【正文】 目可以把頭三年的租金一次性返還給客戶，用于沖抵首付款和房款。7）由銀行提供返租履約擔保服務(wù)。5）每年平均回報率10%。3）統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商的“三統(tǒng)一”政策。本項目媒體費用分配比例明細金額（萬元）比例營銷資料6%現(xiàn)場包裝6%戶外33%活動14%報紙253824%雜志3%網(wǎng)絡(luò)4234%電臺4234%電視1%展會5%合計10575100% 項目的銷售和經(jīng)營銷售方式1）本項目以產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店、寫字樓的形式對外發(fā)售。按商業(yè)物業(yè)項目營銷推廣慣例，我們建議本項目推廣總額度按整體銷售金額的3%，即10575萬元。在盡量保障項目投資回報的前提下，以較低價格拍賣尾盤滯銷單位，迅速回籠資金，并可為山東天潤柏川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司后續(xù)開發(fā)的其他項目蓄勢。宣傳形式：報廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。宣傳形式：報廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。以鞏固市場和擴大市場占有率為原則，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源。并事先告之，若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎金”做為鼓勵）。同時此階段為townhouse住宅的開盤期、需要營造新的市場熱點，可借助這個機會推陳出新，作第二次的強勢推廣，力爭達到第二次銷售高峰，完成既定目標。宣傳形式：報廣、雜志、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)。第4階段：此階段進入傳統(tǒng)的銷售淡季，同時經(jīng)過前三個階段的強勢推廣，已經(jīng)打下了堅實的市場基礎(chǔ)。賣點為自然環(huán)境、物業(yè)管理、地段、交通、配套。進一步擴大本專案商業(yè)的知名度，通過強勢媒體的宣傳，提高本案的口碑，通度產(chǎn)品個性的宣傳，提升流動目標商戶的心理價位，同時大力宣傳本專案的商業(yè)價值的增長空間，促成目標商成交。宣傳形式：報廣、戶外廣告、雜志、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)（參考：在樓盤預售及正式開盤前，設(shè)計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式）。以主力商戶進駐為主題進行宣傳推廣，以此進入基礎(chǔ)商戶的招商工作，同時開始逐步進入整個招商活動的高潮。第2階段：經(jīng)過了預熱期，累計了一定量的客戶，已經(jīng)初步樹立起項目的市場形象，同時前期準備工作基本就緒，此階段應(yīng)趁熱打鐵，進一步加大推廣力度，在開盤前后這一個月集中優(yōu)勢，對目標市場進行第一輪掃蕩?？砂才烹u尾酒會或邀請政界名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。重點在于形象推廣及節(jié)點式活動推廣，突出項目良好的商業(yè)氛圍及完善的辦公環(huán)境及對項目進行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項目的知名度；后一時間段作為開盤期的過渡，應(yīng)適當加大投入，重點推廣地段德州市河東新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)核心地位、交通交通網(wǎng)路發(fā)達及城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。 項目宣傳推廣方案分為8個階段：預熱期；開盤期；強銷期；調(diào)整期；續(xù)銷期；調(diào)整期；鞏固期；掃尾期。通過運作本項目，企業(yè)2008年至少達到以下兩個指標：（1）、企業(yè)爭取當?shù)轮菔惺袌鲱I(lǐng)先者，在開發(fā)規(guī)模、資金實力、人才資源、機制創(chuàng)新等方面爭當?shù)轮菔蓄I(lǐng)跑者。對于大型商業(yè)購物環(huán)境，既要有一定的消費能力，也要有相當?shù)捏w力。生活、休閑、購物緊密相連。 市場定位功能定位采用Shopping Mall的商業(yè)地產(chǎn)模式建設(shè)?？梢灶A見本項目的住宅產(chǎn)品會取得不錯的銷售業(yè)績。德州市新增住宅物業(yè)呈如下分布：住宅類物業(yè)價格水平以及檔次如下表：序號住宅類物業(yè)名稱價格檔次容積率物業(yè)類型1金谷園2500中普通住宅2天寶家園2000中低普通住宅3紫薇園中普通住宅4嘉誠尚東中普通住宅5東建德州花園2000中普通住宅6金地家園高公寓7中茂家園中普通住宅8高地世紀城中高普通住宅9長河景苑小區(qū)普通住宅10砂河居中低普通住宅11眾望家園2200中普通住宅12新城市花園中普通住宅13嘉誠名居普通住宅14吉祥苑小區(qū)1700中低普通住宅15金都花園2900高高檔住宅16陽光花園國際城2500中高普通住宅目前德州市住宅多為普通住宅，產(chǎn)品設(shè)計、設(shè)備設(shè)施、檔次上不能滿足高收入人士對住宅產(chǎn)品的需求。 Townhouse市場分析德州市目前住宅類物業(yè)發(fā)展態(tài)勢較好，許多項目都正在進行銷售，而且售價也節(jié)節(jié)攀升；住宅類物業(yè)以多層為主，小高層為輔，戶型偏大，主力戶型都在100平方米以上；本部門僅對市內(nèi)目前新推出的項目進行分析，而其他項目多為公司職工宿舍和集資建房，與本項目不具可比性，因此不再本報告考慮的范圍之內(nèi)。 辦公市場分析德州市區(qū)內(nèi)在用的辦公樓中高檔物業(yè)稀少，一般為單位自建的辦公樓，檔次、設(shè)備設(shè)施、外觀、聲望方面都較差，隨著德州城市的建設(shè)、經(jīng)濟的發(fā)展，德州的寫字樓市場必然會迎來一個快速發(fā)展期。德州政府大力建設(shè)河東新區(qū)，未來新區(qū)必然會成為德州城市的分中心，目前德州河東新區(qū)沒有大型、高檔的酒店設(shè)施，天潤柏川國際廣場項目位于規(guī)劃建設(shè)的會展中心南部，按照五星級標準設(shè)計施工，委托國際知名酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營，建成后將成為德州，乃至山東的地標性建筑。項目名稱標準間價格（元/間）星級德州大酒店298三星美麗華大酒店400四星貴都大酒店398四星喜來登大酒店258四星級標準希森大酒店198三星級標準市區(qū)內(nèi)的酒店基本上以三、四星級酒店為主，美麗華大酒店是德州市內(nèi)檔次最高的酒店，為四星級；貴都大酒店對外宣稱是四星級酒店，從其硬件設(shè)施及服務(wù)標準來看也名副其實；四星級酒店的標準間價格基本在400元左右/間/天；其他檔次的酒店根據(jù)自身的硬件條件以及軟件服務(wù)標準，標準間的價格也有所不同，如上表所示。圖表：市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店項目名稱項目位置規(guī)模（平米）德州大酒店德州市東方紅路30000美麗華大酒店德州市解放中路60000貴都大酒店德州市湖濱中路40000喜來登大酒店德州市湖濱北路20000希森大酒店德州市東風路15000從上表可以看出，目前市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館總量不到200000平米。商場外觀造型新穎、規(guī)模宏大、內(nèi)部設(shè)施先進、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美，是一座購物、娛樂、休閑的綜合性大型購物中心街道名稱百貨大樓業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營業(yè)面積地下家電、自行車、廚具6000一層超市、手機、化妝品、飾品、煙酒10000二層童裝、皮鞋、箱包8000三層休閑裝、羊絨制品8000四層職業(yè)裝、羽絨服8000五層文體用品、床上用品、餐飲6000天潤柏川shopping mall為大型單體shopping mall，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)分布均衡，統(tǒng)一管理，可以吸引德州市周邊范圍的消費人群購物，消費者在目的消費的同時產(chǎn)生隨機性消費。街道名稱華聯(lián)商廈業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營業(yè)面積一層大型超市，家用電器5000二層鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運動套裝4000三層新潮男女服裝4000四層鞋城羽絨服裝4000五層五金勞保用品，自行車，文化體育用品3000德州百貨大樓是山東德百集團核心企業(yè)之一，位于市區(qū)最繁華的商業(yè)中心，北鄰風景秀麗的德州中心廣場，是目前魯西北、冀東南規(guī)模最大、檔次最高、服務(wù)最優(yōu)、設(shè)施最先進的百貨商場。經(jīng)營范圍包括：一樓大型超市，家用電器；二樓鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運動套裝；三樓新潮男女服裝；四樓鞋城羽絨服裝；五樓五金勞保用品，自行車，文化體育用品。由專業(yè)資深商業(yè)咨詢公司全程策劃，引進國外先進管理模式，將以低成本、低毛利、高銷量的經(jīng)營手段，迅速成為德州商業(yè)界的名牌。德州天衢購物中心位于德州市天衢路與德興路路口交界處，營業(yè)面積24000平方米，員工1800余人，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括超級市場和百貨商場，它隸屬于山東德百集團，是德州市一個大型綜合購物廣場。東方紅路位于德州市中部，是貫穿德州市區(qū)東西向的中軸路，德成區(qū)政府、德州市政府市政協(xié)、市國土資源局、市人民醫(yī)院、招商局等許多政府部門和市政配套設(shè)施都落戶在此條道路上；此外，東方紅路還是連接德州市區(qū)和開發(fā)區(qū)的一條重要交通道路，隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展，此道路的交通運輸作用將會越來越大。東風路是貫穿德州市區(qū)東西的主干道，交通硬件設(shè)施良好，車流人流承載能力強，道路兩側(cè)分布了許多商業(yè)網(wǎng)點和德州市政府的職能部門，如：德州汽車總站、德州聯(lián)通分公司、市郵政局、德州市氣象局、希森大酒店等，可以說東風路將在德州今后快速發(fā)展過程中起著非常重要的作用。道路兩側(cè)門市房較多，大多是經(jīng)營五金建材、服裝服飾的小門臉，規(guī)模較大的商業(yè)數(shù)量十分有限。解放路位于德州市西側(cè)，是貫穿市區(qū)南北的一條主干道路。湖濱大道是貫穿德州市南北的中軸路，道路硬件設(shè)施良好，人流車流較大，屬于德州市的形象道路，因此道路兩側(cè)多市政配套設(shè)施，如：各類金融機構(gòu)、公園、醫(yī)院等，許多上檔次的酒店飯店也落戶于此，如：德州大酒店。 德州市近年房地產(chǎn)開發(fā)狀況近年來，德州市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，從下圖可以看到，近幾年來，德州市商品房施工面積及竣工面積總體上呈現(xiàn)上升的趨勢，上升幅度逐年加大。%；，%；，%。居民消費結(jié)構(gòu)2004年消費品市場穩(wěn)中見旺。 居民消費水平%。 德州市居民消費狀況居民收入水平2004年德州城市居民人均可支配收入8049元，%。教育、文化、體育、廣播電視等也取得了不同程度的進步。就業(yè)再就業(yè)工作成效顯著。中心城區(qū)干道整治、美化亮化、小街小巷便民改造等工程進展順利，并且已大部分完工；新城區(qū)河東大街、新河路等施工速度明顯加快，教育中心、醫(yī)療中心等主體建筑已完工。，同比增長17%；，%；夏糧總產(chǎn)創(chuàng)歷史最高水平，增長20%；規(guī)模以上工業(yè)增加值、%、%%；，%，是1998年以來的最高增幅；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到4532元，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達到1860元，%。圖表：德州市2001年2002年2003年2004年GDP（億元）GDP增長率（%）上述統(tǒng)計資料表明，2004年德州市經(jīng)濟發(fā)展顯示出了強大的活力，GDP增長速度連續(xù)五年超過10%，繼續(xù)保持了近幾年快速增長的發(fā)展趨勢。其中，%；，%；，%。其中德城區(qū)10%，陵縣、臨邑縣各10%，齊河縣11%，樂陵市13%，人口所占比例較大。2004年末全市總?cè)丝?49．3萬人，下降O．26％；非農(nóng)業(yè)人口130．33萬人，增長4．24％。從德州到濟南國際空港僅需一小時，到天津海港也只用兩個小時。京滬、德石、濟邯三條鐵路在這里交匯，5條國道、14條省道在境內(nèi)縱橫交錯。德州市北依北京、天津，南鄰省會濟南，西接山西煤炭基地，東連勝利油田及膠東半島，處于華北、華東兩大經(jīng)濟區(qū)連結(jié)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟圈、黃河三角洲以及“大京九”經(jīng)濟開發(fā)帶交匯區(qū)內(nèi)，兼具沿海與內(nèi)陸雙重優(yōu)勢。2439。4539。039。2439。會展經(jīng)濟的發(fā)展必然會加大對商務(wù)旅游地產(chǎn)的需求。 據(jù)測算，會展產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟帶動系數(shù)高達1∶9，即場館收入為1時，其他交通、住宿、餐飲、娛樂、購物等相關(guān)收入則為9。中國貿(mào)促會近日公布的研究報告顯示，未來5至15年內(nèi)，中國會展業(yè)年均增長率將保持在15%至20%左右。%。%。%。%（見表1），%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值20744億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值72387億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值43384億元，%。室內(nèi)包括各入口廳堂布置，商業(yè)，寫字樓主題空間布置，空中休閑廳布置，居住建筑會所布置，如上位置的設(shè)計均圍繞生態(tài)建筑為主題進行設(shè)計。集中綠化系統(tǒng)是指綠色庭院布置，分為室內(nèi)與室外兩類。 （4）綠色生態(tài)系統(tǒng) 建筑群體內(nèi)設(shè)線形綠化，集中綠化兩級生態(tài)系統(tǒng)。公共景觀的組織以一條階梯主軸為主，兩條休閑廊為輔，穿插進一系列活躍的空間元素，組織較豐富的主體空間。機動車停車通過地上和地下結(jié)合解決。各功能入口主要沿周邊布置，與中心廣場呼應(yīng)， 兼顧了辦公和商業(yè)建筑和酒店建筑的使用性質(zhì)，地段特點，服務(wù)半徑和景觀效果等多種因素。機動車沿南北路入地下停車場。同時屋頂平臺又自然形成了一個避難層，為主樓及群房的人員安全疏散提供了有力的條件。同時又將建筑的各個不同的功能區(qū)有機的聯(lián)系起來。方案由中心步行廣場連接起來，形成清晰的功能組織序列。按平面結(jié)構(gòu)，主題分為東西兩區(qū)，分別為西部的商業(yè)區(qū)和東部的居住區(qū)，按縱向結(jié)構(gòu)，分為辦公區(qū)，酒店區(qū)（高層區(qū)），商業(yè)及娛樂區(qū)，低層居住區(qū)（多層部分），地下功能區(qū)。通過外環(huán)組織交通。 項目規(guī)劃設(shè)計方案（1） 規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)：本案占地209239平方米，由4組較大的功能分區(qū)組成相對獨立的組群區(qū)域，主要為商業(yè)區(qū)，高層辦公區(qū)，酒店區(qū)和居住區(qū)。各部分的功能間產(chǎn)生豐富的聯(lián)系。同時利用構(gòu)架等與退臺配合，虛實變化，使立面更顯生動。設(shè)計手法中體量簡明，高層寫字樓與高層酒店，采用簡潔的立面劃分，與精美的細部結(jié)合，運用現(xiàn)代簡潔手法闡釋建筑的個性意象。（三）群體中各個單體的建筑內(nèi)涵的協(xié)調(diào)，包括建筑秩序的明確