經(jīng)營性房地產(chǎn)投資-文庫吧資料
2025-07-03 21:55本頁面
【正文】 續(xù)租期間租金水平。 租賃合同的續(xù)簽。 寫字樓通常簽訂長達(dá)幾年的租賃合同。例如，在對律師事務(wù)所、會計室事務(wù)所和金融機(jī)構(gòu)服務(wù)的數(shù)量和規(guī)模增加，寫字樓的需求也會增加。對于不同區(qū)域來說，隨著不同特點客戶群的積累，也將越來越表現(xiàn)出各自不同的形象與特點（來源：）第二節(jié) 經(jīng)營性房地產(chǎn)投資分析一、 寫字樓租賃合同的特點 對寫字樓的需求是一種引致需求。隨著中國開放步伐的不斷加快，會有越來越多的跨國公司進(jìn)入北京，加之本土企業(yè)逐漸走向成熟，公司的規(guī)模會不斷擴(kuò)大，對大面積寫字樓的需求也會持續(xù)增長。從商圈來看，小面積的租賃交易朝外商圈比重較高，而較大的面積交易則集中在王府井和金融街。此外，２０００平方米以上的大面積和３００平方米以下的小面積交易案例也都很大，分別占２６．７％和２３．９％。因此商業(yè)氛圍濃厚的成熟區(qū)域更受此類公司的青睞。從行業(yè)構(gòu)成看，中關(guān)村的租賃客戶主要以科技、貿(mào)易公司為主，還包括少量的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)；而ＣＢＤ的客戶中，涉及的行業(yè)則以通訊電子、金融保險業(yè)為主；王府井和燕莎商圈的客戶構(gòu)成較為接近，主要是專業(yè)服務(wù)性公司。例如中關(guān)村對國內(nèi)客戶，尤其科技企業(yè)的吸引力更大，國外客戶則更偏重于選擇國際氛圍較為濃厚的ＣＢＤ、燕莎、王府井等區(qū)域。而ＣＢＤ區(qū)域的寫字樓將主要在２００５年左右才能投放市場，因此給相鄰的燕莎、朝外等地區(qū)帶來了難得的市場機(jī)會。此外，朝外大街以及紫竹橋地區(qū)也是租賃交易的活躍區(qū)域。從交易數(shù)量上看，ＣＤＢ、中關(guān)村表現(xiàn)最為活躍，交易數(shù)量比重分別為１８％和１６％。例如，要在某個節(jié)點新建寫字樓，必須估計該節(jié)點在多大程度上可以分享城市發(fā)展的好處，為此需要調(diào)查該地區(qū)的鄰近地區(qū)的變化、犯罪率和交通擁擠情況等。 調(diào)查寫字樓的信息。辦公樓的分布一般采取集群分布或者節(jié)點分布，以城市主干道連接各個節(jié)點上的寫字樓。寫字樓的投資波動最大。（三）交易范圍內(nèi)，商品零售額的估計二、寫字樓需求分析寫字樓的投資帶有投機(jī)性。 在具體應(yīng)用這些指標(biāo)時候，需要根據(jù)具體情況加以調(diào)整，例如存在物理障礙（交通不方便）。街區(qū)購物中心：510分鐘（基本范圍）；社區(qū)購物中心：1015分鐘（第二范圍）；區(qū)域購物中心：1530（第三交易層次）分鐘。在實際分析中，通常用交通時間來代替地理距離。（二）交易范圍的確定 交易范圍是指商店能吸引的主要顧客的分布地區(qū)的大小。區(qū)域因素包括商業(yè)區(qū)內(nèi)競爭性企業(yè)的數(shù)量和趣味，以及交易范圍內(nèi)的居民購買力和消費類型。因此，預(yù)測零售物業(yè)的生租能力，實際上就是預(yù)測銷售能力。零售物業(yè)租金通常采取一個固定租金加銷售額的一個百分比來確定。業(yè)內(nèi)人士估計，從今年起，全國各地產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營數(shù)量將會大幅上升。浙江省的莫干山休閑渡假村、寧波南苑、杭州凱利悅等大酒店已形成決策，正在付諸實施?！ ≡谥袊鴥?nèi)地，從1995年開始流行，目前青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。到1995年，美國的”產(chǎn)權(quán)旅館”已超過了1000個。由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店宏大復(fù)雜的管理和巨額集中的投資，分解為單體的組合，為擁有一定呆滯資金取得較高回報，且
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