【正文】 ：一套售價控制在 80 萬至 180萬元之間為好。 建筑：社區(qū)強調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與 色彩尤為引人。 規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過 0． 6，其規(guī)模最好在 15 萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。 交通：周邊應有完善的交通道路網(wǎng)絡，臨近高速公路，強調(diào)交通的易達性和便捷性。 別墅 Townhouse 聯(lián)排別墅 板樓 塔樓 傳統(tǒng)的別墅項目 獨棟 聯(lián)排 雙拼 疊拼 高層、小高層、多層 傳統(tǒng) 蝶塔、小戶型 公寓、普通住宅、經(jīng)濟適用房 皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。 公寓位于市中心，生活設施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。 Townhouse的基本解讀 1 原始的 Townhouse概念： TOWNHOUSE 的原始概念是 “ 聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫 ” ，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住 宅形態(tài)，樓體高度不超過 4 層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應的開闊面貌。 因此，傳統(tǒng)對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風景 名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。 項目類型的新界定 18 以別墅、 Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式 —— 別墅的概念： 別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。 城市別墅的興起； Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風靡，確立一種新建筑形式的主流地位。 公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。 板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。 項目類型的發(fā)展與豐富 經(jīng)濟適用房 :政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。 房地產(chǎn)項目類型基礎概念 傳統(tǒng)的項目類型 這種劃分的標準綜合了建筑形式與經(jīng)濟意義的考慮因素。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。 商品房房價的構(gòu)成 17 大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。 花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的 30％，小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。 環(huán)保小區(qū) 即注重 環(huán)境保護的小區(qū)。 剪力墻結(jié)構(gòu) 是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 居住面積 是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。 建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為： 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應分攤的公共建筑面積 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積） 套內(nèi)墻體面積＝ 1／ 2 共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數(shù) 套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。例如你買了一間 120 平方米的房子，這個面積就是由 平方米的公共分攤面積加上 平方米的套內(nèi)面積得出來的。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 質(zhì)押貸款方式 質(zhì)押貸款方式指 借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、 AAA 級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是 購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由 5 年到 20 年不等，在國外還有長達 30 年的。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。 三通一平 指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎用地開發(fā)的最低法定要求。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設（一般為 4： 6）的面向廣 15 大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在 55 平方米以下。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積。除獨立使用的空間外，公用部位、公用設施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按 套 或 單元 銷售的商品房面積應為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積兩部分之和。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。 躍層式住宅 這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層 布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。 住宅的開間 在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 這類房屋不是通過市場獲得，是一種準商品房。 住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。 物業(yè)管理 建設部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘牧業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權(quán)利。 房屋所有權(quán) 房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔保人承擔連帶償還本息的責任。 結(jié)構(gòu)面積 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關系等。 宗地圖 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。 智能化大廈 又稱 智能型大廈 是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機結(jié)合，通過對設備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高 13 功能、高度安全與高度舒適的建筑。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。實施安居工程的城市已陸 續(xù)將解困房與安居房合在一起。 小康型住宅 是指為實施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程 2020 年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程 項目，由建設部在各大城市指導建設的面向二十一世紀初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。 上部夾層采用推拉窗及 墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。復式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在： 平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高 50%70%。 復式住宅 這類住宅在建造是每戶占有上下兩層， 實際早在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風條件，從理論上說，住宅的進深不宜過大。 貨幣分房 所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消 費因素，納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物為工資分配，由職工自己買房或租房。 安居工程 國家安居工程是黨和政府為推動城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質(zhì)是把低工資時單位用于住房實 物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達到轉(zhuǎn)換住房分配機制的目的。 住房公積金 我國從 1991 年開始在全國城鎮(zhèn)實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由政府設立的公積金法定管理機構(gòu)集中管理。 標定地價 指城鎮(zhèn)各標準地塊的價格。該價格可以是原評估價格，也可以不是。若今后按市場價格水平補交價款時，贏余就應放在市場交易價里。 補交價 指對行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時所收取的價額款。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報成交價，但他們不申報或申報不實時，就要對其地產(chǎn)進行評估，為 征稅提供依據(jù)。該價格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。在目前情況下，為了搞活國有企業(yè)，土地管理部門對其土地入股有一個確認價，這個價不一定就是合作經(jīng)營或合作開發(fā)雙方所認可的價格。 出租價 指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。 出讓價 指政府將國有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。 代理商 代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。 發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設房地產(chǎn)項目并籌資 建設的房地產(chǎn)公司。 10 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。平時，玄關也是接受郵件、簡單會 客的場所。居室是家庭的 領地 ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室 也不計入公用建筑面積。 道路紅線 道路紅線是指城市道路 含居住區(qū)級道路 用地的規(guī)劃控制線。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地 含宅間綠地和宅間小路等 的總稱 9 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2 者。 平臺 平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 標準層 標準層是指平面布置相同的住宅樓層。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。