因此對商圈的研究就顯得更為重要。2. 3商圈分析 商圈又稱“商業(yè)圈”或“商勢圈”，是指門店經(jīng)營或駐店經(jīng)營吸引顧客的區(qū)域范圍，也是其業(yè)務(wù)活動的空間:對消費者而一言，則是他們方便的購買行為的空間。，是德克十追求的目標。，也是快餐企業(yè)立足市場的基礎(chǔ)。依靠品牌的帶動效應(yīng)，在全國范圍內(nèi)開拓市場。，消費習慣和方式對快餐的發(fā)展極為有利。，居民收入增長，消費支出增多，在外用餐機會增大。人才需求大，但專業(yè)人才供給不足。，全國連鎖的困難比較大。2. 2西式快餐SWOT分析 洋快餐進軍中國，以其美味的食品，卓越的服務(wù)和清潔的用餐環(huán)境給顧客提供了一種周到迅捷的服務(wù)，因此大受人們青睞，但要想茁壯成長起來，還必須對自己的發(fā)展策略進行全新的思考。環(huán)境分析結(jié)論 總之，根據(jù)宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)快餐經(jīng)營是當前進行投資的一個很好選擇，關(guān)鍵就在于找到一個合適的投資機會。而隨著人們生活節(jié)奏的加快，人們對快餐的需求也會隨之而來，從而很可能帶來較大的市場機會。食文化是長沙人最為關(guān)注的方面。 其中包括，政府為繁榮地方經(jīng)濟，解決地方就業(yè)和提升城市形象，對較有實力的快餐業(yè)“巨頭”進入長沙市會給予較大的政策支持。另外，德克士目前在湖南省仍是國內(nèi)快餐行業(yè)的“龍頭老大”，許多地級市己經(jīng)有多家連鎖店，相對來說，長沙市的快餐市場仍處于待開發(fā)階段，還擁有較多的市場機會。項目位于長沙目前經(jīng)濟不是很發(fā)達的南部城區(qū)，但經(jīng)濟等整體的落后并不代表其今后就沒有發(fā)展?jié)摿Α? 因此，當前我國的宏觀環(huán)境說明:在國內(nèi)，快餐業(yè)仍處于上升階段，存在著大量的市場機會。因此，從整體上看，德克士走的是一條與肯德基和麥當勞正面競爭的戰(zhàn)略，只是在戰(zhàn)略的運作方面即戰(zhàn)術(shù)方面略為不同，德克士找的是二級城市市場，而當前形勢下的兩大洋品牌走得仍是大城市、發(fā)達地區(qū)的路線。這種行業(yè)形勢估計在今后一二十年的時間內(nèi)不會有大的改觀，因此對其他快餐業(yè)的競爭者來說，主要是如何去找到兩大洋品牌中之外找到合適的市場空隙，從而發(fā)揮自己的核心專長，成長發(fā)展為第三大品牌。平均每家麥當勞快餐店在中國的年銷量超過70萬份，而在美國只達4550萬份。以麥當勞公司為例?？紤]流動人口的因素，像北京這樣的城市，應(yīng)該有300家快餐店。按照消費收入和消費支出結(jié)構(gòu)推算，中國大陸城市人口每3000035000人有一家快餐店較為合適。 目前中國已成為亞太地區(qū)第三大快餐市場，呈現(xiàn)出廣闊的發(fā)展空間，這也是海外快餐企業(yè)紛紛進入中國市場的原因之一。注重食品衛(wèi)生營養(yǎng)和方便快捷，已成為當前城市飲食消費的熱點。因此，可以預(yù)計快餐行業(yè)將在未來十年內(nèi)有更大的進步和發(fā)展。 (3)信息管理技術(shù)水平低目前國內(nèi)的信息技術(shù)管理尚處于待開發(fā)階段，主要體現(xiàn)在快餐連鎖所需要的信息管理技術(shù)如POS, MOS, EOS等系統(tǒng)及軟件系統(tǒng)的智能化水平低。 (2)生產(chǎn)設(shè)備科技含量低 生產(chǎn)設(shè)備也處于較為落后的局面。 但是就中國目前的發(fā)展而言，在技術(shù)方面也有一些情況跟不上快餐連鎖的發(fā)展步伐: (1)加工設(shè)備自動化水平低 表現(xiàn)為廚房機械無論是機械化水平還是自動化水平都處于初級階段，雖然經(jīng)過諸多的展銷會，設(shè)備商吸收、吸納了許多先進的技術(shù)與信息，但仍處于簡單模仿、復(fù)制階段。 四、技術(shù)環(huán)境 現(xiàn)代化的商業(yè)技術(shù)的推廣與應(yīng)用，促使商品的流通發(fā)生革命性的變化。除了家庭在外用餐需求，很多流動人口、工作者、學(xué)生等都構(gòu)成了快餐需求大軍。從數(shù)據(jù)分析可知，家庭在外用餐消費占據(jù)很大的比重，而家庭在外用餐的目的無外乎兩個重要方面:解決吃飯問題，減輕家務(wù)勞動量。而1997年，相當于1978年城鎮(zhèn)居民人均平年的收入。家庭結(jié)構(gòu)的改變，家庭向更小型發(fā)展，雙職工增多，家務(wù)勞動已越來越成為負擔，而由于人們的經(jīng)濟收入增長，生活改善，人們也己越來越習慣于在外用餐，特別是快餐己成為解決一日三餐需求的首要選擇。 三、社會文化環(huán)境 快餐在70年代還是一個全新的概念，人們對什么是快餐還不甚了解，更不用說去食用了。 從目前房地產(chǎn)市場和人才市場角度來看，:房地產(chǎn)市場價格居高不下，除了快餐企業(yè)之的間的競爭外，還有其它行業(yè)的企業(yè)均參與爭奪好的商圈與選址，使得房租的成本壓力依然很大。城鎮(zhèn)居民收入年均增長6%以上，到2010年可望達到20000元(約合2350美元)，食品費用占總百分率的下降趨勢會更明顯。按19992010年GDP年均增長8%計算，并參照19781992年消費水平提高情況，在此期間，全國居民消費水平應(yīng)保持7%，2010年應(yīng)達到3153元(合375美元)。同時中國可望由低收入國家進入中等收入國家行列。據(jù)經(jīng)濟學(xué)家分析，跨世紀的20年將是中國經(jīng)濟增長的黃金時期，中國將繼續(xù)成為世界經(jīng)濟增長中最活躍的地區(qū)之一。從恩格爾系數(shù)比較，接近小康水平。 二、經(jīng)濟環(huán)境 衡量我國的經(jīng)濟生產(chǎn)力發(fā)展水平，不可否認，我國目前仍屬發(fā)展中國家。由于各級政府對中國快餐連鎖業(yè)的發(fā)展相當重視，各地方政府部門也向中式快餐連鎖企業(yè)提供了不同程度的優(yōu)惠政策，另外，在尋找開發(fā)網(wǎng)點/商圈方面，快餐連鎖企業(yè)也得到