【正文】 學(xué)者雷蒙德今后的的別墅市場，在面臨盤整甚至是陣痛的局面下，勢必會變得更加理性。其他有部分人表示說不清，比例基本在7%左右。而46個月內(nèi)計劃購買的有23%，712個月內(nèi)計劃購買別墅的有21%，1318個月內(nèi)(1年半)考慮的有14%。 同時，別墅產(chǎn)品短期內(nèi)消化的壓力很大。就在今年8月份，銀監(jiān)會出臺細(xì)則進(jìn)一步明確單筆按揭貸款不能超過個人收入的50%，所有貸款余額不能超過55%的規(guī)定。這些高總價的別墅貸款額少則百萬，多則數(shù)百萬甚至上千元。2001年末的時候，市場上盡管也有如西郊莊園這樣上千萬一套的豪華別墅，但大多數(shù)經(jīng)濟(jì)別墅的單價還不過5千元，總價也基本在100萬以下。這些都可以說明近期上海的別墅供應(yīng)量步入高峰期。去年，佘山地區(qū)傳出某開發(fā)商為了打造頂級別墅把兩個已經(jīng)基本建成的別墅——皇家花園和天鄰別墅，推倒了重來的新聞，市場供應(yīng)方的頭腦熱度可見一斑。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海目前滯留在開發(fā)尚手中的建設(shè)用地至少有6000公頃，這其中相當(dāng)一部分是位于市郊的別墅用地。分析其原因，首先是近一二年間別墅開發(fā)量和上市供應(yīng)量增加過快，盡管218號文件03年出臺，但筆者以為這最多也只能算是亡羊補(bǔ)牢。從近期上海房展的情況也不難發(fā)現(xiàn)，參展的別墅樓盤數(shù)量總是很多，甚至有些還處于規(guī)劃階段的項目也都喜歡提前預(yù)熱市場，但和開發(fā)商的熱情相對的是，多數(shù)別墅展臺面前門可羅雀，問津者了了。 03年全年和04年上半年上海各區(qū)域市場別墅供應(yīng)量比較表　03年全年04年上半年面積比例面積套數(shù)比例套數(shù)面積比例面積套數(shù)比例套數(shù)松江%%3400%%580閔行%%1800%%390浦東%%2000%%1084南匯%%1550%%148青浦%%1000%%143其他%%1250%%425 市場未來發(fā)展趨勢打開上海網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站，在銷售樓盤查詢中，如果設(shè)置單價10000 元以上、面積180平方米以上的住宅房源，可以發(fā)現(xiàn)許多市場中經(jīng)?？吹?、聽到的別墅樓盤名。但2004年檀宮項目的推出，可以說是給了市場一個極大的震撼。長寧區(qū)塊曾經(jīng)是上海別墅市場發(fā)展較早的區(qū)塊之一，幾乎主宰上海別墅市場約半個實際，而其中虹橋板塊別墅是上海傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)域，在九十年代成為市場的領(lǐng)頭羊。2003年末到2004年初，在航頭和新場又出現(xiàn)了幾個占地4000畝以上的航母級別墅區(qū)，預(yù)示著南匯在未來上海別墅市場中將占據(jù)更重要的位置?？禈虻貐^(qū)作為發(fā)展已較成型的別墅區(qū)域目前還是南匯市場的重點，主要的幾個較大別墅如康橋半島、綠洲康城、綠寶園等均分布在此，和華漕地區(qū)相似的是，國際學(xué)校對外籍客戶的聚集作用在這里再一次得到了很好的驗證。從地理上分析，南匯作為浦東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縱深腹地，逐步形成以南匯為主體的“大東郊”。在此之前，南匯別墅基本集中在靠近浦東的康橋地區(qū)，被認(rèn)為是浦東別墅的延伸而和前者并稱為大浦東地區(qū)。位于金橋的東源麗晶、盛世天地、萬科藍(lán)山、棕櫚泉別墅等特色別墅項目的出現(xiàn)更是使該區(qū)域別墅類型豐富多彩。金橋碧云、世紀(jì)公園周邊、張江、唐鎮(zhèn)等多個區(qū)域已經(jīng)有了初步的板快雛形，但總的來說，浦東的別墅分布相對其他區(qū)域還較為分散，而且大多和高檔公寓項目相伴而生。浦東的開發(fā)開放、世博的申辦成功、國際機(jī)場的東移以及良好的生態(tài)環(huán)境、成熟的市政配套設(shè)施及完善的交通體系都是浦東成為上海最具發(fā)展?jié)摿^(qū)域之一的重要原因。 浦東該區(qū)域別墅發(fā)展迅速并自成一片，周邊配套設(shè)施相對齊備，一些著名學(xué)校的加入也帶動了區(qū)域別墅市場價格水平的持續(xù)上升，是上海較為成熟的為數(shù)不多的高檔別墅聚居區(qū)之一。作為離市中心最近的別墅板塊之一。青浦別墅的起步得益于虹橋機(jī)場，滬青平沿線和徐涇別墅區(qū)可以看作為是虹橋高檔住宅區(qū)的延伸，離虹橋機(jī)場較近仍然是該區(qū)域的優(yōu)勢之一，從國際機(jī)場東移后對其客源的影響也說明了這一點。佘山板塊是上海目前所公認(rèn)的為數(shù)不多的高檔別墅的集聚地，除了上海紫園，還有如佘山天馬別墅、佘山銀湖別墅、上海晶園、天安別墅等都無一例外都是高檔別墅項目，借助得天獨厚的地理位置，這些頂級豪宅依山傍水，小區(qū)的規(guī)劃利用自然景觀結(jié)合人工造景和大面積綠化，兼顧了每套別墅的景觀視角，使這里成為真正上海高檔別墅的發(fā)翔地和薈萃地。佘山，是上海唯一有山有水的國家級風(fēng)景旅游渡假區(qū)，為別墅發(fā)展提供了天然的大氣候。而這其中最能代表松江別墅特征的無疑在佘山地區(qū)。 松江松江向來是頂級、高端別墅的發(fā)源地，倚靠佘山的自然風(fēng)光，山腳下高檔別墅林立，筆者在開篇提到的身價過億的紫園別墅也誕生在這里。從地理位置及交通上分析，華漕與佘山、浦東是沒法比的。之后，隨著蘭喬圣菲、上海年華等項目的跟進(jìn)，區(qū)域開始產(chǎn)生了一定規(guī)模的集聚效應(yīng)。目前，這里涉外性的社區(qū)氛圍已初步形成。華漕鎮(zhèn)在閔行區(qū)的西北部。位于城市邊緣地帶，能滿足作為第一居所對生活、工作的要求，周邊有較完善的交通網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，同時還需擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，較為齊備的教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施等。盡管Townhouse引入歷史更長，但直到在顓橋成功開發(fā)后才迅速成為市場的熱點。總的來看，這一區(qū)域大量同類樓盤扎堆的結(jié)果是，高檔別墅不多且樓盤規(guī)模都不大。 九亭板塊近兩年逐步形成別墅板塊概念，發(fā)展趨成熟后又向泗涇延伸，該區(qū)塊別墅早期多以聯(lián)排為主，后期則主要多為中檔獨立別墅，兩者發(fā)展從時間及形態(tài)檔次上均有不同。供應(yīng)量如此大還能得到很好的消化，主要原因是當(dāng)時的價格還比較實惠、符合上海中產(chǎn)階級的口味。不管從數(shù)據(jù)上還是人們的印象中，這一區(qū)域的別墅都是非常多的。九亭－莘閔實際上是由三個區(qū)域組成的，莘莊鎮(zhèn)、它的延伸地帶閔行松江交界處（即被稱為莘松地區(qū)）以及行政上屬于松江的九亭鎮(zhèn)。 閔行閔行地區(qū)由于交通軌道網(wǎng)線較早成熟，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，同時也是滬上最早盛產(chǎn)別墅的地區(qū)之一。受城市規(guī)劃和土地資源的限制，城市中心區(qū)有一定規(guī)模的別墅板塊只有虹橋地區(qū)。目前上海市還沒有實現(xiàn)年成交一萬套別墅的市場消化量，這和普通住宅平均每天就可以有數(shù)百套的成交量還是無法比擬的。第四，盡管市場一片繁榮，中長期的需求情況也比較樂觀，但別墅需求從總量上來說仍然較小，在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)特別是交通狀況還不能完全讓人滿意的情況下，別墅做為對用金錢和距離換取空間和環(huán)境的生活方式的追求，就不可能成為市場的主流。在這一點上，大多數(shù)發(fā)展商、代理商及其策劃、設(shè)計、廣告等相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)等與客戶可以說是站在同一條起跑線上的。與之相對應(yīng)的是，開發(fā)企業(yè)對于別墅的市場運作也缺乏足夠的經(jīng)驗。據(jù)統(tǒng)計，目前上海的房地產(chǎn)投資回報率約為68%,%,%左右,且入住率達(dá)80%左右,遠(yuǎn)高于其他租賃物業(yè)。這是因為，每年都有大量的外籍雇員來滬工作，由于他們絕大多數(shù)是中短期居住，且享有所在企業(yè)為其提供的住房津貼（根據(jù)職位高低一個月的津貼在一、兩千美元到上萬美元不等），他們在上海一般會選擇租賃高檔物業(yè)解決居住問題，而高檔別墅自然是首選。第二，投資性需求和消費性需求共同發(fā)展，本地客戶對高檔別墅物業(yè)的需求更多以投資為主。2003年別墅消費中上海本地人約占66%,外籍人士已不再成為眾多別墅開發(fā)商追逐的目標(biāo),%,%。其余少部分為外籍人士購買，%。特別是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟，刺激了這一部分人的別墅需求，而且這一趨勢終將成為別墅市場的主流。也許兩年前上海人心目中別墅仍然是花園洋房、私人花園、私家游泳池的豪宅；也許兩年前別墅開發(fā)商眼中的目標(biāo)客戶只是極少數(shù)富豪、高官或明星大腕。前兩年上海別墅的購買者多以外地人、港澳臺人為主，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及上海市居民收入的提升，特別是居住理念的改變，上海本地居民對別墅需求已經(jīng)開始啟動。 第一，本地需求是過去幾年市場的主體，盡管本地居民的總體購買力水平還比較有限，但市場發(fā)展?jié)摿Υ_實巨大的。從現(xiàn)狀來看，各別墅區(qū)普遍缺乏整體規(guī)劃，且大量的別墅明顯表現(xiàn)出同質(zhì)、同位、同價的趨同化特征，缺乏新意，跟風(fēng)炒作層出不窮。于是市場上高檔別墅不斷以天價吸引眼球，但天價的背后是產(chǎn)品已經(jīng)完全脫離了本地的需求基礎(chǔ)，如果僅僅靠外來和海外的購買力，對于體量大的別墅項目而言風(fēng)險也是相當(dāng)大的。第三，別墅產(chǎn)品層次進(jìn)一步豐富，但由于近年來市場價格上升很快，開發(fā)企業(yè)更多青睞高檔別墅項目，導(dǎo)致市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不盡合理，存在結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。而據(jù)中房指數(shù)辦公室的一項調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有5％的家庭會選擇別墅物業(yè)，照此推算上海的別墅年需求量就只在7600套左右，建筑面積為200多萬平方米。近兩三年內(nèi)，上海別墅市場的供應(yīng)量將達(dá)到670萬平方米。這些土地很有可能在今后兩年進(jìn)入市場。上海的別墅不再集中在傳統(tǒng)的虹橋和金橋等區(qū)域，除了前些年已經(jīng)形成的莘松別墅區(qū)、徐涇別墅區(qū)，乃至在普陀、寶山等從未開發(fā)別墅的地區(qū)，也有別墅項目推出。盡管從產(chǎn)品特點來看，別墅項目由于單元數(shù)量少，對銷售速度要求不高，甚至普遍存在較明顯的“銷控策略”，但由于003年的過多供應(yīng)在沒有得到很好消化前就被抑制，而市場需求的前景又并不明朗，因此上海別墅市場存在著一定的隱患。第三，宏觀調(diào)控影響2004年上半年，受宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，上海整體樓市在價格漲幅趨向平緩的同時，市場交易量也有所下降。2004年，在以上區(qū)域建設(shè)更加成熟、市場得到進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)上，青浦的趙巷國際別墅生活區(qū)、南匯航頭和南六公路國際旅游別墅區(qū)、閔行旗忠國際體育中心別墅社區(qū)等更有區(qū)域特色的大型社區(qū)也在打造之中。同2003年相比，浦東已經(jīng)超過松江，成為別墅供應(yīng)最大的區(qū)域。2004年5月，上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入“網(wǎng)上銷售”時代。但是漲幅已呈下降趨勢，預(yù)示著市場在保持熱度的同時，逐漸趨向理性。2001年以來，價格年漲幅則始終在11％以上，并且開發(fā)和銷售占有率全面提高，在全部住宅市場中已經(jīng)牢牢占據(jù)了1/3的份額。房地產(chǎn)整體市場特別是住宅市場的迅猛發(fā)展，也在相當(dāng)程度上帶動了別墅市場的復(fù)蘇。分析推動市場的內(nèi)在動力，主要還是上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的開發(fā)，人民生活水平的提高和居住觀念的改變。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)上海別墅指數(shù)辦公室別墅監(jiān)測顯示，2003年12月份上海別墅指數(shù)達(dá)1107點，而上海別墅指數(shù)的基點為2003年1月的1000點，也就是說經(jīng)歷了土地政策的收緊，非典對別墅長期需求的激勵，退稅政策的安靜收場，信貸政策的收斂，房地產(chǎn)支柱地位的重申等等，上海別墅市場在2003年前11個月依然保持高達(dá)11％的增長。上海市對這一新政策做出詳細(xì)規(guī)定：。但2月18日國土資源部發(fā)布了2003年第45號令，即《關(guān)于清理各類園區(qū)用地2002年承接了前一年高速發(fā)展的市場形勢，這一年上市的別墅面積總量高達(dá)540萬平方米，當(dāng)年全上海在建與在售的別墅項目總數(shù)超過了150個。2001四季度上海樓市廣告投放前十名中，別墅項目占了六席。隨著供應(yīng)的增加，市場競爭日趨激烈，別墅開發(fā)商們也不能再“酒香不怕巷子深”，各開發(fā)商為了取得預(yù)期的市場效果，不惜重金加大了市場推廣費用。2001年全年上市別墅項目42個，約是2000年的兩倍，僅第四季度就上市了別墅項目21個，幾乎與2000年全年的量接近。由于這一年市場的迅速放量，產(chǎn)品供給和購買需求都得到了極大的釋放，同時不可否認(rèn)之前的兩年市區(qū)政府集中批放了大量別墅用地，也是造成市場井噴的重要原因。一批經(jīng)過第一次購買別墅的的消費者更深切地體會到：別墅價值不僅限于房子本身，更重要的是房子所擁有的天然資源，這才是不可復(fù)制、不可再生的真正有價值的財富。這時人們購買別墅的觀念已從感性上升到理性，完成了一次質(zhì)的飛躍。在這個階段，消費觀念從單一居住向多元化需求提升。第二階段是購房者對產(chǎn)品追求的階段。而由于開發(fā)過度，加之98年金融危機(jī)的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。當(dāng)初人們對別墅的理解還處于朦朧階段，只是沿襲老上?！拔髂蠅K是高檔居住區(qū)”的傳統(tǒng)思想，購房者紛紛奔向那里新建成的別墅房。第一階段是購房者對地段追求的階段。其中2001年以后開發(fā)建設(shè)的占60%。2001年底，上海別墅建筑的保有量為850萬平方米，到2004年一季度，已經(jīng)增長到1310萬平方米以上，僅僅兩年多的時間就增加了54%。在產(chǎn)品風(fēng)格上，除了一直流行于滬上的歐陸風(fēng)格、北美風(fēng)格外，先后又出現(xiàn)了如新亞洲風(fēng)格、西班牙傳教士風(fēng)格、澳洲風(fēng)格以及現(xiàn)代簡潔風(fēng)格等。市場上出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的別墅項目。它們的出現(xiàn)也標(biāo)志著上海別墅開始嘗試向滿足一般消費者的需求方向發(fā)展。到了2001年，在“經(jīng)濟(jì)型”別墅推動下的新一輪的發(fā)展高峰到來。1998年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅開發(fā)熱潮。產(chǎn)品風(fēng)格上基本上效仿“老洋房”的建筑風(fēng)格，特點不夠鮮明。以虹橋沿線一帶涌現(xiàn)的大批外銷花園洋房別墅群可以稱做上海建國后別墅建設(shè)的第一波浪潮，但之后隨房地產(chǎn)市場的降溫便迅即跌入低谷。按時間和別墅產(chǎn)品理念可將其分為三個階段：第一階段： 從92年開始，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長，適應(yīng)商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運而生，在上海西部，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的輻射帶動，虹橋地區(qū)以其優(yōu)越的地理優(yōu)勢吸引了大量外銷高檔住宅的建造，其中就包括一批特色別墅，僅長寧區(qū)虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物。其中比較著名的如華山路上的李鴻章故居——丁香花園、皋蘭路1號的張學(xué)良公館、太原路5號的馬歇爾別墅等。2001年市場啟動，02年持續(xù)攀升，03年更是以超過29%的房價漲幅和新建商品房、存量住房銷售量雙雙超過2000萬平方米的驚人數(shù)字把這一輪市場推向了一個更高點。98年宏觀調(diào)控以后，上海房地產(chǎn)迅速降溫，99年進(jìn)入一個低谷。從上世紀(jì)九十年代初到現(xiàn)在，上海市場經(jīng)歷了兩次較大的起伏。與此同時，居民的住宅質(zhì)量也有了大幅度的提高。這十年間，住宅竣工面積達(dá)到了11590萬平方米。80年代的10年，比較前30年，住宅建設(shè)有了明顯的進(jìn)步，但和居民的住房要求有很大的距離。到70年代末，困難戶達(dá)到45萬戶，住宅問題幾乎成為當(dāng)時上海的第一號難題。不僅建設(shè)規(guī)模小，而且建造標(biāo)準(zhǔn)低。根據(jù)史料記載，到1949年解放前，全市住宅總面積為2359萬平方米。在這一期間，上海的住宅建設(shè)在很大程度上受到了西方建筑文化的影響。隨著中國逐步淪為半殖民地半封建社會，上海成為通商口岸，也成為東西方經(jīng)濟(jì)、文化的匯合點