【正文】 素質方面都有一定的可塑造性，但是在周邊配套設施等方面都有一定的欠缺。大都市的享受住盛世名城一種生活人文的葉縣新城區(qū)的現(xiàn)代人居典范企劃概念描述園林生態(tài)與現(xiàn)代建筑藝術相融人文精神和現(xiàn)代時尚生活相溶品質人文生活館主題深入描述地域人文+現(xiàn)代建筑+景觀綠化+品質空間二、廣告總精神推廣主題:盛世文化生態(tài)的【盛世名城】將現(xiàn)代簡約的建筑風格+現(xiàn)代人居的環(huán)境景觀+舒適高效的戶型空間+先進便捷的智能化系統(tǒng)等諸多方面貫穿其中，形成組成主概念的各大元素。（二）、產品概念塑造金字塔模型：尊貴人居的榜樣高檔社區(qū)的典范居住生活的升華品質人文生活館超大規(guī)模、超前物管、園林景觀、陽光房型、中心地段……概念的升華——主概念概念的塑造——次概念概念的支撐——產品賣點51 / 51（三）、概念設計的組合【盛世名城】的規(guī)劃與環(huán)境設計理念始終處在項目主體開發(fā)概念的指導、控制下，規(guī)劃設計工作緊密地圍繞著“尊貴人居的榜樣換言之，規(guī)劃設計理念、營銷策劃立意、物業(yè)管理等概念都應服從于這一主概念。而且本公司在與一些資源客戶進行交流時，客戶均希望能在此區(qū)域的居住片區(qū)增開分店。此種方式即能增加項目產值，又能填補目前周邊的此類商業(yè)配套。最后，結合本項目本身的經濟性及建筑規(guī)劃指標，建議采用如下戶型面積及戶型配比：3商業(yè)部分目前項目所處區(qū)域目前配套商業(yè)發(fā)展明顯滯后，周邊幾乎沒有大型的快速消費品購物場所，也缺乏中大型的休閑、餐飲等配套商業(yè)，所以提高整個片區(qū)的居住品質有一定壓力。3外立面外立面建議使用涂料或小型瓷磚（馬賽克）材料，色彩明快，與周邊建筑形成顯著差別，并保持整個外立面的完整性，最大程度的增大項目建筑的外觀視覺效果。（三）、項目規(guī)劃建議3圍墻規(guī)劃圍墻應采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個大門，一為正對文化路的正門，一為項目與東邊廣場之間的門，同時在這兩個出口處設置治安崗亭。所以項目的規(guī)劃設計要有足夠的商業(yè)配套，充分考慮項目業(yè)主的生活需求；22 、項目規(guī)劃定位：項目規(guī)劃應注重同一區(qū)域的個性化規(guī)劃設計，努力達到“別有洞天”的內環(huán)境視覺效果，以人車分流為主體思路，在外觀及大門的設計上，應做到有氣魄，有氣勢，有區(qū)別，使小區(qū)成為“三高產品”，即性價比高、品質高、產品附加值高。 尊貴的 4區(qū)域化的威脅：項目所在區(qū)域為新城區(qū)，周邊基礎配套設施不完善，這對樓盤的銷售及樓盤品質的提升有很大影響。并且這些項目的均價較低，所以銷售速度較快。35規(guī)模優(yōu)勢：項目在葉縣屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有現(xiàn)代化的物業(yè)管理，有望提高居住品質，吸引目標客戶群體。 3住宅市場機會：對現(xiàn)有的葉縣住宅市場分析，市場上對于高檔精品住宅的期望還是保持上升趨勢，本項目的實施將符合本地區(qū)市場的需要。 （三） 項目的機會分析（Opportunity）3投資機會分析：隨著葉縣經濟發(fā)展，人民的經濟水平改善，購買力加強，而且想不斷改善居住條件的人越來越多，所以在未來時期，葉縣房地產將呈現(xiàn)供需兩旺的勢頭，并且本項目地段是葉縣的規(guī)劃重點，是葉縣未來的縣域中心，將來發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。 2認識度：在項目的所在區(qū)域及周邊區(qū)域，有購買力的人群中，對本項目將來的前景比較看好，但他們對本項目現(xiàn)在升值空間很迷茫，認為該區(qū)域真正成熟還需要很長時間。因此許多消費者雖對現(xiàn)在的住房不滿，但限于經濟條件能購買的客戶不多。 1定價優(yōu)勢：就本項目而言，是屬于以大都市的標準進行建設的、現(xiàn)代生活設施齊全的大型的純居住型項目，建筑質量優(yōu)良，在這里可以享受大城市全方位的服務，有如此優(yōu)越的優(yōu)勢，但價格確比平頂山同等項目低很多。 1配套優(yōu)勢：項目位于葉縣新城市中心文化東路，是城區(qū)各政府機關、事業(yè)單位所在區(qū)域，將來周邊配套齊全。使葉縣人民享受到最舒適、最安全的生活。 三、項目SWOT分析（一） 項目的優(yōu)勢分析（Strength）1地段優(yōu)勢：本項目位于葉縣未來新城區(qū)中心位置，緊鄰新城區(qū)文化路，距離許南路只有100米，文化路又是新城區(qū)最寬敞、最主要的道路，出行平頂山市以及外界地區(qū)極為方便。昆仁開發(fā)樓：該項目在銷售價格上沒有漲幅動向，該項目近段時間銷售很不均衡，現(xiàn)階段較為冷淡。（二）、 個案價格分析個案最高價格表：案 名廣安花園（縣委旁邊）文化廣場昆仁開發(fā)樓廣安小區(qū)（葉廉路）歷史價格700780最新價格750820680680銷 售 率60%30%35%備 注有漲價趨勢結束銷售 廣安花園：該項目憑借時尚外立面，不錯的戶型設計自去年正式銷售以來，一直銷售良好，現(xiàn)階段該項目已進入現(xiàn)房銷售，價格有小幅上揚，較為平穩(wěn)。12昆仁開發(fā)樓地 址：廣安路北段 開 發(fā) 商：葉縣昆仁房地產開發(fā)公司建筑類別：多層+底商價格范圍：600元/平方米（均價） 總 戶 數(shù)：約50戶銷 售 率：30%主力面積：㎡售樓熱線：1378244793913513751999項目點評：該項目位于縣委后側，是政府規(guī)劃的重點區(qū)域， 地段較好，但整體品質感不高13廣安小區(qū)（葉廉路）地 址：葉廉路與二環(huán)路交叉 開 發(fā) 商：葉縣建筑公司建筑類別：多層占地面積：約5000平方米價格范圍：630元/平方米（均價） 總 戶 數(shù)：約70戶銷 售 率：35%主力面積：二房（90㎡）、三房（132㎡）售樓熱線：13937599668項目點評：該項目地理位置較為優(yōu)越。（二）、 技術經濟指標：如下表所示 主要技術經濟指標 序 號項 目單 位數(shù) 值備 注1總用地面積平方米14500100%2總建筑面積平方米300003總居住戶數(shù)戶約2204居住總人口人約9005容積率/6建筑密度%30%7綠地率%40注：相應的規(guī)劃、建筑設計等主要經濟指標會根據(jù)特殊情況作出相應調整，等正式方案確定下來以后，按實際技術指標作相應調整。政府規(guī)劃重點發(fā)展地區(qū)，除縣委大樓外，財政局、防疫中心等都在建設中，并規(guī)劃兩處大型廣場，其中一廣場緊鄰本項目。應協(xié)調把與本項目緊臨的廣場的景觀做出來，以進一步突出本項目周邊環(huán)境，讓此廣場為我所用。在預算許可的條件下，建筑外觀應時尚、明快、現(xiàn)代，突出本項目的特點，小區(qū)大門是小區(qū)的臉面應該大氣宏偉，突出本項目應有的氣勢。消費者對項目地周邊的生活配套設施十分不滿意，占總調研人數(shù)的大部分。高中及以下：32% 中專：21% 大學：47%文化程度%2消費群體的總體特征綜合以上分析，總結出消費群體的總體特征為：年齡為3050歲；家庭收入比較穩(wěn)定的、有較好經濟基礎的企業(yè)管理者、經營規(guī)模較大的個體私營業(yè)主、政府公務員、金融機構工作人員等；對當前居住的物業(yè)位置、結構、外環(huán)境及其他管理素質不滿意的部分二次置業(yè)者。例如外觀、傳播口號、消費品設置等。年齡從年齡上分析，潛在消費群主要以中青年為主，集中在2545歲這個年齡段，占了調查對象的九成以上，其中2535歲年齡段的最多，占近總體調查對象的六成?？偨Y購買者對其可能的購買行為持如下看法：（1）、物業(yè)的購買資金將主要來源于家庭儲蓄，它為購買者主要的資金來源；（2）、受訪者可以接受按揭購房，我們項目的大面積戶型較多，單套房款總額較大，單套房貸款額度也相對較大，其總價承受能力將在10萬至15萬元之間，首期款則在27萬元之間，這就界定了項目在上市銷售時，應盡量提供八成左右的銀行按揭貸款和其它靈活的付款方式。普遍不能接受超過1000元/平方米的價格。接受縣城內價格 400600元/平方米的占32% ，600800元/平方米的占61%，800以上的占7%?？偨Y：綜合上述統(tǒng)計，消費市場對本項目地的認可程度為一般占總比例的35%，對本項目的綜合環(huán)境滿意的占15%，對本項目的綜合素質不滿意的達34%，通過對上述的市場調查研究，本項目將面對市場的嚴峻壓力，那么本項目在營銷推廣中應積極改善小區(qū)環(huán)境及外部環(huán)境，還要積極與政府協(xié)商，盡量改善本項目地市政配套設施。周邊生活配套及市政配套從市場調查研究顯示，由于項目地處新城區(qū)，還處于建設階段，各種配套的完善需要時間，有大部分調查者認為不方便。 物業(yè)管理調查顯示，大多數(shù)受訪者對物業(yè)管理都很關注，希望有現(xiàn)代化物業(yè)公司來管理，希望有個舒適安全的居住環(huán)境，此外，受訪者對智能化管理有濃厚的興趣。但在縣城居民還是對此強烈關注，調查中幾乎100%的人都把質量