項目策劃對房地產(chǎn)行業(yè)工程管理的影響研究-文庫吧資料
2025-07-04 21:52本頁面
【正文】 。%，土地增值率未超過扣除金額的20%，不需要交納土地增值稅。100%=%。其它應(yīng)扣除項目為項目開發(fā)成本的20%，20%=，+=。5第四年需要支付貸款本息和4280萬元。此時項目結(jié)余萬元。具體安排如下：1項目初期項目開始時，需要支付地價、企業(yè)自有資金為10000萬元，此時項目結(jié)余約550萬元。對于本項目，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金為10000萬，用于土地拍買費用，前期工程和一期建安工程隨進(jìn)度所必須支付的費用，項目初期結(jié)余約550萬元，項目進(jìn)行到第二年初，此時，整個項目便出現(xiàn)了大約3500萬的缺口，加上項目流轉(zhuǎn)所必須的流動資金，項目擬定在第一年年末以拍買所得的土地使用權(quán)以及項目可行性研究報告及前期建設(shè)成果向銀行貸款4000萬元，貸款年利率為7%，貸款期限為3年。，這是一筆很大的資金投入，如果要企業(yè)自行承擔(dān)，不僅風(fēng)險太大，而且根本不可能。無論是中短期的房地產(chǎn)開發(fā)投資，還是長期的置業(yè)投資，都有巨大的資金需求。所以相關(guān)稅費也是項目評估必須要考慮的一個重要因素，現(xiàn)將相關(guān)稅費計算如下：表7：營業(yè)稅及附加表序號項目計算期合計計算依據(jù)一期二期1銷售收入2營業(yè)稅金及附加()（）之和營業(yè)稅（1）5%城市維護(hù)建設(shè)稅（1）%教育稅附加18（1）%印花稅（1）%數(shù)據(jù)來源：自行計算得出項目總投資為項目開發(fā)成本與項目開發(fā)費用及項目流轉(zhuǎn)稅之和，總共為：++=東升國府大型社區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)計發(fā)分兩期開發(fā)并銷售。（1）項目開發(fā)成本表3：成本表編號項目金額（萬元）1土地費用土地出讓金契稅（出讓金%）2前期費用規(guī)劃勘測費400規(guī)劃放樣費10招投標(biāo)費用（建安工程費%）三通一平費用1203建安工程費建安費（1300元/㎡）環(huán)境工程300水電工程5004基礎(chǔ)設(shè)施費390道路工程及室外工程280用電增容費90電訊設(shè)施費205公共配套費小區(qū)配套費350質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費（建安費1%）6不可預(yù)見費7合計數(shù)據(jù)來源：自行計算得出（2）開發(fā)費用表4：開發(fā)費用表編號項目金額（萬元）1管理費用2402銷售推廣費（銷售收入3%）3財務(wù)費用12004合計數(shù)據(jù)來源：自行計算得出㎡，平均價格3200元/㎡，停車位200個，5萬/每個，銷售收入1000萬；㎡，平均價格3300元/㎡，車位130個，5萬/每個，銷售收入650萬元。擬建的東升國府大型社區(qū)，住宅樓為14層的高層建筑，符合限高15層的要求并滿足航空凈距要求，%，均符合指標(biāo)要求，綠地率45%更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃要求。規(guī)劃要求可以保障城市規(guī)劃的實施，促進(jìn)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展[13]，所以項目要嚴(yán)格按照規(guī)劃要求來建設(shè)。項目計劃開發(fā)進(jìn)度橫道圖見下圖：圖9：項目進(jìn)度橫道圖圖片來源：依據(jù)開發(fā)計劃自行繪制第6章 財務(wù)分析財務(wù)分析是前期策劃與可行性研究中最重要的部分之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想適應(yīng)激烈的市場競爭并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須合理地安排其產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的投入產(chǎn)出[12]，財務(wù)分析可以為此提供中重要確切的數(shù)據(jù)參數(shù)，也為項目開發(fā)指明方向。本項目計劃分兩期開發(fā)，㎡，地下停車場9000㎡，地塊東北角中山大道與深圳路交匯處公共開放廣場2400㎡，社區(qū)內(nèi)配套綠地，㎡，以及相應(yīng)的配套設(shè)施。整個建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)用科學(xué)的方法管理整個項目，在項目管理中，主動控制和被動控制為常用的兩種類型，其中主動控制就是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性，并擬定和采取各項預(yù)防性措施，以使計劃目標(biāo)得以實現(xiàn)。結(jié)合消費者房地產(chǎn)需求的調(diào)研，本項目適應(yīng)市場需求，將戶型擬定為二室二廳、三室二廳、四室二廳三種戶型，其面積分別為98㎡、137㎡、165㎡，%、%、%，%、%、%。本項目采用簡單明快的建筑風(fēng)格，簡潔大方，但不會讓人覺得乏味。同時在整個國家大好經(jīng)濟(jì)勢態(tài)的環(huán)境下，廣漢經(jīng)濟(jì)也處于一種高度發(fā)展的勢態(tài)。同時項目還針對一部分對固定資產(chǎn)有投資欲望的人，這部分人都有一般都有閑錢在手中，本項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，上升空間大，這對投資者有著致命的吸引力。他們有較好的工作，有足夠的資金，并且對于住房有著較高的要求。作為項目前期開發(fā)，必須要對項目的定位明確，為項目的開發(fā)目標(biāo)指明方向。2本項目附近的雒城一號是一個高品質(zhì)的大型社區(qū)，對本項目威脅較大。3本項目綠色環(huán)保的生態(tài)理念符合可持續(xù)發(fā)展觀念，符合現(xiàn)代人們的生活理念。1近期內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場形勢良好，市場前景樂觀。1本項目所在地段離中心城區(qū)有一段距離，地理位置有些偏。7本項目地處廣漢市經(jīng)開區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，本地塊具有很好的升值空間。5本項目綠地率高達(dá)45%，采用綠色環(huán)保與環(huán)境和諧理念開發(fā)，適應(yīng)市場發(fā)展趨勢。 3本項目緊靠廣漢市交通主干道中山大道，并且緊鄰108國道與成綿高速，交通便利。，規(guī)模大，便于聚集人氣。對項目進(jìn)行SWOT分析，可以清楚的看出項目的優(yōu)勢，劣勢以及機(jī)會和威脅。由餅狀圖可知，大多數(shù)居民選擇了三室二廳的戶型，%。對于在一個固定面積的社區(qū)，高層在建筑密度上有優(yōu)勢，多層在容積率上有優(yōu)勢，此圖數(shù)據(jù)為項目在建筑密度和容積率上面協(xié)調(diào)取舍提供了一定依據(jù)。隨著廣漢市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及居民收入的提高，人們越來越開始注重生活品質(zhì)，都開始喜歡面積較大，寬敞舒適的大戶型房屋。圖6：戶型面積圖圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調(diào)查繪制此項調(diào)查主要是為項目戶型面積設(shè)計提供一定的依據(jù)。圖5：可接受房屋總價圖
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