【正文】 ? 17. 土地留置權(quán) ?? 房屋產(chǎn)權(quán)的主要權(quán)能 ? 主要包括：? 1. 房產(chǎn)所有權(quán)；? 2. 房產(chǎn)占有權(quán)；? 3. 房產(chǎn)使用權(quán)；? 4. 房產(chǎn)收益權(quán)；? 5. 房產(chǎn)處分權(quán)；? 6. 房產(chǎn)售賣權(quán)；? 7. 房產(chǎn)租賃權(quán)；? 8. 房產(chǎn)抵押權(quán)；? 9. 房產(chǎn)典當(dāng)權(quán)；? 10. 房產(chǎn)留置權(quán)；? 11. 房產(chǎn)贈(zèng)與權(quán)；? 12. 房產(chǎn)繼承權(quán) 4 為什么房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要市場(chǎng)中介服務(wù)？要建立哪些中介服務(wù)機(jī)構(gòu)？房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要中介服務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要中介服務(wù)，是由房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)決定的，是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要環(huán)節(jié)進(jìn)行分工和專業(yè)化的必然性。開(kāi)發(fā)商就是專生產(chǎn)房產(chǎn)的企業(yè),主要生產(chǎn)流程就是從買地、項(xiàng)目報(bào)建、施工管理、銷售、辦證全過(guò)程,也可以說(shuō),房屋除了設(shè)計(jì)、勘探和施工以外的全部工作都由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完成。4. 什么叫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？為什么需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商？狹義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展的需要，按照城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)的要求，對(duì)土地及地上各類建筑物進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，為人們提供房地產(chǎn)商品的綜合性的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。有利于加快城市化的進(jìn)程。有利于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。狹義的物業(yè)管理，一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動(dòng)。例如，由于經(jīng)營(yíng)策劃失誤、欠債過(guò)多等原因，造成實(shí)際投資收益低于預(yù)期收益或投資失敗，這類風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)多樣化投資組合來(lái)分散或消除，因此，又稱可分散風(fēng)險(xiǎn)。這些因素波及到所有投資者，因而不可能通過(guò)投資多樣化來(lái)分散，因此，又稱不可分散風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)指那些影響所有投資者即整個(gè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素有政治、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、法律、經(jīng)營(yíng)、自然等多個(gè)方面。這種差異的大小及其發(fā)生的可能性，確切地說(shuō)是發(fā)生的概率，就是風(fēng)險(xiǎn)。?按福利標(biāo)準(zhǔn)劃分:福利先進(jìn)國(guó) 瑞典德國(guó)荷蘭比利時(shí)法國(guó)福利后進(jìn)國(guó) 加拿大瑞士按政策作用的范圍劃分 剩余性住房制度 作用限制在市場(chǎng)不能充分滿足需要的方面 美國(guó)加拿大綜合性住房制度 政府在住房建設(shè)、分配、管理等等各方面的權(quán)限 德國(guó)法國(guó)瑞典按調(diào)節(jié)的手段劃分 市場(chǎng)放任型 葡萄牙市場(chǎng)操作型 德國(guó)財(cái)政主導(dǎo)型 北歐 法國(guó)英國(guó)福利型 瑞典 公積金 新加坡2. 為什么房地產(chǎn)投資仍有風(fēng)險(xiǎn)？它有哪些風(fēng)險(xiǎn)？如何控制這些風(fēng)險(xiǎn)？無(wú)論是傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析方法，還是現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析方法，分析的預(yù)期結(jié)果與實(shí)際投資結(jié)果完全吻合的情況幾乎沒(méi)有過(guò)，即使有那也是很偶然的。 ? ? 答：? 房地產(chǎn)信托是指貨幣所有者或房地產(chǎn)所有者基于對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信任，委托其代理購(gòu)置、建造、租賃、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的行為，是一種融資與融物相結(jié)合的方式。?答：城市土地有償使用，對(duì)于合理配置土地資源，提高土地使用效益，增加政府財(cái)政收入，加快城市化進(jìn)程，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動(dòng)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無(wú)疑都產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。? 　　一般由下列十項(xiàng)因素組成：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；(2)地質(zhì)勘察與設(shè)計(jì)費(fèi)用；(3)三通一平費(fèi)用和地下工程開(kāi)發(fā)費(fèi)用；(4)房屋建筑安裝工程費(fèi)；(5)公共配套設(shè)施費(fèi)；(6)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；(7)管理費(fèi)；(8)利息支出；(9)稅金；(l0)利潤(rùn)。答: 我國(guó)城市住房制度改革的目標(biāo)是：（1）建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；（2）加快住宅建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求；（3）培育住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。答: 運(yùn)用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量與需求量達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資金需求，又能防止過(guò)度膨脹，確保信貸平衡。再次，房地產(chǎn)保險(xiǎn)也是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要。答: 首先，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是抗擊自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一物多價(jià)是常見(jiàn)的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)的交易方式有多種，其中買賣和租賃是在交易量和市場(chǎng)范圍方面占重要地位的兩種方式，此外，房地產(chǎn)還可以抵押、典當(dāng)、作價(jià)入股，以及以租代售等。 (5)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法不適應(yīng)住房制度改革、城市國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的需要。 (3)房地產(chǎn)法規(guī)審批層次不高、權(quán)威性差。.答：(1)還沒(méi)有一部調(diào)整房地產(chǎn)各種關(guān)系的基本法。 (2)減少個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：用多樣化投資來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。 (2)房地產(chǎn)公司產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的聯(lián)結(jié)形式。 (3)建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)品具有許多共同的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。 聯(lián)系： (1)建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)品在實(shí)體上是同一的。答：區(qū)別： (1)建筑產(chǎn)品是由建筑企業(yè)通過(guò)建筑安裝生產(chǎn)活動(dòng)創(chuàng)造出來(lái)的產(chǎn)品，只有當(dāng)建筑產(chǎn)品進(jìn)入流通領(lǐng)域，成為出租、出售的對(duì)象才成為房地產(chǎn)品。 ，促進(jìn)城市發(fā)展。 ； (2)分目標(biāo)： ? 答: (1)總目標(biāo)：滿足社會(huì)生產(chǎn)和社會(huì)生活的需要，為社會(huì)創(chuàng)造更多的財(cái)富； (5)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的反經(jīng)濟(jì)循環(huán)。 (4)生產(chǎn)與生活消費(fèi)的雙重性； (3)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的層次性和一次交易的大額性； (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的非規(guī)范性； ? 答: (1)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性； (3)國(guó)家可自覺(jué)利用建筑地段地租，調(diào)節(jié)城市土地的分配與使用。五、簡(jiǎn)答題(每小題5分，共20分) ? 答: (1)體現(xiàn)的是國(guó)家、集體、個(gè)人三者利益之間根本利益一致的關(guān)系。 5. 國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的主要方式答:主要包括1．自行管理；2．全權(quán)委托管理；3．顧問(wèn)管理；4．合作管理。我國(guó)房地產(chǎn)所有權(quán)也可以分割為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)等權(quán)能。⒌ 能提高投資者的資信等級(jí)（二）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)⒈ 資金占用量大⒉ 資金周轉(zhuǎn)較慢 回收期較長(zhǎng)⒊ 投資風(fēng)險(xiǎn)較大⒋ 需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。目前，居民住宅的成本包括以下幾部分，其一是土地成本，它包括土地購(gòu)置費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)成本、舊房拆遷費(fèi)等：其二是建筑材料費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)；其三是各種稅費(fèi)。2004年，全國(guó)商品房銷售面積45362萬(wàn)平方米，商品房銷售額12601．3億元。 ：2004年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為14740．6億元，利潤(rùn)總額1225．5億元。三、名詞解釋(本大題共4小題，每小題4分，共16分)：可采用國(guó)有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方式，即土地批租。在宏觀經(jīng)濟(jì)意義上講是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時(shí)的總供給。：房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是指房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。答：是指進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)必須遵循的行為準(zhǔn)則。 或：是指房地產(chǎn)品交換關(guān)系的總和。答：是國(guó)家對(duì)全國(guó)的土地，在宏觀上進(jìn)行管理、監(jiān)督、調(diào)控的制度，以及機(jī)構(gòu)和手段的綜合。 ：.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。四、名詞解釋(每小題4分，共20分) ：房地產(chǎn)是以土地和固著于土地之上的房屋設(shè)施為主要物質(zhì)形態(tài)的財(cái)產(chǎn)及其權(quán)屬關(guān)系。因此，經(jīng)營(yíng)這種土地的人，不僅可以按超過(guò)生產(chǎn)價(jià)格，而且可以按照超過(guò)生產(chǎn)價(jià)值的壟斷價(jià)格來(lái)銷售他的產(chǎn)品。壟斷地租產(chǎn)生的條件是某種土地的特殊稀缺性和稀少性。主要包括：城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資方式、分配方式、管理方式、交換關(guān)系等方面。廣義的包括為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)提供信息咨詢、研究、培訓(xùn)、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。 ) ) ) ) ) ( ( ( ，研究土地問(wèn)題主要是研究( 每小題1分，共10分) ( 三、多項(xiàng)選擇題(在每小題的五個(gè)備選答案中選出二個(gè)至五個(gè)正確答案，并將正確答案的序號(hào)填入題干的括號(hào)內(nèi)。 ( )環(huán)節(jié)組成。 ，具有( )特點(diǎn)。 ，房地產(chǎn)價(jià)格類型可分為( )。 ，調(diào)低利潤(rùn)率( )三個(gè)因素。每小題1分，共10分)( )四個(gè)物質(zhì)要素組成。 三、多項(xiàng)選擇題(在每小題的五個(gè)備選答案中選出二個(gè)至五個(gè)正確答案，并將正確答案的序號(hào)填入題干的括號(hào)內(nèi)。 ) ( ) )，提高資源配置效率( )( ( ) ( ) 、生活和社會(huì)